南京高科(600064) 营收规模同比收缩，融资成本优势保持，维持“买入”评级 南京高科发布2024年半年报，2024年上半年，公司实现营业收入、归母净利润10.44亿元、10.23亿元，同比分别-62.35%，-11.69%；毛利率16.92%，净利率98.64%，同比分别+5.75pct、+56.55pct，净利率大幅提升系投资净收益与营业收入之比大幅增长。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为19.1、22.1、24.6亿元，EPS分别为1.1、1.3、1.4元，当前股价对应PE估值分别为5.2、4.5、4.1倍。公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务协同发展，业绩有望持续改善，故维持“买入”评级。 地产业务收入收缩，市政业务同比高增 2024年上半年，系公司房地产开发销售业务经济适用房项目结转收入减少，地产业务营收4.46亿元，同比减少80.73%，毛利率14.28%，同比+5.12pct；市政基础设施承建营收4.30亿元，同比增长46.07%，毛利率10.91%，同比-0.54pct；园区管理及服务营收1.68亿元，同比增长1.99%，毛利率39.23%，同比+0.39pct。公司实现投资收益10.57亿元，同比减少7.32%；公允价值变动收益-1.12亿元。截至2024年6月30日，公司持有证券账面价值24.94亿元。 经营性现金流有待改善，期间费率有所增长 财务表现方面，公司2024年实现经营性现金流量净额-5.92亿元，现金流情况有待改善。截至2024年6月30日，公司资产负债率49.16%，流动比率1.18，速动比率0.42，公司在手货币资金14.16亿元，交易性金融资产19.61亿元，应收账款4.83亿元。期间费率2.98%，同比增长2个百分点。 融资渠道持续畅通，融资成本优势保持 公司融资渠道畅通，2024年上半年，公司发行两期超短期债券，累计发行规模为12.50亿元，票面利率分别为2.73%、2.35%，融资成本维持较低水平。同时2024年5月23日股东大会审议同意按市场化定价原则在20亿元额度范围内向南京银行股份有限公司进行借款。截至2024年6月30日，公司在南京银行的贷款余额为5亿元；2024年上半年公司向南京银行支付及计提的贷款利息总额为717.78万元。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

南京高科(600064) 有这样一家公司，它目前每股净资产超过10块钱，但近期股价只有6块钱左右。 2019至2023年5年间，它每年的净利润都在20亿上下，期间累计归母净利润已超100亿，但目前（截至2024年7月19日收盘）总市值也才100亿。 过去5年，它的累计现金分红金额超过30亿，达31.3亿，且近5年的平均ROE也维持在12%左右。 无论从哪个角度，这家公司都值得好好研究一番，它就是南京高科（600064.SH）。 一、生在罗马，自成循环 有的人生下来就在罗马。 南京高科成立于1992年，组建的目的就是为了做好南京经济技术开发区的成片土地开发和基础设施建设工作，也因此南京市人民政府、及后来代替南京市人民政府履行出资人职责的南京市国资委一直是其实控人。 1999年6月，南京高科在上交所上市。截至2023年底，南京市国资委共持有南京高科34.74%的股权。 也因此，除了南京经济技术开发区的土地开发、基础设施建设、商品房开发销售等硬件设施外，南京高科还从事物业管理、设计、咨询、火电蒸汽供应等软服务。

