金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2023年年报。公司2023年实现营业总收入981.3亿元，同比下降18.4%；归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%。公司拟每10股派发现金股息0.197元（含税），分红率为10.0%。 公司营收自2018年来首次出现同比负增长，短期业绩持续承压。2023年公司总营收同比下降18.4%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2023年房地产项目结算面积为486万平，同比下降21.1%。归母净利润同比大幅下降85.5%，是受到市场下行影响，多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2023年公司投资收益19.6亿元，同比下降50.8%。2）公司为加快销售及现金回笼，根据市场情况动态调整经营及销售策略，销售费用达29.7亿元，同比增长5.1%。3）财务费用因利息收入减少，同比增长32.9%至11.2亿元。3）公允价值变动收益为4.0亿元，同比下降69.9%，主要是因为投资性房地产公允价值变动减少。4）少数股东损益的降幅明显小于净利润降幅，导致了归母股东损益降幅明显大于营收降幅。不过，2023年公司资产减值损失从2022年的36.9亿元下降至24.2亿元。公司短期业绩保障程度持续承压，2023年末公司预收账款661亿元，同比下降14.3%，预收账款/营业收入为0.67X。 公司盈利能力显著承压。2023年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.4%、3.3%、0.9%，同比分别下降3.3、4.4、4.2个百分点。受到利润率下行以及总资产规模减少、权益乘数下降的影响，公司ROE同比下降了8.0个百分点至1.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降3.8个百分点至16.16%，物业管理业务毛利率同比下降1.5个百分点至7.64%。三项费用率同比提升了1.6个百分点至8.9%。公司少数股东损益23.1亿元，同比虽然下降了24.6%，但少数股东损益占净利润的比重从2022年的33.4%大幅提升至2023年的72.2%，这与公司本年产生结转利润的项目中合作项目占比较高。 公司有息负债规模下降，但短期负债占比提升。截至2023年末，公司有息负债919.1亿元，同比下降20.2%，其中，银行借款占比75.5%，公开市场融资占比24.5%。2023年平均融资成本为4.36%，同比下降0.17个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重为44.4%，同比提升8.5个百分点。截至2023年末，公司获得各银行金融机构授信总额2524亿元，尚有67%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.3%，同比下降4.0个百分点，净负债率为53.2%，同比提升1.0个百分点，现金短债比0.73X，同比下降0.59X。 公司短期现金流承压。截至2023年末，公司合并报表中货币资金297.4亿元，同比下降45.4%，其中受限资金为10.8亿元，占比3.6%。2023年经营性现金净流入21.9亿元，同比下降89.0%，主要是因为销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12.8%至674亿元；同时，筹资性现金净流出312.2亿元（2022年净流出277.4亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。 2023年公司实现合同销售金额1536亿元，销售面积877万平，同比分别下降30.8%和14.0%；销售均价约17509元/平，同比下降19.5%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为1.3%，市占率同比下滑了0.5个百分。全口径销售金额排名第10，较2022年下降了3个名次。2024年1-3月实现签约销售金额167亿元，销售面积98万平，同比分别下降62.1%和59.5%，销售排名第14位，销售均价17002元/平，同比下降6.4%。 公司近两年来拿地持续大幅收缩，土储权益比不足50%；但坚持深耕高能级城市，量入为出优化配置投资。2023年公司在上海、深圳、杭州、南京、西安、太原、东莞等城市共新增土地储备约95万平，同比下降62%；拿地总金额125亿元，同比下降66%；楼面均价13158元/平，同比下降11%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为8%，较2022年下降9个百分点。