南山控股(002314) 投资要点 事件：2022年公司实现营业收入122亿元，同比增8.7%，归属股东净利润6.8亿元，同比减少30.3%。毛利率下降1.7pp至19.3%。 深化核心城市布局，土储量足质优。2022年实现全口径销售金额150亿元，同比-31.2%，权益销售金额75.5亿元，同比-52.7%。公司在深耕的上海、成都获取三宗优质地块，合计占地144亩，总规划计容建筑面积18.1万平米。公司综合体商业长沙南山里已于5月20日顺利开业，平均出租率为94%。截至报告期末公司总土储占地面积103.4万平方米，总建筑面积200.3万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为31%、37%、25%、7%。 仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022年度宝湾物流实现营业收入16.4亿元，同比+11.2%，经营净现金流13.2亿元，同比+22.0%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收到政府增值税留抵退税款大幅增加。受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等因素的影响，仓库平均使用率同比下降7.3pp至87.2%。截至2022年，宝湾物流在全国范围内拥有并管理81个智慧物流园区，年内新增获取土地面积共963亩，履约交付6个项目（含改造），新增竣工面积约43.7万平米。 产城综合开发业务稳步推进，项目运营情况良好。2022年产城综合开发业务营收7.8亿元，同比减少57.6%。报告期内新获取土地299亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。公司积极做好存量物业招销安排，其中重庆汽车公园项目产业一期实现100%预招商；德阳科技园项目超计划完成阶段性出售及回款任务。 融资成本进一步降低，彰显未来发展信心。公司资金充足，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计10亿元，票面利率分别为3.4%、3.02%，较同期主体评级AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮45BP、64BP。南山地产“三道红线”指标均处于绿档，负债结构及资金来源相对稳定。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为13.4%，考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，维持“持有”评级。 风险提示：竣工交付或低于预期、地产调控风险、物流仓储出租或不及预期等。

南山控股(002314) 结转影响营收同比下降，净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21亿元，同比下降5.45%，归母净利润亏损2.71亿元，同比下降174.05%，扣非后归母净利润亏损3.3亿元，同比下降330.25%，毛利率22.78%，较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于：1）费用率上升：公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%，同比上升0.55pct和2.00pct；2）公司2022年制造业研发投入增加，研发费用上升77.4%，同时2021年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益，今年投资收益大幅下降72.18%。 物流仓储业务：拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元，按照资产基础评估法，公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元，较账面价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。通过实施基础设施公募REITs项目，公司实现自持物业资产出表，经公司初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看，2020年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0%和286.5%，为公司当年带来12.48亿投资收益。除了出表带来的资产收益之外，项目出表之后，公司通过持有REITs的部分股权还能够享受项目利润。 房地产业务：保持拿地节奏，积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径，公司2022年前三季度累计实现销售金额64亿元，同比下降18.54%，降幅优于大市，排名有所提升。同时，公司保持拿地节奏，前三季度公司在上海、成都获三宗地块，总规划建筑面积9.62万平米，考虑2022年市场整体下行，房企大多谨慎拿地，公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地块城市能级较高，其中分别在6月和10月在上海获得两宗地块，考虑到后续市场在筑底恢复的过程中，基本面较好的核心城市有望率先受益于政策放松销售回暖，公司在核心城市获取的地块有望受益。 维持公司“买入”评级。随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定,给予公司“买入”评级，目标价7.73元。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期

