我爱我家(000560) 核心观点 上半年归母净利润同比+110%，盈利能力提升。2026H1，公司实现GTV交易总额1276亿元，同比-7%；营业收入47亿元，同比-17%，收入降幅大于GTV降幅主要因为占公司总营收45%的资产管理业务部分产品采用净额法确认收入、货币化率降低。2026H1，公司实现归母净利润0.81亿元，同比+110%；扣非归母净利润0.88亿元，同比+76%；毛利润6.1亿元，同比+10%。公司业绩改善主要得益于二手房市场竞争优势增强、业务结构优化、毛利率提升和成本费用管控。2026H1，公司归母净利率1.7%，同比提升1.0pct；毛利率13.0%，同比提升3.2pct；销管费率合计为14.9%，同比增加1.6pct。 住房交易业务经营稳健。2026H1，公司住房交易业务合计贡献公司总收入的49%、毛利润的67%，凭借市占率和佣金率提升实现了好于行业整体的表现。其中经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1014亿元、171亿元，同比分别为-9%、-7%；营业收入分别为18.8亿元、4.3亿元，同比分别为-8%、-7%；毛利率分别为19.6%、10.4%，同比分别降低3.3、3.1个百分点。截至2026H1末，公司门店2368家，其中直营店占比83%，经纪人数3万。公司持续深耕核心城市，二手房市占率在北京、上海稳步增长，在杭州继续保持头部稳定。预期伴随着全国住房交易市场边际企稳，公司经营状况也将改善。 资产管理业务持续扩张。截至2026H1末，相寓在管房源35.8万套，同比+12%，持续增长。2026H1，公司平均出房天数9.5天，出租率95%，继续保持良好水平。2026H1，公司资产管理业务实现GTV交易额91元，同比+6%；收入21亿元，同比-22%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下降。2026H1，公司资产管理业务毛利率为1.9%，同比提升7.3pct。由于自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，则资产管理业务实际毛利率为19.9%，同比提升5.8pct。 投资建议：综合考虑公司住房交易业务的竞争优势以及资产管理业务的盈利改善趋势，我们适当上调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为93/88亿元（原值103/101亿元），归母净利润分别为1.16/1.59亿元（原值0.79/0.83亿元），对应每股收益分别为0.05/0.07元，对应当前股价PE分别为65/47倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金费率下降、市占率提升不及预期；公司资产管理业务运营效率下降等。

