浦东金桥(600639) 营收利润同比提升，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2025年年报，受结转规模提升影响，公司收入利润实现增长。受后续结转节奏影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为8.0、8.5和10.0亿元（前值11.0、13.5亿元），对应EPS为0.71、0.76、0.89元，当前股价对应PE为15.7、14.8、12.5倍。公司经营性物业出租率稳定，产业投资有望成为全新业绩增长点，维持“买入”评级。 项目结转助力营收高增，归母净利润同比增长 公司2025年实现营收59.65亿元，同比+118.9%；实现归母净利润10.74亿元，同比+7.1%；经营性净现金流-18.87亿元，基本每股收益0.96元，毛利率和净利率分别为32.1%和17.2%，分别-18.9pct和-18.7pct，主要系房产结转拉低毛利率，其中房产销售毛利率21.5%（碧云澧悦项目），房产租赁毛利率56.7%（同比+8.9pct）。公司收入高增主要由于结转碧云澧悦项目销售收入40.36亿元。 碧云综合体实现开工，经营性物业出租率保持稳健 公司2025年实现销售金额15.2亿元，销售面积1.7万方，在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩尊邸两项目，截至年末，全盘去化率分别为89.0%、93.4%，累计收款分别为46.0、30.1亿元，待结转面积2.7万方。公司年内重点推进的碧云综合体城市更新项目开工，占地面积约2.5万方。公司2025年实现租赁、酒店及物管等收入18.8亿元，同比-9.1%，主要系新金桥广场股权于2024年12月转让出表。截至年末公司持有各类经营性物业达325万方，在采取招投联动、优化营销策略及安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80%，同比+2pct。 聚焦新质生产力，融资成本保持低位 产业层面，公司聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，2025年完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万方，完成物业续租26.5万方。同时公司持续推进硬科技项目投资，金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。截至年末公司融资总额202.5亿元，平均融资成本降至2.82%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2025年中报，受结转规模下降影响，公司结转业绩承压，但可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元，对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.8、11.3、9.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，下半年结转规模较大 公司2025上半年实现营收9.61亿元，同比-33.8%；实现归母净利润1.75亿元，同比-46.5%；经营性净现金流-10.35亿元，基本每股收益0.16元，销售毛利率和净利率分别为47.7%和16.3%，分别-2.4pct和-5.5pct。公司业绩下降主要由于2024年同期结转了办公楼销售、土地使用权转让以及临港项目车位，2025上半年同期结转较少；现金流出增加主要由于支付碧云综合体项目补地价款及缴纳的税金增加。公司下半年有望结转周浦碧云澧悦项目，增厚全年收入及利润，项目截至上半年末已去化85%，累计收款42.8亿元。 在售项目去化加速，碧云综合体建设稳步推进 公司2025上半年在售项目为浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目，截至上半年末，全盘去化率分别为84.6%、86.9%，累计收款分别为42.8、25.2亿元。公司上半年无新增土储及项目开竣工，销售结转收入0.05亿元；租赁、酒店及物管收入9.55亿元，截至上半年末持有各类经营性物业达325万方（不含新金桥广场），总体平均出租率76%左右。公司继续推进碧云综合体城市更新项目，预计下半年实现开工。 强化招商引资，融资成本保持低位 公司强化招商引资，持续完善产业集群，2025上半年累计落地项目90个，重点引进硬科技产业项目包括思格新能源等，累计签约面积约7.3万方。公司上半年公开市场成功发行12亿元中票，票面利率2.19%，融资成本优势明显。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营收利润同比下降，产业投资业务加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年报，公司结转业绩承压，销售规模提升，可售及可结转资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受地产销售下行、租赁市场竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为10.5、11.0和13.5亿元（2025-2026年原值为13.8、15.2亿元），对应EPS为0.94、0.98、1.20元，当前股价对应PE为11.5、11.0、8.9倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 营收利润承压，投资净收益同比高增 公司2024年实现营收27.25亿元，同比-58.6%；实现归母净利润10.02亿元，同比-44.9%；经营性净现金流-11.99亿元，基本每股收益0.89元，销售毛利率和净利率分别为51.0%和35.9%，分别-17.1pct和+8.6pct。公司业绩下降主要由于2023年同期结转高毛利住宅项目，2024年同期结转较少，同时期间费率同比+14.8pct至23.2%。公司2024年实现投资净收益8.7亿元，主要由于公司在上海联交所挂牌转让了新金桥广场股权，成交价为11.98亿元。 签约销售同比增长，多元业务协同发展 公司2024年实现签约销售金额28.28亿元，同比+107%，主要来自浦东碧云澧悦和碧云北外滩两项目；实现销售结转收入0.43亿元，主要来自金桥碧云尊邸。