金地集团(600383) 事件：公司24年实现营业收入753.44亿元，同比-23.22%；归母净利润亏损约61.15亿元；基本每股收益-1.35元/股，同比-775.00%。 结转毛利率下滑，积极计提减值准备。收入端，公司24年实现营收753.44亿元，同比-23.22%，Q4单季度实现营收343.41亿元，同比-25.07%。24年开发业务收入同比-29.77%，占比营收79.7%，物业管理、物业出租及其他分别同比+0.78%、-8.23%。利润端，公司24年归母净利润亏损约61.15亿元，Q4单季度亏损27.05亿元，主要系：1)开发业务结转规模下降，同时结算毛利率下降2.05pct至14.11%；2）24Q4计提资产减值准备32.53亿元，其中计提信用损失准备14.87亿元，计提存货跌价准备17.04亿元。 销售、土储收缩，静待公司重启拿地。销售端，公司24年签约销售面积471.4万平，同比-46.2%，销售金额685.1亿元，同比-55.4%，24年克而瑞全口径、权益销售金额排名第14、第16位，较23年均下滑4位；权益比例62.0%，较23年持平。拿地端，截止24年末，公司总土地储备约2916万平，权益土地储备约1245万平，分别同比-28.9%、-30.8%，一、二线城市占比约77%。 偿债压力显著缓解，经营现金流指标亮眼。债务端，截至24年末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后资产负债率59.7%，较23年降低1.6pct，净负债率为49.1%。24年公司通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，负债规模和融资成本保持在合理区间，截止24年末，公司有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款；公司短期借款3.35亿元，同比减少37.27%，应付债券4.6亿元，同比减少83.06%；公司债务融资加权平均成本为4.05%，较23年同期下降31BP。24全年，公司按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，偿债压力显著缓解。2024年经营活动产生的现金流量净额136.2亿元，同比上升521.20%，主要因往来款流出减少，资金回笼情况开始改善。 多元化业务运营稳定。商业物业方面，各购物中心客流、销售坪效、会员消费等保持稳定。写字楼物业方面，新租、续租面积合计超过20万平。产业地产收入及管理面积保持稳定提升，年内累计签约12个招商代理及研策咨询类项目。长租公寓方面，经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。住宅物业方面，截止24年末公司在管面积约2.52亿平，实现政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务持续突破。代建业务方面，公司成功开拓南京、武汉、苏州等新市场，同时在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，多业态类型均有落地成果。截止24年末公司代建业务已布局全国超60座城市，累计签约管理面积达3831万平。 投资建议：公司24年受资产减值等因素影响业绩下滑，但现金流指标有所改善、债务压力缓解并于25年重启拿地。考虑公司短期或仍面临一定结算业绩下滑压力，我们调整25-26年归母净利润为-23.6、0.34亿元（原值为-4.73、0.79亿元），新增27年归母净利预测3.49亿元，维持“持有”评级。 风险提示：房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险、商业运营提升不及预期

金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2024年年报。公司2024年实现营业总收入753.4亿元，同比下降23.2%；归母净利润-61.2亿元（2023年同期为盈利8.9亿元）。公司2024年无分红计划。 公司结算规模收缩导致营收下滑；业绩出现亏损，主要是因为毛利率下降+投资收益下滑+财务费用增长+减值增加。2024年公司总营收同比下降23.2%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2024年房地产项目结算面积为396万平，同比下降18.6%。归母净利润为-61.2亿元（2023年同期盈利8.9亿元），多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2024年公司投资收益-27.4亿元（2023年为19.6亿元）。3）2024年公司财务费用20.6亿元，同比增长82.9%，主要是由于资本化的利息支出减少，财务费用率同比提升了1.6个百分点至2.7%。4）基于谨慎性原则对部分资产计提减值，2024年公司资产与信用减值损失合计63亿元，同比增加29亿元。受市场持续下行影响，公司短期业绩保障程度持续承压，2024年末公司预收账款340亿元，同比下降48.6%，预收账款/营业收入为0.45X。 公司盈利能力显著承压。2024年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为14.9%、-10.4%、-8.1%，同比分别下降2.5、13.6、9.0个百分点。受亏损影响，公司ROE同比下降了11.7个百分点至-10.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降2.1个百分点至14.1%。