流通市值:667.55亿 | 总市值:819.64亿 | ||
流通股本:97.17亿 | 总股本:119.31亿 |
万科A最近3个月共有研究报告6篇,其中给予买入评级的为4篇,增持评级为2篇,中性评级为0篇,减持评级为0篇,卖出评级为0篇;
发布时间 | 研究机构 | 分析师 | 评级内容 | 报告标题 | ||
本期评级 | 评级变动 | |||||
2024-04-09 | 天风证券 | 王雯,鲍荣富 | 买入 | 维持 | 2023年报点评:直面压力,安全为先 | 查看详情 |
万科A(000002) 事件:公司发布2023年年报,公司23年实现营业收入4657.39亿元,同比-7.56%;归母净利润121.63亿元,同比-46.39%;基本每股收益1.03元/股,同比-47.25%。 行业波动业绩承压,减值计提规模较大。收入端,公司23年实现营业收入4657.39亿元,同比-7.56%;Q4单季度实现营收1754.31亿元,同比+5.6%,约占全年营收的37.67%。分业务看,23年房地产开发及相关资产经营、物业服务业务分别占比营收92.3%、6.3%,较22年分别-1.1pct、+1.2pct。利润端,归母净利润121.63亿元,同比-46.39%,主要因1)开发业务结算规模和结算毛利率下降;2)部分开发项目计提减值;3)投资收益减少,同比下滑34.7%至26.9亿元。公司23年总资产减值损失较22年末增加30.40亿元至34.89亿元。公司23年毛利率15.23%(未扣除税金及附加,下同),较22年下降3.47pct,其中开发、物业毛利率分别为15.41%、14.96%,较22年分别-4.37pct、+0.54pct。业绩管理层总结业绩下滑原因包括1)规模扩张期部分投资判断过于乐观;2)经营业务资金占用大等。公司作为行业标杆,在完成减值计提、理清历史包袱后,我们期待其安全跨越周期,待行业回稳后在新发展阶段领跑并引领高质量转型。 销售稳健行业领跑,投资追求回款兑现。销售端,公司23年实现合同销售面积2,466.0万平方米,合同销售金额3,761.2亿元,分别同比下降6.2%和9.8%,克而瑞全口径/权益销售额排名行业第2/3,权益比例65%,领跑行业。截至23年末,公司已售未结面积、金额 分别为2,338.6万平、3,604.4亿元,较22年末分别下降30.4%、32.0%,待结转规模大、 业绩具备支撑。拿地端,公司聚焦有真实需求、投资兑现度高的项目,全年累计获取新项目43个,总规划计容建面596.0万平,权益计容规划建面333.3万平,权益比例55.9%;权益地价总额约463.2亿元,投资强度19.0%。新增项目平均地价为13,899元/平,项目主要分布在北京、上海、杭州等主要城市,土储质量优质。 货币资金缩减,积极应对债务。债务端,截至23年末,公司剔预后资产负债率65.5%,净负债率54.7%,现金短债比1.6;公司有息负债3,200.5亿元,占总资产的比例21.3%,有息负债中,一年内到期的有息负债624.2亿元,占比19.5%;货币资金998.1亿元,可覆盖短债,但较22年末减少374亿元。分融资对象看,银行借款、应付债券、其他借款分别占比61.7%、24.8%、13.5%。分境内外看,境内、境外负债分别占比80.3%、19.7%。目前境外24年仅Q2还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。融资端,23年新获融资897亿元中,境内融资766亿元,融资综合成本3.61%,融资成本保持低位。 经营业务表现良好,期待融资闭环打通。23年,1)物业服务:万物云实现营业收入334.2亿元,同比+10.2%;蝶城实现效率提升,带动住宅物业毛利率提升3.5pct。2)仓储物流:物流业务实现经营收入(含非并表项目)41.8亿元,同比+17.2%,其中高标库营业收入23.0亿元,同比+6.3%,保持良好增速。3)租赁住宅:租赁住宅业务实现营业收入(含非并表项目)34.6亿元,同比+6.8%,实现整体盈利。4)商业运营:商业业务营业收入(含非并表项目)91.1亿元,同比+4.6%。其中,印力管理的商业项目营业收入57.0亿元,同比+4.1%,出租率94.8%,同比提高1.6pct。同时,公司紧抓REITs、不动产私募投资基金等机会,华夏万纬仓储物流基础设施REIT和中金印力消费REIT已正式进入申报/发行阶段。 投资建议:公司作为行业标杆,在完成减值计提、理清历史包袱后,我们期待其安全跨越周期,待行业回稳后在新发展阶段领跑并引领高质量转型。考虑行业波动影响,我们调整公司 24-25年归母净利润至91.9、95.0亿元(前值:234.98、240.06亿元),新增预测26年 归母净利102.8亿元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期 | ||||||
2024-04-07 | 国信证券 | 任鹤,王粤雷,王静 | 买入 | 维持 | 行业下行期业绩承压,全力保障现金流安全 | 查看详情 |