截至2023年年末，公司总土地储备约4100万平，同比下降20.9%，权益土地储备约1800万平，土储权益比例仅为44%，其中，一、二线城市占比约73%，一二线城市占比较2022年末提升2个百分点。 公司近两年来的投资与销售收缩，使得当前开工与结算均走弱。2023年公司新开工面积313万平，同比下降40.0%，仅完成了本年新开工计划（435万平）的72%；2023年公司竣工面积1343万平，同比下降5.3%，实际竣工略低于计划（1353万平）。2024年公司计划新开工面积183万平，竣工面积1074万平。2023年公司房地产项目结算面积486万平，同比下降21.1%；结算收入855亿元，同比下降21.7%；结算均价为1.76万元/平，同比下降0.7%。 投资建议与盈利预测： 2022年以来，公司销售和投资规模均大幅缩减，或影响到后期公司结转规模和进度，我们预计短期内公司结算收入与业绩仍然承压。此外，公司合并报表中的在手现金接近腰斩，短期负债占比走高，现金短债比不足1.0X，现阶段公司仍面临不小的资金压力，需要持续关注公司后续销售回款以及增量融资落地的情况。考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2024-2025年盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为872/753/667亿元，同比增速分别为-11%/-14%/-12%；归母净利润分别为7.2/5.6/4.5亿元，同比增速分别为-19%/-22%/-20%；对应EPS分别为0.16/0.12/0.10元。当前股价对应的PE分别为20.1X/25.9X/32.5X。我们下调公司评级至中性评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。

金地集团(600383) 事件：2023年公司实现营业收入981.25亿元，同比-18.37%；实现归母净利润8.88亿元，同比-85.48%；实现基本每股收益0.2元，同比-85.19%。公司预计23年现金分红8893.73万元，每10股派发现金股利0.197元。 市场下行、结转项目减少，收入利润双降 收入端，23年公司实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%，Q4单季度实现收入458.30亿元，约占全年营收的46.71%。房地产业务结转收入854.69亿元，同比下降21.72%，主要是本期结转项目减少所致。利润端，受市场下行影响，23年公司实现归母净利润8.88亿元，同比下降85.48%。23年公司毛利率17.41%，较22年下降3.25pct，其中房地产业务结算毛利率为16.16%，较22年下滑3.8pct。同时，资产及信用减值继续计提影响利润，23年资产减值损失24.2亿元、信用减值损失9.43亿元。23年公司净利率3.26%，较22年下降4.38pct。三费率方面，销售、财务费用率分别3.03%、1.15%，较22年分别提升0.68、0.45pct，主要受销售推广服务费增加、利息收入减少因素影响。 销售维持第一梯队，投资优化聚焦核心 销售端，2023年实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%，权益销售金额951.4亿元，同比下降30.77%，权益比例62%，销售业绩依然保持在行业第一梯队。拿地端，公司23年新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元，坚持深耕高能级城市如上海、杭州、南京、西安等核心城市；根据克而瑞23年公司全口径销售、拿地金额测算投资强度7.4%，下行周期提高投资标准，量入为出优化配置投资资源。截止23年末，公司总土储约4,100万平方米，权益土储约1,800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%，高能级土储充裕。多元化业务方面，23年公司持有型物业经营稳健，商业物业客流同比提升30%、销售同比提升16%。长租公寓各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。代建业务高质量增长，截至23年已布局全国57城，累计签约管理面积超2870万平，新进入9个城市，并在一二线多城持续深耕。多元业务继续协同发力。 董事会换届迎新，积极应对债务压力 3月17日，公司发布董事会决议公告，选举徐家俊为公司董事长，徐家俊历任公司高级副总裁、董事会秘书等职务；副董事长由福田投控董事长季彤当选；其他董事会成员中来自富德生命人寿的候选董事为3席。