收入增长主要来自海外地产和湖南铜官窑项目,竣工交付导致财务费用大增拖累经营业绩。报告期内,公司实现签约销售面积22.82万平方米,销售金额29.50亿元,结算面积15.74万平方米,结算金额19.75亿元/+7.9%;其他业务方面收入增长14.08%,预计主要与首个大型文旅综合体项目新华联铜官窑古镇景区去年下半年开园相关,公司在湖南地区收入增长23.27%;受宏观经济调控政策及积极转型文旅影响,上半年未新增土地储备,公司未来将将继续深耕长三角、大湾区、三亚、天津等区域;商品房销售和其他业务毛利率均有小幅下降,商品房销售下降0.98pct,预计与地产景气度下行有关,其他业务受铜官窑项目新投入运营影响下降2.19pct;整体费用率受文旅项目竣工交付利息资本化减少影响上升4.25,其中,管理费用率和财务费用率分别上升1.04pct和3.33pct;此外,公司文旅项目获得政府补助1.4亿元,对业绩产业积极影响。 文旅产品内涵不断丰富,运营能力不断提升,符合国家战略导向。18年正式运营的首个大型文旅综合项目长沙新华联铜官窑古镇产品内容不断丰富,19年携手国内外顶级专业团队推出三大精品文化节目,同时举办多项主题活动提升知名度和影响力,同时,自有旅行社湖南海外有效地为景区导流;四川阆中古城于年初正式接管后,举办多场主题活动,客流量和收入同比大幅增长,凸显公司景区运营能力不断提升,芜湖鸠兹古镇和西宁童梦乐园为确保下半年开业全力加速建设;近期,政府发文支持激发文化和旅游消费潜力,公司较为领先实现地产主业向“文旅+地产”战略转型,符合国家战略导向,同时,协同效应在铜官窑项目获得印证,随着文旅项目开发运营经验不断丰富,现有项目逐步成熟,成长可期。 多元化布局,积极转型,协调发展稳步推进。在地产行业调控政策影响下,公司积极转型文旅消费,并且通过参股形式持有长沙银行8.46%的股份,能够持续为公司贡献稳健投资收益,在转型布局期为公司经营业绩提供支撑,同时提供多元化布局能够分散经营风险,不断获得持续的现金流和新的增长点;公司目前已拥有长沙新华联铜官窑古镇、四川新华联阆中古城、芜湖新华联鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园四大旅游景区,产品打造和运营能力不断提升,文旅发展渐入佳境。 盈利预测及投资评级:公司转型战略在18年更进一步,首个大型文旅综合体项目铜官窑古镇运营良好,配套地产业务去化良好,金融布局取得重要收获,长沙银行完成上市,为转型期保驾护航,文旅产业链布局继续完善,成为公司增长又一驱动力,下预计19-21年盈利预测,预计19-21年EPS0.58/0.67/0.83元,8月29日收盘价对应PE分别为8/7/6倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:定增项目推进不顺利,房市政策进一步收紧,资源整合效果不及预期,文旅项目经营不及预期,海外项目进展不及预期,汇率波动风险,商誉减值风险。

事件:1)公司18年:实现营收140.01亿元/+88.16%,归母净利9.69亿元/+205.89%。其中,18Q4单季度营收78.33亿元/+109.61%,归母净利8.806亿元/+44.79%。2)公司19Q1单季度:实现营收8.97亿元/-14.08%,归母净利748万元/-79.92%,利润同比下滑我们判断或系已售项目尚未结算和财务费用增加所致,待后续带项目结算后有望回复到正常水平。 文旅转型继续推进,带动其他业务收入大增。①商品房销售18年实现营业收入113.54亿元/+84.88%,主要系本期新增项目完工结转导致收入增加,占总营业收入比例为81.10%,较去年同期下降1.44pct;②建筑、装修业实现营业收入0.44亿元/-22.90%,占总营业收入比例为0.32%,较去年同期下降0.45pct;③其他业务的营收26.02亿元/+109.53%,占营收比例为18.59%,较去年同期上升1.6pct,主要系湖南海外旅行社并表、铜官窑古镇开业及新增酒店带动收入增加所致。 18年毛利率稳步提高,管理费用率下降较显著。1)18全年:实现毛利率33.49%/+1.73pct,其中,商品房销售18年毛利率38.06%/+3.97pct;销售费用率为6.38%/YOY+0.18pct,主要系本期销售规模增加所致;管理费用率为5.50%/YOY-3.13pct,费用率较显著压缩;财务费用率为5.59%/YOY-2.61pct,主要系部分项目竣工交付,借款利息费用化所致;但由于17年投资收益共计7.69亿而18年仅4.15亿元,因此公司18年净利率8.93%/-2.66%;18年ROE(摊薄)15.26%,较去年提高1.93%;2)19Q1:毛利率20.31%/-5.31pct,销售费用率为8.06%/YOY-0.63pct;管理费用率为13.79%/YOY+4.57pct;财务费用率为18.86%/YOY+8.69pct,19Q1净利率-0.56%/-4.49pct。 文旅产业是公司未来核心竞争,18年文旅版图不断扩大有望持续释放业绩。①铜官窑古镇:2018年8月盛大开业,涵盖5D影院、博物馆群、演艺中心、酒店、客栈等数十种业态的大型文旅项目,是全国旅游优选项目、湖南省重点工程;②鸠兹古镇:已于18年末实现东岸景区全面开放,同时西岸完成竣工交付,海洋秀场和绿心谷酒店正式营业,古镇计划于2019年7月实现整体封园运营;③阆中古城:公司于2018年并购成功,已于19年初正式开张,公司计划打造将其打造升级版的阆中国际文化旅游度假胜地;④西宁童梦乐园:已在18年全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营。⑤韩国锦绣山庄:于报告期内已获当地道议会审批通过,并已于2019年3月取得济州特别自治道《新华联锦绣山庄观光园区项目开发许可》。⑥北外西宁国际中学&长沙北外雅礼国际中学:公司试水教育产业,以期实现教育、文化、旅游等产业联动。 地产业务仍持续为公司贡献稳定的业绩和现金流支撑,帮助公司文旅转型稳步推进。报告期内房地产行业整体降温,地产板块受到“去杠杆,去库存”监管基调的影响,增速趋于平缓,但公司仍以良好的区位布局,卓越的经营战略,优质的客户服务得到了市场认可。①地产项目开发:品质与速度兼具,全年开复工479万㎡,竣工交付125万㎡,有效保证了上市公司收入和利润的结转;商品房存货238.26亿元/-1.18%,反映公司响应“去库存“政策基调,小幅去化;②地产项目销售:18年实现签约销售面积88.04万平方米,销售金额107.02亿元,结算面积104.36万平方米,结算金额113.54亿元,创下历史新高,新华联铜官窑古镇景区助力长沙地区销售增长,成功实现文旅与地产板块互相渗透,共同发展。 投资建议:买入-A投资评级。公司存量文旅项目鸠兹古镇、长沙铜官窑逐步步入成熟,阆中古城、西宁度假村、韩国锦绣山转等项目稳步推进,“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2019-2021年归母净利为13.7亿元/15.8亿元/17.9亿元,EPS为0.72/0.83/0.94元,PE为5.8x/5.1x/4.5x,给予6个月目标价5.50元。 风险提示:房地产市场竞争与政策不确定性;文旅项目投入大、开发周期长,爬坡不及预期风险;宏观经济风险。