我爱我家(000560) 受益于多项政策端利好，2026上半年业绩超预期 2026上半年，我爱我家实现营业收入47.02亿元，同比下降16.9%；实现归母净利润8079万元，同比增长110.4%。考虑到政策持续支持房地产市场，我们新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为2.68、3.22、3.38亿元，EPS分别为0.11、0.14、0.14元，当前股价对应PE估值分别为25.5、21.2、20.2倍；考虑到公司受益于多项房地产支持政策，未来预计在布局城市的二手房成交量和市占率会持续提升，上调为“买入”评级。 公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得增长 我爱我家2026上半年业绩实现同比大幅度增长，主要原因包括：1、2026上半年公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得增长，有效对冲成交均价下降；2、受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所改善；3、公司费用管控出现一定效果，管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%；上半年整体毛利率13.05%，较2025年提升3.8pct。 2026二季度GTV增速同比转正 公司业务持续聚焦在国内核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截至2026半年度末，国内运营门店总量2368家，其中直营门店1965家（占比83%），加盟门店403家，经纪人总数约3万余人。2026上半年公司实现住房总交易金额（GTV）约为1276.3亿元，同比下降7.2%，其中二季度GTV约为720.6亿元，环比增长29.7%，同比增长3.8%。 房屋资产管理业务房源量及GTV均保持增长 截至2026半年度末，公司在管房源规模达到35.8万套，同比提升约12%。2026上半年，房屋资产管理业务的平均出房天数约9.5天、资产管理业务的出租率约95%，继续保持在行业较高运营效率水平；实现GTV约91.4亿元，同比增长6%，其中二季度GTV约为54.2亿元，环比增长45.7%，同比增长8.4%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 核心观点 受行业拖累，公司营收同比下滑。2025年，公司实现GTV住房交易额2520亿元，同比-12%；实现营业收入105亿元，同比-16%，主要受下半年高基数效应和房地产销售量价下行的双重影响，Q3和Q4单季度营业收入分别同比下滑15%和39%。分业务结构看，2025年，经纪业务、新房业务和资产管理业务GTV占比分别为79%、14%和7%，而收入占比分别为35%、9%和48%，主要因为各业务货币化率差异较大，分别为1.8%、2.6%、28%。 公司业绩承压，也受非经营性和一次性因素影响。2025年，公司归母净利润为-0.97亿元，较2024年减少1.7亿元，同比-232%，亏损主要集中在Q4；毛利润为9.7亿元，较2024年减少2.6亿元，同比-21%，降幅远小于归母净利润降幅；归母净利率-0.9%，同比下降1.5pct；毛利率9.2%，同比下降0.5pct；销售费率5.5%，同比增加0.5pct；管理费率8.9%，同比增加1.1pct。公司亏损因素复杂，除居住行业量价下行导致的毛利率下降和管销费率提升外，受非经营性和一次性因素的影响也较大，如投资性房地产公允价值下降和总部大楼转入固定资产计提折旧增加（资产账面价值波动，不影响公司现金流和实际运营能力）、新房业务应收账款减值准备计提（计提后相关应收账款净额已降至1.9亿元）等。 住房交易业务经营状况随行业波动。2025年，公司经纪业务、新房业务GTV交易额分别为1998亿元、343亿元，同比分别为-14%、-10%，与行业整体趋势相当；营业收入分别为36亿元、9亿元，同比分别为-11%、-22%；毛利率分别为16%、10%，同比分别下降4.2pct、1.9pct；住房交易业务合计贡献了公司收入的43%、毛利润的70%。截至2025年末，公司运营门店2475家，其中，直营店占比83%，经纪人数3万。公司布局聚焦核心城市，在北京、上海、杭州的市占率相对稳定，预期伴随市场边际企稳，经营将逐步改善。 资产管理业务房源稳步增加，运营状态良好。2025年，公司资产管理业务实现GTV交易额179元，同比-1%；收入50亿元，同比-18%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入，这也使得总资产规模和资产负债率相应下降；毛利率为负，主要是自2021年开始执行新的租赁准则，公司将部分房源租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，资产管理业务2025年实际毛利率为14.9%，同比提升2.2pct。截至2025年末，相寓在管房源33.7万套，同比+11%，持续稳定增长。2025年，公司平均出房天数为8.8天，出租率为95%，继续保持在行业头部水平。 投资建议：综合考虑居住行业的量价趋势对公司主营业务的影响，我们适当下调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年营业收入分别为103/101亿元（原值138/144亿元），归母净利润分别为0.79/0.83亿元（原值2.7/3.0亿元），对应每股收益分别为0.03/0.04元，对应当前股价PE分别为88/84倍，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文） 风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金 费率下降、市占率提升不及预期；公司资产管理业务运营效率下降等。

我爱我家(000560) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入81.65亿元，同比下降6.81%，归母净利润0.42亿元，同比增长398.75%。 要点： 前三季度营收微降，住房总交易金额保持增长 2025年前三季度公司实现营收81.65亿元，同比下降6.81%，累计实现住房总交易金额（GTV）约为1962亿元，同比增长5.2%。其中经纪业务、新房业务和资产管理业务实现GTV分别占比79.82%/13.20%/6.98%，同比分别+5.10%/+9.30%/-3.50%。单看第三季度，公司实现营收25.07亿元，同比下降14.94%，主要系三季度为行业传统淡季，公司业务所在核心城市二手房成交量及成交价均有一定程度的回落。住房总交易金额（GTV）约为585亿元，同比下降8.7%。其中经纪业务、新房业务和资产管理业务实现GTV分别占比78.29%/12.99%/8.72%，同比分别-6.00%/-23.20%/-5.60%。 多因素影响下，归母净利润实现明显提升 2025年前三季度公司实现归母净利润0.42亿元，同比增长398.75%，实现扣非归母净利润0.54亿元，同比增长173.96%，归母净利润较去年同期增长明显，主要受到经纪业务成交量的提升以及相关运营成本下降影响，管理费用和财务费用分别同比下降15.48%和29.71%至6.70亿元和3.64亿元，此外2025年前三季度公司销售毛利率为9.08%，同比增长1.72个百分点，营业外收入较去年同期增长99.37%至0.48亿元。 经纪和新房业务规模稳健增长，资管业务房屋管理规模提升 2025年1-9月，公司经纪业务和新房业务仍然保持稳健增长，经纪业务二手房成交量达到54626套，同比增长5.6%，新房业务成交量达到8150套，同比增长0.4%。资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，经过多年的市场培育，公司相寓业务覆盖北京、杭州、上海、苏州、广州等大中型城市，截止2025年9月底，在管房源规模达到约33万套，较年初增加约2.7万套，各项业务增长高于市场平均水平，公司市占率仍继续稳步提升。 投资建议： 公司住房总交易金额保持增长，降本增效成果显著，归母净利润明显增长，盈利能力持续修复，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为1.55/2.29/2.70亿元，对应25/26/27年PE分别为44.97X/30.39X/25.77X，给予“增持”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