新任管理团队经验丰富、背景坚实，我们相信在新高管团队引领及大股东支持下，公司经营发展将继续稳健前行。 截至23年末，公司有息负债合计人民币919.06亿元，同比下降约20.2%；其中，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48%；长期负债占全部有息负债比重的55.56%；债务融资加权平均成本为4.36%。公司坚持稳健的财务管理方针，融资渠道多元，债务期限结构合理。截至23年末，公司金融机构授信总额2,524亿元，尚剩余授信额度1,680亿元，授信额度较为充裕。从债券到期时点来看，截至3月18日，公司年内境内债余额91亿元，分别于3、5、6、11、12月到期；境外债余额4.8亿美元于8月到期。公司与金融机构均建立了良好的长期合作关系，外部债务融资能力良好，内部强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下加强资金流动性管理，积极应对偿债压力。 投资建议：受市场下行影响，公司业绩回落明显，但销售仍维持行业第一梯队，主动优化配置投资资源，多元业务稳健发展。考虑市场下行影响，我们下调公司24-25年归母净利润至9.07亿元、9.22亿元（原值为67.82、73.56亿元），预测26年归母净利润9.33亿元，对应PE分别为19.90X、19.59X、19.35X，调整评级为“持有”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

金地集团(600383) 结转规模收缩业绩承压，持有物业经营稳健，下调至“增持”评级 金地集团发布2023年年报。受项目结转规模和毛利率下降影响，公司年内业绩承压。公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健。受行业销售低迷影响，公司高价地项目结转和存货计提减值侵蚀利润，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元（2024-2025年前值为42.3、46.2亿元），EPS为0.21、0.23、0.27元，当前股价对应PE为19.1、17.5、14.8倍，下调至“增持”评级。 营收利润同比下降，负债结构持续优化 公司2023年实现营收981.3亿元，同比下降18.4%；归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%；经营性净现金流21.9亿元，每股收益0.20元/股，每股拟派发现金红利0.0197元。公司收入下滑主要由于地产项目结转面积和金额分别同比下降21.1%和21.7%，利润受损主要由于地产项目结转毛利率由下降至16.16%（2022年19.96%），资产减值损失缩窄至24.2亿元（2022年36.9亿元）。截至2023年末，公司持有货币资金297.4亿元，有息负债余额为919亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP至4.36%。 销售规模收缩，土储分布于高能级城市 公司2023年实现销售金额1535.5亿元，同比下降30.8%；销售面积877.0万方，同比下降14.0%。公司坚持深耕高能级城市，年内在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地面积95万方，总投资额约125亿元。截至2023年末，公司总土储约4100万方，权益土储约1800万方，其中一二线城市占比约73%。 持有物业经营稳健，代建和物业形成全新增长极 公司商业物业销售同比提升16%，全年获取9个轻资产服务产业项目；长租公寓成熟期平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。截至2023年末，公司代建业务累计签约管理面积超2870万方，其中住宅管理面积超1951万方，签约货值超2399亿元。截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91亿方，其中在管面积约2.31亿方，在城市服务及非住业态等战略赛道不断突破。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 减值计提拖累整体业绩，负债率保持稳定，维持“买入”评级 金地集团发布2023年三季度报告，前三季度实现营收、归母净利润分别为523.0亿元、5801.6万元。同比分别减小1.5%、98.3%。公司结算毛利率17.0%，同比下降3.5个百分点，较2023H1小幅增长0.5pct，负债率保持平稳。受市场下行影响，我们下调公司2023-2025年盈利预测，预计2023-2025年归母净利润分别为40.1、42.3、46.2亿元（原值为60.0、63.1、67.3亿元），EPS分别为0.89、0.94、1.02元，当前股价对应PE分别为6.1、5.8、5.3倍。