陆家嘴(600663) 2025年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级 陆家嘴发布2025年报及2026年一季报，公司2025年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。公司2026年有望结转前滩高毛利项目，我们上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元（2026-2027年原值为18.9、20.5亿元），对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为17.6、17.3、15.4倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。 2025年营收保持增长，计提减值拖累利润 公司2025年实现营业收入181.7亿元，同比+24.0%；归母净利润12.3亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润12.0亿元，同比-19.1%；基本每股收益0.24元，经营性净现金流104.6亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降8.0pct和3.5pct至36.1%和8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8亿元（2024年-3.0亿元）。公司2026Q1实现营收22.3亿元，同比-47.2%；归母净利润2.0亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所下降。公司2025年拟每股派发现金红利0.06元，派息比例约51%。 2025年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升 公司2025年租赁流入37.6亿元，其中办公物业26.1亿元，同比-17%；商业物业4.3亿元，同比基本持平；酒店物业6.1亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积242万方，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比-2pct；高品质研发楼总面积32万方，出租率90%，同比+3pct。公司2025年物管收入22.7亿元，同比+4%；金融服务收入20.2亿元，占收入比例11%。 2025年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降 公司2025年实现房产销售收入114.3亿元，其中住宅物业107.9亿元；合同销售金额和面积分别为93.4亿元及7.2万方，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94%。截至2025年末，公司有息负债703.4亿元，同比减少3.1亿元，平均融资成本2.56%，同比-50BP。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 三季度业绩表现靓眼，持有物业出租率承压，维持“买入”评级 陆家嘴发布2025年三季报，公司三季度营收利润同比大幅增长，毛利率水平有所下滑，持有物业出租率有所下行。受项目结转进度加快影响，我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元，对应EPS为0.35、0.38、0.41元，当前股价对应PE为24.9、22.9、21.2倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 三季度营收利润同比大幅增长，结转毛利率有所下降 公司2025年1-9月实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；实现归母净利润10.62亿元，同比增长0.66%；实现扣非归母净利润10.7亿元，同比增长2.41%。公司三季度单季度实现营业收入54.40亿元，同比增长174.45%；实现归母净利润2.46亿元，同比增长45.17%；实现扣非归母净利润2.41亿元，同比增长53.66%。公司三季度营业收入同比大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；公司归母净利润同比大幅增长主要系金融业务利润较上年同期增加。2025年1-9月公司实现毛利率、净利率分别为39.78%、11.73%，同比分别-16.96pct、-6.84pct。截至2025年三季度末，公司资产负债率70.03%，权益乘数3.34，流动比率1.11，速动比率0.33。 持有型物业规模扩大，出租率水平有所下滑 截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米，规模同比有所扩大。分类别来看，甲级办公楼上海平均出租率75%（2024年同期83%），天津平均出租率58%（2024年同期65%），同比有所下降；高品质研发楼上海平均出租率85%（2024年同期86%）；主要商业物业上海平均出租率92%（2024年同期90%）；天津平均出租率88%（2024年同期76%）；租赁住宅物业平均出租率80%（2024年同期89%），酒店物业平均出租率72%（2024年同期76%）。 风险提示：政策调整导致经营风险、写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险。