一、事件概述 新华联发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入140亿元,同比增长88.2%,归属于上市公司股东净利润11.86亿元,同比增长40%。 二、分析与判断 业绩靓丽,地产业务稳步向上 公司2018年全年实现营业收入140亿元,同比增长88.2%,归母净利润11.86亿元,同比增长40%。营收及净利润增速较高主要得益于:1)公司严控工程效率,全年结算金额达113.5亿元,同比增长84.9%;2)销售金额达107亿元,增速保持稳健增长。报告期内,公司销售毛利率和净资产收益率为33.5%和15.26%,分别较上年提高1.7和1.93个百分点,盈利能力持续提升,为公司后期的发展夯实基础。 坚定文旅战略,项目竞相绽放 2018年公司重点打造的长沙铜官窑古镇盛大开业,项目包含数十种业态的大型文旅项目,成功实现了如期开业运营;芜湖新华联鸠兹古镇于报告期内完成所有单体,计划于2019年7月实现整体封园;西宁新华联童梦乐园项目多个业态全面展开内外装并计划于2019年7月开业运营;韩国新华联锦绣山庄项目于获当地道议会审批通过,并已于2019年3月取得开发许可。以文旅为核心战略将有利于公司充分整合内外部资源,分散经营风险,不断获取稳定现金流的同时,促进公司快速地发展。 强化品牌塑造,推动项目发展 在战略转型的同时,公司全面强化品牌塑造,先后获得“2018年度中国优秀文旅企业”、“中国十佳绿色责任企业”、“中国房地产综合实力30强”等多项荣誉,品牌影响力的提升,将有效推动公司项目的拓展和产品的销售,提高综合效益。 三、投资建议 新华联业绩与销售稳步增长,坚定文旅转型,项目快速推进,品牌影响力显著提升。预计公司19-21年EPS为0.74、0.84、0.95元,对应PE为6.0/5.1/4.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为58.8/7.3/20.8倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策收紧,销售不及预期,文旅项目进度不及预期。

公司发布三季报:①18Q1-3:实现营收61.68亿元/+66.51%,归母净利3.06亿元/+25.14%,扣非净利3.13亿元/+176.20%;②18Q3:实现营收32.02亿元/+115.71%,归母净利1.75亿元/+199.81%,扣非净利1.84亿元/+210.41%; 湖南海外并表推动收入大幅增长,扣非业绩高增或系地产结算+投资收益增多所致。受益项目结转收入及收购湖南海外,公司18Q3实现营收32.02亿元/+115.71%。18年Q3毛利率34.13%,同比提高2.38pct;销售费用率7.03%/-0.79pct(主要系项目销售增加所致);管理费用率5.15%/-3.10pct;财务费用率6.88%/-0.03pct(主要系随着项目完工费用化利息增加所致);期间费用率合计下降3.92pct;18Q3投资净收益1.26亿元,同比增多8113万元,估测主要系长沙银行在9月末成功上市带来的投资收益。18Q3实现归母净利润1.75亿元/+199.81%,扣非净利1.84亿元/+210.41%。 铜官窑景区国庆热度高涨,公司文旅转型持续推进。①铜官窑景区:公司的长沙铜官窑在今年8月28日正式开园,根据公司官方微信,国庆期间的入园游客总量近10万人次,景区经营模式包括了门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富的业态,预计在前期的相关商业地产结算有望帮助公司快速回笼现金流及增厚利润,后续则在景区成熟后带来可观的持续性经营业绩。②鸠鹚古镇:根据18年半年报,鸠鹚古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。我们认为鸠鹚古镇的东西岸建设完工有望为封园做好准备,19年实现整体收门票的预期强化,利好景区业绩释放。③西宁童梦乐园:根据公告,该项目预计将于2019年试运营,建成后将成为西北亲子旅游度假的新地标;④韩国锦绣山庄:在18年上半年已获得当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。⑤地产业务:公司地产业务在未来继续聚焦一线及热点城市,但预计纯地产性质的拿地未来或将放缓,更多资金和资源将逐步向文旅业务转移。考虑到文旅项目前期对现金流需求大,且培育周期较长,短中期来看,我们预计地产业务仍将继续为公司提供业绩支撑与现金流。 投资建议:买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.9/13.1/15.7亿,EPS分别为0.57/0.69/0.83元,PE分别为6.9x/5.7x/4.8x,给予6个月目标价4.75元。 风险提示:1)景区项目客流不及预期;2)财务资金风险;3)海外业务风险;4)地产政策变化风险。