公司重视回款效率，保持财务稳健从而确保经营安全，待行业回暖后业绩有望持续复苏，维持“买入”评级。 拿地聚焦高能级城市，商办出租率整体平稳 受市场低迷影响，公司2023年前三季度实现销售金额和面积分别为1219.3亿元、669.0万平方米，较2022年同比分别降低25.2%、5.3%（2023H1分别为-14.7%、+12.4%）。公司拿地持续聚焦高能级城市，前三季度共新增土储95万平方米，总投资达125亿元。新增的10幅地块均位于一二线城市。2023年前三季度，公司累计完成新开工、竣工面积224.0、686.3万平方米。公司出租物业表现稳定，前三季度实现租金收入23.2亿元，其中写字楼、商业整体出租率75%，较2023H1提升2个百分点。产业园整体出租率81%，较2023H1下降2个百分点。 在手现金大幅下降，负债率水平保持稳定 截止2023年三季度末，公司在手货币资金338.5亿元，较中报水平大幅下降122.3亿元，主要由于三季度有较多偿债。截止2023Q3，公司资产负债率72.1%，较2022年同期下降3.2个百分点；净负债率60.2%，同比增长5.3个百分点，负债率基本保持稳定。其中有息负债规模1027.6亿元，同比压降13.6%。 经营性现金流短期承压，减值计提拖累业绩 公司经营性现金流短期承压，、2023年前三季度公司经营性现金流净额为-7.5亿元（2023H1为2.1亿元）。公司前三季度年计提资产减值准备16.0亿元，其中计提信用、存货减值准备分别为7.3、8.7亿元，共计减少归母净利润14.4亿元。受此影响，公司前三季度实现归母净利润5801.6万元，同比减少98.3%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 短期业绩承压，经营有待改善。2023年Q3单季公司实现营业收入154.40亿元，同比下滑38.15%，归母净利润亏损14.74亿元，同比下滑207.16%；1-9月公司实现营业收入522.95亿元，同比下滑1.47%，实现归母净利润0.58亿元，同比下滑98.27%。公司营收规模下滑主要由于房地产业务结转节奏放缓，2021年以来公司销售规模逐年大幅收缩，可结转资源有限，导致结算规模下滑。公司Q3单季归母净利润出现明显下滑，主要因为：1）低毛利率项目陆续结转，拖累公司净利润；2)计提减值影响业绩表现：受市场下行影响，公司Q3计提资产减值损失8.65亿元。 销售规模持续收缩，行业排名逐步下滑。2023年1-9月公司全口径销售额1219.3亿元，同比下滑25.2%，销售排名已跌出前十梯队。受制于可售资源有限，公司在全国的销售规模已连续两年大幅收缩，行业排名持续下滑，跌出前十梯队。 资金量入为出，投资强度明显受限。公司自2022年以来采取量入为出的投资策略，投资规模持续大幅缩减。1-9月主要集中在上海、杭州、东莞、太原等城市拿地，总投资额约125亿元，同比下降43.2%，投资强度仅10.3%，据克而瑞口径，新增土储货值251.7亿元。受制于流动性压力，公司近两年来拿地持续大幅收缩，虽新增土储基本集中在核心城市或核心区域，去化速度较快，但由于新增货值体量较小，对公司可售资源的补充并无显著作用。 融资：偿债高峰逐步凸显，现金流动性阶段性承压。截至2023年9月30日公司货币资金余额338.5亿元，净负债率61.0%，较去年同期增加5.2pct，现金短债比0.81，较去年同期降低0.58。据wind披露，2024年公司境内公开债到期本息约180.8亿元，境外公开债到期本息约5.04亿元，公司在明年仍面临一定的公开市场的偿债压力和挑战，但随着地产新政以来，需求重磅刺激政策接连出台，我们预计随着政策的持续落地和政策效果的逐步凸显，后续市场有望开始企稳回升，公司的现金流压力也有望随之化解。 盈利预测与投资评级：2022年以来，公司销售和投资规模均大幅缩减，或进一步影响到公司结转规模和进度。受制于销售和投资表现下滑，我们预计公司结算节奏放缓。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.29/1.37/1.43元/股，11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为4.20/3.95/3.79倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司房地产销售不及预期。