南京高科(600064) 营收增长利润下滑，多融资渠道优势明显，维持“买入”评级 南京高科发布2023年及2024年一季度报告，2023年实现营收、归母净利润47.3、15.6亿元，同比分别+5.5%、-35.1%。2024Q1分别实现营收、归母净利润2.8、5.3亿元，同比分别-76.5%、-18.0%。2023年拟现金分红4.8亿元，分红比例31.05%，按公告日计算股息率为4.4%。受地产销售低迷影响，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为19.1、22.1、24.6亿元（2024、2025年原值为24.5、28.6亿元），EPS分别为1.1、1.3、1.4元，当前股价对应PE估值分别为5.8、5.0、4.5倍。公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务协同发展，业绩有望持续改善，故维持“买入”评级。 地产销售短期承压，市政业务逆势提升 2023年地产业务营收35.0亿元，同比-3.9%，结转毛利率9.6%，同比减少8.1个百分点。2023年得益于经济适用房的高销售表现，全年实现销售面积、金额分别为25.5万平方米、19.1亿元。同比分别+48.5%、+63.2%。2024Q1实现销售面积、金额分别为0.07万平方米、0.3亿元（均为商品房），同比分别-99.5%、-95.3%。市政业务稳健发展，2023年实现收入12.2亿元。同比+46.4%。股权投资业务实现投资收益19.6亿元，同比-18.3%，实现公允价值变动损益-1.4亿元。 经营性现金流有待改善，计提减值拖累归母利润 财务表现方面，公司2023年实现经营性现金流量净额-21.8亿元，现金流情况有待改善。但费用支出有效压降，全年期间费用支出3.8亿元，同比-20.5%，期间费用率8.1%，同比下降2.6个百分点。2023年归母净利润同比下滑，除结转低毛利率的经济适用房项目占比增加外，计提资产减值减少归母净利润约3.6亿元。 持续拓宽融资渠道，满足短期资金需求 公司融资渠道畅通，2023年至2024年一季度末，公司累计发行16支中票和超短期债券，累计发行规模76.5亿元。票面利率处于2.35%-3.30%之间，融资成本维持较低水平。同时南京银行按市场化定价原则授权公司20亿元额度，截至2024年4月27日借款余额为5亿元，可满足公司短期资金需求。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

南京高科(600064) 营业收入同比高增，多元化业务向好发展，维持“买入”评级 南京高科发布2023年三季报，1-9月实现营业收入同比高增，归母净利润同比有所下降。整体结算毛利率9.6%，同比下降17.1个百分点。受房地产销售回暖不及预期影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为21.3、24.5、28.6亿元（2023-2024年原值27.6、30.9亿元），对应EPS为1.23、1.42、1.65元，当前股价对应PE为5.0、4.3、3.7倍。公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务齐头并进，销售业绩同比高增，出租物业表现坚韧，投资收益贡献有望持续提升，维持“买入”评级。 销售业绩显著提升，出租物业表现坚韧 公司2023年前三季度累计实现销售金额与面积分别为18.5亿元、25.4万平方米，较2022年同期低基数同比分别高增273.8%、1984.4%。公司目前主要在售3个商品房项目剩余货值充沛，其中紫尧星院、紫麟景院为2023年新开盘项目，可为公司开发业务持续贡献业绩，保证未来营收稳定增长。公司出租物业表现坚韧，前三季度商办及工业厂房实现租金收入4698.3万元，同比增长2.6%。其中东城汇、高科中心、开发区厂房租金收入同比分别+52.1%、+17.6%、-13.8%。 房产结转推升营收，股权投资构筑盈利壁垒 公司前三季度实现营业收入和归母净利润分别为42.4、16.7亿元，同比分别+117.0%、-11.7%，归母净利润下滑主要因利润率较低的经济适用房项目集中结转导致。股权投资业务已成为公司盈利主要来源，前三季度实现投资收益16.8亿元，同比降低15.8%。同时公司适时处置所持股权，及时兑现投资收益。9月份通过转让持有南京臣功制药股份有限公司49%股权，实现收入交易价款1.8亿元。未来投资收益有望进一步发力，为公司盈利水品构筑防波堤。 融资渠道畅通，在手现金充裕 公司融资渠道畅通，截止10月底共发行十一期超短期融资券和两期中期票据，累计发行规模59.0亿元。票面利率处于2.5%-3.4%之间，融资成本维持较低水平。公司在手资金充裕，截止三季度末货币资金达13.2亿元，较2022年底增长31.8%。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

