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2020年1月重点城市租金上涨明显。在我们监测的33个城市中,相比2019年12月仅10个城市租金环比上涨,1月租金上涨的城市达到了18个,其中武汉、三亚、西宁租金环比涨幅前三,分别为18.43%、8.44%、6.16%。在15个租金下跌的城市中,天津、广州、成都环比跌幅最大,分别为10.35%、5.60%、3.17%。一线城市租金除了北京上涨,其余三城均下探。 在我们监测的36个城市中,1月份因为春节因素挂牌量明显下降,但有22个城市城市二手房房价出现同比上涨。涨幅前三的分别是宁波25.45%、西宁18.50%、南昌15.23%;而在14个二手房房价同比下跌的城市中,跌幅前三的为三亚24.87%、贵阳9.56%、杭州7.94%。 北京租金回暖,昌平和通州涨幅明显。2020年1月,我们监测的北京10个区域中有8个区域租金上涨,环比涨幅前三为昌平区6.12%、通州区5.71%、朝阳区2.20%;从租金同比增速来看,除西城、朝阳和海淀区外其余区域均下跌,跌幅前三的是顺义区2.97%、东城区2.95%、大兴区1.94%。 上海租金全面下探,中心区跌幅靠前。2020年1月,在我们监测的上海10个区租金均出现下跌,其中跌幅对多的在市中心,前三的区域分别是长宁区8.61%、徐汇区6.96%、静安区6.75%;从租金同比增速来看,同比涨幅前三的区域分别是杨浦区7.88%、闵行区3.28%、虹口区1.90%。 深圳租金回落较大,关外跌幅最猛。1月,在我们监测的深圳9个区有7个区出现租金下跌,且跌幅较大,其中跌幅前三的分别是光明区10.44%、坪山区9.88%、龙华区6.71%,仅有南山区和盐田区租金上涨。从租金同比增速来看,同比涨幅前三的区域分别是南山区5.36%、福田区3.13%、盐田区2.01%。 广州租金继续下探,市中心区租金回落较大。1月,在我们监测的广州10个区域中,出现7个区域租金下跌,环比跌幅前三分别为越秀区14.42%、海珠区12.46%、天河区11.73%,仅有黄埔、花都和南沙区租金微微上涨。从租金同比增速来看,10个区域租金均同比下探。 风险提示: 租赁政策出台不达预期。

2020年2月1日上海市住宅小区基价均值为 50,705元/㎡,环比跌 0.09%,同比跌 0.01%农历新年,上海房地产市场继续保持稳定,全市基价均值环比微跌-0.09%,不去年同期相比基本持平。 年初,各地陆续召开的两会政府工作报告中屡次出现保持或促进房地产市场平稳健康发展的内容,加之“房住不炒”定位已经连续两年在中央经济工作会议上被明确,2020年各地楼市政策大幅放松的可能性很小。不过在非“一刀切“的模式下,部分城市新的一年暂未提及楼市相关政策,一方面要防止房价大幅上涨,另一方面也要谨防价格大跌。

新冠疫情突如其来,2003年SARS经验参考意义有限 新冠疫情突如其来,房企延长假期、推迟复工,暂停线下售楼,销售、新开工、施工、竣工等受到全方位影响。2003年SARS参考经验对判断情绪面变化有参考意义,但从整个房地产行业发展角度来考量,由于宏观经济背景变化较大(城镇化率、老龄化水平、居民杠杆率、政策支持力度等),SARS经验对判断“新冠”后房地产趋势的参考意义有限。 2019年房地产行业数据总结性分析 1)销售:总量下行,全国商品房销售金额约16万亿+6.5%;销售面积约17亿方-0.1%,销售均价约9310元/平+6.6%;结构分化,绝对量西部表现较强,趋势上东部边际趋稳;边际降速明显,12月商品房销售面积单月同比-1.7%,拖累全年增速转负至-0.1%;集中度持续提升,TOP100占比约73%;2)土地:成交总量回落,全国土地购置面积2.6亿方-11.4%,300城住宅土地成交建面约22亿方-7.3%;高能级城市韧性较强,一线保持双位数增长+11%,三四线双位数下降-12%。3)地产链:新开工面积22.7亿方+8.5%,连续4年提升,CAGR约10%;开工库存温和提升至29.4亿方,平均去化周期23.5个月;施工面积89.3亿方+8.7%,竣工面积9.6亿方+2.6%。4)投资:全年房地产投资额约13.2万亿元+9.9%,其中土地购置费4.2万亿元+14.5%,占比31.5%,比2018年提升1.5pc。 新冠疫情影响对2020年房地产行业数据敏感性测算 我们在2020年房地产开发投资策略预测数据的逻辑框架和数据基础上,以本次新冠疫情的影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。 关键假设包括:宏观政策并非总量大水漫灌,扶持对象注重结构,主力在于财政扩张,着重有针对性扶持中小企业和受疫情影响严重地区;维持“约束中求平衡,房住不炒是底线,因城施策防失速”的整体框架,为了避免宝贵信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中,从而抬高短端融资成本,房地产行业资金面管控将继续。 分类疫情影响假设下,我们测算2020年商品住宅销售金额同比下降5~11%,新开工面积同比下降9~11%,竣工面积同比增长2~7%,施工面积同比增长4~6%,房地产投资增速区间3~5%。 投资建议:推荐配置市值较大,流动性好的龙头地产 当前行业总量下行,竞争激烈,并购加速集中度提升,房企短期业绩表现和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率具备吸引力。推荐市值较大,股票流动性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的房企,推荐A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。 风险分析:新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。

