金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2025年年报。公司2025年实现营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%；归母净利润-132.8亿元，亏损扩大（2024年亏损61.2亿元）。公司2025年无分红计划。 公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为开发和物管业务毛利率下降+财务费用增长+减值增加。2025年公司营业总收入358.6亿元，同比下降52.4%，受制于前期销售下滑公司结算规模同比减少，房地产业务结转收入238.9亿元，同比下降60.2%；归母净利润为-132.8亿元，亏损扩大（2024年亏损61.2亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平大幅下降，公司房地产开发毛利率7.9%，同比下降6.2个百分点；以及物业管理业务毛利率8.2%同比下降1.9个百分点。2）三费率同比提升6.4个百分点至15.9%，其中财务费用22.7亿元，同比增长10.3%，主要是因为利息收入减少；3）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，公司资产与信用减值损失合计91亿元，同比增加28亿元，资产减值损失占存货的比重为5.2%，同比提升0.5个百分点；4）投资收益-26.4亿元，虽然亏损同比减少1.0亿元，但亏损仍然较大。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2025年末公司预收账款151亿元，同比下降55.7%，预收账款/营业收入为0.42X，同比下降0.03X。 公司盈利能力显著承压。2025年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为13.1%、-43.4%、-37.1%，同比分别下降1.9、33.0、29.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了180.9个百分点至-29.1%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降6.2个百分点至7.9%，物业管理业务毛利率8.2%，同比下降1.9个百分点；不过，物业出租及其他业务毛利率为58.1%，同比提升3.8个百分点。三项费用率同比提升了6.4个百分点至15.9%公司少数股东亏损22.4亿元，亏损同比增加5.4亿元，少数股东损益占净利润的比重为14.4%，同比下降7.4个百分点。 公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2025年末，公司有息负债672亿元，同比下降9.0%。有息负债中银行借款占比98.6%，融资成本降至3.92%，较2024年下降13BP。公司短期负债占全部有息负债比重为46%，同比提升2个百分点。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.8%，同比提升1.6个百分点，净负债率为65.4%，同比提升16.0个百分点，现金短债比0.4X，同比下降0.3X，为“黄档房企”。 公司在手现金明显减少，经营性现金流大幅减少。截至2025年末，公司货币资金127亿元，同比下降44.2%。2025年经营性现金净流入0.2亿元，同比下降99.9%，主要是因为销售回款减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降52.6%至199亿元；同时，筹资性现金净流出95亿元（2024年净流出236亿元），主要是因为偿还借款减少。 2025年公司销售规模收缩，销售排名持续下滑。2025年公司实现合同销售金额300亿元，销售面积227万平，同比分别下降56.2%和51.9%；销售均价约13236元/平，同比下降8.9%。全口径销售金额排名第23，较2024年下降了9个名次。2026年1-3月实现签约销售金额33亿元，销售面积22万平，同比分别下降59.5%和57.1%，销售降幅进一步扩大，销售排名第34位，销售均价14932元/平，同比下降5.6%。 不过，公司在2025年重回核心城市土地市场，在杭州、上海、武汉均有新增。2025年公司在杭州、上海、武汉3个城市拿地5宗，成交总价14.5亿元，同比增长309.1%，拿地建面11.2万平，同比增长108.2%，楼面均价12882元/平，同比增长96.5%，拿地强度（拿地金额/销售金额）5%，同比提升4个百分点，虽然公司拿地量与拿地强度均提升，但拿地权益比例仍然较低，平均仅为20%，同比下降11个百分点，权益拿地金额仅2.8亿元。2026年1-2月公司在大连拿地1宗，拿地金额7.4亿元，拿地建面9.9万平，楼面均价7454元/平，拿地强度提升至40%。截至2025年年末，公司总土地储备约2472万平，同比下降15.2%，权益土地储备约1059万平，土地储备权益比例为43%，同比基本持平，一、二线城市占比约79%。 投资建议与盈利预测： 公司目前仍处于解决过去负债、修复经营的过程中。2025年在杭州、上海等核心城市拿地在某种程度上说明了公司仍有积极面对行业变化的决心，短期公司整体处于筑底阶段，若经营情况改善，后续有望轻装上阵。考虑到2024、2025年公司连续出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2026-2027年盈利预测。我们预计公司2026-2028年营业收入分别为255/176/148亿元，同比增速分别为-29%/-31%/-16%；归母净利润分别为-117/-112/-104亿元；对应EPS分别为-2.58/-2.48/-2.30元。当前股价对应的PB分别为0.35X/0.52X/0.97X。我们给予公司评级为“增持”评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期。