南京高科(600064) 结算收入减少，归母净利润保持相对稳定 南京高科发布2022年三季报，1-9月公司实现营业收入19.52亿元，同比下降53.4%；实现归母净利润18.91亿元，同比下降3.4%；实现基本每股收益1.093元，同比下降3.4%；结算毛利率26.6%，同比提升4.9个百分点。截至2022Q3，公司合同负债54.7亿元，经营活动产生的现金流量净额-10.33亿元（2021Q3-1.73亿元）。公司作为南京区域深耕企业，具有较强的开发优势，拿地力度有所提升，保障后续销售规模，同时投资项目上市进程有序推进，投资收益业绩贡献有望持续提升。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年南京高科归母净利润分别为24.7、27.6、30.9亿元，EPS分别为1.43、1.60、1.78元，当前股价对应PE估值分别为4.4、3.9、3.5倍，维持“买入”评级。 销售业绩同比下降，投资拿地相对积极 公司受南京市场销售不景气及疫情影响，1-9月实现合同销售面积1.22万方，同比减少65.44%；合同销售金额4.96亿元，同比减少64.37%；新开工面积8.73万方，同比下降59.6%，竣工面积6.2万方，同比减少43.43%，三季度无新增开工竣工项目。公司拿地较为积极，1-9月在南京新增商品房项目储备2个，拿地总建面13.8万方，拿地金额28.7亿元，两地块分别持股为90%和55%。截至2022Q3，公司出租房地产总面积13.52万方，其中商办项目4.3万方，取得租金总收入0.16亿元。南京作为长三角城市群的核心城市，整体市场较为稳健，公司紫尧星院、紫麟景院两个项目有望在2022年底开盘销售，为公司开发业务持续贡献业绩，未来营收有较稳定预期。 投资收益保持稳定，核心业务地位逐步显现 公司股权投资业务实施稳步发展的策略，聚焦科技创新领域，精选投资标的，布局广泛，1-9月投资收益20.01亿元，同比下降1.0%，保持相对稳定，在开发业务结算收入大幅减少情况下成为公司盈利主要来源，未来投资收益将进一步发力，成为公司核心价值的重要组成部分。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

南京高科(600064) 地产业务深耕南京，投资业务积极布局 公司坚持深耕区域市场，已逐渐形成了房地产、市政、股权投资三大业务板块。受益行业供给侧改革，公司 2022 年拿地力度有所提升，保障后续销售规模；公司股权投资业务持续发展，多个投资项目上市进程有序推进，投资收益业绩贡献有望持续提升；公司市政业务稳健发展。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别为 24.7、27.6、30.9 亿元，当前股价对应 P/E 估值分别为 4.8、4.3、3.8 倍。首次覆盖给予“买入”评级。 深耕区域市场，房地产及市政业务稳健发展 南京高科深耕南京市场，房地产及市政业务坚持打造优质产品与服务，持续进行市场开拓。 2021 年公司房地产开发销售业务营业收入为 39.04 亿元，较上年同比增长 79.85%。市政基础设施承建业务收入达 5.80 亿元，较上年同比增长 114.58%，近 5 年复合增长率为 17.70%。2022 年，公司积极拿地，28.7 亿竞得南京市两宗地块，支撑公司未来几年业绩打下坚实基础。 投资业务转向科技创新领域，核心业务地位逐步显现 股权投资业务由原来的金融、房地产业逐步转向医疗健康、信息技术等科技创新领域，兼顾环保科技、新基建、新材料等领域，业务布局广泛。公司累计实现投资收益超 110 亿元， 2021 年投资收益达 23.33 亿元，继 2019 年大幅增长后再创新高，未来投资收益将进一步发力，成为公司核心价值的重要组成部分。 利润水平保持 19 年连续增长，盈利能力稳步提升 公司经营业绩持续提升，净利润水平再创新高。2021 年公司归属于母公司所有者的净利润为 23.52 亿元，较上年同期增长 16.68%，主要由于 2021 年长期股权投资确认的投资收益增加，到目前为止，公司归母净利润连续 19 年保持增长，盈利能力稳步提升。 风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。