万科A(000002) 核心观点 营收相对稳定,但业绩承压。2023全年,公司实现营业收入4657亿元,同比-8%;归母净利润122亿元,同比-46%。其中Q4单季度营业收入1754亿元,同比+6%;归母净利润-15亿元,首次出现亏损,主要因为年底计提存货跌价准备48.5亿元(含非并表)导致归母净利润减少35.5亿元。 毛利率持续筑底,持续影响归母净利率。2023年,公司综合毛利率15.2%,同比下滑4.3个百分点;归母净利率2.6%,同比下滑1.9个百分点。其中Q4毛利率仅为11.4%,主要因为地价占售价的比例提升。2023年,公司归母净利润占比保持在60%左右;销售费率2.64%,近年来基本持平;管理费率为1.24%,逐年稳步降低。 销售规模降幅收窄。2023年,公司实现签约销售3761亿元,同比-10%;销 售面积2466万㎡,同比-6%;销售均价1.5万元/㎡,同比-4%。虽难与高峰 时期的销量相比,但销售同比降幅已经收窄;销售额市占率3.2%基本企稳。投资强度企稳回升,新增土储质量较高。2023年,公司新增土储529万㎡同比-14%,降幅较上年明显收窄;新增土储建面对当年销售面积的覆盖倍数为0.24,呈企稳态势;以拿地金额/销售金额计算的投资强度为22%,同比提升2个百分点。2023年,公司新增土储质量较高,在一二线城市投资金额占比98%,北京、上海、杭州、成都新增货值占比近40%,新获取项目平均地价为13.9万元/㎡,对比2023年的销售均价1.5万元/㎡,房地比创新低,更优质的土储为未来去化提供保障。 直面经营压力,全力保障现金流健康。公司总资产和负债额持续收缩,但负债率也持续下降,截至2023年末,现金短债比1.6,一年内到期有息负债偿付无忧。2023年,公司经营性净现金流依然保持为正。公司管理层表态积极应对市场变化,确保安全底线加强回款,坚定降杠杆,精简高效节衣缩食。考虑到公司见证中国商品房市场的诞生与发展,已顺利穿越多次地产周期,我们相信公司有能力承受本轮周期下行的压力。 投资建议:考虑到地产开发业务结算规模和毛利率下行压力,我们下调盈利预测(详细分析见正文),但仍看好公司创立40年来多次穿越地产周期的经营能力。预计公司2024-2025年归母净利润分别为97/96亿元(前次预期分别为242/245亿元),对应每股收益分别为0.81/0.80元,对应当前股价PE分别为10.1/10.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:公司开发物业销售规模、结转进度不及预期,融资能力不及预期。 | ||||||
2024-03-31 | 开源证券 | 齐东,胡耀文 | 买入 | 维持 | 公司信息更新报告:结算毛利水平下行,努力渡过模式转型 | 查看详情 |
万科A(000002) 结算毛利水平下行,努力渡过模式转型,维持“买入”评级 万科发布2023年年报,公司收入下滑业绩承压,在年报中提出2024发展展望:(1)确保安全底线:经营层面现金流为正,加强大宗交易和股权交易工作,回款300亿元以上;(2)坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元;(3)做好产品、好服务;(4)精简高效、节衣缩食。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响,我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测,预计2024-2026年公司归母净利润分别为102.6、116.1、121.3亿元(2024-2025年原值238.4、258.4亿元),EPS分别为0.86、0.97、1.02元,当前股价对应PE估值分别为10.5、9.3、8.8倍。我们看好公司高价地结转后盈利水平持续修复,维持“买入”评级。 开发业务毛利下行,计提减值侵蚀利润水平 公司2023年实现营业收入4657.39亿元,同比-7.6%;实现归母净利润121.63亿元,同比-46.4%;经营性现金净流入39.1亿元,基本每股收益1.03元;结算毛利率15.4%,同比-4.4pct,其中开发业务结算毛利率15.7%,同比-4.7pct。截至2023年末,公司已售未结资源2338.6万方,同比-30.4%,合同金额3604.4亿元,同比-32.0%;公司净负债率为54.7%,同比+11.0pct;有息负债3200.5亿元,其中一年内到期占比19.5%;年内境内新获融资的综合成本为3.61%。2023年计提存货跌价准备34.9亿元(2022年4.5亿元),影响归母净利润29.5亿元。 销售小幅下降,拿地均价提升 2023年公司实现销售面积和金额2466.0万方、3761.2亿元,同比分别-6.2%、-9.8%。全年新开盘项目50个,首开当日去化率67%。全年累计获取新项目43个,总计容建筑面积596.0万方,同比下降13.6%;权益地价总额约463.2亿元,同比下降6.7%;新增项目平均地价为13899元/平米,同比提升1602元/平米。 多元业务发展保持稳健 (1)万物云:2023年实现营业收入334.2亿元,同比+10.2%;(2)物流业务:实现经营收入41.8亿元,同比+17.2%;(3)长租公寓“泊寓”:实现营业收入34.6亿元,同比+6.8%。(4)商业业务:实现营业收入91.1亿元,同比+4.6%。截至2023年末,公司合计开业203个商业项目,建筑面积1158万方。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 | ||||||