三项费用率同比提升了0.6个百分点至9.5%。公司少数股东亏损17.0亿元（2023年盈利23.1亿元），但少数股东损益占净利润的比重从2023年的72.2%大幅 下降至2024年的21.8%。 公司有息负债规模持续压降，几乎全部的有息负债均为银行借款，融资成本持续下降。截至2024年末，公司有息负债739亿元，同比下降20.2%。公司通过多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。公司有息负债中银行借款占比96.3%，公开市场融资占比为3.7%，融资成本降至4.05%，较2023年下降31BP。公司短期负债占全部有息负债比重为43.6%，同比下降1.3个百分点。截至2024年末，公司获得各银行金融机构授信总额2310亿元，尚有69%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，同比下降1.8个百分点，净负债率为49.5%，同比下降4.3个 百分点，现金短债比0.71X，同比下降0.01X，为“黄档房企”。 公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善。截至2024年末，公司合并报表中货币资金227亿元，同比下降23.6%，其中受限资金为15.4亿元，占比6.8%。2024年经营性现金净流入136亿元，同比增长521.2%，主要是因为往来款流出减少，销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降37.6%至421亿元，购买商品、接受劳务支付的现金为208亿元，同比下降53.9%；同时，筹资性现金净流出235.8亿元（2023年净流出312.2亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。公司2024年全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务。 2024年公司销售规模收缩，市占率下滑。2024年公司实现合同销售金额685亿元，销售面积471万平，同比分别下降55.4%和46.3%；销售均价约14533元/平，同比下降17.0%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为0.7%，市占率同比下滑了0.6个百分点。全口径销售金额排名第14，较2023年下降了4个名次。2025年1-2月实现签约销售金额51亿元，销售面积32万平，同比分别下降52.4%和43.9%，销售排名第21位，销 售均价15831元/平，同比下降15.0%。 2024年谨慎拿地，2025年年初重回核心城市土拍市场，在杭州、上海均有拿地，土地储备结构持续优化。2024年公司仅在武汉拿地1宗，成交总价3.54亿元，拿地建面5.4万平，楼面均价6556元/平，拿地强度（拿地金额/销售金额）1%，同比下降7个百分点。2025年1-2月在杭州临平区拿地1宗，建面1.63万平，总价1.86亿元，权益比例40%，楼面均价1.14万元/平；在上海松江区拿地1宗，建面3.11万平，总价8.15亿元，权益比例9%，楼面均价2.62万元/平。2025年1-2月公司的拿地强度提升至20%。截至2024年年末，公司总土地储备（未结算的可租售面积）约2916万平，同比下降28.9%，权益土地储备约1245万平，土储权益比例仅为43%， 同比下降1个百分点，其中，一、二线城市占比约77%，一二线城市占比较2023年末提升4个百分点。 公司近两年来的投资与销售收缩，开竣工面积与结算规模同样出现下滑。2024年公司新开工面积101万平，同比下降67.7%，完成了全年新开工计划（95万平）的106%；2024年公司竣工面积992万平，同比下降26.1%，完成了全年竣工计划（1071万平）的93%。202525.7%，计划竣工面积468万平，较2024年实际竣工下降52.8%。2024年房地产项目结算面积为396万平，同年公司计划新开工面积127万平，较2024年实际开工增长 比下降18.6%，结算金额600亿元，同比下降29.8%，结算均价1.52万元/平，同比下降13.7%。 投资建议与盈利预测： 公司坚持以现金流核心的经营策略，以销定产、量入为出，经营性现金流明显改善，通过强化销售与及时回款、 资产盘活、拓宽融资渠道等多种方式，坚守财务安全底线，2024年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务，2025、2026年国内债券到期规模分别仅剩5.6、5.0亿元，目前债务压力大幅减轻。且2025年年初已经 开始在杭州、上海等核心城市拿地，经营或策略上亦有增量变化。随着债务压力的减轻以及重回核心城市土拍 市场，公司整体处于触底趋稳、轻装上阵的状态当中。考虑到2024年公司首次出现亏损及行业持续面临下行压力，我们下调2025-2026年盈利预测。我们预计公司2025-2027年营业收入分别为638/498/377亿元，同比 增速分别为-15%/-22%/-24%；归母净利润分别为-29/-27/-28亿元；对应EPS分别为-0.63/-0.59/-0.63元。 当前股价对应的PB分别为0.36X下困境反转较为明显的标的，具备更大的估值修复弹性，我们上调公司评级至“买入”评级。/0.38X/0.40X。考虑到公司是得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。

