万科A(000002)公司资料

万科A(000002) 销售规模稳居前列，优质土地储备充足，维持“增持”评级 万科发布2024年1-10月经营数据。公司2024年1-10月销售规模同比收缩，销售单价有所下滑，销售规模稳居行业前列，拿地强度有所收缩，土储相对充足，贷款担保动作频繁，融资端获支持力度充分，负债结构不断优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为-60.5、0.75、27.55亿元，EPS分别为-0.51、0.01、0.23元，当前股价对应PE估值分别为-18.8、1504.2、41.2倍，维持“增持”评级。 销售规模同比收缩，行业排名稳居前列 2024年10月，公司实现销售面积143.9万平方米，同比下降28.05%，实现销售金额213.6亿元，同比下降32.89%。2024年1-10月公司累计实现销售面积1474.4万平方米，同比下降26.94%，实现销售金额2025.5亿元，同比下降35.17%。2024年10月，公司项目销售单价为14843.64元/平方米，同比下降6.73%，2024年1-10月公司项目累计销售单价13735.00元/平方米，同比下降11.27%。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售金额排名行业第四，销售规模明显领先于同行业平均水平，行业排名持续保持领先地位。 新增两宗土地储备，时隔两月再度拿地 2024年9月，公司获取两宗土地，共计占地面积6.9万平方米，建筑面积17.2万平方米，权益建筑面积4.2万平方米，权益地价3.35亿元。其中一宗土地位于杭州市西湖区西湖大学站点，权益比例20.7%，占地面积6.0万平方米，综合容积率2.5，建筑面积15.0万平方米，权益建筑面积3.1万平方米，权益地价3.00亿元；另一宗土地位于青岛市黄岛区海岸万科城，权益比例51.0%，占地面积0.9万平方米，综合容积率2.4%，建筑面积2.2万平方米，权益建筑面积1.1万平方米，权益地价0.35亿元。2024年9月，公司无新增物流地产项目。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

万科A(000002) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%，归母净利润-179.4亿元，同比下降231.7%。 平安观点： 多因素致业绩承压：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米，贡献营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%，公司整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降10.2个百分点；2）资产及信用减值损失74.7亿元，上年同期为3.6亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4亿元。 全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，保持行业第一阵营，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资 金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。 投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元），维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元，当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

万科A(000002) 事件 2024年10月30日，公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营收2198.9亿元，同比-24.25%；归母净亏损179.4亿元，同比由盈转亏。第三季度实现营收771.2亿元，同比-13.76%；归母净亏损80.9亿元，同比由盈转亏。 点评 规模利润均下滑、计提减值和资产处置。1-9月公司营收下降，归母净利大幅亏损，主因：①房地产开发业务结算规模和毛利率大幅下降，房开贡献营收1732.3亿元，同比-29.1%；房开业务税前毛利率8.3%，同比下降10.2pct；②计提资产减值损失20.1亿（去年同期0），信用减值损失54.6亿（去年同期3.6亿）；③权益法确认的投资收益及处置投资收益减少，投资收益0.7亿（去年同期25.2亿）；④资产处置形成亏损25.4亿（去年同期0.7亿）。 一年内仍有偿债压力。截至9月底，公司已偿还197亿元公开债务，年内已无到期的境内外公开债券。公司有息负债共3276亿元，其中一年内到期部分为1166.3亿元，公司合并报表层面的货币资金为797.5亿元，公司短期仍面临偿债压力，需要继续努力保障兑付。 多措并举全力保兑付，经营性净现金流回正。公司通过多举措促回款：①1-9月销售额1812亿元，同比-35.4%，回款率超过100%；②持续盘活存量资源，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；③推进大宗资产交易，1-9月实现大宗交易签约金额232.6亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目；（4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。通过以上措施，第三季度公司经营性净现金流为3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。 受政策利好支持，公司积极融资，保障融资渠道顺畅。1-9月公司获得金融机构大力支持，合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。 投资建议 考虑到未来一段时间内，公司的工作重心在落实“瘦身健体”一揽子方案，存在去库存、减值和资产处置的压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-141亿元/-21亿元/-1亿元（原为-79.2亿元/4.4亿元/24.0亿元）。维持公司“中性”评级。 风险提示 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

万科A(000002) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏；基本每股收益-1.51元。 Q3亏损幅度扩大，毛利率较年中回升。2024年前三季度，公司实现营收2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，同比转亏。第三季度，公司实现营业收入771.2亿元，同比下降13.76%，其中，房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元；归母净亏损80.9亿元，单三季度营收增速表现好于24年中期，亏损幅度继续加大，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。公司毛利率9.5%，较24H1提升1.38pct，较23年同期下降8.08pct；前三季度，公司计提资产减值损失20.11亿元（存货19.3亿、长期股权投资0.8亿元），与24年中期保持一致；信用减值损失较24年中期大幅增长33.6亿元至54.6亿元。公司销管研费率5.30%，较23年同期上升0.87pct，财务费率1.78%，较23年同期上升0.83pct。 销售同比降幅收窄，新投项目去化良好。销售端，2024年前三季度，公司累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%，克而瑞全口径、权益口径销售额排名行业第三、四名。单三季度公司实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%。受政策利好影响，十一期间公司实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上。截至三季度末，公司并表范围已售未结金额合计约2929.4亿元。前三季度公司加快库存去化，年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元。投资端，前三季度，公司累计新增4个开发项目，总建面37.1万平方米，权益建面24.2万平方米，其中沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，首开兑现度100%，规划中项目总建面约3,022.0万平方米，权益建面约1,920.1万平方米，存量土储规模较为充沛。 货币资金缩减较快，连续两季度经营性现金流为正。债务端，截至2024年三季度末，公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点。公司顺利完成年内全部公开债的兑付，25年剩余到期境内债券余额（含回售权）331.5亿元及4.23亿元美元债。融资端，公司前三季度合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿，其中合并报表范围内新增187亿。资金端，截至三季度末货币资金为797.5亿元，较24年中期减少126.5亿元；第三季度，公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。经营业务表现稳健。2024年前三季度，公司1）物业服务：万物云累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；2）仓储物流：物流业务实现经营收入（含非并表项目，下同）29.6亿元，其中高标库营业收入16.1亿元，冷链收入13.5亿元，同比+6.3%。3）租赁住宅：租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比+3.7%，净新增开业0.49万间，规模持续扩大。4）商业运营：商业业务营业收入66.7亿元，同比+1.5%。客流同比增长9.6%，销售额同比增长4.1%。 投资建议：受行业调整及去杠杆等因素影响公司短期现金流承压，公司积极推动销售及大宗交易回款、并积极利用金融支持政策化解潜在风险，我们期待其安全跨越周期，在新发展阶段继续领跑并引领高质量转型。考虑房价下行及计提风险，我们调整公司24-26年归母净利 润至-155.4、-29.5、10.10亿元，考虑公司债务稳步化解且销售经营能力稳健，维持“增持” 评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险