2024-03-29 | 中国银河 | 胡孝宇 | 买入 | 维持 | 2023年报点评:资产减值影响业绩,运营业务齐头并进 | 查看详情 |
万科A(000002) 核心观点: 事件:公司发布2023年年报。2023年公司实现营业收入4657.39亿元,同比下降7.56%;归母净利润121.63亿元,同比下降46.39%;基本每股收益1.03元/股,同比下降47.25%。2023年度不派发股息。 计提减值拖累业绩:公司2023年实现营业收入4657.39亿元,同比下降7.56%,收入下滑主要受开发业务结算金额同比下滑9.6%的影响。公司2023年实现归母净利润121.63亿元,同比下降46.39%。归母净利润较收入下滑幅度大的原因在于:1)公司2023年毛利率15.23%,较2022年下降4.32pct,其中开发业务毛利率15.7%,较2022年下滑4.7pct,或由于行业销售整体承压、结算项目为土拍较热时入手;2)2023年计提资产减值34.90亿元,2022年计提金额为4.50亿元,计提减值损失增加较多,主要由于公司根据市场情况和项目销售情况对存货计提跌价准备。费用管控方面,销售费用率和管理费用率分别为2.63%、1.24%,分别较2022年提高0.17pct、下降0.66pct,费用率整体为3.87%,较2022年下降0.49pct,费用管控依然有所成效。 销售略有下滑:公司2023年实现销售面积2466万方,同比下降6.2%;销售金额3761.2亿元,同比下降9.8%;对应销售均价15251元/平米,同比下降3.8%。按照销售金额的口径看,上海区域、南方区域、北京区域的销售金额分别占总销售金额的34.2%、23.7%、13.5%,是占比最高的三个区域。 投资聚焦核心:公司2023年新增43个项目,总计容建面596万方,权益建面333.3万方,对应权益比例55.92%。权益地价463.2亿元,按照权益地价计算的拿地力度为12.32%;拿地平均楼面价13899元/平米,按照楼面价/销售均价计算得到的地货比为0.91。新增项目主要在北京、上海、杭州、成都等主要城市,拿地质量较高。公司在手全口径总可售土储6850.5万方,不考虑新增土储可支撑公司2-3年发展。公司开工复工面积1706.3万方,完成年初计划的102%;公司2023年竣工面积3133.5万方,完成年初计划的97.1%。2024年,公司计划开工复工面积1071.8万方,竣工面积2205.7万方,分别较2023年实际完成面积下降37.19%、29.61%。 财务保持稳健:公司严控杠杆:截至2023年末,公司净负债率54.7%、剔除预收款的资产负债率65.5%;有息负债结构保持健康,截至2023年末,一年内到期负债624.2亿元,占总有息负债规模的19.5%;平均债务期限5.14年,较上年延长0.35年;在手现金充足,截至2023年末货币资金998.1亿元,现金短债比1.6倍,全年经营性现金净流入39.1亿元,连续15年为正;融资成本下降,2023年境内新增融资的综合成本3.61%,较2022年下降27bp;融资渠道通畅,2023年新增境内和境外融资金额分别为766亿元、131亿元。 运营业务齐头并进:1)物流仓储:公司2023年物流业务实现经营收入41.8亿元,同比增长17.2%,其中冷链营业收入18.8亿元,同比增长 33.9%;公司2023年新开业8个物流项目,可租赁面积43.9万方,截至2023年末累计开业项目可租赁建面1002万方。2)租赁住宅:公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商,2023年租赁住宅业务实现收入34.6亿元,同比增长6.8%,2023年新增房间2.28万间,净新增开业1.35万间,截至2023年底共运营管理租赁住房23.33万间,累计开业18.01万间,业务布局全国31个城市。3)商业运营:公司商业实现营业收入91.1亿元,同比增长4.6%,其中印力管理的商业项目营收57亿元,同比增长4.1%,出租率94.8%;2023年新开业15个项目;截至2023年末,公司合计开业203个项目(不含轻资产项目),开业建面1158万方,规划中和在建商业建面305万方;公司运营的商业项目中,4个一线城市占比24%,一二线城市占超过90%,商业持续深耕核心城市。4)物业服务:公司旗下万物云实现营业收入334.2亿元,同比增长10.2%;截至2023年末,累计打造621个蝶城底盘,新增319个住宅物业项目;通过流程改造和运营优化,蝶城实现效率提升,带动整体住宅物业毛利率提升3.5pct。 