金地集团(600383) 结转规模持续收缩，计提减值拖累业绩，维持“增持”评级 金地集团发布2024年年报，公司房地产项目结转规模减少致使营业收入规模下滑，计提减值及股权投资亏损大幅拖累利润表现。由于公司目前经营规模收缩，投资活动谨慎，伴随市场变动加剧，我们下调公司2025-2026盈利预测并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为-1.1、0.93、2.93亿元（原2025-2026年为10.5、12.4亿元），EPS为-0.02、0.02、0.06元，当前股价对应2026-2027年PE为222.1、70.2倍，公司销售情况维持前列，物业管理业务经营稳健，减值计提充分卸下历史包袱，优质土储有望在市场边际修复后超预期兑现业绩，维持“增持”评级。 营收规模有所收缩，计提减值拖累业绩 公司实现营业总收入753.44亿元，同比减少23.22%；实现归母净利润-61.15亿元（2023年为8.88亿元），同比减少788.54%；实现毛利率、净利率分别为14.95%、-10.39%，同比分别-2.46pct、-13.65pct。公司营业收入下滑主要系房地产项目结转规模减少，公司归母净利润大幅下滑主要系：（1）减值损失大幅增加（信用减值损失-23.76亿元，资产减值损失-38.99亿元）；（2）权益法核算的长期股权投资收益大幅亏损（投资收益-27.37亿元）。 销售金额保持前列，土储充足聚焦高能级城市 据克而瑞数据显示，公司2024年全口径销售金额685.0亿元，排名行业第14位。公司2024新开工面积101万平方米，竣工面积992万平方米。截至2024年末，公司总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米，其中，一、二线城市占比约77%，公司土地储备相对充足，并主要聚焦于一二线城市。 物业管理毛利率提升明显，出租业务保持稳定 公司2024年物业管理营业收入78.08亿元，同比增长0.78%，毛利率10.11%，同比+2.47pct，截至2024年末，公司在管面积达2.52亿平方米。写字楼物业方面，公司新租、续租面积合计超过20万平方米，长租公寓方面的经营管理表现稳定，成熟期项目出租率保持93%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营业收入410亿元，同比下降21.6%；归母净利润为-34.1亿元；基本每股收益-0.76元/股。 Q3单季度营收同比增加，亏损减少。2024年前三季度，公司实现营业收入410亿元，同比下降21.6%，降幅较24年中期（同比-42.7%）有所收窄；归母净亏损约34.1亿元，同比-5978%，业绩下滑主要因项目结转规模及毛利率下降影响。第三季度，公司实现营业收入约198.74亿元，同比增长28.72%；归母净利润约为-0.49亿元，单三季度营收表现良好、亏损幅度较小。2024年前三季度，公司毛利率12.5%，较24H1提升1.47pct，较23年同期下降4.45pct；三季度公司计提信用损失准备合计1.98亿元，计提存货跌价准备合计2.71亿元，资产减值损失占营业利润比重达48.31%。公司销管研费率8.22%，较23年同期下降0.29pct，财务费率3.70%，较23年同期上升1.9pct，费用管理维持稳健。 销售维持第一梯队，存量业务表现稳健。销售开发业务方面，2024年前三季度公司累计实现签约面积约359.3万平，累计实现签约金额约528.1亿元，分别同比-46.3%、-56.7%；累计完成新开工面积约70.9万平，累计完成竣工面积约643.6万，分别同比-68.3%、-6.2%，新开工下滑较快，竣工规模维持高位。从土储端看，凭借良好的投资布局，尤其在上海、广州、北京、深圳、南京、武汉、西安等强能级城市的深厚积累，公司表现出较好的经营稳定性，截止24H1末，公司总土储约3589万平，同比-26.42%，权益土储约1599万平，同比-27.12%，其中，一、二线城市占比约75%，为公司中长期的平稳发展打下基础。存量运营业务方面，2024年前三季度公司房地产出租业务累计租金收入23.83亿元，同比+2.81%，写字楼、商业业态整体出租率较23年同期提升2pct至77%，产业业态出租率较23年同期减少3pct至78%，存量业务稳健运营。 货币资金缩减，债务压力逐步释放。截至2024年三季度末，公司持有货币资金226.95亿元，较24年中期减少4.2亿元；公司资产负债率为67.6%，较24年中期下降0.7pct，剔除预收款项后的资产负债率为60.8%，较24年中期微降0.07pct。截至24H1末，公司获各银行金融机构授信总额2521亿元，已使用银行授信总额为人民币879亿元，尚剩余授信额度1,642亿元。授信额度较为充裕。从债券到期时点来看，年内境内债余额30亿元，分别于11、12月到期，已无境外债务。公司有息负债规模稳步下降，同时负债结构进一步优化，为公司平稳穿越行业周期奠定了坚实的基础。 投资建议：受市场下行影响，公司业绩回落明显，但销售仍维持行业第一梯队，多元业务稳健发展，同时债务规模进一步压缩，偿债压力缩减，我们看好公司凭借稳健经营能力穿越周期，考虑公司结转规模及毛利率下滑较大，我们调整公司24-26年归母净利润至-41.56、-4.73、0.79亿元（原值：9.07、9.22、9.33亿元），考虑融资政策利好及公司稳健经营能力，维持“持有”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