金地集团(600383) 营收增长利润下滑， 盈利修复可期，维持“买入”评级 金地集团坚持深耕一二线主流城市的投资策略，土储充裕优质，负债结构持续优化，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，打造全新业务增长极。公司上半年实现总营收 368.6 亿元，同比增长 31.1%； 归母净利润 15.3 亿元，同比下降 22.2%。 受行业销售低迷影响， 我们下调 2023 年并新增 2024-2025 年盈利预测，预计公司 2023-2025 年归母净利润为 60.0、 63.1、 67.3 亿元（2023 年前值为 136.7 亿元）， EPS 分别为 1.33、 1.40、 1.49 元，当前股价对应 PE 为 4.6、4.4、 4.1 倍。我们认为公司在高价地结转完后盈利修复可期， 维持“买入”评级。 销售保持韧性， 土地储备充裕 公司上半年公司累计实现签约面积 471.1 万平方米，同比增长 12.4%；累计实现签约金额 858.2 亿元，同比下降 14.7%。 2018-2022 年公司销售额市占率稳步提升， 2023H1 市占率为 1.4%，仍处于行业第一梯队。 2023 上半年公司拿地金额119 亿元，新增总土地储备 85 万方， 更加聚焦核心城市，拿地单价有所提升。截至 2023 上半年末，公司总土地储备约 4878 万方，其中一二线城市占比约 73%，结构分布较为合理，为公司中长期的平稳发展打下基础。 物业及代建业务规模稳步扩张， 多元业务协同发展 金地智慧服务上半年实现营收 19.5 亿元，同比增长 11.5%，截至上半年末合约管理面积约 3.68 亿平方米，其中在管面积约 2.17 亿平方米。 公司代建业务截至上半年末累计签约管理面积超 2200 万方，住宅项目累计可售货值超 1500 亿元。同时公司旗下商办物业、产业地产及长租公寓出租率均保持稳定。 负债结构持续优化， 股东拟为公司融资提供增信支持 截至上半年末，公司有息负债规模 1096 亿元，同比下降 15%，其中长期负债占比 62.85%，剔预资产负债率为 62.9%，净负债率为 53.5%，负债结构持续优化；平均融资成本 4.39%，较 2022 年末下降 0.14 个百分点。 公司 9 月公告第二大股东福田投控拟为公司融资提供增信支持，展现对公司长期发展的看好。 风险提示： 销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 事件： 公司发布 2023 年中报，报告期内公司实现营收 368.6 亿元，同比增长31.1%；实现归母净利润 15.3 亿元，同比下降 22.2%。 业绩短期承压，资金状况良好。 2023年上半年公司实现营业收入 368.6亿元，同比增长 31.1%；实现归母净利润 15.3亿元，同比减少 22.2%；上半年公司营收保持增长趋势，业绩出现下滑主要系市场低迷，投资收益同比减少，资产减值损失同比增加。期末公司货币资金 460.8亿元，计息负债余额为 1096亿元，资产负债率为 72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为 62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本 4.39%。 深耕高能级城市，土储资源充足。 2023H1公司深耕高能级城市，持续投资布局一二线城市，实现签约金额 858.2亿元，同比下降 14.7%。上半年连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取优质的土储资源，新获项目总投资额约 119亿元，新增总土地储备项目面积约 85 万平。期末公司业务实现精耕全国 78个城市，总土地储备约 4878万平，权益土地储备约 2194万平，其中，一、二线城市占比约 73%。 持有型物业经营稳健，多元业务稳步拓展。 商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长 22%，销售同比增长 19%，会员消费占比提升 6%。产业地产完成园区运营模式优化，运营期项目平均出租率高于 95%，积极拓展租金外收入，光伏试点取得圆满成功， 相关增值服务收入突破千万元。代建业务已布局全国超 50 座城市，管理服务项目超 160个，累计签约管理面积超 2200万平，其中住宅签约面积 1400万平，住宅项目累计可售货值超 1500亿元。金地智慧服务物业服务实现产业园区项目集中突破，中标园区项目 28个，开拓城市服务和团餐业务两大新赛道，期末合约管理面积约 3.68 亿平，在管面积约 2.17 亿平。 盈利预测与投资建议。 预计公司 23-25 年归母净利润复合增速为 5.8%，对应EPS 分别为 1.45、 1.55、 1.60元。考虑到公司销售表现稳健，具备充足可售资源和良好城市布局，维持“买入”评级。 风险提示： 竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、政策调控加强等风险。

