格力地产(600185) 格力地产拟收购珠免100%股权。格力地产拟向珠海市国资委、城建集团购买珠海免税100%股权，交易对价89.78亿元，其中股份对价76.31亿元，现金对价13.47亿元；此外，拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金，募资额预计不超70亿元。本次交易前，格力地产总股本为18.85亿股，交易完成后格力地产总股本将增至33.03亿股。 格力地产在大消费+精品地产+生物医药方面齐头并进，免税业务有望成为公司新增长点。房地产业务为公司核心主业，经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，定位于精品化路线；自2016年开始拓展大健康产业，围绕科研孵化+产品落地+资源整合，2020年起布局加速，在产品研发、创新及销售等方面持续升级，以把握生物医药产业新机遇；重组完成后，公司主营业务将发生实质性转变，发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业、坚持精品化路线的房地产业、以科华生物为平台的生物医药大健康产业三大板块齐头并进的公司。 珠免集团深耕口岸免税行业40余年，是国内最早一批经国务院批准开展免税品销售的国有独资公司，旗下有14家控股公司，9家为免税业务相关，覆盖免税品采购、销售全环节。珠免集团在渠道端、品类端、物业端和运营端全面综合发展： 1）渠道端：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业免税店和5家已中标免税店，其中10家均地处粤港澳大湾区，在珠海各口岸布局较为完整，有望承接大湾区发展红利,其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大的陆路口岸免税店，且经营稳健，2019-20年单店营收分别19.79、20.05亿元，毛利率均可达约46%；同时，珠免口岸免税版图已拓展至广西、内蒙古等地，并计划持续扩大全国机场口岸免税业务；②横琴布局：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，且未来拟在横琴进行轻资产+重资产并重的业务布局，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南布局：东西双线并行，一方面计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，另一方面按照海南省总体部署积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海为国家重点口岸城市及粤港澳大湾区核心城市，年出入境旅客流量超1.7亿人次；珠免作为珠海市属国企，占据珠港澳三地出入境口岸的核心窗口。我们认为，未来珠免有望在珠海拓展市内免税市场，发挥市内+口岸渠道的联动效应，获取增量业绩。 2）品类端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，2022年1-11月疫情下烟、酒销售占比分别高达84%、14.5%；同时，珠免香化品类引入品牌持续提质扩容，近期拱北口岸进境店已升级改造、开启试营业，并计划于23年5月24日正式开业，新店拟引入超100个国际高端香化品牌，其中陆路口岸首进品牌比例超50%；展望未来，珠免计划构建香化+精品的多元品类矩阵，逐步提升香化及精品的销售占比，顺应出入境旅客消费需求。 3）物业端：珠免免税店及商铺物业多为自有或国资委持有，其中自有物业主要包括拱北口岸、九洲港口岸免税店及三亚合联CBD项目，该模式下无租金返点压力，可为利润率提供更大空间；租赁物业多由珠海市国资委或珠免控股股东持有，我们预计租金政策较为合理； 4）运营端：珠免积极布局数字零售，与格力地产合作打造免税+保税+有税综合性电商平台珠海免税Mall,线上、线下并轨，并搭建会员服务体系、积极开拓新消费场景，截至2021年末，珠海免税Mall累计访问量达到1848.1万，总用户数148.6万，订单累计积分总数6400万，商品序列数超1.2万个。 盈利预测及投资建议：公司深耕粤港澳大湾区，具备优质资源。若注入免税资产后，将有望在口岸免税业务稳定增长的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。不考虑免税业务，基于公司现有业务，我们预计公司2023-2025年EPS为0.19元、0.26元、0.31元，对应2023年5月17日股价PE分别为41、30、25X。当前公司免税资产注入进程持续推进，公司估值与可比公司平均水平相近，免税业务有望为公司注入成长新动能，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示：交易事项进展不及预期风险；现金流风险；经营相关风险；政策风险等。