南山控股(002314) 本期内容提要: 受房地产业务拖累，营收大幅下降净利亏损。公司2022上半年实现总营收21.7亿元，同比下降47.08%；归母净利润亏损1.31亿元，同比下降133.3%，营收下降主要由于房地产业务受疫情影响结算规模下降。从利润率来看，上半年公司受益于毛利率高达47.55%的仓储物流业务占比提升，整体毛利率水平显著提升至28.3%，较去年同期提升9.19pct；净利率方面，公司净利润大幅下降主要由于公司费用率大幅提升。公司上半年费用率大幅上升至39.56%，主要由于公司管理费用率大幅提升11.61pct至20.22%，费用率大幅提升拖累公司净利润。 仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2022年上半年，公司仓储物流业务宝湾物流实现营业收入8.03亿元，同比增长17.5%，经营净现金流7.71亿元，同比增长66.1%，主要由于公司原有园区稳定运营及新园区投入使用且运营状况良好，租金稳步提升。截至2022年6月，公司在全国范围内拥有并管理75个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积达900万平方米。公司物流仓库平均使用率为87.1%。2022年上半年通过投资拿地与项目收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，新增获取土地面积共85.6亩。8月公司仓储物流子公司宝湾物流拟将天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。通过实施基础设施公募REITs项目，宝湾物流实现自持物业资产出表，预计可为上市公司实现归母净利润约4.9亿元。 房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2022上半年公司房地产业务实现全口径销售金额53.3亿元，同比下降20.80%，根据克而瑞口径公司上半年销售面积18.1万平，同比下降24.9%，主要受房地产市场上半年整体下行影响所致。实现房地产业务收入2.10亿元，同比下降92.54%，营收下降主要受到项目结算面积减少影响。2022年上半年公司在上海、成都获取两宗地块，总规划计容建筑面积13.5万平米，同比下降76.19%。公司主动降低负债，三道红线均处健康状态，融资成本区间处在3.6%-9.0%，3年以上占比较高，融资期限结构健康。 维持公司“买入”评级。公司物流仓储业务营收稳定增长，物流园区下半年集中竣工，未来仓储物流业务有望保持高速增长。房地产开发业务疫情影响消退后，公司结转规模有望回升，全年业绩有望修复，同时下半年市场有望边际回暖，从而受益于行业供给端分化，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期

南山控股(002314) 投资要点 业绩点评：202 2 年上半年公司实现收入 21.7 亿元，同比-47.1%；实现归母净利润-1.3 亿元，同比-133.3 %，毛利率提升 9 .2pp 至 28.27 %。业绩下滑主要由于本期房地产开发项目结算面积大幅减少所致，2022H1 地产业务营收 21.0 亿元，同比下降 92.4%，占总营收比重降低 58.96pp 至 9.67%。 深化核心城市布局，土储量足质优。2 022H1 实现全口径销售金额 53.3 亿元，同比下降 20.8%， 权益销售金额 26.5 亿元，同比-52.5%。 报告期内公司在上海、成都各获取 1 宗优质土储，新增拿地金额 20.9 亿元，新增总规划计容建筑面积13.5 万平米。截至报告期末公司总土储占地面积 120.9 万平方米，总建筑面积255.1 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为32%、41%、26%、6%。 仓储物流业务规模持续增长，经营效率良好。2022H1 宝湾物流实现营业收入8.0 亿元，同比+17.5 %，经营净现金流 7.7 亿元，同比+66.1 %，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；仓库平均使用率同比下降 6.0pp 至 87.1 %。截至报告期末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，在建工程共计 10 个，预计全年将有 6 个项目竣工，新增竣工面积约 60 万平方，物流网络不断完善，规模效益日益提升。 产城综合开发业务增长强劲， 有望成为新的业绩支撑。2 022H1 产城综合开发业务营收 1.8 亿元，同比增长 871.2 %，占营收比重提升 7 .9pp 至 8.4 %，业绩进入高速增长期。报告期内新获取土地 19.9 万平米，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园 2 个项目，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。 财务健康，融资成本进一步降低。公司资金充足，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度 5 亿元，发行利率 3.4%，较同期主体评级 AA+国央企三年期债券的评级价格下浮 0.45pp ，融资成本进一步降低。南山地产“三道红线”均维持“绿档”行列，负债结构及资金来源相对稳定。 盈利预测与投资建议。 预计公司 2022-2024 年归母净利润复合增速为 3.6%， 考虑公司土储充足，仓储物流业务规模持续增长，给予“持有”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。

