华联控股(000036)公司资料

地产板块下跌2.57%,连续三周跑输大盘,板块PB估值创新低:本周大盘下跌2.27%,除商业贸易外各板块均有下跌,电子、通信等跌幅较大。 地产板块下跌2.57%,连续三周跑输大盘,于28个行业中表现位列第15位。估值方面,本周板块PE估值下降至8.02X,PB估值下降至1.19X,PB估值创历史新低,PE及PB估值相对全部A股的折价为47%及25%,若剔除银行股折价分别为63%及42%,折价幅度继续处于历史最高位。 个股方面,本周板块涨幅前五为荣丰控股、南都物业、张江高科等,其中荣丰控股于周日晚公告拟筹划以发行股份及支付现金方式收购芜湖东旭威宇医疗器械科技有限公司100%股权,并于25日开始停牌;张江高科受益于上海本地股及租售同权概念。跌幅前五为ST松江、中珠医疗、鲁商发展等,其中中珠医疗持续面临退市风险,此外控股股东部分股份司法拍卖受疫情影响暂缓。本周重点公司全数下跌,世茂、万科、金地跌幅较小,分别下跌0.70%、1.29%及2.06%;泰禾、世联行、中南跌幅较大,分别下跌8.97%、8.13%及5.61%。 2020年政府工作报告发布:5月22日,国务院总理李克强于第十三届全国人民代表大会宣读政府工作报告。其中关于房地产部分主要提及以下三点内容:1)深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。2)加快落实区域发展战略3)新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。(点评请参考外发报告《坚持房住不炒,加速区域发展,旧改继续深入,未提及房产税__2020政府工作报告房地产部分点评》)本周重点城市新房成交累计降幅连续收窄10周,三线表现相对较好:成交上,本周重点27城新房成交量环比基本与上周持平,同比降幅有所扩大,年初至今累计同比降29.7%,累计降幅连续收窄10周。分能级看,本周重点一二三线新房周成交量同环比均有下降,三线表现相对较好,累计来看年初至今一二三线新房成交同比-32.1%/-38.0%/-21.5%,累计降幅基本与上周末持平。供给上,本周重点10城新增供给同环比继续回升,年初至今新增供给累计降23.2%,降幅连续收窄2周。截至本周末狭义去化周期15.01个月,受成交滚动计算影响去化周期持续扩大。分能级看,年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-22.8%/-15.3%/-33.6%,一三线累计降幅均有改善,截止本周末一二三线去化周期11.81/9.34/18.33个月,三线去化周期一月中以来首次出现下降。 维持推荐评级:本周五政府工作报告中重申房住不炒、因城施策主基调,基本符合预期,此外在货币政策方面的表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”,在“六稳”及“六保”背景下,我们预计未来行业政策将维持目前稳中偏松的基调。基本面来看近期重点城市新房成交持续改善,表现出较强的韧性。在稳中偏松的政策基调下,我们看好重点城市结构性机会。 此外,在相对宽松的宏观及资金环境下行业优质公司有望受益。考虑到板块估值屡创历史新低,我们维持板块“推荐”评级,看好两条主线,1)运营稳健的龙头企业,建议关注万科、保利、招蛇等,2)二线弹性标的(合规要求部分公司无法覆盖)。 风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期

市场行情:本周上证综指下跌1.91%,恒生指数下跌3.64%,A 股房地产板块下跌2.62%,H股内房板块下跌3.91%。板块涨幅前弘阳地产、仁恒置地、世茂房地产分别上涨4.88%、2.94%和1.58%,板块跌幅前三佳兆业美好、奥园健康、蓝光嘉宝分别下跌16.76%、13.76%和13.50%。 新房成交:本周26城新房成交整体环比下降7.5%,同比上升7.7%,本年累计同比下降26.7%,较去年全年增速下降36.9pct;一线城市新房成交环比下降8.7%,同比上升8.7%,本年累计同比下降29.6%,较去年全年增速下降41.4pct;二线城市新房成交环比下降4.7%,同比上升3.5%,本年累计同比下降28.1%,较去年全年增速下降43.4pct;三线城市新房成交环比下降18.3%,同比上升35.0%,本年累计同比下降13.7%,较去年全年增速上升0.7pct。 二手房成交:本周统计的12城二手房成交环比下降1.1%,同比上升5.2%,本年累计同比下降22.9%,较去年全年增速下降33.3pct。 库存去化:本周19城商品房库存去化周期为14.3个月,较去年年末上升3.3个月。其中一线城市商品房库存去化周期为12.4个月,较去年年末上升2.4个月;二线城市商品房库存去化周期为15.3个月,较去年年末上升4.2个月;三线城市商品房库存去化周期为13.4个月,较去年年末下降7.3个月。 板块估值:本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为5.0x/1.0x; H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为5.7x/4.8x;A/H 股中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为17.6x/0.7x;A/H股物业公司P/E、P/B 平均值分别为37.6x/8.3x。 投资建议:本周26城新房销量及12城二手房成交量同比上行而环比小幅下行,行业成交趋于平稳。政策上全国两会召开,政府工作报告对地产表述中性偏积极,重申房住不炒、因城施策基本基调,符合预期。偏向积极的表述有深化推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用。对改造城镇老旧小区提出具体新开工目标(3.9万个),支持电梯加装,发展用餐、保洁等多样社区服务,利好物业管理;报告未提及房地产税。综合来看政策面将保持全局稳定和局部灵活的定调,对下半年成交的恢复提供支持。 风险提示:行业政策收紧。