格力地产(600185) 事件：格力地产公告2022年年报：1）22年受疫情影响和宏观经济下行影响，公司营收同比有所下滑：2022年公司实现营收40.47亿元/-43.27%，实现归母净利润-26.84亿元/-682.83%；2）22Q4公司实现营收12.92亿元/+34.07%，实现归母净利润-28.38亿元/-1475.18%，主因房地产市场表现低迷，公司基于谨慎性原则，按照存货可变现净值低于其成本的差额，对部分项目计提存货跌价准备，投资性房地产公允价值也大幅下降。 公司23Q1经营形势稳健，精品房地产项目销售业绩良好，自身发展能力进一步提升，为全年高质量目标的实现奠定基础：23Q1实现营收9.89亿元/-26.40%，归母净利润0.10亿元/-92.26%：销售毛利率29.02%/-5.06pct；销售净利率0.93%/-8.67pct；实现地产项目签约面积6.92万平米/+168%；实现签约金额46.92亿元/+747%。 为进一步优化业务结构，提升核心竞争力，公司将高格文化、海岸影院、海岸文化的100%股权、粤雅传媒60%股份转让给顺远投资，股权转让价款分别为359.93、32.11、704.08、720.74万元、将海控小贷100%股份转让给海投公司，股权转让价款为2.17亿元。 分行业来看：1）房地产实现营收34.13亿元/-46.51%，毛利率27.56%/-3.51pct，主因受宏观经济环境和行业下行压力影响，房地产市场情绪持续低迷；2）受托开发项目实现营收0.32亿元/-42.28%，毛利率-14.69%/-448.84pct；3）其他业务实现营收5.49亿/-16.54%，毛利率1.36%/-13.78pct。 珠海免税注入进展：22年12月2日，公司公告拟重启收购珠免100%股权，并于23年3月23日披露更新版交易报告书草案；23年4月4日，公司公告该交易事项已获得珠海市国资委批复；4月14日，公司发布公告收到上交所受理通知；4月26日公告收到上交所问询函。 珠海免税在口岸、海南、横琴、市内多方位布局，潜力较大：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业、5家已中标免税店，拱北19-20年单店营收分别19.79、20.05亿元，毛利率均可达约46%；②横琴：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南：东西双线并行，计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，同时积极拓展海南西线免税市场布局；④市内免税：珠海年出入境旅客流量超1.7亿人次；未来珠免或有望在珠海拓展市内免税市场。 投资建议：公司深耕粤港澳大湾区多年，具备优质资源。若注入免税资产后，将完善公司大消费板块业务，并有望在夯实口岸免税业务的同时拓展市内及离岛免税业务，业绩增长可期。并且房地产政策逐步进入宽松周期，明确房地产是国民经济支柱产业，并从供需两端加大对行业的扶持力度，房地产行业融资环境出现改善，房地产市场有望平稳恢复。 风险因素：政策风险；市场竞争加剧风险

格力地产(600185) 事件： 格力地产于 12 月 2 日晚间公告拟重启收购珠免 100%股权： 1） 拟以发行股份及支付现金方式向珠海国资委、城建集团收购珠免集团 100%股份； 2） 拟向不超过 35 名投资者非公开发行股票募集配套资金 （公司预计本次调整将构成重大调整，根据相关规定，我们预计公司拟新增或调增配套募集资金） 。3）公司此前于 20 年 5 月 23 日首次披露拟收购珠免 100%股权，21 年 2 月 10 日公司原董事长鲁君四因涉嫌内幕交易被证监会立案调查， 公司暂停该重大资产重组事项；22 年 11 月 1 日，公司公告已完成换届选举，导致该重组暂停的事由已消除。 珠免深耕免税行业 40 余年，具免税、有税、保税三大业务运营经验：珠免始建于 1980 年，是目前少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，运营免税业务板块、商业零售服务板块及新兴业务板块三大板块。其中， 截至 2020 年 10 月，免税业务板块主要分布在珠海、天津、澳门等，经营烟酒、香化、精品等多品类近万个品种，免税店经营面积合计超 1 万平米，旗下拱北口岸免税店为全国陆路口岸单店面积最大的免税店， 18-19 年收入分别 19.79、 20.05 亿元；商业零售服务板块主要分布在珠海市内、澳门市内；新兴业务板块主要分布在珠海市内。 珠免疫情前经营业绩良好，免税收入贡献占比超 90%： 1） 从收入体量来看，免税业务作为珠免主营业务，18-19 年营收占比均超 90%，其中 19 年营收26.60 亿元/+18.38%，其中免税业务收入 25.10 亿元/+19.95%，收入稳步增长；2）从盈利能力来看，19 年珠免净利润 7.23 亿元/+14.40%， 18-19年毛利率分别 50.32%、 50.87%，免税业务毛利率分别 47.58%、 48.73% （仅略低于中免同期水平），净利率分别 28.14%、27.19%，盈利能力良好。 公司消费板块有望与珠免免税业务联动互补，实现战略协同：1）公司自主研发搭建“珠海免税 MALL”等线上平台，截至 2021 年底“珠海免税 MALL”累计访问量已达 1848.1 万、总用户数 148.6 万，积累大量优质流量及线上运营能力；2）2022 年 5 月珠免旅游零售项目入驻公司建设的横琴创新方，同时，公司旗下拥有三亚凤凰海岸项目及正在建设的三亚合联 CBD 项目等优质的自持高端旅游零售物业，亦有利于珠免未来的进一步布局，并有望为企业利润率贡献更大利润空间；3）公司未来拟加强参与港珠澳大桥珠海公路口岸的运营，实现公司口岸经济业务与免税业务的联动等。 收购事项已获珠海国资委原则性同意，密切关注后续进展： 公司公告本次重大资产重组事项已获得珠海市国资委原则性同意，交易正处于筹划推动阶段，尚未签署正式协议，且仍需公司审议及监管审批、核准，后续密切关注证监会审批情况及相关投资机会。 此外，公司预计近期将披露调整后预案 （不迟于 12 月 12 日） ，我们预计将新增或调增募集资金，交易价格和发行定价将以后续资产评估报告、调整后预案为准，建议持续关注。 投资建议： 珠海免税作为深耕行业多年、 具备优秀运营能力和盈利能力的老牌免税商，有望受益于行业快速发展。 公司此次拟注入珠海免税， 与公司现有消费板块形成互补，有望为公司未来成长注入新动能。22-23 年 wind 一致预期显示公司归母净利润分别为 7.17、 7.90 亿元，对应 12 月 2 日收盘价的 PE 分别为 18、16 倍。 风险因素：疫情相关风险，宏观经济下行风险，市场竞争加剧，政策风险，经营相关风险等。

