浦东金桥(600639) 营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2026年中报，受结转规模提升影响，公司收入实现增长，但毛利率承压。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元，对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为13.3、12.6、10.6倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。 收入增长利润下降，毛利率大幅压缩 公司2026H1营收10.69亿元，同比+11.21%；归母净利润1.23亿元，同比-29.97%，高毛利的租赁业务收入同比减少0.55亿元，低毛利的住宅销售结转占比提升，导致综合毛利率同比-10.87pct至46.86%。公司上半年投资收益0.32亿元，同比增长47.18%，主要为股权投资分红及基金投资收益，经营活动现金流净额8.89亿元（2025H1为-10.35亿元），现金流大幅改善。 出租率下滑，下半年有望结转碧云北外滩项目 公司2026H1持有各类经营性物业344万方，金桥壹中心新项目入市尚在爬坡期，平均出租率降至72%，租赁收入Q2单季同比下降5.25%、环比下降2.44%。住宅项目推进方面，上半年无新增土地储备和项目竣工，碧云综合体东地块（总建面13.77万方）实现开工。截至上半年末，公司合同负债33.82亿元，较年初+12.7%，下半年有望结转碧云北外滩项目（累计收款30.07亿元），交房将显著增厚业绩空间。 产业投资持续加码，有息负债微增但结构稳健 产业投资方面，金桥资本平台上半年完成智能制造二期基金设立，并作为LP出资1亿元参与中微智微凌峰基金。产业投资仍处于布局期，金桥投资合伙企业上半年净亏损157万元，尚未进入收获期。截至上半年末，公司合并口径有息负债203.9亿元，较年初+1.2%，其中短债占比38.2%，银行贷款占比63.6%，资产负债率60.11%，整体债务结构稳定。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2025年年报，受结转规模提升影响，公司收入利润实现增长。受后续结转节奏影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元（前值11.0、13.5亿元），对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为15.7、14.8、12.5倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。 项目结转助力营收高增，归母净利润同比增长 公司2025年实现营收59.65亿元，同比+118.9%；实现归母净利润10.74亿元，同比+7.1%；经营性净现金流-18.87亿元，基本每股收益0.96元，毛利率和净利率分别为32.1%和17.2%，分别-18.9pct和-18.7pct，主要系房产结转拉低毛利率，其中房产销售毛利率21.5%（碧云澧悦项目），房产租赁毛利率56.7%（同比+8.9pct）。公司收入高增主要由于结转碧云澧悦项目销售收入40.36亿元。 碧云综合体实现开工，经营性物业出租率保持稳健 公司2025年实现销售金额15.2亿元，销售面积1.7万方，在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩尊邸两项目，截至年末，全盘去化率分别为89.0%、93.4%，累计收款分别为46.0、30.1亿元，待结转面积2.7万方。公司年内重点推进的碧云综合体城市更新项目开工，占地面积约2.5万方。公司2025年实现租赁、酒店及物管等收入18.8亿元，同比-9.1%，主要系新金桥广场股权于2024年12月转让出表。截至年末公司持有各类经营性物业达325万方，在采取招投联动、优化营销策略及安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80%，同比+2pct。 聚焦新质生产力，融资成本保持低位 产业层面，公司聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，2025年完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万方，完成物业续租26.5万方。同时公司持续推进硬科技项目投资，金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。截至年末公司融资总额202.5亿元，平均融资成本降至2.82%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2025年中报，受结转规模下降影响，公司结转业绩承压，但可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元，对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.8、11.3、9.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，下半年结转规模较大 公司2025上半年实现营收9.61亿元，同比-33.8%；实现归母净利润1.75亿元，同比-46.5%；经营性净现金流-10.35亿元，基本每股收益0.16元，销售毛利率和净利率分别为47.7%和16.3%，分别-2.4pct和-5.5pct。公司业绩下降主要由于2024年同期结转了办公楼销售、土地使用权转让以及临港项目车位，2025上半年同期结转较少；现金流出增加主要由于支付碧云综合体项目补地价款及缴纳的税金增加。公司下半年有望结转周浦碧云澧悦项目，增厚全年收入及利润，项目截至上半年末已去化85%，累计收款42.8亿元。 在售项目去化加速，碧云综合体建设稳步推进 公司2025上半年在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目，截至上半年末，全盘去化率分别为84.6%、86.9%，累计收款分别为42.8、25.2亿元。公司上半年无新增土储及项目开竣工，销售结转收入0.05亿元；租赁、酒店及物管收入9.55亿元，截至上半年末持有各类经营性物业达325万方（不含新金桥广场），总体平均出租率76%左右。公司继续推进碧云综合体城市更新项目，预计下半年实现开工。 强化招商引资，融资成本保持低位 公司强化招商引资，持续完善产业集群，2025上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万方。公司上半年公开市场成功发行12亿元中票，票面利率2.19%，融资成本优势明显。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元（2025-2026年原值为13.8、15.2亿元），对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，投资净收益同比高增 公司2024年实现营收27.25亿元，同比-58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比-44.9%；经营性净现金流-11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别-17.1pct和+8.6pct。公司业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比+14.8pct至23.2%。公司2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于公司在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元。 签约销售同比增长，多元业务协同发展 公司2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比+107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸。公司2024年实现租赁收入20.35亿元，同比+1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比+10.8%，毛利率同比-3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比+72.3%，毛利率同比+18.1pct至30.1%。 金桥资本正式运作，融资成本保持低位 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局。截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比+30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位。公司2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