投资建议:由于开发结算和减值影响,公司2023年业绩受到拖累。2023年行业整体承压的情况下,公司销售略有下滑,投资保持审慎,聚焦核心城市;严控杠杆融资渠道通畅,财务保持稳健;各项运营业务均实现增长。考虑到行业整体承压以及公司2023年业绩受到拖累,我们调整公司2024-2025年归母净利润的预测,并新增2026年预测,我们预计公司2024-2026年归母净利润122.05亿元、124.13亿元、127.55亿元,EPS为1.02元/股、1.04元/股、1.07元/股,对应PE为9.03X、8.88X、8.64X,维持“推荐”评级。 风险提示:宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。 | ||||||
2024-03-29 | 平安证券 | 杨侃,郑南宏 | 增持 | 维持 | 坚定去杠杆,经营服务实现闭环 | 查看详情 |
万科A(000002) 事项: 公司公布2023年年报,全年实现营收4,657.4亿元,较上年调整后下滑7.6%;归母净利润121.6亿,较上年调整后下滑46.4%;扣非归母净利润97.9亿元,较上年调整后下滑50.6%;公司拟不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。 平安观点: 多因素致业绩承压,管理费用明显压降。公司全年归母净利润降幅较大,主要因:1)开发业务结算规模下滑;2)房地产开发及相关资产经营业务的毛利率同比下滑4.4pct至15.4%;3)公司基于审慎的市场策略对存在风险的项目计提存货跌价准备,期内新增计提存货跌价准备34.9亿元,同比增加30.4亿元,影响归母净利润29.5亿元;4)因非并表项目毛利率下降、对部分非并表项目计提减值及处置投资收益减少,期内投资收益同比减少34.7%至26.9亿元。全年期间费用率同比减少0.2pct至4.8%,主要得益于人工费用与行政费用减少、导致管理费用同比减少39.8%。期末预收账款及合同负债3,104.4亿元,为后续结转奠定基础。 坚持高质量精准投资,新获取项目投资兑现度高。受地产行业下行影响,2023年本集团实现合同销售面积2,466.0万平方米,合同销售金额3,761.2亿元,同比分别下降6.2%和9.8%。全年累计获取新项目43个,主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市,总规划计容建筑面积596万平方米、拿地销售面积比为24%,同比降2.0pct,权益计容规划建筑面积333万平方米,权益地价总额约463.2亿元,新获取项目中有33个实现开盘销售,投资兑现度达88%。2023年开发业务开复工计容面积约1,706.3万平方米,同比增长8.8%,完成年初计划的102.0%;开发业务竣工计容面积约3,133.5万平方米,同比下降13.7%,完成年初计划的97.1%。2024年现有项目(不含未来新获取项目)计划新开工及复工1,071.8万平方米,预计竣工2,205.7万平方米,分别同比下滑37%与30%。期末在建及规划建设项目面积(剔除已售未结)约6851万平米, 可保障未来2年左右销售。 经营服务业务收入增长稳健,实现商业模式闭环。2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元,同比增加8.9%。分板块看,万物云收入同比增10%至334亿元,蝶城战略取得成效,住宅物业毛利率同比提升3.5pct。物流业务经营收入(含非并表项目,下同)同比增17%至41.8亿元,累计开业可租赁建面1002万平,冷链仓储规模全国第一。租赁住宅业务收入同比增6.8%至34.6亿元,泊寓在成本法下实现整体盈利,泊寓期末共运营管理租赁住房23.3万间、出租率95.8%。商业业务营收同比增长4.6%至91亿元,累计开业203个商业项目、建面1158万平方米;规划中和在建305万平方米。截至年报披露日,中金印力消费REIT完成网下询价,预计募资32.6亿元;万纬仓储物流REIT申报材料获证监会受理(首次发售拟募资11.59亿元);保障性租赁租房REIT正在开展申报工作。2024年2月公司将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展,交易对价23.84亿;和建行共同投资设立的建万住房租赁基金已签约5个项目,规模28亿元。 在手现金相对充足,新获取融资成本较低。全年实现经营性现金净流入39.1亿元,连续15年为正。期末公司净负债率为54.7%,同比提高11.0个百分点;扣除预售账款的资产负债率65.5%,同比降低2.1个百分点;有息负债3,200.5亿元,其中一年内到期的有息负债624.2亿元;但货币现金998亿元,远高于一年内到期有息负债。全年新获融资897亿元,其中境内新获融资766亿元,新获融资的综合成本3.61%,境外新获融资131亿元,全年发行信用债100亿元。 