浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元（2025-2026年原值为13.8、15.2亿元），对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，投资净收益同比高增 公司2024年实现营收27.25亿元，同比-58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比-44.9%；经营性净现金流-11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别-17.1pct和+8.6pct。公司业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比+14.8pct至23.2%。公司2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于公司在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元。 签约销售同比增长，多元业务协同发展 公司2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比+107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸。公司2024年实现租赁收入20.35亿元，同比+1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比+10.8%，毛利率同比-3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比+72.3%，毛利率同比+18.1pct至30.1%。 金桥资本正式运作，融资成本保持低位 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局。截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比+30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位。公司2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年三季报，公司结转业绩承压，三季度租赁收入下滑，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元，对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为12.6、9.0、8.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司前三季度实现营收20.34亿元，同比-62.1%；实现归母净利润3.91亿元，同比-75.9%，其中三季度营收和归母净利润分别+11.0%和-42.2%；前三季度实现经营性净现金流-1.23亿元，基本每股收益0.35元，销售毛利率和净利率分别为56.8%和18.6%，分别-17.7pct和-11.1pct。公司业绩下降主要由于2023年同期集中结转高毛利住宅项目，2024年前三季度无住宅项目结转，销售收入同比降幅较大；同时期间费率同比+15.1pct至21.7%。 三季度租赁收入减少，销售及物管收入增长 公司三季度销售收入0.68亿元，同比+7717%，主要来自临港碧云壹零项目车位销售；租赁收入4.45亿元，同比-5.3%，环比二季度-3.1%，由于碧云体育休闲中心和碧云玖零商业中心项目停业待改造所致；酒店公寓收入0.53亿元，同比+10.7%；物业管理服务收入0.10亿元，同比+216%，主要由于新增Office Park金科园及金湘园项目。 项目建设平稳推进，融资成本保持低位 截至9月末，公司住宅项目碧云澧悦全盘去化率66.90%，累计收款33.22亿元。9月公司虹口区嘉兴路街道138街坊项目开工，计容建面约6万方，公司权益比80%。9月30日，公司旗下上海新金桥广场100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，所有者权益合计3.61亿元。8月公司发行5年期中期票据，发行规模8亿元，票面利率2.22%，融资成本较低。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元，同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。 房产经营收入保持增长，可售项目储备充足 截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增Office Park金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。 新设产业投资平台，融资渠道畅通 公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5年期8亿元中票，票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年一季报，公司一季度无住宅项目结转导致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长。公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级。 无住宅项目结转，营收利润大幅下降 公司2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流-1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点。公司业绩下降主要由于2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%。 租赁物业保持增长，在售项目去化表现优秀 公司大力实施安商稳商、敬商暖商工作，采用“招商＋投资＋孵化＋服务”联动的策略，承租户经营状况回升向好，2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%。截至2023年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%。2024Q1，公司25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工。截至2024年3月末，公司在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元。 