公司公布半年报:①18H1:营业收入29.7亿元/+33.61%,归母净利1.3亿元/-28.90%,扣非后归母净利1.3亿元/+138.86%,经营性现金流净额13.6亿元/+122.26%;②18Q2:营业收入19.22亿元/+40.99%,归母净利0.92亿元/-21.77%,扣非后归母净利0.94亿元/+11.80%,经营性现金流净额21.81亿元/+2.37%。 并表湖南海外旅行社推动18H1收入增长33.6%,整体毛利率同比提升4.02pct。①公司18年H1营收29.66亿元/+33.61%,主要系公司在2017年12月开始并表湖南海外旅行社所致。公司持股湖南海外的60%股权,其核心业务为国内及出境游业务,可与公司在国内布局的长沙铜官窑等景区项目实现引流等协同效应。我们预计湖南海外收入及业绩将得到有效推动。公司18H1毛利率同比提升4.02pct,主要系上海、宁夏、黑龙江的地产业务毛利率提升,以及并购湖南外海所致;②分业务来看:商品房销售业务营收18.31亿元/+8.92%,毛利率42.55%/+11.08%,主要系公司在上海、宁夏、黑龙江地区地产项目收入与毛利率均实现增长推动。其他业务营收11.35亿元/+110.60%,毛利率10.92%/+10.41pct,主要系并表湖南海外旅行社所推动。 18H1期间费用有所下降,扣非归母净利同比大幅上升。2018H1:①销售费用率:7.28%/+0.72pct,主要系公司在18H1强化营销所致;②管理费用率:7.96%/-1.40pct,控费良好;③财务费用率:10.07%/-2.07%,主要系18H1公司汇兑损益1559万元/同比增多了2196万元,以及利息收入增多527万元所致。18H1利息支出金额约3.03亿元,与17H1的2.94亿元变动基本不大。④非主营业务:投资收益实现2.24亿元,同比减少了19%,主要系长沙银行在18H1的归母净利润同比减少27%所致(公司持有长沙银行9.4%股权,为其第二大股东,已权益法计入长期股权投资);营业外收入1304万元,主要为补偿及其他利得,金额上同比变动不大。归母净利润1.3亿元,同比下降28.90%,主要系公司在17H1包含1.24亿元的投资性房地产公允价值提升所带来的受益,使得17H1非经常性损益高达1.32亿元,而18年H1无该项收益使得非经常性损益下降至352万元,因此使得归母净利润增速下降。剔除该变动影响,公司18H1的扣非后归母净利润约1.3亿元,同比增长139%。 铜官窑景区暑期正式开业,鸠鹚古镇西岸建设完毕,西宁童梦乐园建设稳步推进,公司文旅收入有望快速释放。①铜官窑景区:公司文旅的1号项目——长沙铜官窑在今年8月28日正式开园。考虑到铜官窑项目地处长株潭地区,休闲游需求旺盛,并叠加景区本身的门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富业态为景区经营性收入打下坚实基础,我们预计项目在300万人次的客流下(成熟期预计可达500万人次),对应景区的净利润可达3亿元左右,有望在未来显著带动业绩增厚。②鸠鹚古镇:根据18年半年报,鸠鹚古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。我们认为鸠鹚古镇的东西岸建设完工有望为封园做好准备,19年实现整体收门票的预期强化,利好景区业绩释放。③西宁童梦乐园:根据半年报,项目于在18年H1已加快建设进度,预计将于2019年试运营,建成后将成为西北旅游度假新地标,为整个西北五省营造一个无季节的、梦幻级的亲子旅游度假胜地;④韩国锦绣山庄:在18年H1已获得当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。 房地产项目聚焦一线及热点城市,提供稳定现金流保障战略转型。①18年H1公司的房地产业务实现签约销售面积41.36万平方米,销售金额47.39亿元,结算面积17.82万平方米,结算金额18.31亿元。公司在持续趋严的房地产调控政策下,把握时机并结合房地产行业季节性及区域性特点有针对性地推出了一系列营销活动,传统住宅持续稳定热销。②公司在17年内新增土地月120.11万平方米,截至17年末的土地储备达224.62万平方米,土地储备的大幅上升为后续良好业绩打下坚实基础。但在未来,公司计划致力于转型升级,加快文化旅游项目的发展,新增房地产项目的土地储备规划预计趋于审慎,后续步伐有所放缓。 投资建议:给予买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,公司的“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.90/13.10/15.70亿,对应EPS分别为0.57/0.69/0.83元,对应PE分别为10.3x/8.6x/7.2x,给予6个月目标价7.02元。 风险提示:1)景区项目客流不及预期;2)财务资金风险;3)海外业务风险;4)地产政策变化风险。

一、事件概述 新华联披露2018半年报,报告期内公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%。 二、分析与判断 地产业务稳步推进,毛利率有所提升 报告期内,公司实现签约销售面积41.36万平方米,同比增长13.22%,销售金额47.39亿元,同比增长21.70%,住宅业务稳步推进。在传统的住宅业态之外,公司利用商业、酒店、儿童乐园、综合体等综合经营业态和配套措施,打造地产业务生态圈,满足购房者全方位需求。报告期内公司地产业务毛利率达到42.55%,同比增长11.08个百分点。 文旅项目不断落地,战略布局持续加码 新华联始终以文旅产业作为推动公司战略转型的重要支柱。全国旅游优选项目、湖南省重点工程--长沙新华联铜官窑景区于2018年8月28日正式开业运营。公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后,海洋秀场于报告期内正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工。公司旗下各个文旅项目积极向教育、体育、文化、会展等产业拓展,为实现公司商业地产与文旅地产板块多元联动继续探索新路径。 推进金融科技投资,形成金融与主业协同 截至报告期末,公司通过全资子公司持有长沙银行股份2.894亿股,占其发行前总股本的9.40%,为其第二大股东。公司子公司新丝路文旅于2018年8月1日完成以发行股份购买资产的方式成功收购深圳市你我金融信息服务有限公司100%的经济权益,拓展公司在金融科技领域布局。此外,公司参与筹建亚太再保险,将加速实现公司业务战略转型步伐。 三、盈利预测与投资建议 新华联地产业务稳健发展,同时全面推进“文旅+地产+金融”的战略转型,未来公司多元业务协同发展可期。公司过去三年PE的最大值、最小值和中位数分别为67.9、12.0和40.0,当前地产板块整体PE为11.0。预测新华联2018-2020年EPS分别为0.59元、0.73元、0.87元,对应的PE分别为9.2、7.4、6.2,给予“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业调控政策收紧,转型进度不及预期。