金地集团(600383) 事件：公司24年实现营业收入753.44亿元，同比-23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元；基本每股收益-1.35元/股，同比-775.00%。 结转毛利率下滑，积极计提减值准备。收入端，公司24年实现营收753.44亿元，同比-23.22%，Q4单季度实现营收343.41亿元，同比-25.07%。24年开发业务收入同比-29.77%，占比营收79.7%，物业管理、物业出租及其他分别同比+0.78%、-8.23%。利润端，公司24年归母净利润亏损约61.15亿元，Q4单季度亏损27.05亿元，主要系：1)开发业务结转规模下降，同时结算毛利率下降2.05pct至14.11%；2）24Q4计提资产减值准备32.53亿元，其中计提信用损失准备14.87亿元，计提存货跌价准备17.04亿元。 销售、土储收缩，静待公司重启拿地。销售端，公司24年签约销售面积471.4万平，同比-46.2%，销售金额685.1亿元，同比-55.4%，24年克而瑞全口径、权益销售金额排名第14、第16位，较23年均下滑4位；权益比例62.0%，较23年持平。拿地端，截止24年末，公司总土地储备约2916万平，权益土地储备约1245万平，分别同比-28.9%、-30.8%，一、二线城市占比约77%。 偿债压力显著缓解，经营现金流指标亮眼。债务端，截至24年末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后资产负债率59.7%，较23年降低1.6pct，净负债率为49.1%。24年公司通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，负债规模和融资成本保持在合理区间，截止24年末，公司有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款；公司短期借款3.35亿元，同比减少37.27%，应付债券4.6亿元，同比减少83.06%；公司债务融资加权平均成本为4.05%，较23年同期下降31BP。24全年，公司按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，偿债压力显著缓解。2024年经营活动产生的现金流量净额136.2亿元，同比上升521.20%，主要因往来款流出减少，资金回笼情况开始改善。 多元化业务运营稳定。商业物业方面，各购物中心客流、销售坪效、会员消费等保持稳定。写字楼物业方面，新租、续租面积合计超过20万平。产业地产收入及管理面积保持稳定提升，年内累计签约12个招商代理及研策咨询类项目。长租公寓方面，经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。住宅物业方面，截止24年末公司在管面积约2.52亿平，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务持续突破。代建业务方面，公司成功开拓南京、武汉、苏州等新市场，同时在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，多业态类型均有落地成果。截止24年末公司代建业务已布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3831万平。 投资建议：公司24年受资产减值等因素影响业绩下滑，但现金流指标有所改善、债务压力缓解并于25年重启拿地。考虑公司短期或仍面临一定结算业绩下滑压力，我们调整25-26年归母净利润为-23.6、0.34亿元（原值为-4.73、0.79亿元），新增27年归母净利预测3.49亿元，维持“持有”评级。 风险提示：房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险、商业运营提升不及预期