可售货值充裕，融资渠道畅通 公司在建可售住宅项目充足，截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营业利润保持增长，产业投资加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年年报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比增长。受可结转资源滞后影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元（2024-2025年原值为15.06和19.37亿元），对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为8.3、7.3、6.4倍，公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持“买入”评级。 高毛利结转促进业绩提升，土地储备支出增加 公司2023年实现营收65.85亿元，同比增长30.31%；实现归母净利润18.19亿元，同比增长14.85%；实现经营性净现金流-67.03亿元，基本每股收益1.62元，毛利率和净利率分别为68.1%和27.3%，分别下降0.4和3.4个百分点。公司业绩增长源于高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目集中结转，相应增厚净利润；现金流出主要由于土地储备支出61.81亿元，开发建设支出32.33亿元。 租售并举经营稳健，产业投资加速推进 公司坚持租售并举的经营模式，2023年Office Park金科园竣工并投入运营，T25改扩建项目实现开工，截至年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%；全年实现租赁收入18.2亿元，同比增长14.6%，毛利率达57.7%。2023年公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，完成首个直投项目中科新松出资，浦东智能制造基金一期完成投资约2.4亿元。 可售货值充裕，园区更新储备充足 公司在建可售住宅项目充足，2023年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，年末竞得祝桥住宅地块，周浦项目11月首开去化率达80%。截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；期末融资总额155.4亿元，平均融资成本3.0%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营业收入增长明显，归母净利同比高增，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年三季报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比高增。公司可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为6.9、8.2、6.4倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所增长，业绩表现持续稳健 公司前三季度实现营收53.68亿元，同比增长54.2%；实现归母净利润16.21亿元，同比增长52.5%；实现基本每股收益1.44元，毛利率和净利率分别为74.5%和29.7%。年初至今公司整体业绩表现持续稳健的原因是高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目交房基本完成，结转当期销售收入并相应增厚净利润。 租售并举经营渐入佳境，完善专业投资全面开展 公司坚持租售并举的经营模式，截至上半年末持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售充裕土储丰厚，城市更新大有可为 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，7月135街坊项目桩基工程开工，预计2024年可实现入市销售。同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年中期报告，公司上半年营收业绩同比高增，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，维持“买入”评级。 营收利润同比高增，盈利能力有所提升 公司上半年实现营业收入48.45亿元，同比增长61.0%；实现归母净利润15.12亿元，同比增长57.8%；毛利率和净利率分别提升至75.8%和30.8%（2022年分别为68.6%和30.7%），基本每股收益1.3472元。公司业绩高增主要由于碧云尊邸二期项目集中结转增加了收入38.32亿元。公司上半年经营性现金流量净额-60.38亿元，主要由于项目储备土地款支出达52.11亿元。 持有大量高品质物业，全面开展投资业务 公司坚持租售并举的经营模式，持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成OfficePark金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售资源充足，园区储备地块持续推动 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，给予“买入”评级 浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。 立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展 金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业，贡献了浦东1/4的工业经济规模，区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主，截至2022年末持有各类经营性房产面积约302万方，受疫情租金减免影响，租赁收入同比下降5.5%至15.88亿元，平均出租率逆势提升至86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，目前拥有Y00-1201单元7街坊产业社区和08街坊碧云商业综合体两个项目改建，未来项目储备较充足。 销售收入保持增长，可售资源充足 公司2022年房地产销售收入达33.19亿元，同比增长18.7%，主要来自于碧云尊邸二期的集中结转，2023年碧云尊邸二期对应待结转金额42.32亿元。公司在建可售住宅项目充足，临港组团项目预估货值约125亿元，预计将在2023年达售；周浦项目预估货值约54亿元，预计将在2023年达售。