事件: 公司8月29日公布2018年中报。报告期内,公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于母公司净利润1.31亿元,比上年同期减少28.90%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%;每股收益0.07元。 观点: 2018年营业收入和净利润保持增长。报告期内,公司实现营业收入29.66亿元,比上年同期增长33.61%;实现归属于母公司净利润1.31亿元,比上年同期减少28.90%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.29亿元,比上年同期增长138.86%。营业收入的增长主要湖南海外收入所致。上半年公司二季度的营业收入增长为40.99%,明显好于一季度的21.88%,二季度销售毛利率也在提高为33.06%,而一季度只有25.62%,公司全年业绩在逐步增长。公司实行文化旅游、住宅地产、商业地产等领域的多元发展,秉持多业态发展理念,涵盖住宅、商业、写字楼、酒店、大型城市综合体等的多元产品体系能够更好地平缓房地产行业的周期。 铜官窑古镇项目拟开业带动了销售。公司除上海、长沙、芜湖、唐山、内蒙古、西宁等传统住宅持续稳定热销的基础上,在文旅及商业销售方面取得突破,推出的一号重点工程长沙新华联铜官窑古镇项目带动了自身商业、公寓产品的快速销售。上半年公司房地产项目加快开复工建设,全面升级工程管理,加强工程量化考核,项目进度和品质进一步提升,上半年实现开复工面积468.23万平方米,竣工交付16.9万平方米,有效保证了上市公司收入和利润的结转。上半年公司实现签约销售面积41.36万平方米,销售金额47.39亿元,结算面积17.82万平方米,结算金额18.31亿元。公司致力于转型升级的过程中,仍重点围绕北京、上海等一线城市,以及京津冀、环上海经济圈等区域、热点二线城市和部分省会城市积极进行土地储备,具备较好的盈利和抗风险能力。 2018年是公司文旅项目进入快速增长的新起点。公司的全国旅游优选项目、湖南省重点工程长沙新华联铜官窑景区在报告期内已进入施工收尾阶段,将于2018年8月28日正式开业运营。公司将文化旅游产业作为转型发展战略中的重要支柱,除长沙新华联铜官窑景区项目外,公司其它文化旅游项目也在继续快速推动,其中公司首个文旅项目芜湖鸠兹古镇继东岸全面开街后,海洋秀场也已正式营业,鸠兹古镇西岸业已全面竣工;公司位于青海省黄金旅游线路上的西宁新华联童梦乐园项目正在加快建设进度,力争今年年底前完成设备的安装调试并于2019年试运营。此项目建成后将成为西北旅游度假新地标,公司将为整个西北五省营造一个无季节的、梦幻级的亲子旅游度假胜地;公司韩国新华联锦绣山庄项目已获当地道议会审批通过,正全面开展开工筹备工作。另外公司旗下各文旅项目积极向教育、体育、文化、会展等产业拓展,将为各板块多元联动探索出新路径,文旅将成为公司未来新的利润增长点,并且其稳定的现金流有利于提升公司的估值。 金融布局增强公司盈利能力。公司在银行、金融科技、保险等多个领域布局有方,已通过全资子公司持有长沙银行股份2.894亿股,占股9.40%为第二大股东。新丝路文旅于2018年8月1日完成以发行股份购买资产的方式成功收购深圳市你我金融信息服务有限公司100%的经济权益。此外,公司参与发起设立的亚太再保险公司正等待保监会审批。多元化的金融业务符合公司战略转型规划,能够极大地增强公司的 盈利能力和可持续发展能力。另外公司通过收购中海文旅设计研究(大连)有限公司和湖南海外旅游有限公司,现已形成文旅和地产项目开发、规划设计、建筑施工、园林景观、装修装饰、物业服务、商业运营、酒店管理、景区运营、旅游服务等多产业布局,可提高公司抗风险能力,并提升持续、稳定、健康的经营能力 结论: 公司在2018年“文旅+地产+金融”战略指导下取得较大的成绩,长沙新华联铜官窑古镇项目带动了自身商业、公寓产品的快速销售。公司着力打造文化旅游地产将推动公司更好成长,并且其稳定的现金流有利于提升公司的估值。从财务报表上看,公司二季度的营业收入增长和毛利率明显好于一季度。我们预计公司2018年至2020年营业收入分别为101亿元、126亿元、150亿元,每股收益分别为0.49元、0.61元和0.74元,对应PE分别为11.04、8.89和7.29,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:调控政策下带来的地产销售不达预期和金融业出现不确定风险

一、事件概述 新华联发布2017年年报,公司2017年全年营业收入为74.41亿元,较上年同期减0.99%;实现归母净利润8.57亿元,较上年同期增63.63%。二、分析与判断 地产业务持续推进,夯实未来发展基础 报告期内,公司实现签约销售面积88.07万平,销售金额103.34亿元,结算面积75.48万平,结算金额61.42亿元,地产业务毛利率同比提升2.8个百分点至34.1%。公司通过招拍挂和股权收购等方式,报告期内新增土地120.11万平方米,规划建筑面积128.75万平方米,地产业务的持续推进,也为公司未来的发展夯实了基础。 积极拓宽融资渠道,保障公司平稳转型 公司积极拓展多元融资方式。物业资产支持专项计划已于2017年7月成立;公司下属控股子公司新丝路文旅于报告期内完成供股9.16亿股。公司非公开发行公司债申请已取得深交所无异议函,公司中期票据注册申请已获得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书。融资渠道的拓宽,为公司的平稳转型提供了坚实的保障。 战略转型全面推进,文旅、金融协同发展 公司旗下的文旅产业在2017年取得重要突破。全国旅游优选项目长沙铜官窑一期项目预计将于年内开业,二期项目多个业态同时积极推进;首个文旅项目芜湖鸠兹古镇东岸全面开街,西岸已全面竣工,海洋秀场实现试营业。新华联与控股股东新华联控股合资成立新华联儿童乐园有限公司,西宁童梦乐园已实现大面积开工。 金融业务方面,截至报告期末,公司持有长沙银行9.40%股份,为其第二大股东;公司参与发起设立的亚太再保险公司正等待保监会审批;新丝路文旅以发行股份购买资产的方式收购深圳市你我金融100%的股权。未来公司有望通过投资、并购等方式,适时置入其他优质金融资产,助推公司在金融领域跨越式发展。 三、盈利预测与投资建议 新华联2017年地产业务稳健发展,积极拓展融资渠道,全面推进“文旅+地产+金融”的战略转型,未来发展可期。预测2018-2020年EPS分别为0.59元、0.73元、0.87元,对应的PE分别为9.9倍、7.9倍、6.6倍,公司近三年PE最高值、中位值、最低值分别为81.8倍、43.9倍、12.9倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产行业调控政策收紧,转型进度不及预期。

公司披露2017年 年度报告及2018 年一季度报告,2017年度,公司全年实现营业收入74.41 亿元,比上年同期减少0.99%;实现归属于母公司净利润8.57 亿元。2018 年一季度,公司实现营业收入10.44 亿元, 实现归母净利润3904 万元。 地产业务稳健发展。2017 年,公司实现签约销售面积88.07 万平方米, 销售金额103.34 亿元,较2016 微降。公司通过“招拍挂”和股权收购等方式,新增土地120.11 万平方米,规划建筑面积128.75 万平方米。公司土地储备布局立足北京上海等一线城市及周边热点地区,项目均衡分布在经济相对发达的二、三线城市,公司房地产业务对未来业绩增长起到一定的支撑作用。 多元拓展融资渠道。在银行贷款等传统融资的基础上,公司成立物业资产支持专项计划,募集资金净额5.571 亿元。公司下属控股子公司新丝路文旅完成供股9.16 亿股。公司非公开发行公司债申请已取得深交所无异议函,公司中期票据注册申请已获得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书。公司不断提高的融资能力有效的保障了公司未来的发展。 金融领域跨越式发展。公司通过全资子公司持有长沙银行股份2.894 亿股,占比9.40%,为其第二大股东。新丝路文旅以发行股份购买资产的方式收购深圳市你我金融信息服务股份有限公司100%的股权, 收购后使公司将业务扩张到了金融科技领域。 维持公司“买入”评级。预计 2018、2019 和 2020 年 EPS 分别为0.54 元、0.68 元和0.81 元。当前股价对应2018、2019 和 2020 年PE 分别为10.98 倍、8.73 倍和7.30 倍。 风险提示:行业调控政策持续收紧;货币政策超预期收紧;海外业务进度不及预期。