未来确保安全底线,坚定去杠杆。面向未来,公司将着力在以下几个方面开展工作,一是通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫,计划2024年实现交易回款不低于300亿元;二是未来两年削减付息债务1000亿元以上;全面主动融入城市房地产融资协调机制,主动推进融资模式的转型;三是坚定为社会提供好产品、好服务,实现可持续的内生发展。 投资建议:考虑地产修复不及此前预期,下调盈利预测,预计公司2024-2025年归母净利润分别为126亿元、117亿元、原预测为235亿元、245亿元,新增2026年预测为120亿元,当前市值对应PE分别为8.7倍、9.4倍、9.2倍。尽管盈利预测下调,但考虑公司股价调整较多,同时随着政策逐步发力,地产基本面有望逐步改善,公司销售经营有望向好,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前地产基本面仍然承压,可能影响未来公司规模增长、带来项目减值,甚至影响公司债务正常偿付;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)存在房价下行导致毛利率进一步下行的风险。 | ||||||
2024-03-29 | 国金证券 | 杜昊旻,方鹏 | 增持 | 维持 | 经营业务稳步成长,降杠杆守安全底线 | 查看详情 |
万科A(000002) 事件 2024年3月28日万科A披露2023年年报,全年实现营业收入4657.4亿元,同比-7.6%;实现归母净利润121.6亿元,同比-46.4%;每股基本盈利1.03元,同比-47.3%。 点评 结转量减少&毛利率下滑,营收利润均下滑:①公司2023年房开业务结算2961.5万方,同比-12.9%,贡献营收4016.1亿元(占比86.2%),同比-9.6%。②受房地产市场下行影响,公司2023年毛利率15.23%,较2022年下降4.32pct。③出于谨慎原则,对公司并表项目计提减值,2023年资产减值损失34.9亿元,较2022年多计提30.4亿元。④公司2023年投资收益26.9亿元,同比-34.7%,主因非并表毛利率下降,对部分非并表项目计提减值。 销售维持行业第二,投资聚焦一二线城市:公司2023年合同销售金额3761亿元,同比-9.8%,稳居行业第二;在35个城市销售居当地排行前三;项目去化稳中有升,新开盘项目首开当日去化67%。2023年全年获取项目43个,总地价849亿元,权益地价463亿元,一二线城市投资金额占比98%。2023年新获项目33个实现年内开盘,投资兑现度达88%。 经营服务贡献提升,多元板块营收稳步增长:公司2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元,同比+8.9%。物业营收334.2亿元,同比+10.2%,蝶城战略稳步推进,带动住宅物业毛利率提升3.5pct;物流仓储业务实现营收41.8亿元,同比+17.2%;租赁住宅实现营收34.6亿元,同比+6.8%;商业开发与运营实现营收91.1亿元,同比+4.6%。 多渠道融资,优化债务结构:公司2023年新获境内融资766亿元,境外融资131亿元,2024年以来新增经营性物业贷108.9亿元,境内新获融资成本3.61%。优化债务结构,短期有息负债占比19.5%,较2022年下降1.0pct;境外负债占比19.7%,较2022年下降2.2pct。未来预计将通过交易回款、削减有息负债等方式保障公司平稳发展。 投资建议 考虑公司结转面积减少、毛利率下滑和资产减值压力,我们调整公司2024/2025年归母净利润至125.1和127.5亿元(原为218.1/232.3亿元),新增2026年归母净利润预测129.0亿元,同比增速分别为2.8%、1.9%和1.2%。公司股票现价对应PE估值为8.8/8.7/8.6倍,预计公司未来开发业务收缩,经营服务业务贡献稳步提升,稳固基本盘,维持“增持”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;其他房企违约 | ||||||
2024-01-05 | 开源证券 | 齐东 | 买入 | 维持 | 公司信息更新报告:全年销售规模同比下滑,投资强度有所提升 | 查看详情 |
