沙河股份(000014)公司资料

市场回顾上周（2023.1.16-1.20），上证综指上涨2.18%，沪深300 指数上涨2.63%，房地产板块上涨0.76%，房地产板块跑输上证综指1.42 个百分点，跑输沪深300 指数1.87个百分点。重点关注的A 股地产股大部分上涨，其中荣盛发展（002146.SZ）、天健集团（000090.SZ）和华夏幸福（600340.SH）涨幅较大，分别为5.21%、4.76%和4.49%。重点关注的H 股地产及代建公司中雅居乐集团（3383.HK）、中骏集团控股（1966.HK）和融信中国（3301.HK）涨幅靠前，分别为6.69%、4.85%和4.55%。 重点关注的物业股中第一服务控股（2107.HK）（涨幅9.26%）、兴业物联（9916.HK）（涨幅9.09%）、建发物业（2156.HK）（涨幅6.1%）涨幅较高。 行业动态百城土地成交累计同比降幅较前一周明显收窄。1 月9 日-1 月15 日，100 大中城市成交住宅土地规划建筑面积399.42 万平方米，累计同比下滑25.07%，降幅较前一周明显收窄。其中，一线城市无成交；二线城市成交住宅土地规划建筑面积34.91 万平方米，累计同比下滑52.54%；三线城市成交住宅土地规划建筑面积304.51 万平方米，累计同比下滑14.78%。 30 大中城市商品房销售累计同比降幅较前一周扩大。1 月9 日-1 月15 日，30 大中城市商品房成交套数达到2.77 万套，累计同比下降16.23%，降幅较前一周扩大。其中，一线城市成交8022 套，累计同比下降1.01%，二线城市成交12962 套，累计同比下降29.02%，三线城市成交6675 套，累计同比上升0.58%。 行业动态统计局：2022 年全国房地产开发投资13.29 万亿，同比下降10%；商品房销售面积13.58 亿平米，同比下降24.3%；商品房销售额13.33 万亿，同比下降26.7%。 济南：对限购区域内已有3 套及以上住房的，出售1 套后，可于半年内在限购区域再购买1 套住房。 投资建议近期，不少城市调整地产调控市场，释放购房需求，央行、银保监会业提出开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。中央和地方层面释放积极信号，引导行业预期向好。建议关注：中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）、越秀地产（0123.HK）等。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售复苏不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。

统计局公布2022 年12 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为14587 万平米/14660 亿元/9032 亿元/8955 万平米，同比增速分别为-31.5%/-27.7%/-12.2%/-44.3%，前值-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%。2022 年全年房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为135837 万平米/133308 亿元/132895 亿元/120587 万平米，同比增速分别为-24.3%/-26.7%/-10.0%/-39.4%。 12 月销售无明显改善，全年市场显著下行。12 月销售降幅边际收窄，但基本面惯性下滑压力不减。12 月销售受疫情影响较为严重，居民到访量环比显著下降，房企年底推盘冲量的积极性不高，销售面积、金额均保持较大降幅，全年市场显著下行。 商品房待售面积维持增长，去化周期进一步拉长。12 月销售均价有所上涨主要归功于结构变化，高能级城市销售占比提高所致。我们认为需求端宽松政策将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，基本面复苏节奏仍需观察。 新开工维持较大降幅，房地产投资全年下滑1 成。12 月新开工维持大幅度下滑，受到销售持续下行、流动性紧张下竣工的挤出效应、前期拿地不足、疫情影响等多方面因素共同作用。当前压制新开工的各项条件尚未出现变化，而2022Q1 基数不低，我们判断短期内新开工面积难以出现较大改善。房地产投资单月降幅较11 月有所收窄，主要是较低前值和保交楼推动下建安投资的支撑，但考虑到当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力，土地购置和新开工均维持较大降幅，我们认为投资完成额仍将处于探底过程中。 资金面边际改善，销售回款仍是主要拖累。资金面来看，12 月份房地产企业到位资金12,666 亿，同比增速-28.7%，前值为-35.4%。分项来看，国内贷款在保交楼专项贷和房企信贷支持下改善明显，但需注意低前值的作用。需求侧销售回款对房企资金面仍在持续拖累，但从结构上看个人按揭有所改善，部分城市下调首付比和首套房贷利率起到一定效果。 行业集中度下降，百强房企销售弱于行业平均。2022 年全年TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企销售金额的同比增速分别为-33.2%、-41.5%、-53.3%和-43.6%。2022 年全年 TOP10 房企销售集中度为22.8%，较2021 年明显下降。 本月行业主要指标降幅有所收窄，但改善程度有限，基本面惯性下滑的压力仍在。 12 月中央经济工作会议定调要集中精力化解地产风险，房住不炒的长期指导方向不变，供需两端政策随后均进一步发力。供给侧融资支持政策延续，监管机构积极表态，央行围绕聚焦优质房企推动“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等四项行动，研究推出支持保交楼、住房租赁和民企债权融资的结构性工具。供给端的政策思路是遏制风险蔓延，在市场化、法治化原则下推动风险缓释，并引导预期提升。需求端政策持续宽松，成都、南京、东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策，央行、银保监会发布首套房贷利率动态调整机制，目前二线及以下城市政策放松幅度明显，2023 年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松。 结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策、不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为需求端的政策思路是在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求。基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