事件:①公司发布2018年一季度报告:期内完成营收10.44亿元/+21.88%,实现归母净利润0.39亿元/-42.29%,扣非归母净利润大幅同增229.53%达到0.36亿元;②公司发布2017年年报:业绩整体略超预期,期内完成营收74.41亿元同比持平,归母净利润维持高增速8.57亿元/+63.63%。 公司业绩略超预期,毛利率提升明显:①分业务来看:商品房销售业务贡献营收61.42亿元/-6.83%,是公司的主营业务;其他业务营收占比16.70%,同增51.14%,体现了公司在文旅转型方面的良好效果;②分地区来看:宁夏/上海/湖南营收贡献前三,期内分别完成营收13.52亿元/+193.34%、10.93亿元/-24.75%以及10.71亿元/+487.43%;增速前三的地区分别为湖南/宁夏/吉林;③盈利能力:期内公司综合毛利率31.80%/+3.09pct,主要来自于商品房销售的毛利率2.80pct的提升达到了34.09%;其他业务的毛利率提升巨大,实现毛利率20.95%/+11.50pct;④固定资产层面:公司固定资产酒店40.96亿元/+7.37%,主要系在建工程竣工投入运营,土地资产增加所致;在建工程公司同比增加超过3倍,主要系自持物业本年度集中建设,工程较去年变动大所致;地产结算周期较长,公司2017年固定资产与在建工程的增量有望在未来为公司贡献业绩。⑤非经常性损益:公司17年非经常性损益5.41亿元,相比16年的0.34亿元提升较大,主要是由于公司出于成本控制,将北京永盛康达持有的京(2016)朝阳区不动产权第0142730号的房产并入北京恒兴长基资产管理有限责任公司,打包出售,获非经常性损益约3.5亿元所致。 铜官窑有望暑期开业,鸠鹚古镇拟封园收费预期强化,公司19年文旅经营性收入有望迎来突破。根据公告,公司在2018年拟全力确保长沙铜官窑项目在暑期开业运营。考虑到铜官窑项目为公司在文旅转型中核心项目之一,地处长株潭地区休闲游需求旺盛,并叠加景区本身的门票+酒店+餐饮+演艺+商铺租金等丰富业态为景区经营性收入打下坚实基础,我们预计项目在成熟期有望实现500万人次客流,成熟期经营性利润可达2.79亿元(公司公告)。此外,鸠鹚古镇目前由于目前仅建成东岸,在西岸未开业的情况下仍处免门票的状态,因此古镇经营性的业绩尚未放量。本次公司计划加快西岸建设为封园做好准备,预计实现后景区开始整体收门票的预期强化,利好景区整体收入。 房地产项目聚焦一线及热点城市,提供稳定现金流保障战略转型。2017年公司的房地产业务实现营收61.42亿元,同比下降6.83%,主要系北京、上海、天津等地一手房销售收紧所致。根据公告,公司在17年内新增土地120.11万平方米,截至17年末的土地储备达224.62万平方米,土地储备的大幅上升为后续良好业绩打下坚实基础。2018年除持续热销的上海、长沙、唐山、武汉等地项目外,公司在环上海经济圈、天津、三亚等地将有一批新项目入市,丰富的可售资源有望持续增厚公司业绩和现金流,推动公司向“文旅+地产+金融”的战略布局实现顺利转型。 投资建议:给予买入-A投资评级。公司18年芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村等项目稳步推进,公司的“文旅+金融”业务有望进入持续收获期。预计公司2018-2020年的归母净利分别为10.90/13.10/15.70亿,对应EPS分别为0.57/0.69/0.83元,对应PE分别为10.3x/8.6x/7.2x,给予6个月目标价8.21元。 风险提示:1)行业风险;2)财务资金风险;3)海外业务风险。

2020年6月2日,上证综指报收2921.40点,涨0.20%;深证成指跌11112.50点,涨0.09%;wind房地产行业一级指数3889.90点,涨1.81%。其中,房地产行业涨幅前三的公司为:海航投资(000616,+10.11%)、格力地产(600185,+10.01%)、光大嘉宝(600622,+9.95%)。 近期多组数据显示,土地市场受疫情影响正逐渐减弱,多个城市集中卖地,土地市场有所回温,地价见底回升,溢价率稳步上升。总体来看,全国性房企拿地仍以布局一、二线为主。部分区域性房企积极进行区域扩张,以期调整期实现规模上弯道超车。当前地产板块处于历史估值水平下沿,行业集中度有一进步提升趋势,政策边际改善可期。建议关注:(1)稳健经营、低估值的头部房企:万科A、保利地产、金地集团等;(2)有望获得边际改善的二线蓝筹:金科股份、中南建设、阳光城等。

投资建议:5月百强房企单月销售今年首次转正且实现两位数增长,1-5月累计销售超去年九成,新房销售如期复苏。考虑到疫情影响愈加式微,复工复产持续推进,百强房企后续销售仍具备较大提升空间,料全年销售不悲观。此外,今年两会突出“房住不炒”、“因城施策”的稳定思路,中长期在经济受疫情影响承压较大的背景下,房地产短期或仍然扮演压舱石角色。目前生产建设已完全恢复,销售也回归正常,预计在房地产市场平稳健康发展大环境下,具备较强融资优势、投资能力和产品能力的龙头房企,以及财务稳健、发展快速的成长型房企未来有望迎来估值修复。我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),同时推荐大湾区旧改资源充沛的:【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】,建议积极关注【中骏集团控股】。 本周40城一手房成交面积同比+9.9%,环比+11.7%,5月累计成交面积同比-13.5%。本周40城一手房成交面积549.8万方,同比+9.9%,环比+11.7%。2020年至今40城一手房累计成交面积6407.3万方,累计同比-30.5%。其中一线(4城)/二线(16城)/三四线(20城)城市累计同比分别-29.3%/-25.3%/-40.8%。5月累计至今成交1949.5万方,同比-13.5%。 本周19城二手房成交面积同比-3.0%,环比+3.0%,5月累计成交面积同比-10.3%。本周19城二手房成交面积213.4万方,同比-3.0%,环比+3.0%。2020年至今19城累计成交面积2635.4万方,累计同比-18.7%。其中一线(2城)/二线(8城)/三四线(9城)城市累计同比分别-2.5%/-29.6%/-8.5%。5月至今累计成交785.0万方,同比-10.3%。 本周百城土地成交面积同比-23.3%,环比+53.1%。本周百城土地成交建面2150万方,同比-23.3%,环比+53.1%;本周百城土地供给3136万方,同比-49.3%%,环比+7.3%;供销比(供给/成交)为1.5。本周百城平均成交楼面均价4829元/平方米,较上周+7.6%;百城一线/二线/三四线城市成交楼面均价分别为12716/3945/1830元/平方米。本周百城土地溢价率为13.2%;其中一线/二线/三四线城市土地溢价率分别为14.8%/9.5%/16.6%。 本周17城住宅可售面积9007.0万方,同比+15.4%,环比+18.2%。本周17城住宅可售面积合计9007.0万方,同比+15.4%,环比+18.2%;一线(4城)/二线(7城)/三四线(6城)城市可售面积分别为2888/3554/2564万方,同比分别+2.3%/+81.3%/+11.2%。风险提示:样本选取以及样本数据更新时段各异,统计结果和实际数据或存在差异;三四线销量下滑超预期;长效机制超预期。