万科A(000002) 全年销售规模同比下滑,投资强度有所提升,维持“买入”评级 万科发布2023年12月经营简报,公司全年销售数据同比下降,投资强度有所提升,消费基础设施REIT获批盘活商业存量资产,我们认为公司有动力和机会保持现有规模。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响,我们下调盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为228.1、238.4、258.4亿元(原值为278.0、320.5、342.8亿元),EPS分别为1.91、2.00、2.17元,当前股价对应PE估值分别为5.2、5.0、4.6倍。公司投资拿地积极,2023年全口径销售金额仍维持行业前二水平,我们看好公司整体盈利水平持续修复,维持“买入”评级。 单月销售同比下降环比增长,全年销售规模下滑 公司12月合同销售面积256.7万方,合同销售金额329.8亿元,同比分别下降10.5%、17.1%(11月分别下降8.0%、增长0.9%),环比分别增长34.5%、7.4%。公司1-12月累计合同销售面积2466.0万方,合同销售金额3761.2亿元,分别同比下降6.2%、9.8%。公司在2023年克而瑞全口径销售金额榜单排名第二,截至9月末公司已售未结金额约4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 拿地保持稳健,投资强度有所提升 根据月度公告数据,公司12月无新增开发、物流地产项目,1-12月累计获取40宗开发项目,对应累计拿地建筑面积569.3万方,累计拿地金额829.7亿元,分别同比下降17.5%和6.4%,拿地权益比63.9%(2022年为56.0%),拿地强度22.1%(2022年为21.3%),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,2023年一二线城市拿地金额占比95.6%。 融资渠道通畅,消费基础设施REIT获批 公司2023年公开市场发行债券188.12亿元,包括四笔共80亿元中期票据和一笔20亿元公司债,票面利率均不超3.1%。11月26日,中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施REITs之一,如成功发行,将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目,打通公司重资产商业的退出路径。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 | ||||||
2023-12-07 | 开源证券 | 齐东 | 买入 | 维持 | 公司信息更新报告:单月销售金额增速转正,消费基础设施REIT获批 | 查看详情 |
万科A(000002) 单月销售金额增速转正,消费基础设施REIT获批,维持“买入”评级 万科发布2023年11月经营简报,公司单月销售金额同比增速转正,投资拿地同比增强,消费基础设施REIT获批盘活商业存量资产,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为4.7、4.0、3.8倍,维持“买入”评级。 单月销售金同比增速转正,未结资源充足 公司11月实现合同销售面积190.8万方,合同销售金额307.0亿元,同比分别下降8.0%、增长0.9%(10月分别增长0.6%、下降0.8%),环比分别下降4.6%、3.6%。1-11月公司累计实现合同销售面积2209.2万方,合同销售金额3431.4亿元,分别同比下降5.7%、9.0%,销售金额仍保持行业第二排名。公司单月销售金额增速同比转正,截至9月末公司已售未结金额约4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强,单月新增2宗开发地块 公司11月在三亚和昆明新增2宗开发地块,总建筑面积26.8万方,总地价30.1亿元。1-11月公司累计获取40宗开发项目,对应累计拿地建筑面积569.3万方,累计拿地金额829.7亿元,分别同比下降3.0%和增长14.9%,拿地权益比63.9%,拿地强度26.6%(2022年同期为20.8%),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,1-11月一二线城市拿地金额占比95.6%。 消费基础设施REIT获批,商业不动产存量项目盘活 根据公司公告11月26日,中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施REITs之一,如成功发行,将有助于盘活印力集团商业不动产存量项目,打通公司重资产商业的退出路径。中金印力消费REIT目标基础设施资产为杭州西溪印象城,是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心,2022年总营业额超35亿元,截至6月30日出租率达到99.2%,估值39.59亿元。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 | ||||||
2023-11-19 | 开源证券 | 齐东 | 买入 | 维持 | 公司信息更新报告:销售金额降幅收窄,获大股东深铁集团坚定支持 | 查看详情 |
