南国置业(002305) 股东助力全国化发展，多元业务协同成长可期 公司作为中国电建旗下地产开发及城市综合运营业务的唯一平台，主要业务包含商业和城市运营，业务布局已覆盖北京、深圳、广州、武汉等全国多个重点核心城市。我们预计公司2024-2026年收入分别为48.0、47.9、67.0亿元，同比增速分别为353.5%、-0.2%、39.7%；归母净利润分别为-6.2、-3.5、0.5亿元，同比增速分别为63.4%、44.2%、115.6%；摊薄后EPS分别为-0.36、-0.20、0.03元，当前股价对应PE为-5.9、-10.6、68.2倍。未来公司随着新增地产项目结转以及商业运营提质增效，业绩有望得到改善，首次覆盖给予“增持”评级。 商业运营提质增效，探索“投融建管退”业务闭环 公司截至2023年底运营项目20个，运营面积119万平方米，同比增长4.3%，平均出租率78.0%，同比增长3.7pct。2023年11月“中信建投-电建南国昙华林资产支持专项计划”在深交所成功设立，是对2022年该公司首单类REITs的续发，发行规模18.46亿元。该项目是市场首单央企滚动发行类REITs产品。未来公司将进一步研究持有型运营项目的资产证券化退出路径，积极盘活存量资产。 城市运营依托股东优势，经营情况有所改善 截至2023年底，公司运营项目10个，运营面积22万平方米，同比增长47.8%，平均出租率77.2%，同比增长3.3pct。涵盖产业园、酒店、写字楼、长租公寓等业态。公司旗下悦生活公寓已布局上海、成都和杭州，可运营面积4.0万平方米，整体出租率76%。荣获了“2023年长租公寓年度典范品牌”等多项殊荣。 地产投资稳健经营，未来结转业绩可期 2023年公司销售面积41.4万方，销售金额80.7亿元，同比分别增长41.2%、12.6%。如考虑已开工未售货值，以2023年公司销售面积为基准，公司剩余总货值可至少满足2年销售需求。同时北京峯范、深圳前海润峯府、西安泷悦长安项目是2024年公司主要结转项目，三个项目已售未结转金额（权益）合计49.6亿元。 风险提示：拿地强度不及预期、项目结转情况不及预期、政策调控不及预期。