金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2024年年报。公司2024年实现营业总收入753.4亿元，同比下降23.2%；归母净利润-61.2亿元（2023年同期为盈利8.9亿元）。公司2024年无分红计划。 公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为毛利率下降+投资收益下滑+财务费用增长+减值增加。2024年公司总营收同比下降23.2%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2024年房地产项目结算面积为396万平，同比下降18.6%。归母净利润为-61.2亿元（2023年同期盈利8.9亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2024年公司投资收益-27.4亿元（2023年为19.6亿元）。3）2024年公司财务费用20.6亿元，同比增长82.9%，主要是由于资本化的利息支出减少，财务费用率同比提升了1.6个百分点至2.7%。4）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，2024年公司资产与信用减值损失合计63亿元，同比增加29亿元。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2024年末公司预收账款340亿元，同比下降48.6%，预收账款/营业收入为0.45X。 公司盈利能力显著承压。2024年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为14.9%、-10.4%、-8.1%，同比分别下降2.5、13.6、9.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了11.7个百分点至-10.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降2.1个百分点至14.1%。三项费用率同比提升了0.6个百分点至9.5%。公司少数股东亏损17.0亿元（2023年盈利23.1亿元），但少数股东损益占净利润的比重从2023年的72.2%大幅 下降至2024年的21.8%。 公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2024年末，公司有息负债739亿元，同比下降20.2%。公司通过多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。公司有息负债中银行借款占比96.3%，公开市场融资占比为3.7%，融资成本降至4.05%，较2023年下降31BP。公司短期负债占全部有息负债比重为43.6%，同比下降1.3个百分点。截至2024年末，公司获得各银行金融机构授信总额2310亿元，尚有69%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降1.8个百分点，净负债率为49.5%，同比下降4.3个 百分点，现金短债比0.71X，同比下降0.01X，为“黄档房企”。 公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善。截至2024年末，公司合并报表中货币资金227亿元，同比下降23.6%，其中受限资金为15.4亿元，占比6.8%。2024年经营性现金净流入136亿元，同比增长521.2%，主要是因为往来款流出减少，销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降37.6%至421亿元，购买商品、接受劳务支付的现金为208亿元，同比下降53.9%；同时，筹资性现金净流出235.8亿元（2023年净流出312.2亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。公司2024年全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务。 2024年公司销售规模收缩，市占率下滑。2024年公司实现合同销售金额685亿元，销售面积471万平，同比分别下降55.4%和46.3%；销售均价约14533元/平，同比下降17.0%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为0.7%，市占率同比下滑了0.6个百分点。全口径销售金额排名第14，较2023年下降了4个名次。2025年1-2月实现签约销售金额51亿元，销售面积32万平，同比分别下降52.4%和43.9%，销售排名第21位，销 售均价15831元/平，同比下降15.0%。 2024年谨慎拿地，2025年年初重回核心城市土拍市场，在杭州、上海均有拿地，土地储备结构持续优化。2024年公司仅在武汉拿地1宗，成交总价3.54亿元，拿地建面5.4万平，楼面均价6556元/平，拿地强度（拿地金额/销售金额）1%，同比下降7个百分点。2025年1-2月在杭州临平区拿地1宗，建面1.63万平，总价1.86亿元，权益比例40%，楼面均价1.14万元/平；在上海松江区拿地1宗，建面3.11万平，总价8.15亿元，权益比例9%，楼面均价2.62万元/平。2025年1-2月公司的拿地强度提升至20%。截至2024年年末，公司总土地储备（未结算的可租售面积）约2916万平，同比下降28.9%，权益土地储备约1245万平，土储权益比例仅为43%， 同比下降1个百分点，其中，一、二线城市占比约77%，一二线城市占比较2023年末提升4个百分点。 公司近两年来的投资与销售收缩，开竣工面积与结算规模同样出现下滑。2024年公司新开工面积101万平，同比下降67.7%，完成了全年新开工计划（95万平）的106%；2024年公司竣工面积992万平，同比下降26.1%，完成了全年竣工计划（1071万平）的93%。202525.7%，计划竣工面积468万平，较2024年实际竣工下降52.8%。2024年房地产项目结算面积为396万平，同年公司计划新开工面积127万平，较2024年实际开工增长 比下降18.6%，结算金额600亿元，同比下降29.8%，结算均价1.52万元/平，同比下降13.7%。 投资建议与盈利预测： 公司坚持以现金流核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善，通过强化销售与及时回款、 资产盘活、拓宽融资渠道等多种方式，坚守财务安全底线，2024年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，2025、2026年国内债券到期规模分别仅剩5.6、5.0亿元，目前债务压力大幅减轻。且2025年年初已经 开始在杭州、上海等核心城市拿地，经营或策略上亦有增量变化。随着债务压力的减轻以及重回核心城市土拍 市场，公司整体处于触底趋稳、轻装上阵的状态当中。考虑到2024年公司首次出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2025-2026年盈利预测。我们预计公司2025-2027年营业收入分别为638/498/377亿元，同比 增速分别为-15%/-22%/-24%；归母净利润分别为-29/-27/-28亿元；对应EPS分别为-0.63/-0.59/-0.63元。 当前股价对应的PB分别为0.36X下困境反转较为明显的标的，具备更大的估值修复弹性，我们上调公司评级至“买入”评级。/0.38X/0.40X。考虑到公司是得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。

金地集团(600383) 结转规模持续收缩，计提减值拖累业绩，维持“增持”评级 金地集团发布2024年年报，公司房地产项目结转规模减少致使营业收入规模下滑，计提减值及股权投资亏损大幅拖累利润表现。由于公司目前经营规模收缩，投资活动谨慎，伴随市场变动加剧，我们下调公司2025-2026盈利预测并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为-1.1、0.93、2.93亿元（原2025-2026年为10.5、12.4亿元），EPS为-0.02、0.02、0.06元，当前股价对应2026-2027年PE为222.1、70.2倍，公司销售情况维持前列，物业管理业务经营稳健，减值计提充分卸下历史包袱，优质土储有望在市场边际修复后超预期兑现业绩，维持“增持”评级。 营收规模有所收缩，计提减值拖累业绩 公司实现营业总收入753.44亿元，同比减少23.22%；实现归母净利润-61.15亿元（2023年为8.88亿元），同比减少788.54%；实现毛利率、净利率分别为14.95%、-10.39%，同比分别-2.46pct、-13.65pct。公司营业收入下滑主要系房地产项目结转规模减少，公司归母净利润大幅下滑主要系：（1）减值损失大幅增加（信用减值损失-23.76亿元，资产减值损失-38.99亿元）；（2）权益法核算的长期股权投资收益大幅亏损（投资收益-27.37亿元）。 销售金额保持前列，土储充足聚焦高能级城市 据克而瑞数据显示，公司2024年全口径销售金额685.0亿元，排名行业第14位。公司2024新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米。截至2024年末，公司总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米，其中，一、二线城市占比约77%，公司土地储备相对充足，并主要聚焦于一二线城市。 物业管理毛利率提升明显，出租业务保持稳定 公司2024年物业管理营业收入78.08亿元，同比增长0.78%，毛利率10.11%，同比+2.47pct，截至2024年末，公司在管面积达2.52亿平方米。写字楼物业方面，公司新租、续租面积合计超过20万平方米，长租公寓方面的经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