降息与下调按揭利率或为后续需求端发力主要政策 。1）从历史来看降息与下调房贷利率为历次下行周期中重要调控工具：从历次房地产周期来看，全国商品房销售金额持续下行时，贷款基准利率下调，同时房贷利率也随之下调，下调幅度与周期持续时长和幅度相关，而本轮下行周期当前已经超过 08年和 14年，目前 5年期 LPR 较 2021年仅下降 35BP，金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率截至 2022年 9月下降至 4.34%，较2021年 12月高点下降 129BP，与 2014年下行周期仍有一定差距，因此按揭利率仍有下行空间。2）从按揭利率与房价走势来看，按揭利率谷值基本对应70个大中城市商品房价格指数同比跌幅收窄或转正，本次动态调整房贷利率下限政策节奏是是首套房贷款利率下限调节与房价挂钩，我们预计本轮房贷利率的政策调整较 5月和 9月的两次调整，对于扭转房价下跌预期的作用可能更大。 利率政策较 08年和 14年救市力度仍有空间。1) 基准利率（LPR）与 GDP增速之比处在高位，降息仍有空间。从历年基准利率与 GDP 增速关系来看，可以看到近年来 LPR 与 GDP 增速之比近年来处于高位，若保持社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，当前仍有降息空间。同时 2022年在疫情等因素扰动之下，经济下行压力加大，作为国民经济支柱产业的房地产行业出现下行风险在 2023年稳经济的总目标下亟待解决，结构性下调 5年期 LPR 具备较大可能性。2）房贷利率政策较 08年和 14年的房地产救市利率政策也有较大空间。复盘 2008年和 2014年两轮较大的下行周期中利率方面救市政策，房贷利率下限均调整至基准利率 7折，较基准利率下降至少 150bp，考虑到本轮下行周期无论从下行幅度和下行周期都已经超过 2008年和 2014年，我们认为后续政策有望进一步从需求端发力，其中利率政策如果想要达到 2008年和 2014年的救市效果的话，房贷利率下限可能需要低于基准利率150BP以上，如果按照当前5年期LPR 4.30%，则首套房贷款利率下限则需要低至 2.80%，较此前 5月发布的首套住房商业性个人住房贷款利率不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20BP下限有 130BP 的空间。 动态调整机制形成，政策力度明显加强。1月 5日人民银行、银保监会发布稳健建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，这一政策将此前 9月阶段性调整差别化住房信贷政策常态化，这一政策信号从购房者情绪上来说有望扭转房价下跌预期，从需求端来看持续下调房贷利率、降低购房成本有望提振购房者购房意愿，提振需求端。住建部也表态大力支持刚性和改善性住房需求，需求端政策力度明显加强，后续各地有望沿住建部导向出台更多力度较大的需求端政策。 房价上涨容忍度可能更高，需求端或将保持合理、适度刺激。2022年房地产市场整体下行趋势下，仍有部分热度相对较好的城市例如北京、上海、杭州、南京等房价同比保持正增长，这些城市虽然房价涨幅可能仍然相对较高，但往往能够带动周边销售稍弱城市复苏。因此我们认为今年在稳经济、稳地产的目标之下，对于部分城市房价上涨的容忍度可能会更高，预计2023年市场有望呈现量稳价升局面。同时企业端来看，随着行业格局改善，即使部分城市房价上涨过快引起调控反复，企业在相对改善的行业格局和市场环境下经营的调整转圜余地较大，引发企业经营恶化的风险较小。需求端政策方面我们认为未来或着力于： 1）适度的加杠杆；2）合理需求的认定； 3）购房成本边际改善等方面。 风险因素：房地产政策放松不及预期、房地产市场调整超预期。