行业基本面:疫情之下,韧性犹在 2020年开年以来,受到新冠疫情影响,全国房地产销售规模出现大幅下滑,1-4月商品房销售面积和销售金额同比-19.3%和-18.6%;而近期随着疫情逐步得到控制,叠加宽松的货币环境,前期积压的居民购房需求得到释放,同时,全面开复工下,房企推盘量充足,使得整体销售情况逐月好转。此外,1-4月房地产投资同比-3.3%,当月同比+7.0%,单月增速回正,强势回暖。展望全年,我国的城镇化将持续推进,居民购房需求仍然具备了一定的韧性,我们预计全年销售面积增速为-7%左右,销售金额增速为-4%左右,地产投资增速为+3%左右。 板块表现:业绩稳步增长,估值仍处低位 2019年及2020年一季度,房企业绩稳定增长,盈利能力保持高位,财务杠杆率下行,短期偿债能力加强,同时已售未结资源丰富,未来业绩持续增长有保障。今年年初至5月26日,申万房地产板块下跌12.7%,跑输沪深300指数7.2个百分点,涨幅在28个行业中排名第24。我们重点关注的房企中,金科股份(涨幅2.73%)及保利地产(涨幅-5.38%)表现优于板块。从估值角度看,截止2020年5月26日,申万房地产板块市盈率(TTM,整体法,剔除负值)为8.18,相比年初9.55倍的PE降低了1.37,历史PE分位点为2.34%,股息率为3.10%,板块估值处于历史低位。 政策面:总体调控方针不变,新型城镇化继续推进 中央层面对房地产行业调控政策的定调总体不变,基本保持了连续性和稳定性,其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心,力求做到“三稳”,即“稳房价、稳地价、稳预期”;而具体措施上“因城施策”则成为了主基调,且以市场预期管理作为中介目标。总的来说,我们认为,对于2020年下半年的调控政策,仍要紧抓“房住不炒”与“因城施策”这两个关键点。 投资建议: 2020年房地产板块投资应紧抓业绩优异的房企,行业集中度提升的逻辑也将持续演绎,而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等 风险提示: 调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑;计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。

亿翰数据显示,2020年5月百强房企(公司可比口径)单月销售金额环比增长23.0%,同比增长14.5%,同比增速较4月提高16.8pct;1-5月累计销售金额同比下降7.8%,降幅较1-4月收窄6.9pct。5月行业施工销售逐渐恢复常态,需求回补到位,推动百强销售持续复苏。两会维持行业健康发展基调,在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本面等多元共振利好的环境下,我们维持行业“增持”评级。 百强销售持续复苏,67家单月同比增速转正 1-5月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达790、430、356、243、57亿元,同比-6.0%、-21.1%、-12.7%、5.5%、-29.3%。百强房企单月销售金额中77家环比增长,较4月增加13家,67家同比增长,较4月增加24家。1-5月累计销售金额中,26家同比增长,较1-4月增加7家。5月行业施工销售逐渐恢复常态,需求回补到位,推动百强销售持续复苏。 招商蛇口、金地集团、滨江集团等优质二线房企累计增速转正 2020年5月各梯队房企单月销售均超越去年同期水平,TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比增长9.4%、4.7%、23.4%、13.5%、30.6%、15.9%,增速较4月分别+11.8、+5.4、+14.8、+12.7、+41.1、+27.6pct。主流A股上市房企中,5月单月同比增速靠前的为蓝光发展157%、金地集团57%、大悦城51%、招商蛇口31%、滨江集团26%;1-5月累计同比增速居前的为招商蛇口7%、金地集团5%、滨江集团1%、金科股份-2%、蓝光发展-2%。 市场景气度传导扩散,流动性宽松持续兑现 2020年5月(截至28日)市场景气度由一线城市向二线城市逐步传导扩散,据Wind统计,66城新房成交面积同比上升0.5%,较4月提高11pct。其中,一线城市同比下滑5.5%,降幅较4月收窄18pct;二线城市同比上升10.1%,较4月提高22pct;三线城市同比下滑6.1%,降幅较4月扩大1pct。5月行业需求端政策以户籍开放为主,此外融360数据显示5月全国首套房、二套房平均利率连续6个月回调,且创2017年11月以来新低,流动性宽松持续兑现,共同支撑需求自然修复。 两会维持健康发展基调,维持“增持”评级 2020年政府工作报告关于房地产的直接表述维持健康发展基调,在一季度行业低配、整体估值中枢降至历史低位、流动性、基本面等多元共振利好的环境下,我们维持行业“增持”评级。继续重点推荐:1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企,在未来有望受益于信用评级提升:中南建设、金科股份、华发股份;3、物业管理和存量资产龙头:招商积余、新大正、大悦城。 风险提示:疫情发展不确定性;行业政策不确定性;基本面下行风险;部分房企经营风险。