5月15日国家统计局公布了2020年1-4月份全国房地产开发投资和销售等数据。对此我们点评如下: (1)需求端:1-4月全国商品房销售面积累计增速为-19.3%,较1-2月份修复20.6pct。在前期积压需求释放、房企复工复产积极推盘的影响下3-4月商品房销售面积及销售额如期修复,二季度同比降幅会进一步收窄,下半年预计房地产销售会有所承压。在中央“房住不炒”定位不变的情况下,房地产会向着居住属性回归,同时房价也会延续区域分化、周期内平稳的态势。我们对全年销售面积增速的预测不改,同比下降10%左右。 (2)投资端:1-4月全国房地产开发投资累计增速为-3.3%,降幅较1-2月收窄13pct。3-4月房地产开发投资额的修复主要源于土地购置费的增加。3-4月新开工面积修复较多,而竣工增速有所放缓,建安投资主要由新开工拉动。地方政府为弥补财政收支缺口,加大优质土地供应,土地市场显著回暖。目前新开工修复显著,下半年房地产开发投资的回升将更多依靠建安投资。今年房地产开发增速较去年小幅回落,在5%左右。 (3)房企资金面:房地产开发企业到位资金同比下降10.4%,降幅较1-2月收窄7.1pct。其中定金及预收款下降18.9%,较1-2月收窄5pct,降幅仍然最大。随着国内宏观流动性持续利好及销售的恢复,房地产企业到位资金有望继续改善。

投资摘要:越秀房地产信托投资基金(0405.HK)隶属于越秀集团,于2005年12月21日在香港联交所上市,为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。对越秀REIT上市的整个过程、交易结构的设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾,对于如何看待中国内地公募REIT未来的发展和商业地产未来的发展方向,具有重要的借鉴意义。 越秀REIT采用公募式契约型REITs架构。从交易结构来看,越秀REIT通过BVI公司间接持有物业资产,该结构不仅起到了一定的避税作用,也为物业资产的收购与退出提供了良好的操作方式与渠道。从基金运营来看,越秀REIT的内部管理模式提升了管理的专业性的同时,管理运营成本更低,收取的管理费也更低。从投资标的来看,越秀REIT的投资标的均是可以长期产生稳定收入的物业资产,物业项目类型多且分散分布,可以提升越秀REIT资产的抗风险能力。 2003年8月,香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》,正式引入REITs产品。后来《守则》经过多次修订,目前使用的是2014年8月修订的版本(第五版)。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,香港共有12只REITs上市交易,总市值约为302.25亿美元。香港的REITs采用了契约型结构,税收优惠力度很大,在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有税收优惠政策。 1999年5月,新加坡金融管理局发布了初版的《新加坡房地产基金指引》,标志着新加坡REITs的正式起步。在政策的鼓励下,2002年7月,新加坡的第一支REITs——凯德商用新加坡信托(CapitaLandMallTrust)在新加坡交易所主板成功上市。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,新加坡共有35只REITs上市交易,总市值约为592.3亿美元。新加坡的REITs采用了契约型结构,在资产的转让、运营以及投资者分红等环节都有一定的税收优惠政策。 1960年,美国基于共同基金模式创立了REITs,推出《国内税收法案》明确了REITs的法律地位,使得中小投资者可以更加方便的投资不动产。一系列立法工作奠定了在美国发行REITs的法律基础。根据彭博的数据,截至2020年5月11日,美国共有236只REITs上市,总市值约为10683.7亿美元。实际操作中,美国REITs以公司型架构为主,税收优惠主要集中在资产的持有与运营环节,在资产交易环节支持力度不大。 2014年,证监会发布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定(修订稿)》及配套指引,将资产证券化产品由审批制改为备案制。在此背景下,各方进行了积极探索,形成了一套适用于国内法律政策环境的“类REITs”模式。我国类REITs形式相对比较单一,大多采取“专项计划+私募基金”的双SPV核心架构。 2020年4月30日,证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),标志着国内公募REITs的正式破冰。此次初步确定了中国版公募REITs将采用“公募基金+ABS”的形式。 尽管公募REITs已经蓄势待发,但依然有很多需要解决的问题:(1)对REITs属性的认知需要改变。(2)对REITs与房地产市场的关系存在认知误区。(3)租金回报过低制约REITs的发展。(4)税收优惠政策还需继续探索。(5)公募基金REITs相关专业人才储备不足。 展望未来:(1)基础设施REITs将为REITs的全面发展奠定基础。(2)公募基金与不动产运营机构合作前景广泛。(3)商业地产未来有望纳入REITs范围风险提示:香港或内地关于REITs的适用法规发生变化、内地公募REITs政策落地不及预期、REITs发行规模不及预期、REITs管理与运营的风险等