2023年1月，公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体，两项目距离北外滩核心区仅一街之隔，预估货值约70亿元，将极大增厚公司土地储备。 财务状况较为稳健，融资成本保持低位 截至2022年末，公司资产负债率55.8%，财务状况较为健康。2022年公司公开市场发债36.3亿元，票面利率不超过3%，融资渠道保持畅通，平均融资成本降至3.24%，较2021年末下降43BP。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 投资要点 碧云尊邸全面交付，收入持续高增长 2022年，浦东金桥实现收入50.5亿(YoY+9.5%)，归属母公司净利润15.8亿(YoY-2.4%)，加权平均净资产收益率12.8%(YoY-1.5pct)；2023Q1，公司实现收入42.8亿(YoY+67.8%)，归母净利润13.7亿（YoY+51.3%）。 得益于前期项目碧云尊邸持续交付，公司2022年及2023Q1收入大幅增长。受疫情冲击影响，2022年全年公司对小微企业合计减免租金2.56亿，抑制利润增长。2023年疫情消退后，一季度收入利润规模大幅复苏。 疫情消退，出租率复苏至近年来最高 持有业务方面，2022年，浦东金桥房地产租赁业务实现收入15.9亿(YoY-5.5%)，酒店公寓业务实现收入1.3亿(YoY-0.98%)。 疫情影响后，伴随租金收入复苏叠加新项目出租率爬坡，租赁业务收入利润有望企稳回升。在公司投资性房地产以成本法计量下，减租消退后租金增长将直接贡献利润总额增长。同时，出租率快速回升，2022年末平均出租率提升至86.6%。 属地优势凸显，拿地结算持续性可期 在良好的负债结构及前期销售储备充足现金的情况下，浦东金桥积极通过各渠道补充土储。2022年公开市场新增上海周浦项目，计容建筑面积约10万M；2023年一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约5.4万M。 得益于公司良好的负债率水平、前期碧云尊邸项目大量的销售回款以及公司祖售结合经营模式下良好的现金流水平，在当前上海土地市场持续获取优质地块。2023年支出预算合计128.8亿，是现金收入预算的2.1倍；其中开发支出33.9亿，项目储备支出54.8亿，投资力度持续保持高位。 低成本融资，杠杆水平保持温和提升 得益于租售结合的经营模式以及积极稳健的经营风格，浦东金桥资本结构保持平稳。2022年末’Wind口径下’公司剔除预收款后的资产负债率为49.8%‘YoY-5.4pct，净负债率51.9%(YoY+12.5pct)。其中，长期借款占比75%左右。2023Q1公司预收款后资产负债率为51.-2%，净负债率27%。 良好的业务模式以及优秀的资产储备，保证了公司在资本市场良好的信用形象。2022年公司在公开市场合计发行短融及信用债合计36.3亿，融资成本介于2.38%．2.99%，流动性结构性宽松下，低成本融资带来经营质量的持续改善。 投资建议：2022年来，在上海地区新冠疫情冲击下，浦东金桥租赁业务收入及利润释放受到一定冲击。2023年来，在疫情冲击减弱，租赁业务复苏，叠加开发业务拿地、销售规模增长的过程下，公司经营质量及利润释放有望迎来持续性增长。 受疫情影响开发项目影响销售及交付节奏，我们预计公司2023至2025年，公司实现收入60.6亿、121.3亿及133.4亿（2023·2024年前值为69.1亿及148.8亿），归母净利润23.3亿、24.1亿及28.4亿，（2023·2024年前值为24.9亿及28.8亿）。公司当前股价对应2023年业绩PE为6.5倍。鉴于公司优质的持有物业组合与积极的拿地扩张态度，维持“买入”评级。 风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时．

浦东金桥(600639) 碧云尊邸一期交付，收入利润高增长 2022年上半年，浦东金桥营收利润实现双方面高增长，期间实现营业收入30.1亿（YoY+155.5%），归属母公司股东净利润9.6亿（YoY+116.2%）。销售毛利率69.2%（YoY+9.1pct），销售净利率31.2%（YoY-4.7pct）。 房地产开发业务高增长推升收入规模上升，上半年碧云尊邸项目交付驱动房地产销售收入同比增长655.9%，实现地产销售收入21.8亿。但上海疫情冲击之下，地产租赁业务成业，上半年房地产租赁业务实现收入7.6亿（YoY-8.1%）。 疫情冲击之下，房地产租赁业务承压 物业租赁方面，受上半年上海新冠疫情复发的影响，浦东金桥积极出台针对小微企业的租金减免措施，租金收入小幅下降，上半年房地产租赁业务毛利率49.4%（YoY-12.9pct），贡献毛利3.8亿（YoY-27.3%）。 公司持有物业以成本法计量，在今年上海疫情期间，公司针对符合条件的小微企业和个体工商户减免3个月租金，租金减免的同时，折旧成本仍需持续计提，导致整体租赁业务利润率下行。伴随上海疫情持续好转，出租率回升持续驱动租赁业务复苏。 碧云尊邸二期售罄，潜在结算规模丰厚 房地产开发业务方面，重点开发项目碧云尊邸二期173套，建筑面积4.7万㎡，截止2022年中期，二期项目全部售罄，整体项目已完成竣工。碧云尊邸作为上海核心区域重点住宅项目，目前已经完成预售，账面合同负债中，房 地产销售预收款规模48.8亿，充沛的已售未结资源保障公司潜在结算收入增长。 财务结构持续优化，融资成本持续下降 截至2022年中期，浦东金桥财务结构维持稳健，剔除预收账款后的资产负债率为53.7%（YoY-2.4pct），净负债率51.8%（YoY-9.7pct），负债结构持续优化。上半年，公司发行2022年度第一期超短融9亿，票面利率为2.38%。 相对于普通高周转房地产开发商，浦东金桥租售结合、成片开发的商业模式，在目前环境下竞争优势明显。在风险房企逐渐出清的过程中，良好的负债结构，稳健的开发模式，不断强化公司在行业的融资地位，公司保持AAA的主体信用评级，融资成本的持续改善将推动公司经营质量的持续修复。 投资建议： 2022年上半年以来，上海区域的疫情冲击之下，浦东金桥持有物业出租受到一定冲击，但压力之下，公司持续推进新增项目的招商及存量项目的施工等经营工作的有序进行，在目前疫情持续改善，公司拿地、销售、租赁进入常态化运营的过程中，经营质量有望持续改善。 受疫情冲击影响，我们预计2022年至2024年，公司实现营业收入57.8亿、69.1亿、148.8亿，同比增长25.2%、19.6%及115.3%，实现归属母公司净利润19.7亿、24.9亿及28.8亿（22-23年预测前值是26.6亿及35.2亿），同比增长21.6%、26.1%及15.8%，当前股价对应PE为6.6倍、5.3倍及4.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。