陆家嘴(600663) 营收利润稳健增长，派息比例维持50%，维持“买入”评级 陆家嘴发布2024年报及2025年一季报，公司营收利润保持增长，2024年住宅合同销售同比下降，持有物业出租率整体稳定。受项目结转进度加快影响，我们上调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元（2025-2026年原值为14.3、16.2亿元），对应EPS为0.35、0.38、0.41元，当前股价对应PE为26.5、24.4、22.5倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 营收利润保持增长，结转毛利率大幅下降 公司2024年实现营业收入146.5亿元，同比+33.1%；归母净利润15.1亿元，同比+5.3%；扣非归母净利润14.8亿元，同比+10.4%；基本每股收益0.31元，经营性净现金流13.2亿元，同比-88.4%；销售毛利率和净利率分别同比下降14.4pct和3.2pct至44.0%和12.3%。公司2024年净利率下降主要由于结转毛利率同比-39.4pct至39.2%，投资净收益同比-36%，同时资产减值损失-1.8亿元。公司2025Q1实现营收42.2亿元，同比+40.7%；归母净利润6.3亿元，同比+1.6%。 租赁流入同比下降，出租率整体保持稳定 公司2024年租赁流入41.7亿元，同比-6.5%；其中办公物业流入31.5亿元，同比-10%；商业物业流入4.3亿元，同比基本持平；酒店物业营收5.2亿元，同比+9.3%。截至2024年末，公司持有甲级写字楼总面积236万方，上海成熟甲级写字楼出租率80%；高品质研发楼总面积33万方，出租率87%；商业总面积72万方，12月川沙九六广场开业。公司2024年物管收入21.8亿元，同比+8.2%。 住宅合同销售数据下降，负债压降，融资成本低 公司2024年实现房产销售现金流入95.5亿元，其中住宅物业61.4亿元，商办物业34.2亿元；住宅物业合同销售金额和面积分别为73.0亿元及6.77万方，分别同比下降49%和52%。截至2024年末，公司有息负债706.5亿元，同比减少27.4亿元，平均融资成本3.06%。公司2024年拟每股派发现金红利0.087元，派息比例50%。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 营收增长利润微降，持有物业出租率保持稳定，维持“买入”评级 陆家嘴发布2024年三季报，公司营收保持增长，利润受投资收益影响微降，住宅销售同比下降，持有物业出租率保持稳定。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为39.5、34.6、30.7倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 营收增长利润微降，扣非归母净利润保持增长 公司前三季度实现营业收入69.09亿元，同比增长14.5%；归母净利润10.55亿元，同比下降3.8%；扣非归母净利润10.44亿元，同比增长2.0%；基本每股收益0.22元，经营性净现金流47.1亿元，同比-38.9%；销售毛利率和净利率分别同比下降2.9pct和1.1pct至56.7%和18.6%。公司归母净利润下降主要由于投资收益同比下降，同时资产减值损失有所增加。 租赁流入同比下降，出租率环比基本稳定 公司前三季度租赁流入32.05亿元，同比下降8%。截至三季度末，公司持有在营物业总面积341万方，整体出租率约85%，环比二季度末下降1.0pct；其中甲级写字楼总面积207万方，上海出租率83%；高品质研发楼总面积33万方，出租率86%；商业总面积61万方，上海出租率90%；租赁住宅113.5万方，出租率下降9pct至89%；酒店物业总面积27.4万方，出租率提升至76%。从平均租金来看，公司甲级写字楼、商业和酒店租金环比二季度末均有下滑。 住宅销售数据下降，可售项目充足 公司前三季度住宅物业合同销售面积3.22万平米，同比下降67%；合同销售金额33.88亿元，同比下降67%；实现住宅销售现金流入36.81亿元，同比下降65%。住宅销售世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜和世纪臻邸，去化率分别为98%、81%、56%和37%。公司前三季度销售办公项目面积4.66万方，销售金额27.32亿元，为富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

徐而进,历任上海市机电管理局基建设备处科员;上海市外高桥保税区新发展有限公司计财部经理助理、副总经理;上海外高桥集团有限公司投资管理部副总经理、总经理;上海陆家嘴(集团)有限公司总经理助理、副总经理、总经理、党委副书记;本公司总经理、副董事长、党委书记、代总经理。现任上海陆家嘴(集团)有限公司党委书记、董事长,本公司董事长。

邓佳悦,历任上海金桥出口加工区开发股份有限公司工业建筑事业部招商助理,上海金桥(集团)有限公司招商部招商主管,本公司营销中心业务主任、业务经理、业务主管、居住产品发展中心总经理助理(主持工作)、副总经理(主持工作)、计划部副总经理(主持工作)兼人力资源部副总经理(主持工作)、计划部总经理、人力资源部总经理、公司副总经理,上海陆家嘴(集团)有限公司党委委员,兼陆家嘴国际信托有限公司党委委员。现任上海陆家嘴(集团)有限公司党委副书记,本公司党委副书记、董事、总经理。

