南都物业(603506)公司资料

南都物业(603506) 营收利润同比增长，机器人投资“研发+应用”生态协同 南都物业发布2025年中期报告，公司营收利润同比增长，机器人投资进展顺利，布局住宅、商写、城市服务三大领域。公司市场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为16.1、15.3、14.7倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。 营收规模有所扩张，投资公允价值变动增厚净利润 2025年上半年，公司实现营业收入9.14亿元，同比增长2.75%；归母净利润1.30亿元，同比增长532.87%；扣非归母净利润0.55亿元，同比增长2.8%，实现毛利率、净利率分别为17.77%、14.87%，同比分别+0.11pct、+11.87pct。公司归母净利润大幅增长主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益。 基础物管服务进展稳健，机器人投资“研发+应用”生态协同 2025年上半年，公司新签项目41个，新签面积491.64万方，其中江浙沪区域面积占比91.98%。截止报告期末，公司总签约项目674个，总签约面积8788.83万方，其中江浙沪区域面积占比85.88%，较2024年底提升0.3个百分点。从业态分布来看，2025年上半年公司新签约面积中，住宅项目占比13.74%，商写项目占比59.73%，城市服务项目占比26.53%。2025年上半年，公司为深化战略落地，投资杭州云象商用机器有限公司，投资完成后，公司成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。2025年6月，由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。 风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

南都物业(603506) 全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级 南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。 深耕长三角，基础物管服务稳中提质 公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。 聚焦服务力提升，两翼业务融合发展 公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024年业务收入0.24亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。 探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级 公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。 风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

南都物业(603506) 投资要点 南都物业发布2023年年报，公司2023年实现营收18.51亿，同比+0.23%；归母净利润1.86亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7亿，同比-36.59%。 营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升 公司2023年营业收入18.51亿，同比+0.23%，主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降，但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。 公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力 2023年公司归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。 持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度 截至报告期末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023年，公司新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3家合资公司，均已实现项目新拓。 投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。

南都物业(603506) 投资要点 4月25日，公司发布2022年年报，公司2022年实现营收18.47亿，同比+15.93%；归母净利润1.45亿，同比-10.7%，扣非后归母净利润1.11亿，同比-7.08%。 收入保持增长，利润率略有下滑 2022年，公司实现营业收入18.47亿，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润1.11亿，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备。报告期末，公司毛利率为19.54%，较去年同期下降3.17个百分点，拆分结构看，物业管理服务由去年同期的20.44%降至17.19%，增值服务由去年同期的46.30%降至44.61%，资产管理业务由去年同期的-34.76%升至5.92%，非业主增值服务由去年同期的27.50%降至17.04%。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关，转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出，我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。 外拓持续增长，新签约面积非住宅占比过半 报告期内，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万方，较上年度增长35.63%。同时，公司近年来不断丰富服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，2022年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。 资产管理业务结构优化，扭亏为盈 报告期内，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；同时，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。 投资建议：2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动，我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏，公司整体经营有望回归正轨，考虑到疫情影响2022年业绩基数，下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股（原值1.25、1.47元/股），引入2025年EPS预测1.16元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。