公司2024年实现租赁收入20.35亿元，同比+1.7%；截至2024年末持有各类经营性物业达312万方（含新金桥广场），总体平均出租率78%左右；实现酒店公寓收入2.0亿元，同比+10.8%，毛利率同比-3.6pct至31.8%；物业管理服务收入0.29亿元，同比+72.3%，毛利率同比+18.1pct至30.1%。 金桥资本正式运作，融资成本保持低位 2024年公司产业投资平台“金桥资本”正式设立，首期30亿元已正式运作，通过参控并举深入产业布局。截至2024年末，公司有息负债余额202.7亿元，同比+30.4%，平均融资成本2.98%，持续保持行业低位。公司2024年公开市场融资37.8亿元，其中5年期中期票据票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年三季报，公司结转业绩承压，三季度租赁收入下滑，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元，对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为12.6、9.0、8.2倍。公司推动重点项目去化，项目储备充足，业绩有望持续改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司前三季度实现营收20.34亿元，同比-62.1%；实现归母净利润3.91亿元，同比-75.9%，其中三季度营收和归母净利润分别+11.0%和-42.2%；前三季度实现经营性净现金流-1.23亿元，基本每股收益0.35元，销售毛利率和净利率分别为56.8%和18.6%，分别-17.7pct和-11.1pct。公司业绩下降主要由于2023年同期集中结转高毛利住宅项目，2024年前三季度无住宅项目结转，销售收入同比降幅较大；同时期间费率同比+15.1pct至21.7%。 三季度租赁收入减少，销售及物管收入增长 公司三季度销售收入0.68亿元，同比+7717%，主要来自临港碧云壹零项目车位销售；租赁收入4.45亿元，同比-5.3%，环比二季度-3.1%，由于碧云体育休闲中心和碧云玖零商业中心项目停业待改造所致；酒店公寓收入0.53亿元，同比+10.7%；物业管理服务收入0.10亿元，同比+216%，主要由于新增Office Park金科园及金湘园项目。 项目建设平稳推进，融资成本保持低位 截至9月末，公司住宅项目碧云澧悦全盘去化率66.90%，累计收款33.22亿元。9月公司虹口区嘉兴路街道138街坊项目开工，计容建面约6万方，公司权益比80%。9月30日，公司旗下上海新金桥广场100%股权在上海联合产权交易所挂牌转让，所有者权益合计3.61亿元。8月公司发行5年期中期票据，发行规模8亿元，票面利率2.22%，融资成本较低。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。 销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑 公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元，同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。 房产经营收入保持增长，可售项目储备充足 截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增Office Park金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。 新设产业投资平台，融资渠道畅通 公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5年期8亿元中票，票面利率2.22%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 无住宅结转致营收下滑，充裕可售资源增厚未来业绩，维持“买入”评级 浦东金桥发布2024年一季报，公司一季度无住宅项目结转导致销售收入减少，租赁、酒店公寓和物管收入保持增长。公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元，对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为9.1、8.0、7.1倍，维持“买入”评级。 无住宅项目结转，营收利润大幅下降 公司2024Q1实现营收9.10亿元，同比下降78.7%；实现归母净利润2.28亿元，同比下降83.4%；实现经营性净现金流-1.53亿元，基本每股收益0.2032元，销售毛利率和净利率分别为65.1%和25.4%，分别下降12.8和6.5个百分点。公司业绩下降主要由于2023Q1集中结转高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目，2024Q1无住宅项目结转，销售收入同比下降90.7%。 租赁物业保持增长，在售项目去化表现优秀 公司大力实施安商稳商、敬商暖商工作，采用“招商＋投资＋孵化＋服务”联动的策略，承租户经营状况回升向好，2024Q1租赁业务收入4.94亿元，同比增长32.2%；酒店公寓收入和物管服务收入同比分别增长22.0%和147.6%。截至2023年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%。2024Q1，公司25号地块通用厂房改扩建项目和北外滩138街坊住宅项目桩基工程开工。截至2024年3月末，公司在售住宅碧云澧悦项目一批次449套房屋去化率达87%，累计待结转金额22.41亿元。 可售货值充裕，融资渠道畅通 公司在建可售住宅项目充足，截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；2024Q1发行17.81亿元的证监会主管ABS，票面利率3%，融资渠道畅通。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营业利润保持增长，产业投资加速推进，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年年报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比增长。受可结转资源滞后影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为14.84、16.74和19.01亿元（2024-2025年原值为15.06和19.37亿元），对应EPS为1.32、1.49、1.69元，当前股价对应PE为8.3、7.3、6.4倍，公司可售房产资源充足，租赁收入稳中有升，区位优势以及产业聚集效应显著，维持“买入”评级。 