杜少雄,历任浦东新区区委组织部人才工作处主任科员,上海张江科技创业投资有限公司副总经理,上海张江(集团)有限公司办公室主任、营销中心主任、招商服务中心主任、公司党委委员、副总经理,上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、副董事长、总经理。现任上海陆家嘴(集团)有限公司党委副书记、董事、总经理,本公司党委书记、副董事长。

贾伟,历任本公司政策研究室主任助理,复旦科技园副总经理,陆家嘴软件产业公司总经理,陆家嘴商务广场公司总经理,富都世界公司常务副总经理,本公司商业产品发展中心总经理、本公司总经理助理。现任本公司副总经理。

马越,历任同济大学建筑设计研究院综合设计三所结构专业负责人,保利置业集团(上海)投资有限公司设计与技术管理中心结构专业经理兼项目设计经理,上海万科房地产有限公司项目总经理,上海数据港股份有限公司副总裁,本公司居住产品发展中心副总经理(主持工作)、总经理,本公司总经理助理,办公产品营销中心总经理。现任本公司党委委员、副总经理。

许平,历任中国建筑第八工程局设计院助理工程师,上海市外高桥保税区新发展有限公司采购与技术管理总部执行经理、总经理助理,上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司第一开发事业部总经理,本公司项目九部副总经理(主持工作)、总经理,本公司总经理助理。现任本公司副总经理。

王岗,历任上海市青浦区国家税务局第四税务所副主任科员,中国证监会上海监管局上市公司一处副主任科员、主任科员,中国证监会上海专员办综合组主任科员、办公室主任科员、调查一处副处长,上海国盛(集团)有限公司资本运营部副总经理,海通证券股份有限公司风险管理部总经理,上海海通证券资产管理有限公司党总支书记、总经理。现任本公司党委委员、副总经理。

王韫,历任浦东新区人民法院团委书记、政治部组织宣传科副科长、主任助理,浦东新区团委团务工作部副部长、基层工作部副部长,浦东新区司法局法律援助指导处副处长、政治部(纪检监察室)副主任,浦东新区六灶镇党委副书记,浦东新区川沙新镇监察室主任、党群工作办公室主任,浦东新区团委副书记,浦东新区区政府办公室副主任,上海陆家嘴(集团)有限公司董事。现任上海陆家嘴(集团)有限公司党委副书记、职工董事,本公司董事。

杨国兴,历任江南造船厂外事办翻译,上海申威达机械有限公司外销业务主管、总经理助理、副总经理,上海电气集团印刷包装机械有限公司副总经理,上海印刷包装机械总公司副总经理,上海机电股份有限公司投资管理部部长、战略发展部部长、总经理助理,上海电气集团印刷包装机械有限公司副总裁,上海电气集团股份有限公司印刷包装事业部副部长,美国高斯国际高级副总裁,上海电气集团股份有限公司产业发展部副部长、产业投资部副部长,上海上国投资产管理有限公司党总支委员、常务副总经理。现任上海国际集团投资有限公司副总经理,本公司董事。

袁涛先生:1972年8月出生,汉族,中共党员,研究生学历,工商管理硕士。历任:浦东新区经济贸易局外经贸处副处长;共青团浦东新区委员会副书记、党组成员;浦东新区周家渡社区(街道)党工委副书记、主任、党工委书记;老港镇党委书记;中国(上海)自由贸易试验区管理委员会世博管理局副局长;浦东新区世博地区开发管理委员会党组书记、主任;上海张江(集团)有限公司党委书记、董事长。现任:上海浦东发展(集团)有限公司专职外部董事,上海陆家嘴(集团)有限公司专职外部董事。