投资建议:55月百强房企单月销售今年首次转正且实现两位数增长,11--55月累计销售超去年九成,新房销售如期复苏。考虑到疫情影响愈加式微,复工复产持续推进,百强房企后续销售仍具备较大提升空间,料全年销售不悲观。此外,今年两会突出“房住不炒”、“因城施策”的稳定思路,中长期在经济受疫情影响承压较大的背景下,房地产短期或仍然扮演压舱石角色。目前生产建设已完全恢复,销售也回归正常,预计在房地产市场平稳健康发展大环境下,具备较强融资优势、投资能力和产品能力的龙头房企,以及财务稳健、发展快速的成长型房企未来有望迎来估值修复。我们持续推荐行业首选配置组合:【金地集团】、【龙湖集团】、【科万科AA】(财务健康叠加基本面良好,全年销售不悲观),同时推荐大湾区旧改资源充沛的:【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】,建议积极关注【中骏集团控股】。 本周40城一手房成交面积同比+9.9%,环比+11.7%,55月累计成交面积同比--13.5%。本周40城一手房成交面积549.8万方,同比+9.9%,环比+11.7%。 2020年至今40城一手房累计成交面积6407.3万方,累计同比-30.5%。其中一线(4城)/二线(16城)/三四线(20城)城市累计同比分别-29.3%/-25.3%/-40.8%。5月累计至今成交1949.5万方,同比-13.5%。 本周19城二手房成交面积同比--3.0%,环比+3.0%,55月累计成交面积同比--10.3%。本周19城二手房成交面积213.4万方,同比-3.0%,环比+3.0%。 2020年至今19城累计成交面积2635.4万方,累计同比-18.7%。其中一线(2城)/二线(8城)/三四线(9城)城市累计同比分别-2.5%/-29.6%/-8.5%。5月至今累计成交785.0万方,同比-10.3%。 本周百城土地成交面积同比--23.3%,环比+53.1%。本周百城土地成交建面2150万方,同比-23.3%,环比+53.1%;本周百城土地供给3136万方,同比-49.3%%,环比+7.3%;供销比(供给/成交)为1.5。本周百城平均成交楼面均价4829元/平方米,较上周+7.6%;百城一线/二线/三四线城市成交楼面均价分别为12716/3945/1830元/平方米。本周百城土地溢价率为13.2%;其中一线/二线/三四线城市土地溢价率分别为14.8%/9.5%/16.6%。 本周17城住宅可售面积9007.0万方,同比+15.4%,环比+18.2%。本周17城住宅可售面积合计9007.0万方,同比+15.4%,环比+18.2%;一线(4城)/二线(7城)/三四线(6城)城市可售面积分别为2888/3554/2564万方,同比分别+2.3%/+81.3%/+11.2%。 风险提示:样本选取以及样本数据更新时段各异,统计结果和实际数据或存在差异;三四线销量下滑超预期;长效机制超预期。

事件:CRIC公布2020年1-5月中国房地产企业TOP100销售排行榜。 累计看,前五月百强房企销售恢复逾去年九成,大中型房企复苏更快。2020年百强房企1-5月全口径销售金额约35705亿元,同比-7%,整体百强销售已恢复近去年同期九三成成;从1-5月累计销售金额分段来看,top10/top30/top50/top100销售增速分别为-7%/-6%/-6%/-7%,top10/top11-30/top31-50/top51-100销售增速分别为-7%/-5%/-8%/-9%,其中top11-30房企复苏更快。 单月看,企百强房企5月销售增速转正并取得两位数增长,多家房企增速亮眼。5月单月百强房企全口径销售金额合计约10688亿元,同比+16%,增速明显。其中top10/top30/top50/top100销售增速分别为4%/+13%/+14%/16%,top10/top11-30/top31-50/top51-100销售增速4%/+27%/+15%/+31%,top11-30和和top51-100房企单月销售增速最快。 企业层面看,金地集团、中国金茂、中梁控股、禹洲地产、中骏集团控股等房企均实现过超过50%的增长,销售增长势头强劲;华夏幸福、绿地控股、远洋集团、建业地产等房企销售额略有下降,房企分化持续加剧。考虑到疫情影响愈加式微,复工复产持续推进,百强房企后续销售仍具备较大提升空间,料全年销售不悲观。 投资建议:随着国内新冠疫情对房地产影响已逐渐式微,以及房企复工复产工作有效推进,叠加延迟的购房需求陆续释放,5月单月百强房企销售增速已回正且实现两位数增长。我们认为:在行业规模筑顶、集中度提升、竞争加剧,以及新冠疫情冲击下,具备较强融资优势、投资能力和产品能力的龙头房企,以及财务稳健、发展快速的成长型房企有望受益,我们维持板块“推荐”评级,重点推荐低估值高股息龙头房企:万科A、金地集团、龙湖集团,以及大湾区旧改资源充沛标的:中国奥园、龙光地产、时代中国控股,建议关注:中骏集团控股。 风险提示:政策调控力度不及预期,行业销售下滑超预期,疫情影响超预期。

克而瑞发布2020年5月房地产企业销售TOP100排行榜,百强房企单月全口径销售金额同比上升12.3%。碧桂园单月销售排名行业第一,实现销售金额798亿元,恒大和万科分列二三位,单月分别实现销售金额612和600.3亿元。 行业:5月销售超预期,延续复苏态势 5月百强房企单月累计实现销售金额10917亿元,同比上升12.3%,增速较上月大幅回升14.6pct;1-5月百强房企累计实现销售金额36625亿元,同比下降7.9%,增速较1-4月回升6.6pct。随着居民购房需求的持续释放以及市场供应的增多,5月单月销售实现了两位数的增长,我们预计在流动性宽裕的情况下,6月的销售有望进一步向好。 房企:头部房企韧性依旧,5月二线房企表现较强 5月单月销售超百亿的房企数量为34家,较上年同期增加6家。碧桂园单月实现全口径销售金额798亿元,恒大及万科分别实现销售金额612和600.3亿元。1-5月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额2913.1、2735.7和2460.3亿元,分列行业前三。从销售增速来看,5月TOP30房企中25家房企实现了销售规模的正增长,其中TOP16-30的房企整体销售表现优于其余各梯队。此外,TOP30房企中仅有5家房企的销售增速同比负增长,多数房企整体销售显著改善。 投资建议 5月百强房企销售超预期,在流动性宽松叠加供给端放量的背景下,市场信心显著恢复,回暖态势延续良好。当前,行业估值仍处低位,业绩确定性强,股息高,在政策宽松的情况下,估值有望持续修复,值得重点关注。当前,房地产板块估值处低位,业绩确定性强,股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福、旭辉控股以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等。 风险提示 销售不及预期,政策放松不及预期。