南京高科(600064) 投资要点 盈利能力稳定，融资成本较低 2022年上半年，南京高科实现营业收入14.86亿（YoY-58.94%）；其中，房地产业务实现营收9.58亿（YoY-70.89%）,市政业务实现营收5.27亿（YoY+102.23%），房地产业务收入下滑拖累整体营收。公司实现归母净利润14.05亿（YoY-1.94%），每股收益0.81元，加权平均净资产收益率9.00%。公司整体平均融资成本约为3.25%，较去年同期下降0.19pct。 公司上半年毛利率27.05%，较去年同期提高6.35pct，毛利率提升主要因为房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比减少。公司归母净利润率94.55%，较去年同期提高54.94pct，归母净利润率大幅高于毛利率的主要原因是公司实现投资收益13.76亿（YoY+22.59%）。 销售逆势增长，积极补充土储 由于去年同期基数较低，2022年上半年，公司房地产业务实现合同销售面积1.14万㎡（均为商品住宅销售项目），同比增长1040%。上半年实现合同销售金额4.59亿（包括商品住宅、车位等），同比增长709.05%；其中，品院项目销售金额3.3亿元，且去化率在同期同类型项目中位列前茅。 为巩固公司在南京的区域深耕优势，同时实现房地产开发业务的可持续增长，公司在南京二轮土拍以底价竞得燕子矶G34和仙林湖G38两幅低密度优质地块。两宗地块合计计容建面约14.08万；参考周边在售项目价格，可售货值合计约52.30亿。 产业联动深化，拓展优质项目 公司重视传统市政业务的口碑与品牌建设，上半年多个项目荣获“金陵杯”、“省标准化工地”等奖项。此外，上半年公司持续推进产业联动，稳步推进麒麟G3G4地块经适房、品院、星院等项目的施工。 项目拓展方面，公司新中标麒麟G87A地块工程总承包及观音门中学工程总承包项目，合同金额6.64亿元，体现了产业协作优势。 聚焦科技创新，投资稳步发展 公司聚焦于科技领域，精选投资项目。上半年，公司新增投资互时科技、迈邦生物、星赛生物及天易合芯4个项目，追加投资了维通信，以可转债转股形式增持了南京银行股份2880万股，进一步夯实了投资收益基础。 上半年，公司投资的仁度生物已在科创板发行上市，赛特斯通过科创板上市委审议，且华昊中天等项目在A股上市申请中，未来投资收益持续增长可期。 投资建议：作为深耕南京的国有企业，公司房地产及市政业务产业能够发挥协同效应，实现产业联动；此外，公司发力股权投资业务，实现产投互动，打造新的利润增长极。我们预计，公司2022年至2024年实现营业收入57.6亿、60.9亿、63.1亿，同比增长17%、6%及4%，实现归属母公司净利润27.3亿、29.7亿及31.8亿，同比增长16%、9%及7%。公司当前股价对应2022年估值为4.4倍，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。

南京高科(600064) 报告摘要 公司介绍：立足南京的卓越城市运营商 南京高科股份有限公司成立于 1992 年，1997 年 5 月于上交所上市。公司实际控制人为南京市国资委，具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三个方向，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。 主营业务：房政业务联动，投资稳步发展 （1）房地产业务： 公司房地产业务主要由南京高科置业有限公司负责， 行业下行阶段，公司销售逆势上升。2021 年，公司合同销售额同比增长 116.92%；公司商品房销售均价为 40239 元/㎡，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为 27427 及 25580 元/㎡，体现了公司的品质品牌优势。 （2）市政业务：市政业务是公司的传统主营业务，主要由高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发展。2021 年，公司成功中标麒麟 G3G4 地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等多个总承包项目，合同总金额超 25 亿元。 （3）股权投资业务：注册制后，股权投资业务成为公司新的业绩增长点，投资收益在公司总利润中占比不断提升。2021 年，投资收益在公司总营业利润中占比 88.36%，同比增长 26.96pct。目前公司投资的企业中还有 8 家已在上市进程中，预计标的公司上市后，公司投资收益会进一步提高。 财务分析：盈利能力强，ROE 维持高位 2021 年公司实现营业收入 49.19 亿元，同比增长 69.40%；实现归母净利润 23.52 亿元，同比增长 16.67%。由于股权投资业务增厚公司利润，公司盈利能力显著高于头部房地产开发企业平均水平。 2021 年， Top10/top11-20/top21-30 房企的归母净利润率分别为 7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为 47.7%。 凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位，2021 年综合融资成本仅 3.49%。此外，受益于股权投资业务的发展，2019 年公司 ROE 提升 7.6pct 至 17.4%，之后始终维持高位。 盈利预测：我们预计，2022 年至 2024 年，公司实现营业收入 57.6 亿、60.9 亿、63.1 亿，同比增长 17%、6%及 4%，实现归属母公司净利润 27.3 亿、29.7 亿及 31.8 亿，同比增长 16%、9%及 7%；摊薄后每股收益 1.58、1.71 及 1.84。可比公司对应 2022 年平均 PE 为 7.3 倍，公司当前股价对应 2022 年业绩 PE 为 4.2倍，估值具有一定优势，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、疫情持续冲击房地产销售、投资管理风险、引用数据滞后或不及时。