谢勇,男,生于1972年。华东政法学院法学学士,上海财经大学经济学硕士,上海交通大学高级金融学院EMBA。1994年7月至1994年12月就职于中国经济开发信托投资公司上海证券部,2002年5月至2005年3月任上海精诚投资有限公司副总经理。2010年12月至今任太和先机资产管理有限公司董事长,2014年9月至今任西藏太和先机投资管理有限公司执行董事;2015年5月至2015年11月任我爱我家副董事长,2015年5月至今任我爱我家总裁,2015年11月至今任我爱我家董事长。

段蟒,男,生于1970年。大专学历。曾任昆明工业品贸易中心家电部副经理;1997年7月进入公司,历任昆明百货大楼(集团)家电有限公司开远分公司经理、副总经理、总经理,昆明百货大楼商业公司副总经理,总经理。集团公司总裁助理。2015年7月至今任昆明百货大楼投资控股有限公司商业综合事业部总经理,2014年8月至今任我爱我家副总裁。

代文娟,女,生于1981年。中央财经大学会计学学士,注册会计师、国际注册内审师、会计师、高级经济师。历任职于毕马威会计师事务所、云南电网公司。2012年11月进入公司,历任企划部副总经理、总经理,财务副总监,财务负责人,财务总监。2017年8月至今任我爱我家董事;2018年4月至今任我爱我家副总裁,同时担任审计部总经理。

高晓辉,女,生于1979年。北京大学工商管理硕士。2001年加入北京我爱我家房地产经纪有限公司,历任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总经理、总经理,2020年至今任我爱我家控股集团股份有限公司副总裁。

刘洋,男,生于1977年。北京大学光华管理学院EMBA,香港大学FBM,具备全国房地产经纪人职业资格。2019年至今任上海我爱我家房地产经纪有限公司总经理;2021年8月至今任我爱我家副总裁;2022年至今任上海相寓企业集团有限公司总经理。

解萍,女,生于1970年。云南大学新闻学学士,金融经济师;2002年取得深圳证券交易所董事会秘书资格证。于1994年进入公司,历任公司董事会办公室副主任、主任,证券事务代表,职工代表监事、监事会主席,董事会秘书;2020年8月至今任我爱我家董事,现兼任公司全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司党委副书记、纪委书记。曾任中国上市公司协会会员理事、云南省上市公司协会董秘专业委员会副主任委员;现任中国上市公司协会女董事委员会委员、云南省上市公司协会副秘书长。

郑小海,男,生于1979年。北京大学经济学学士,浙江工业大学工学学士。2002年9月至2014年9月曾任职温州大学计算机工程师。2014年9月至2024年9月任宁波子衿和达投资管理中心(有限合伙)执行事务合伙人;2016年5月至2018年12月任我爱我家监事,其中2018年6月至2018年12月任我爱我家监事会主席;2018年12月至今任我爱我家全资子公司昆明百货大楼投资控股有限公司内控合规负责人;2020年8月至今任我爱我家董事。

虞金晶,女,生于1987年。复旦大学工商管理硕士,华东师范大学学士。具备基金从业资格。历任财通基金管理有限公司专户理财部、上海众复投资管理有限公司产品总监。2015年10月至今担任太和先机资产管理有限公司(本公司实际控制人谢勇先生所控制企业)副总经理;2020年8月至今任我爱我家董事。

邹天龙,男,生于1984年,北京大学经济学学士及经济学硕士,特许金融分析师(CFA),具有基金业从业资格和证券业从业资格。先后任职于中金公司、瑞银证券、中信产业基金、协鑫能源科技股份有限公司。2023年4月加入我爱我家控股集团股份有限公司,现任公司董事、董事会秘书。

陈立平,男,生于1961年。日本流通经济大学研究生院经济学博士。现任首都经济贸易大学工商管理学院教授,消费大数据研究院执行院长,中国高校市场学会、中国商业经济学会常务理事,中国连锁经营协会、中国商业联合会专家委员会委员。2014年8月至2020年8月兼任我爱我家独立董事。2010年6月至今兼任北京京客隆商业集团股份有限公司独立董事,2022年7月至2024年1月兼任北京昆泰控股集团有限公司外部董事,2022年12月至今兼任北京大明眼镜股份有限公司外部董事,2023年2月至今兼任想念食品股份有限公司独立董事,2024年6月至今任合肥百货大楼集团股份有限公司独立董事,2024年12月至今任北京朝阳文旅发展集团有限公司董事,2025年9月至今担任天虹数科商业股份有限公司独立董事,2022年11月至今任我爱我家独立董事。