中交地产(000736) 核心观点： 2022年上半年，中交地产营业收入同比增速达151.4%，净利润同比增长21.2%，斩获较为良好的业绩。公司依旧具备AA+的主体信用评级，多渠道融资和紧抓回款有望不断优化债务结构，实现健康发展。 一、智慧营销、产品力不断推进，2022H1收入同比上升151% 2022年上半年中交地产实现销售金额205亿元，实现销售面积104万平米，实现销售回款195亿元。结转方面，上半年公司实现营业收入124.4亿元，同比增长151.4%，净利润为3.3亿元，同比增长21.2%。从收入结构来看，房地产开发业务毫无疑问是公司业绩增长的大头，收入达到123.9亿元，占比为99.59%。我们认为公司业绩保持稳定一方面得益于营销方面的不断创新，另一方面源于产品及服务的持续优化。 二、信用评级保持AA+，持续优化债务结构 2022年公司继续聚焦房地产开发主业，积极开展债券融资、供应链金融资产证券化业务以及权益融资业务，同时加大销售力度抓紧销售回款。降低整体融资成本，做好规模扩张与财务稳健之间的平衡，进一步优化债务结构和相关指标。公司继续保持AA+的主体信用评级，实现多渠道融资，中交地产已经通过公司债、中期票据、信托贷款等多种方式进行融资，涉及资金额度超过280亿元。除了关联方借款、多渠道融资，中交地产为旗下项目公司提供近21亿元担保融资，保证资金弹性。

中交地产(000736) 核心观点： 2021年中交地产积极推动营销活动促使公司销售金额实现稳步增长，相应的带来合同负债的快速增长，为未来业绩增长奠定基础。公司短期偿债压力加大，但是作为央企，潜在的偿债能力强，即使未来全力降杠杆，充裕的货值也能保障公司实现可持续发展。 一、销售金额实现稳步增长，利润率有望实现回升 2021年，中交地产实现全口径销售金额560亿元，同比增长5.1%，实现回款591亿元，同比增长56.4%。我们认为展现公司较高的盈利能力要从两方面入手，一是企业间的横向比较，能保持稳定或者行业相对高位的企业，盈利能力依旧较强；二是时间线上的纵向比较，在当下土地成本处于低位时，相应的能在未来给公司带来较高的盈利。影响公司利润率的还有一项指标是费用率，体现为利息支出的增加和销售费用的增长。 二、货值充裕，投资聚焦深耕城市 2021年中交通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目24个，新增土地储备超过370万平米，剩余可开发土地1787.7万平米，充分满足公司未来开发的需要，弥补了受三道红线限制公司较高的偿债压力无法再实现有息负债快速增长的缺陷，即使中交减少投资，将工作重心向降负债转移，其拥有的货值也能满足公司销售业绩的稳定提升。 三、短期债务压力增加，但潜在偿债能力强 2021年，中交三道红线相关指标表现不佳，主要原因在于短期有息负债的快速增加，但是我们认为这不能说明公司偿债能力较弱，作为央企，中交具备较强的融资优势，在2021年融资环境整体偏弱的情况下，中交以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS成功发行11亿元，不断拓展新的融资方式，以支撑公司的可持续发展。

中交地产(000736) 核心观点： 根据亿翰智库的监测数据，2021年中交品牌旗下地产开发业务全年销售金额达到了987.8亿元，距离千亿仅一步之遥。（备注：以上包含中交品牌的所有数据）。本文聚焦中交集团的地产上市平台——中交地产为主，分析了中交地产的土储与融资情况。我们认为企业过去投资力度加大，但是土储尚未全部开发，当前还有较高的土储存量，将推动企业业绩增长。此外，在融资方面也具有优势，例如控股股东为央企，信用优势和关联方优势等使企业融资成本相对较低，并且作为上市平台，企业融资渠道也更广。最后，控股股东中交集团业务面广，在基础设施建设，城市综合体开发方面拥有充足的经验与资源，这也有助于旗下地产开发业务协同发展。综合来看，土储优势、资金优势以及其他资源优势将有助于企业的地产开发业务突破千亿业绩。