郭嵘,历任:浦东新区人才交流中心副主任,浦东新区区委组织部(人事局)人事综合处处长;浦东新区社会事业工作党委委员、社会发展局局长助理,浦东新区教育局局长助理、党工委委员;陆家嘴金融贸易区管委会(筹)副主任、党组成员、纪检组组长;浦东新区航头镇党委副书记、镇长;上海陆家嘴(集团)有限公司党委副书记,上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司董事;上海外高桥集团股份有限公司董事、党委副书记、总经理。现任:上海金桥(集团)有限公司党委书记、董事长及本公司董事长。

郑刚,男,1974年10月出生,汉族,硕士研究生,高级工程师,中共党员。历任:上海市第二建筑工程有限公司项目经理助理,上海巨一科技发展有限公司项目管理咨询顾问,上海新诚管理有限公司工程部副经理,上海正大商业地产发展有限公司设计规划部副经理,上海市银行卡产业园开发有限公司工程部经理,上海张江高科技园区开发股份有限公司总经理助理、党委委员、副总经理。现任:上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委书记。

毛巧丽,历任:上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部副总经理、投资规划部副总经理、总经理,本公司运营总监、公司第七届董事会董事、第八、九届董事会职工董事。现任:本公司党委委员、副总经理。

沈彤,历任:上海市金桥出口加工区开发公司综合事务部业务员;上海金鑫贸易实业公司业务部经理;上海金桥出口加工区贸易公司业务部副经理;上海金桥原产地市场部及人事部副经理;上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部业务主管、租售中心副经理、住宅及配套建筑部经理助理、副经理、战略投资部副总经理、总经理、住宅建筑运营部总经理。现任:本公司党委委员、副总经理。

施良,历任:浦东新区源深体育发展中心主任、党支部书记;浦东新区教育局体育处副处长;浦东新区区委宣传部体育处副处长、副处长(主持工作)、处长。现任:本公司党委委员、副总经理。

张萍,历任:浦东新区祝桥镇副镇长,上海市浦东新区建设和交通委员会总经济师、副主任、一级调研员。现任:本公司董事。

戴红,历任:上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会副主席。现任:本公司党委委员、副总经理。

刘淼,历任:上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理、综合事务部(党办)副总经理、投资发展部副总经理(主持工作)、总经理、运营总监兼投资发展部总经理。现任:本公司党委委员、职工董事、副总经理。

王俭保,历任:上海国际集团资产管理有限公司直接投资总部副总经理(主持工作)、股权投资总部总经理,上海国际集团有限公司投资管理部资深经理、总经理助理,上海国际集团资产管理有限公司党委委员、总经理助理、副总经理。现任:上海国际集团投资有限公司副总经理、上海国鑫创业投资有限公司董事长及本公司董事。

王鸿先生:1971年2月出生,回族,中共党员,全日制硕士研究生,工学硕士。历任:上海浦东发展(集团)有限公司党委委员、副总经理;上海浦东投资控股(集团)有限公司党委委员、副总经理;上海浦东创新投资发展(集团)有限公司党委委员、副总经理;上海浦东开发(集团)有限公司专职外部董事。现任:上海金桥(集团)有限公司、上海浦东开发(集团)有限公司专职外部董事。