市场表现:本周,申万房地产板块收于3723.77点,累计上涨1.48%,同期上证综指累计上涨1.37%,深证成指累计上涨1.33%,沪深300累计上涨1.12%;横向对比,板块表现位于中游。行业动态:本周,多家公司发布融资公告,金科股份2020年采取网下面向合格投资者询价配售的方式向合格投资者公开发行公司债券(第二期),发行规模为17亿元,发行价格为每张100元。 行业新闻:银保监会有关部门负责人和中国人民银行今日发布《中国区域金融运行报告(2020)》均表示,坚决落实“房住不炒”要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。土地交易:本周,土地市场数据统计5月18日-5月24日。全国100大中城市合计供应土地规划建筑面积2919.12万平米,合计成交土地规划建筑面积991.54万平米,成交总量环比上涨127.48%;土地成交楼面均价为4913元/平米,溢价率13.97%。 重点事件点评:《中国区域金融运行报告(2020)》中单列专题阐述区域房地产市场发展情况,并指出下一步将坚持:房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。完善住房保障体系,着力培育和发展住房租赁市场。近一年来,央行在多个场合下重申“房住不炒”的重要性,我们认为,不应该对未来的政策环境有大幅放松的期待,期待整体性的政策松绑并不切实际,但“因城施策”下部分城市、区域的政策适当松绑依然有望。 个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口;建议关注二线龙头房企:滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。 风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行。

一手房:环比下降22.41%,同比下降21.46%,累计同比下降30.6% 本周跟踪36大城市一手房合计成交3.34万套,环比下降22.41%,同比下降21.46%,累计同比下降30.6%,较前一周增加2.22个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.39%、-21.65%、-29.58%;同比增速分别为-22.42%、-5.5%、-41.62%;累计同比增速分别为-29.53%、-27.27%、-37.07%,较上周分别增加1.38、2.42、2.39个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-100%、2.32%、13.21%、0.81%;累计同比分别为-30.73%、-35.28%、-30.71%、-10.71%,较上周分别变动2.79、1.4、1.98、-2.16个百分点。 二手房:环比下降29.16%,同比下降11.04%,累计同比下降14.92% 本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.07万套,环比下降29.16%,同比下降11.04%,累计同比下降14.92%,较上周增加2.8个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-62.79%、3.87%、-20.45%;同比增速分别为-28.54%、3.12%、-51.02%;累计同比增速分别为-1.16%、-22.94%、-27.27%,较上周分别变动了6.64、0.91、-0.84个百分点。 库存:去化周期41.6周,环比下降10.99% 截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计53.05万套,去化周期41.6周,环比下降10.99%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-25.11%、1.11%、1.9%。 投资建议:年初至今,百城土地供应同比增速6.07%,成交同比增速-1.07%,基本实现与去年同期持平;其中一二三线累计供应的同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%,累计成交同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%,可以看到一线城市的供应大幅提升(或主要由于去年供应较少),伴随的,成交也明显增加,土地市场呈现出持续火热的状况。截至5月24日,5月百城土地成交溢价率环比4月再度提升,一方面或由于房企补库需求较高,且市场中优质土地供应较多,另一方面或由于融资环境相对宽松的情况下,拿地可得性更高。从具体能级来看,百城中一线、二线、三线土地溢价率逐步提升,分别为13.76%、15.58%、18.02%,或由于二三线城市土地单价低于一线、拿地竞争更为激烈。但总体拿地的积极态度,或显示了房企对后续市场的乐观态度。 从商品房成交情况来看,重点关注样本城市年初至今累计成交套数同比增速为-29.6%,其中一线、二线、三四线累计增速分别为-29.0%、-29.0%、-30.6%,累计增速逐步回升,同时可售套数分别环比增速分别为-0.3%、1.7%、0.3%,仍然处于库存增加的状态中。但从4月份统计局公布数据来看,全国商品房住宅价格稳中有升,表明市场仍然处于恢复状态中。 从政策角度来看,年初至今,多地采取“因城施策”举措从拿地宽松、预售条件放宽、购房条件等维度进行松绑,但仅限于对此前政策进行调节,但仍然并未脱离“房住不炒”的主基调。 两会重申“房住不炒”,政策“大紧小松”的格局或将短期内难以发生改变。 但从宏观角度来看,政治局会议和两会中反复提到的“积极的财政政策要更加积极有为稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,”后续流动性持续充裕预期还在,地产、购房者供需双方均有望收益。 疫情对于商品房交易的冲击仍在缓慢修复,后续多地或将持续边际宽松、资金环境趋暖,房企拿地意愿高,二季度或将集中迎来修复,我们认为政策边际将持续宽松,房住不炒基调不变但因城施策也值得重视,我们认为整体政策利好地产,持续看好地产板块,我们短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等;持续建议关注:1)优质地产:保利、万科A、金地集团、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)旧改混改商业:城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸。 风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑。

行业核心观点:从主基调看政府坚持“房住不炒”的长期政策不动摇,房地产调控长期化和体制化。但从边际变化上来看,一是地方政策有差异化倾向,地方政府通过人才引进、对冲疫情影响促进房产消费等开始进行差异化调控。二是资金面仍然处于低位,利好地产行业降低资金成本。我们认为在资金面边际宽松、房地产估值较低、行业基本面缓慢修复的大背景下,我们建议重点关注:1)关注受益于市场占比上升的龙头地产公司及区域龙头公司;2)关注老旧城区改造、物业管理等行业发展所带来的趋势性机会。 投资要点: 行情回顾:上周地产指数上涨2.21%,跑赢沪深300指数1.09个百分点。上周30个中信一级行业指数中,地产行业涨跌幅度排名第12名。地产行业指数上涨2.21%,同期沪深300指数上涨1.12%,地产行业跑赢沪深300指数1.09%;房地产估值位于历史均值53%分位数。根据wind 数据,上周地产行业PE(TTM)为8.42倍,位于五年来PE 平均估值的53%的位置,估值处于历史底部区域。地产行业136只个股周涨跌幅情况:99只上涨;3只停牌;33只下跌。 行业及公司主要新闻:两会政府工作报告关于地产政策主要包括以下三方面:1)政策基调:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。2)老旧城区改造:新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。3)新型城镇化:深入推进新型城镇化。 发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。银保监会:坚决落实“房住不炒”要求,持续遏制房地产金融化泡沫化;一季度个人住房贷款新增1万亿元左右,同比下滑2.4%;个人住房贷款不良率较年初小幅上升0.24个百分点,基本维持低位。行业数据:截止到4月底房地产开发投资完成额3.3万亿元,同比增速-3.3%,增速降幅较上月明显收窄;商品房销售额3.18万亿元,同比增速-18.6%,同比增速亦收窄6个百分点,疫情对开工及销售的影响逐渐降低。从高频数据来看,北上广深等一线城市销售环比基本持平,二线、三线城市环比增速较快反弹。 风险因素:宏观经济下滑超预期;政策调控超预期。