薛四敏先生:1967年11月出生,中共党员,中国国籍,本科学历,正高级会计师。最近五年工作经历:2021年3月至2021年8月,任中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司临时党委委员、董事、总会计师,中交地产股份有限公司董事,中交鼎信股权投资管理有限公司董事长(法定代表人)、党工委书记,中国房地产开发集团有限公司党委常委、总会计师;2021年8月至2021年12月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司临时党委委员、董事、副总经理,中交地产股份有限公司董事;2021年12月至2022年7月,任中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司党委常委、董事、副总经理,中交地产股份有限公司董事;2022年7月至2023年6月,任中交集团房地产事业部执行总经理,中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理,中交地产股份有限公司董事;2023年6月至2025年1月,任中交集团房地产事业部执行总经理,中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理,中交地产股份有限公司董事,中国房地产开发集团有限公司党委书记、执行董事;2025年1月至2025年8月,任中交集团房地产事业部执行总经理,中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理,中交地产股份有限公司董事,中国房地产开发集团有限公司党委书记;2025年8月至2025年12月,任中交集团房地产事业部执行总经理,中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理,中国房地产开发集团有限公司党委书记;2025年12月至2026年4月,任中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理,中国房地产开发集团有限公司党委书记;2026年4月至今,任中交房地产集团有限公司党委副书记、董事、总经理。

王尧,男,1984年1月生,中共党员,博士研究生学历,高级经济师。最近五年工作经历:2020年7月至2021年6月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任;2021年6月至2021年8月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任、党委办公室主任;2021年8月至2021年9月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任;2021年9月至2022年7月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼中交世通资产管理(北京)有限公司党总支书记、执行董事;2022年7月至2022年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼中交城市运营管理有限公司党总支书记、执行董事(中交世通资产管理(北京)有限公司于2022年6月更名为中交城市运营管理有限公司);2022年11月至2024年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司副总经理;中交物业服务集团有限公司临时党委书记、董事长(法定代表人);2024年11月至2024年12月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委;中交物业服务集团有限公司临时党委书记、董事长(法定代表人);2024年12月至2025年9月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委、中交物业服务集团有限公司党委书记、董事长(法定代表人),中交地产董事、副总裁。2025年9月至2025年10月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产临时党委书记、董事长。2025年10月至2025年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产临时党委书记、董事长。2025年11月至2025年12月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,中交地产临时党委书记、董事长。2025年12月至今,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,中交地产临时党委书记、董事长。

曾益明,男,1975年1月生,硕士研究生学历,工程师。最近五年工作经历:2017年9月至2021年9月,任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长,龙湖集团副总裁;2021年10月至2023年3月,任龙湖智创生活执行董事、首席运营官,龙湖集团副总裁;2023年4月至2025年9月,任中交物业服务集团有限公司总经理;2025年9月至今,任中交地产董事、总裁。

王尧先生:1984年1月出生,中共党员,博士研究生学历,高级经济师。2020年7月至2021年6月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任;2021年6月至2021年8月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任、党委办公室主任;2021年8月至2021年9月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼办公室主任;2021年9月至2022年7月,任中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼中交世通资产管理(北京)有限公司党总支书记、执行董事;2022年7月至2022年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交一公局集团有限公司副总法律顾问兼中交城市运营管理有限公司党总支书记、执行董事(中交世通资产管理(北京)有限公司于2022年6月更名为中交城市运营管理有限公司);2022年11月至2024年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司副总经理;中交物业服务集团有限公司临时党委书记、董事长(法定代表人);2024年11月至2024年12月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委;中交物业服务集团有限公司临时党委书记、董事长(法定代表人);2024年12月至2025年9月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委、中交物业服务集团有限公司党委书记、董事长(法定代表人),中交地产董事、副总裁。2025年9月至2025年10月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产临时党委书记、董事长。2025年10月至2025年11月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产临时党委书记、董事长。2025年11月至2025年12月,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交集团房地产事业部副总经理,中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,中交地产临时党委书记、董事长。2025年12月至今,任中交集团暨中国交建团委副书记,中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,曾任中交城市发展控股集团股份有限公司董事、董事长。