万科A(000002) 销售金额降幅收窄,获大股东深铁集团坚定支持,维持“买入”评级 万科发布 2023 年 10 月经营简报, 公司销售金额累计降幅持续收窄, 投资拿地同比增强, 坚持“开发经营服务”并重的发展战略, 我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。 我们维持盈利预测,预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 278.0、 320.5、 342.8 亿元, EPS 分别为 2.33、 2.69、 2.87元,当前股价对应 PE 估值分别为 5.0、 4.3、 4.0 倍,维持“买入”评级。 销售金额同比降幅持续收窄, 充足未结资源保障未来业绩 公司 10 月实现合同销售面积 200 万方,合同销售金额 318.3 亿元,同比分别增长 0.6%、 下降 0.8%(9 月分别下降 14.7%、 7.8%), 环比分别增长 3.2%、 下降0.6%。 1-10 月累计实现合同销售面积 2018.4 万方,合同销售金额 3124.4 亿元,分别同比下降 5.5%、 9.9%,销售金额仍保持行业第二排名。 公司在“金九银十”窗口期逐渐发力,销售数据明显改善。 截至 9 月末公司已售未结金额约 4617 亿元, 充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强, 单月新增 1 宗开发地块 公司 10 月在合肥新增 1 宗开发地块,总建筑面积 4.7 万方,总地价 6.6 亿元。 1-10月公司累计获取 38 宗开发项目, 对应累计拿地建筑面积 542.5 万方,累计拿地金额 799.5亿元, 分别同比增长 4.3%和 26.3%, 拿地权益比 63.1%,拿地强度25.6%(2022 年同期为 18.3%),投资力度明显增强。 公司投资聚焦于高能级城市, 1-10月一二线城市拿地金额占比 95.5%。 大股东深铁集团力挺, 计划出资百亿盘活旧改项目 根据公司公告,大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景,从未制定过任何减持公司股份的计划,承诺将按照市场化、法治化方式,承接公司在深圳的部分城市更新项目,帮助公司盘活资产,交易金额预计超 100 亿元。 同时深铁集团正在积极准备,择机购买公司在公开市场发行的债券。 风险提示: 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。 | ||||||
2023-11-14 | 开源证券 | 齐东 | 买入 | 维持 | 公司信息更新报告:销售企稳投资力度加强,多元业务齐头并进 | 查看详情 |
万科A(000002) 销售金额环比大增,投资力度同比增强,维持“买入”评级 万科发布2023年三季报,公司结转规模同比下降,投资力度明显增强,坚持“开发经营服务”并重的发展战略,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为5.0、4.4、4.1倍,维持“买入”评级。 结转规模同比下降,结转毛利率承压下滑 公司前三季度实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;实现归母净利润136.2亿元,同比下降20.3%;实现经营性现金流2.35亿元,每股收益1.16元;毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%,同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。 销售数据同比仍降,投资力度明显增强 公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4万方,合同销售金额2806.1亿元,分别同比下降6.1%和10.8%,截至9月末已售未结转金额约4617.3亿元。公司前三季度累计获取37宗开发项目,对应累计拿地建面528.8万方,累计拿地金额792.9亿元,拿地金额权益比63.3%,拿地强度28.3%(2022年同期为16.4%),投资力度明显增强。截至9月末公司在建面积6966.1万方,规划建面3444.7万方,旧改项目储备建面373.9万方,开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。 多元业务齐头并进,债务结构持续优化 公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8亿元,同比增长14.8%;租赁住宅业务实现营收25.3亿元,同比增长9.4%;商业运营业务实现营收65.8亿元,同比增长5.2%。公司债务结构持续优化,截至9月底,净负债率为53.9%,一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7个百分点至14.8%,货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍,前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 |