浦东金桥(600639)公司资料

浦东金桥(600639) 营业利润保持增长，产业投资加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年年报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比增长。受可结转资源滞后影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元（2024-2025年原值为15.06和19.37亿元），对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为8.3、7.3、6.4倍，公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持“买入”评级。 高毛利结转促进业绩提升，土地储备支出增加 公司2023年实现营收65.85亿元，同比增长30.31%；实现归母净利润18.19亿元，同比增长14.85%；实现经营性净现金流-67.03亿元，基本每股收益1.62元，毛利率和净利率分别为68.1%和27.3%，分别下降0.4和3.4个百分点。公司业绩增长源于高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目集中结转，相应增厚净利润；现金流出主要由于土地储备支出61.81亿元，开发建设支出32.33亿元。 租售并举经营稳健，产业投资加速推进 公司坚持租售并举的经营模式，2023年Office Park金科园竣工并投入运营，T25改扩建项目实现开工，截至年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%；全年实现租赁收入18.2亿元，同比增长14.6%，毛利率达57.7%。2023年公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，完成首个直投项目中科新松出资，浦东智能制造基金一期完成投资约2.4亿元。 可售货值充裕，园区更新储备充足 公司在建可售住宅项目充足，2023年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，年末竞得祝桥住宅地块，周浦项目11月首开去化率达80%。截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；期末融资总额155.4亿元，平均融资成本3.0%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营业收入增长明显，归母净利同比高增，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年三季报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比高增。公司可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为6.9、8.2、6.4倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所增长，业绩表现持续稳健 公司前三季度实现营收53.68亿元，同比增长54.2%；实现归母净利润16.21亿元，同比增长52.5%；实现基本每股收益1.44元，毛利率和净利率分别为74.5%和29.7%。年初至今公司整体业绩表现持续稳健的原因是高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目交房基本完成，结转当期销售收入并相应增厚净利润。 租售并举经营渐入佳境，完善专业投资全面开展 公司坚持租售并举的经营模式，截至上半年末持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售充裕土储丰厚，城市更新大有可为 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，7月135街坊项目桩基工程开工，预计2024年可实现入市销售。同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年中期报告，公司上半年营收业绩同比高增，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，维持“买入”评级。 营收利润同比高增，盈利能力有所提升 公司上半年实现营业收入48.45亿元，同比增长61.0%；实现归母净利润15.12亿元，同比增长57.8%；毛利率和净利率分别提升至75.8%和30.8%（2022年分别为68.6%和30.7%），基本每股收益1.3472元。公司业绩高增主要由于碧云尊邸二期项目集中结转增加了收入38.32亿元。公司上半年经营性现金流量净额-60.38亿元，主要由于项目储备土地款支出达52.11亿元。 持有大量高品质物业，全面开展投资业务 公司坚持租售并举的经营模式，持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成OfficePark金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售资源充足，园区储备地块持续推动 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，给予“买入”评级 浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。 立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展 金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业，贡献了浦东1/4的工业经济规模，区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主，截至2022年末持有各类经营性房产面积约302万方，受疫情租金减免影响，租赁收入同比下降5.5%至15.88亿元，平均出租率逆势提升至86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，目前拥有Y00-1201单元7街坊产业社区和08街坊碧云商业综合体两个项目改建，未来项目储备较充足。 销售收入保持增长，可售资源充足 公司2022年房地产销售收入达33.19亿元，同比增长18.7%，主要来自于碧云尊邸二期的集中结转，2023年碧云尊邸二期对应待结转金额42.32亿元。公司在建可售住宅项目充足，临港组团项目预估货值约125亿元，预计将在2023年达售；周浦项目预估货值约54亿元，预计将在2023年达售。2023年1月，公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体，两项目距离北外滩核心区仅一街之隔，预估货值约70亿元，将极大增厚公司土地储备。 财务状况较为稳健，融资成本保持低位 截至2022年末，公司资产负债率55.8%，财务状况较为健康。2022年公司公开市场发债36.3亿元，票面利率不超过3%，融资渠道保持畅通，平均融资成本降至3.24%，较2021年末下降43BP。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。