徐家俊,男,1978年6月生,上海财经大学管理学硕士。2004年加入本公司,历任公司行政管理部副总经理、监事会职工代表监事、人力资源部总经理、董事会办公室总经理、董事会秘书、副总裁、高级副总裁。现任公司董事长,并担任金地商置集团(00535.HK)行政总裁。

李荣辉,男,1971年11月生,研究生学历,西安理工大学工商管理硕士,中国注册会计师(非执业会员)。曾任国民控股集团总裁助理、财务总监,富德生命人寿保险股份有限公司资金管理部总经理、总经理助理、审计责任人,生命保险资产管理有限公司财务负责人、常务副总经理、总经理,富德控股(集团)有限公司董事、副总裁、财务总监,深圳富德金蓉控股有限公司总经理等职务。现任公司第十届董事会董事、总裁、财务负责人,并担任金地商置集团(00535.HK)执行董事。

阳侃,男,1965年10月生,中欧商学院EMBA,浙江大学管理学硕士,清华大学五道口金融学院工商管理专业硕士,本科毕业于大连理工大学土木工程系。1996年至2005年任职于公司,历任金地宾馆总经理,集团项目拓展部总经理助理,企业发展部副总经理,经营管理部总经理。曾任职金科集团副总裁、景瑞集团董事及高级副总裁。2013年任金地集团华北区域地产公司董事长、总经理。现任公司副总裁。

陈长春,男,1967年1月生,浙江大学工学博士。1994年至2005年任职于公司,历任金地物业经理助理兼办公室主任、集团房地产经营部经理、北京公司总经理、董事长、集团董事、副总裁。曾任职同景集团常务董事、总裁。2013年起先后任金地稳盛投资公司董事长、华北区域地产公司董事长、东北区域地产公司董事长。现任公司高级副总裁。

韦传军,男,1968年10月生,经济学学士,上海财经大学MBA,中国注册会计师协会会员、英国特许会计师协会资深会员。曾任职深圳大华会计师事务所审计师、万科集团财务部总经理助理等。2003年加入金地集团,历任计划财务部总经理、公司董事、高级副总裁、财务负责人。现任公司高级副总裁。

蔡占宁,男,1965年9月生,曲阜师范大学文学学士。历任金地物业副总经理,金地集团企业发展部副总经理,金地北京地产公司行政人事总监,金地物业董事长,金地集团行政人事部总经理,金地集团助理总裁。现任公司副总裁。

陈爱虹,女,1970年11月生。研究生学历,清华-威尔士大学MBA,会计师。曾任深圳市福田区投资管理公司财务部部长、审计部部长、福田区国有企业监事会监事、深圳市福田投资控股有限公司副总经理、董事长兼总经理,金地集团董事、深港科技创新特别合作区发展有限公司董事、深圳市福田人才安居有限公司董事等职务。现任公司党委书记、高级副总裁。

郝一斌,男,1972年11月生,清华大学土木工程系建筑管理学士及清华五道口金融学院金融学硕士。2003年7月加入金地集团,历任北京公司副总经理、华北区域地产公司常务副总经理兼任天津公司总经理、东北区域地产公司董事长总经理、金地集团助理总裁、副总裁。现任公司高级副总裁。

王南,男,1972年1月生,北京大学工商管理硕士,本科毕业于东北大学管理工程系。2002年4月加入金地集团,历任金地集团武汉地产公司和上海地产公司营销总监,上海地产杭州公司总经理,华东区域地产公司副总经理,金地集团战略总监,集团公司助理总裁,华中区域地产公司董事长、总经理、副总裁。现任公司高级副总裁。

徐倩,男,1980年10月生,英国剑桥大学土地经济学专业博士。曾任中国银行江西省分行零售业务处职员、中国人民银行深圳市中心支行货币信贷管理处副主任科员,生命保险资产管理公司研究部研究员、国际业务部负责人,权益投资部总经理,生命保险资产管理公司总经理助理;富德生命人寿保险股份有限公司资产管理中心投资业务三部总经理、富德生命人寿保险股份有限公司资产管理中心总经理助理。现任富德生命人寿保险股份有限公司总经理助理、首席投资官兼生命保险资产管理有限公司临时负责人、拟任总经理,中国中煤能源股份有限公司非执行董事,首钢福山资源集团有限公司非执行董事。公司第十届董事会董事。