福星股份(000926) 投资要点 10月31日，福星股份发布2023年三季报，公司单三季度实现营业收入10.31亿，同比-2.02%；归母净利润0.06亿，同比+144.18%；前三季度共实现营收44.37亿，同比-51.71%；归母净利润8077.35万，同比+33.44%。 营收因结转减少下滑，结算毛利率提升 公司2023年前三季度实现营收44.37亿，同比下降51.71%，截至报告期末，公司账面合同负债78.79亿，2020年末-2022年末分别为152.73亿、139.09亿、77.87亿，可结转资源的减少对应收入端的下滑。另一方面，公司前三季度综合毛利率24.83%，较去年同期的15.28%上升9.55个百分点，同时截至报告期末的销售管理和财务费用率合计14.13%，较去年年底提升6.36个百分点，让毛利率提升对利润的改善并不明显。考虑到公司在持续降低有息债的规模，同时公司项目开发和案场销售也进入尾声，我们认为销售管理费用和财务费用率在未来的趋势是下行的。 负债率降至健康水平，现金流保持为正 资本结构持续优化，杠杆逐年降低。公司剔除预收账款后的资产负债率由2020年末的66.94%降至报告期末的57.55%；净负债率由2020年末的70.44%降至报告期末的31.01%；报告期末公司在手账面资金23.71亿，加上销售回款可以覆盖一年内到期的有息债务；此外，公司前三季度经营性现金流净额13.20亿，为公司提供充足的流动性，同时公司前三季度投资性现金流净额-0.03亿，筹资性现金流-15.99亿，结合公司负债率的降低及存货的降低（账面存货2021年末、2022年末和报告期末分别为278.18亿、214.56亿、205.74亿），可以看出公司一方面加快项目周转，一方面确保自身安全性压低负债率，顺应当前房地产发展形势。 投资建议：公司前三季度收入的下滑主要因结转项目减少，结算利润率有所改善，同时资产负债率和净负债率持续下降，有息债务总量逐年降低，显示了公司考虑了当前房地产行业形势下做出的努力，我们预计公司2023-2025年净利润分别为0.69亿、0.95亿、1.26亿，当前股价对应2023年PB为0.4倍，维持对公司的“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，定增落地进度不及预期。

福星股份(000926) 从制造业到房地产，实现行业扩展与变迁：公司于1993年成立，1999年上市，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过三十余年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续18次荣获“中国房地产百强企业”称号。 房地产为主、金属制品为辅双轮驱动：公司聚焦房地产开发，深耕武汉，房地产业务收入占比持续提升。2018年至2022年，公司房地产开发业务收入占比由85.81%进一步提升至92.64%。公司房地产业务主要集中在武汉区域，同时在四川成都、陕西西安、浙江余姚、北京等地区进行积极布局；公司房地产开发以武汉为核心，房地产项目收入来自武汉的占比分别达到68.34%、53.7%、66.78%。 定增棚改项目获批，有望加速业绩释放：据福星股份2023年6月28日公告，公司向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过13.4亿，定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，本次募投的两个项目均已动工在建，若定增顺利落地，在充裕资金的加持下这两个棚改项目有望提速推进。 财务稳健、杠杆率与有息债规模持续降低：2020-2022年，公司营业收入分别达到75.0亿、125.4亿、151.4亿，呈现快速上升的趋势；同期归母净利润分别为3.1亿、1.7亿、1.1亿。资产负债率、净负债率持续下行，有息债绝对规模也逐年下降。截止2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率为58.63%、净负债率54.53%，有息债94.86亿，整体负债端压降明显，财务风险持续降低。 投资建议：公司是聚焦武汉的湖北知名开发商，随着近期房地产行业宽松政策自上而下持续推进，我们认为沉寂许久的武汉楼市有望迎来回暖。公司专注武汉棚改，本次定增项目若顺利落地，有助于加速公司棚改项目转化和结算进度。公司2023年的业绩反映的是2020-2022年地产下行周期的表现，2024年、2025年的报表在高毛利的募投棚改项目结转加持下有望修复。我们预计公司2023-2025年净利润分别为0.69亿、0.95亿、1.26亿，当前股价对应2023年PB为0.5倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，定增落地进度不及预期，研报使用信息不及时。