舒谦先生:1977年出生,中国国籍,无境外永久居留权,博士研究生学历。曾任深圳赤湾港航股份有限公司经营部业务主管,中国南山开发(集团)股份有限公司研究发展部总经理,深圳赤湾石油基地股份有限公司副总经理,宝湾物流控股有限公司总经理、董事长,中国南山开发(集团)股份有限公司助理总经理,深圳市新南山控股(集团)股份有限公司副总经理、总经理,中国南山开发(集团)股份有限公司党委委员。现任中国南山开发(集团)股份有限公司党委书记、总经理及本公司董事长等职务。

邱文鹤:男,1973年出生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学位。历任招商局集团重大项目办公室主任助理,深圳市南油(集团)有限公司开发部副经理(挂职),招商局蛇口工业区创新产业发展中心副总经理,招商局集团区域发展部部长助理、副部长,招商局集团前海蛇口自贸区办公室副主任,中国光大集团雄安新区办公室主任兼深改专员,中青旅公司副董事长、党委副书记、总裁,中国青旅集团资深专家,本公司常务副总经理。现任本公司董事、总经理等职务。

赵建潮:男,1968年生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学历。历任深圳南油开发区港口办公室工程师、高级工程师,深圳南油西部物流发展有限公司总经理,招商局港口妈湾港项目公司副总经理,招商局集团业务开发部主任、总经理助理。现任中国南山开发(集团)股份有限公司副总经理及本公司副董事长等职务。

刘晔先生:1972年出生,中国国籍,无境外永久居留权,大学本科学历。曾任徐州汇君律师事务所副主任,招商局地产控股股份有限公司法律事务部总经理、公司副总法律顾问,招商局蛇口工业区控股股份有限公司风险管理部总经理、法律合规部总经理、公司副总法律顾问、总法律顾问、党委委员、副总经理。现任中国南山开发(集团)股份有限公司党委副书记、副总经理等职务。

李鸿卫:男,1968年出生,中国国籍,博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、董事会秘书、董事、副总经理,深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理,中国南山开发(集团)股份有限公司企管部副总经理、总经理、运营总监、副总经理。现任本公司副董事长等职务。

严阵先生:1970年出生,中国国籍,无境外永久居留权,大学本科学历。曾任广东省第一建筑工程公司工程师,深圳招商房地产有限公司预算采购部高级经理,招商局地产控股股份有限公司北京管理总部成本管理副总监,招商局地产(北京)有限公司总经理助理、成本管理部总经理,招商局蛇口工业区控股股份有限公司成本管理部总经理、海南区域总经理,招商海南党委书记、总经理。现任中国南山开发(集团)股份有限公司党委委员、副总经理等职务。

冯海虹:女,1973年出生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学历。历任上海宝湾国际物流有限公司行政人事部经理、常务副总经理,宝湾物流控股有限公司副总经理兼上海大区总经理。现任宝湾物流控股有限公司总经理等职务。

孟睿:男,1978年出生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学历,中级工程师。历任顺驰中国(北京)房地产公司营销中心营销经理,招商局地产控股股份有限公司北京公司营销部经理、总经理助理、副总经理,招商局蛇口工业区控股股份有限公司北京公司副总经理、常务副总经理、华北区域党委委员。现任本公司副总经理,深圳市南山房地产开发有限公司董事、首席执行官等。

蒋俊雅:女,1975年出生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学历。历任湖北宜昌葛洲坝水力发电厂技术专员,深圳市科陆电子有限公司市场部经理助理,泰阳证券深圳总部行政人事部经理,富成证券经纪有限公司行政人事部经理,中国南山开发(集团)股份有限公司行政部助理总经理、行政部副总经理、董事会秘书兼董事会办公室主任。现任本公司副总经理兼董事会秘书。

吕峰:男,1972年出生,中国国籍,无境外永久居留权,研究生学历。历任上海桥山投资管理有限公司总经理、上海毓丰投资管理有限公司总经理、中信证券股份有限公司综合IBS组高级副总裁、赤晓企业有限公司总经理、弘湾资本管理有限公司执行董事、深圳市弘湾创业投资有限公司执行董事等职务。现任本公司副总经理、宝湾物流控股有限公司董事长、赤湾东方智慧物联科技(深圳)有限公司董事、东方驿站物流科技(深圳)有限公司董事等。