金地集团(600383) 事件：公司发布2023年半年报，2023年公司实现营业收入368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%；基本每股收益0.34元/股，同比下降22.73%。 销售量增价减：公司2023年上半年实现销售金额858.2亿元，同比下降14.7%；销售面积471.1万方，同比增长12.4%；对应的销售均价为18217元/平米，同比下降24.10%。公司可售资源主要分布于华东、华北、华南的强一二线城市，展现公司优质的城市布局。 收入增长业绩下滑：公司2023年上半年实现营业收入368.56亿元，同比增长31.10%；归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。归母净利润同比下降，主要受到如下因素影响：1）2023年上半年，公司房地产业务结算毛利率为14.87%，较去年同期下降6.31pct，这与行业整体毛利率下行趋势基本一致；2）2023年上半年公司实现投资收益7.11亿元，较去年同期投资收益22.62亿元下降较多，主要由于对联合营公司的投资收益减少；3）2023年上半年公司信用减值损失4580.05万元。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为2.63%、4.68%，分别较去年下降0.43pct、1.51pct，公司加强管控，提高管理效能。 土储充沛优质：2023年上半年，公司新增土储约85万方，总投资额119亿元，对应的楼面均价为14000元/平米。从城市看，公司上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞拿地，均为高能级城市，新增土储资源优质。按照总地价计算的投资力度为13.87%，投资保持谨慎。截至2023年上半年末，公司总土储4878万方，权益土储2194万方，对应的权益比例为44.98%。从城市能级看，一、二线城市的占比约73%，公司土储充沛优质，为公司中长期的平稳发展打下基础。 持有型物业经营稳健：1）公司商办物业出租率保持稳定，商场客流同比增长22%。2）产业地产领域，公司运营期项目平均出租率高于95%，并且积极拓展租金外收入，光伏试点取得成功，相关增值服务收入首次突破千万元。3）公司长租公寓业务延续轻重并举投资战略，签约上海莘松路轻资产委托管理项目；2023年上半年成熟项目平均出租率稳定在95%以上。 物管代建高质量发展：截至2023年上半年末，公司物管合约管理面积3.68亿平，其中在管面积2.17亿平，期内中标项目业态多元，包括医院、产业园等。公司代建业务规模持续高质量发展，截至2023年上半年末，金地代建业务累计签约管理面积超过2200万方，其中住宅和非住签约面积分别超过1400万方、超过800万方；2023年上半年，公司代建业务进入郑州、长沙等新城市市场，并在天津、上海、西安等城市持续深耕，进一步增强金地代建业务的市场份额和竞争力。 财务严控杠杆：截至2023年上半年末，净负债率53.5%，剔除预收账款后的资产负债率62.9%，严控杠杆确保资金安全。截至2023年上半年末，公司债务融资加权平均成本4.39%，将融资成本保持在合理水平。 投资建议：公司销售量增价减，投资保持谨慎，土储充足，善于把握投资节奏。财务严控杠杆，控制融资成本在合理水平。结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为56.66亿元、59.83亿元、64.56亿元，EPS为1.25元/股、1.33元/股、1.43元/股，对应PE为5.74X、5.43X、5.04X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

金地集团(600383) 营收规模保持正增，毛利下滑业绩承压。 公司 2023H1 实现营业总收入 368.6亿元，同比增长 31.1%，营收规模保持正增；实现归母净利润 15.3 亿元，同比下降 22.2%。公司净利润下降主要原因为： 1）受市场下行影响， 2023H1 公司结转毛利率下滑至 14.87%； 2） 对联合营企业的投资收益减少， 2023H1 由于房地产市场及行业生存环境尚未修复，公司合作项目受到一定负面冲击，投资收益减少 15.5 亿元降至 7.1 亿元，同比下降 68.59%； 3）受行业环境影响，销售费用较去年同期增加 1.1 亿元，同比增加 12.49%。 我们认为一方面公司此前获取高价低利润项目正逐步结算完毕，另一方面随松绑政策持续落地，房地产市场有望企稳修复，因此我们预计公司当前的毛利率水平已处底部，后续有望通过结算结构和结算周期的调整，保持结算规模的稳定。随行业信用风险事件逐步化解，公司融资渠道逐步修复，叠加放松政策持续出台，市场整体销售表现逐步企稳，我们认为公司有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。 