李向东,1968年出生,大学本科学历,中共党员。曾任珠海华发商业经营管理有限公司董事、总经理,珠海华发实业股份有限公司首席配套官,珠海华发产业新空间运营服务有限公司董事,珠海城市建设集团有限公司副总经理。现任珠海珠免集团股份有限公司党委书记、董事长、总裁,珠海华发商业经营管理有限公司董事长。

马志超,1980年出生,硕士研究生学历,中共党员。曾任珠海港控股集团有限公司投资并购中心总经理,上海科华生物工程股份有限公司董事长。现任珠海珠免集团股份有限公司董事、副总裁,珠海投资控股有限公司董事,上海科华生物工程股份有限公司副董事长,珠海保联投资控股有限公司执行董事,珠海投发控股有限公司执行董事,珠海投捷控股有限公司执行董事。

黄一桓,1985年出生,硕士研究生学历,经济师。已取得国家法律职业资格证书以及董事会秘书资格证书,曾获“新财富金牌董秘”。曾任珠海港股份有限公司证券事务代表、董事局秘书处主任、职工代表监事,通裕重工股份有限公司副总经理、董事会秘书,珠海珠免集团股份有限公司董事。现任珠海珠免集团股份有限公司副总裁、董事会秘书。

胡雨波,1982年出生,硕士研究生学历。曾任广东横琴粤澳深度合作区华发跨境电商园区招商服务有限公司执行董事、总经理,珠海华发房地产开发有限公司联席总经理,珠海华发房地产开发有限公司董事等职务。现任珠海珠免集团股份有限公司副总裁,珠海投资控股有限公司董事,珠海格力房产有限公司董事长,珠海珠免商业运营管理股份有限公司执行董事。

李航,1985年出生,大学学历,中共党员。曾任珠海华发商业经营管理有限公司副总经理,广州华发商业经营管理有限公司副总经理,上海华沨商业经营管理有限公司总经理等职务。现任珠海珠免集团股份有限公司副总裁,珠海华发商业经营管理有限公司副董事长。

李微欢,1971年出生,大学本科学历。曾任珠海华发综合发展有限公司董事,华金证券股份有限公司董事。现任珠海华发集团有限公司资本总监,珠海铧创投资管理有限公司董事长、总经理,珠海珠免集团股份有限公司董事。

邹超勇,1977年出生,本科学历,高级会计师。曾任珠海九洲控股集团有限公司董事,珠海格力集团有限公司董事、财务总监,珠海大横琴集团有限公司董事、财务总监。现任珠海市人民政府国有资产监督管理委员会专职财务总监,珠海华发集团有限公司董事,珠海水务环境控股集团有限公司董事、财务总监,珠海科技产业集团有限公司董事,珠海珠免集团股份有限公司董事。

郭桂钦,1976年出生,博士研究生学历,中共党员。曾任珠海市安居集团有限公司董事长,珠海华发城市开发建设有限公司董事长。现任珠海华发城市运营投资控股有限公司副董事长,珠海投资控股有限公司董事长,珠海珠免集团股份有限公司董事。

黄荣锋,1974年出生,大学本科学历。曾任珠海市免税企业集团有限公司业务部总监,关外免税店公司总经理等职务。现任珠海市免税企业集团有限公司总经理助理,珠海珠免集团股份有限公司董事。

路晓燕,1963年出生,博士研究生学历(会计学专业),中共党员。曾任珠海港股份有限公司独立董事,洋紫荆油墨股份有限公司独立董事,中山大学管理学院会计学系副教授。现任珠海珠免集团股份有限公司独立董事,深圳顺络电子股份有限公司独立董事,广东东鹏控股股份有限公司独立董事。