高毛利结转促进业绩提升，土地储备支出增加 公司2023年实现营收65.85亿元，同比增长30.31%；实现归母净利润18.19亿元，同比增长14.85%；实现经营性净现金流-67.03亿元，基本每股收益1.62元，毛利率和净利率分别为68.1%和27.3%，分别下降0.4和3.4个百分点。公司业绩增长源于高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目集中结转，相应增厚净利润；现金流出主要由于土地储备支出61.81亿元，开发建设支出32.33亿元。 租售并举经营稳健，产业投资加速推进 公司坚持租售并举的经营模式，2023年Office Park金科园竣工并投入运营，T25改扩建项目实现开工，截至年末公司持有各类经营性物业合计约319万方，平均出租率达到83.3%；全年实现租赁收入18.2亿元，同比增长14.6%，毛利率达57.7%。2023年公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，完成首个直投项目中科新松出资，浦东智能制造基金一期完成投资约2.4亿元。 可售货值充裕，园区更新储备充足 公司在建可售住宅项目充足，2023年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，年末竞得祝桥住宅地块，周浦项目11月首开去化率达80%。截至2023年末，公司市场化外拓销售住宅项目总建筑面达到153万方，预计货值320亿元。园区资源方面，碧云商业综合体规划已于2024年2月正式获批，总建面约36万方，力争年内实现开工。公司融资渠道畅通，2023年分别发行10亿元公司债和14.5亿元中票，票面利率不超过3.3%；期末融资总额155.4亿元，平均融资成本3.0%。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 营业收入增长明显，归母净利同比高增，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年三季报，得益于碧云尊邸项目集中结转，公司营收利润同比高增。公司可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为6.9、8.2、6.4倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所增长，业绩表现持续稳健 公司前三季度实现营收53.68亿元，同比增长54.2%；实现归母净利润16.21亿元，同比增长52.5%；实现基本每股收益1.44元，毛利率和净利率分别为74.5%和29.7%。年初至今公司整体业绩表现持续稳健的原因是高毛利住宅项目碧云尊邸二期项目交房基本完成，结转当期销售收入并相应增厚净利润。 租售并举经营渐入佳境，完善专业投资全面开展 公司坚持租售并举的经营模式，截至上半年末持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售充裕土储丰厚，城市更新大有可为 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，7月135街坊项目桩基工程开工，预计2024年可实现入市销售。同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，维持“买入”评级 浦东金桥发布2023年中期报告，公司上半年营收业绩同比高增，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，维持“买入”评级。 营收利润同比高增，盈利能力有所提升 公司上半年实现营业收入48.45亿元，同比增长61.0%；实现归母净利润15.12亿元，同比增长57.8%；毛利率和净利率分别提升至75.8%和30.8%（2022年分别为68.6%和30.7%），基本每股收益1.3472元。公司业绩高增主要由于碧云尊邸二期项目集中结转增加了收入38.32亿元。公司上半年经营性现金流量净额-60.38亿元，主要由于项目储备土地款支出达52.11亿元。 持有大量高品质物业，全面开展投资业务 公司坚持租售并举的经营模式，持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成OfficePark金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。 可售资源充足，园区储备地块持续推动 公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。

浦东金桥(600639) 深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，给予“买入”评级 浦东金桥依托金桥经济技术开发区的发展，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。 立足金桥开发区，园区租赁业务稳健发展 金桥开发区聚焦于未来车、新通信、智能造三大产业，贡献了浦东1/4的工业经济规模，区位优势以及产业聚集效应显著。公司可供出租的经营性房产以产业园区为主，截至2022年末持有各类经营性房产面积约302万方，受疫情租金减免影响，租赁收入同比下降5.5%至15.88亿元，平均出租率逆势提升至86.6%。公司运用多种方式对旗下物业改扩建工程进行持续推进，目前拥有Y00-1201单元7街坊产业社区和08街坊碧云商业综合体两个项目改建，未来项目储备较充足。 销售收入保持增长，可售资源充足 公司2022年房地产销售收入达33.19亿元，同比增长18.7%，主要来自于碧云尊邸二期的集中结转，2023年碧云尊邸二期对应待结转金额42.32亿元。公司在建可售住宅项目充足，临港组团项目预估货值约125亿元，预计将在2023年达售；周浦项目预估货值约54亿元，预计将在2023年达售。2023年1月，公司联合体被确定为虹口区两宗城市更新项目最终实施主体，两项目距离北外滩核心区仅一街之隔，预估货值约70亿元，将极大增厚公司土地储备。 财务状况较为稳健，融资成本保持低位 截至2022年末，公司资产负债率55.8%，财务状况较为健康。2022年公司公开市场发债36.3亿元，票面利率不超过3%，融资渠道保持畅通，平均融资成本降至3.24%，较2021年末下降43BP。 风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。