受限于可售货值承压， 2023H1 公司销售排名和销售规模均有所下滑，亟待补充新增土储。 2023H1 公司实现全口径销售规模 858.2 亿元，同比下滑 14.7%， 全口径销售面积 471.1 万方，同比提升 12.4%。销售金额下滑的核心原因在于 2022年公司投资强度大幅缩减，新增土储不足。 随松绑政策持续落地，市场逐步企稳复苏，公司有望凭借核心城市的品牌影响力不断强化深耕优势，积极重启扩储充分展现销售弹性。今年以来，尽管由于公司在高能级城市的可售货值承压， 造成其在上海、南京、深圳等热点城市的销售排名有所下滑，但公司销售规模仍屹立于此类城市的第一梯队。我们认为平稳度过行业低谷期后，公司有望凭借此前积累的品牌优势和产品能力，充分把握市场复苏带来的销售弹性，重回销售增长快车道。 2023 年公司继续严控投资标准，回归一二线核心城市。 受行业深度调整影响，公司投资态度回归谨慎，量入为出开展投资工作，聚焦核心高能级城市，加强在上海、杭州等热点城市的深耕力度。 2023H1 公司新获取项目投资额约 119 亿元，同比减少约 33.5%， 新增总土地储备约 85 万方，同比减少约 45.5%。截至 2023H1，公司总土地储备 4878 万方，权益土地储备约 2194 万方，其中一二线城市占比约73%。 今年以来，公司在土地市场的参拍积极性明显提升， 上半年新增上海、杭州、南京、西安、东莞等地合计 9 宗项目。随行业信用风险事件逐步告一段落以及行业融资困境有所缓解，公司有望在后续继续加大投资力度，积极补充土地储备。 财务表现稳健，融资成本保持合理水平。 三道红线均为绿档，有息负债规模下降，融资成本保持合理水平。 2023H1 公司净负债率 53.5%，剔除预收账款的资产负债率为 62.9%，均处绿档。债务期限结构合理， 长期负债占全部有息负债比重的 62.9%。有息负债规模 1095.9 亿元，同比下降 15.3%。债务融资加权平均成本为 4.39%。 盈利预测与投资评级： 随公司此前获取的高价低利润项目逐步结算完毕，我们认为公司当前的毛利率水平已处底部空间，后续有望通过结算结构和结算周期调整，保持结算规模的稳定。 2020-2023H1 受交付结构影响，公司房地产开发业务毛利率水平由 33.56%下降至 14.87%， 我们预计房地产开发业务毛利率水平已处底部空间，后续有望逐步回升，我们预计 2023 -2025 年房地产业务结算毛利率水平分别为 17.3%/18.8%/21.7%。我们预计公司 2023-2025 年 EPS 为 1.40/1.84/2.15元/股， 8 月 31 日股价对应 2023-2025 年 PE 估值分别为 5.16/3.92/3.36 倍，维持“ 买入” 评级。 风险因素： 地产调控政策收紧或放松不及预期；行业销售下行幅度超预期；

金地集团(600383) 核心观点 2023上半年业绩持续承压：2023上半年公司营业收入为369亿元，同比+31%；归母净利润15亿元，同比-22%。公司整体毛利率为16.4%，较上年末下降4.3pct；归母净利率为4.2%，较上年末下降0.9pct。除了毛利率下滑之外，公司上半年投资收益同比减少也是业绩承压的原因之一。 销售有韧性，投资审慎：2023上半年公司实现销售金额858亿元，同比-15%；销售面积为471万平方米，同比+12%，销售韧性较好。上半年公司继续以“量入为出”的原则进行投资，并进一步加强了对一二线城市的投资布局，连续在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市获取了优质的土储资源，新获取项目总投资额约119亿元，新增总土地储备约85万平方米。截至2023上半年末，公司拥有总土储4878万平方米，权益土储2194万平方米，其中一二线城市占比73%，较为充裕的土地储备确保了公司在投资节奏上能够保留一定的灵活度，也为公司中长期的平稳发展打下基础。 负债规模和融资成本保持合理：2023上半年，公司剔除预收账款后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%。截至2023上半年末，公司持有货币资金460.8亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平，截至2023上半年末公司计息负债余额为1096亿元，债务融资加权平均成本为4.39%。 投资建议：公司营收增长但利润承压，随着下半年一二线主力产品持续推出和已售未结项目的持续竣工，预计公司全年的销售和业绩将会保持韧性。预计公司2023-2024年归母净利分别为60/62亿元，对应最新股本的EPS分别为1.33/1.38元，对应最新股价的PE分别为5.9/5.7倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。