田玉利,男,汉族,1978年1月生,法学学士,管理学硕士,中共党员,持有法律职业资格证书、企业法律顾问执业资格证书、董事会秘书资格证书。最近五年工作经历:2018年12月至2022年7月,任中交地产临时党委委员、董事会秘书、总法律顾问;2022年7月至2024年1月,任中交地产党委委员、董事会秘书、总法律顾问;2024年1月至2025年9月,任中交地产党委委员、董事会秘书;2025年9月至今,任中交地产临时党委委员、副总裁、总法律顾问、首席合规官、董事会秘书。

李进军,男,1984年3月生,中共党员,本科学历,中欧国际工商学院EMBA,最近五年工作经历如下:2020年4月至2022年8月任绿城服务集团北京公司总经理;2022年8月至2023年1月任绿城服务集团北方区域副总经理、北京公司总经理;2023年1月至2024年12月任中交物业服务集团有限公司临时党委委员、副总经理;2024年12月至2025年9月,任中交物业服务集团有限公司党委委员、副总经理;2025年9月至今,任中交地产临时党委委员、副总裁。

冯锐,男,1981年10月生,中共党员,本科学历,高级工程师。最近五年工作经历:2021年8月至2023年7月,任龙湖集团C4华北大区增值服务部负责人;2023年8月至2025年6月,任中交物业服务集团有限公司增值服务部总经理;2025年6月至2025年9月,任中交地产雄安城市公司总经理助理;2025年9月至2025年11月,任中交地产商管事业部总经理;2025年11月至今,任中交地产(公司已于2026年5月8日更名为中交城市发展控股集团股份有限公司)总裁助理兼商管事业部总经理。

葛玺,男,1981年12月生,中共预备党员,本科学历,中级工程师。最近五年工作经历:2021年4月至2021年7月,任龙湖智慧服务渝辉电梯公司总经理;2021年7月至2021年10月,任龙湖集团成本及资源中心负责人;2022年2月至2023年9月,任颐安集团成本负责人;2023年9月至2023年11月,任中交物业服务集团有限公司(以下简称“中交服务”)华北区域公司副总经理;2023年11月至2024年12月,任中交服务华南区域公司总经理;2024年12月至2025年4月,任中交服务华南区域公司总经理兼华中区域公司总经理;2025年4月至2025年9月,任中交服务总经理助理兼供应链管理中心总经理;2025年9月至2026年3月,任中交地产总裁助理兼物管事业部总经理兼运营管理部总经理、中交服务董事(法定代表人)、总经理;2026年3月至今,任中交地产(公司已于2026年5月8日更名为中交城市发展控股集团股份有限公司)总裁助理兼运营管理部总经理、中交服务董事(法定代表人)、总经理。

陈玲,女,1975年9月生,中共党员,硕士研究生学历,高级会计师。最近五年工作经历:2018年11月至2021年12月任中交房地产集团有限公司副总会计师、财务金融部总经理;2021年12月至2023年5月,任中交房地产集团有限公司党委委员、副总会计师、财务金融部总经理;2023年5月至2023年6月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司党委委员、副总经理、副总会计师、财务金融部总经理;2023年6月至2024年11月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司党委委员、副总经理;2015年9月至2024年12月,任中交地产监事会主席;2024年12月至2025年8月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产董事、副总裁;2025年8月至2025年9月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司党委常委,中交地产董事;2025年10月至2025年12月,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,中交地产董事;2025年12月至今,任中交房地产集团有限公司党委常委、副总经理,中交地产董事。

刘洪跃先生:1963年2月出生,汉族,九三学社成员,中国国籍,无境外永久居留权,注册会计师,资产评估师,硕士学历,历任北京金晨会计师事务所主任会计师,中瑞岳华会计师事务所副主任会计师,利安达会计师事务所合伙人,国富浩华会计师事务所(特殊普通合伙)合伙人,瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)合伙人,现任中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)合伙人,北京建工环境修复股份有限公司独立董事,北京中交地产股份有限公司独立董事,本公司独立董事。