事件: 2月 10日,杭州发布关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策,包括:加大对物业企业扶持力度。 对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业,政府可按照在管面积每平方米 0.5元的标准给予两个月补助。 点评: 1、杭州、深圳发布物管补助政策,对冲物管企业短期成本压力,物管社会价值认可度提升杭州发布关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策,其中包括:加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业,政府可按照在管面积每平方米 0.5元的标准给予两个月补助。上周末,深圳市各区政府对辖区物业管理服务企业的疫情防控服务,按在管面积每平方米 0.5元的标准实施两个月财政补助; 杭州西湖区对物管企业因防控疫情额外发生的成本最高给予 90%的补助(总额不超过 10万元)。此次深圳、杭州相继发布措施对物管企业提供实质性政策支持,有效缓解疫情对物管公司的短期负面影响,并且此次疫情使得物管行业的价值让社会、政府重新认识,各地方政府进一步体会到物管行业作为抗击疫情一线的重要性,预计后续有望出现更多地方的补助措施或税收减免等支持政策。此外,招商积余、绿城服务分别作为深圳、杭州的龙头物业企业,将显著受益于本次深圳和杭州对于物业管理行业的补助政策。 2、 、 疫情之下,物管行业的危中有机, 行业价值将获得再认识,推动行业进入黄金发展阶段疫情之下,物管行业 危中有机: 短期来看,疫情对于物管行业 虽有一定 负面影响:1)短期成本增加:采购物资、加班费用等产生的额外费用,但占比全年较小;2)项目拓展放缓:疫情会导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后,由此物业公司项目拓展或有所放缓;3)部分增值服务受限 :案场服务等部分增值服务会受到一定冲击,但是这部分增值服务的需求并不会因此消失、只是延后,后续有望逐步释放。 但 中长期 来看 , 疫情对于物管行业的正面影响意义则更为重大:1: )行业存在感提升:此次疫情中,主流物管公司积极部署防控预案,独有的围墙属性再次发挥优势,使得物管行业的价值让社会、政府重新认识;2: )业主体验感增强:此次疫情事件让业主和物业公司的关系更为紧密,增强业主对于物业公司的信任感和对优质物业的诉求,利于收缴率、物业费提升;3)利于建立良好的服务口碑和品牌:此次疫情事件可能会让优质的物业公司更加快速的建立良好的服务口碑和品牌形象,也有望加速行业集中度的提升。 总体而言, 本次疫情对于物业管理行业而言, 将 是一次物管行业价值的再认识, 疏通 过往的难点痛处,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。 。 3、 、 投资建议: 补助政策接踵而至,物管行业价值再认识 , 重申行业 “推荐” 评级近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期对于物业管理行业形成一定负面影响,但中长期行业价值逐步获得社会认可,业主体验感增强有利收缴率、物业费提升,快速建立优质品牌利于集中度提升,并且深圳、杭州等地方补助政策望有效对冲短期负面影响,并预计后续将有更多城市跟进。我们认为,我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场,预计 2030年末市场规模将高达 2万亿元,并较目前规模有望翻番。国家大力提倡后勤社会化,政府机关后勤服务逐步市场化,并非住宅物管范围有望扩围至城市市政服务。对比海外,我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。我们重申物业管理行业“推荐”评级,维持推荐:招商积余、保利物业、新大正;并建议关注:绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等。 4、风险提示: 新冠肺炎疫情影响超预期