金地集团(600383) 结转规模持续收缩，期间费率提升拖累毛利率，维持“增持”评级 金地集团发布2024年一季报。公司项目结转规模下降导致营收下滑，结转毛利率下降拖累归母净利润。公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元，EPS为0.21、0.23、0.27元，当前股价对应PE为17.5、16.1、13.6倍，维持“增持”评级。 结转规模大幅下滑，期间费率同比明显增加 公司2024Q1实现营收69.64亿元，同比下降51.5%；归母净利润-2.76亿元，同比下降154.4%；经营性净现金流-9.19亿元，基本每股收益-0.06元，销售净利率同比下降4.84pct至-3.30%。公司收入下滑主要由于地产项目结转规模同比下降，利润转负一方面由于结转规模下降导致利润减少；另一方面公司结转项目承压，毛利率下降至14.92%（2023Q1为17.50%），其中销售、管理和财务费率较2023Q1分别提升1.50、4.34、5.92pct至4.72%、10.33%、7.67%，期间费率明显增加。 销售降幅扩大，土储分布于高能级城市 公司2024Q1销售金额167.3亿元，同比下降62.1%；销售面积98.4万方，同比下降59.5%，在克而瑞销售排名第14位。公司坚持深耕高能级城市，2024Q1暂未拿地，2023年在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地总投资额约125亿元。公司2024Q1累计完成新开工面积约27.8万方，累计完成竣工面积约144.9万方。截至2023年末，公司总土储约4100万方，权益土储约1800万方，其中一二线城市占比约73%。 持有物业经营稳健，负债结构持续优化 公司2024Q1持有物业可租面积269.5万方，实现租金收入7.63亿元，其中商办和产业业态出租率分别为75%和79%。截至2023年末，公司持有货币资金297.4亿元，有息负债余额为919亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP至4.36%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 摘要：金地集团公布2023年年报。公司2023年实现营业总收入981.3亿元，同比下降18.4%；归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%。公司拟每10股派发现金股息0.197元（含税），分红率为10.0%。 公司营收自2018年来首次出现同比负增长，短期业绩持续承压。2023年公司总营收同比下降18.4%，受制于前期销售下滑，公司结算节奏放缓。2023年房地产项目结算面积为486万平，同比下降21.1%。归母净利润同比大幅下降85.5%，是受到市场下行影响，多方面的因素叠加所致：1）结算的房地产项目毛利水平下降。2）2023年公司投资收益19.6亿元，同比下降50.8%。2）公司为加快销售及现金回笼，根据市场情况动态调整经营及销售策略，销售费用达29.7亿元，同比增长5.1%。3）财务费用因利息收入减少，同比增长32.9%至11.2亿元。3）公允价值变动收益为4.0亿元，同比下降69.9%，主要是因为投资性房地产公允价值变动减少。4）少数股东损益的降幅明显小于净利润降幅，导致了归母股东损益降幅明显大于营收降幅。不过，2023年公司资产减值损失从2022年的36.9亿元下降至24.2亿元。公司短期业绩保障程度持续承压，2023年末公司预收账款661亿元，同比下降14.3%，预收账款/营业收入为0.67X。 公司盈利能力显著承压。2023年公司整体毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.4%、3.3%、0.9%，同比分别下降3.3、4.4、4.2个百分点。受到利润率下行以及总资产规模减少、权益乘数下降的影响，公司ROE同比下降了8.0个百分点至1.4%。毛利率下滑主要是因为房地产业务毛利率同比下降3.8个百分点至16.16%，物业管理业务毛利率同比下降1.5个百分点至7.64%。三项费用率同比提升了1.6个百分点至8.9%。公司少数股东损益23.1亿元，同比虽然下降了24.6%，但少数股东损益占净利润的比重从2022年的33.4%大幅提升至2023年的72.2%，这与公司本年产生结转利润的项目中合作项目占比较高。 公司有息负债规模下降，但短期负债占比提升。截至2023年末，公司有息负债919.1亿元，同比下降20.2%，其中，银行借款占比75.5%，公开市场融资占比24.5%。2023年平均融资成本为4.36%，同比下降0.17个百分点。公司短期负债占全部有息负债比重为44.4%，同比提升8.5个百分点。截至2023年末，公司获得各银行金融机构授信总额2524亿元，尚有67%的额度未使用。年末公司剔除预收账款后的资产负债率为61.3%，同比下降4.0个百分点，净负债率为53.2%，同比提升1.0个百分点，现金短债比0.73X，同比下降0.59X。 公司短期现金流承压。截至2023年末，公司合并报表中货币资金297.4亿元，同比下降45.4%，其中受限资金为10.8亿元，占比3.6%。2023年经营性现金净流入21.9亿元，同比下降89.0%，主要是因为销售减少，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12.8%至674亿元；同时，筹资性现金净流出312.2亿元（2022年净流出277.4亿元），主要是因为取得借款减少及偿还债务增加。 2023年公司实现合同销售金额1536亿元，销售面积877万平，同比分别下降30.8%和14.0%；销售均价约17509元/平，同比下降19.5%；市占率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为1.3%，市占率同比下滑了0.5个百分。全口径销售金额排名第10，较2022年下降了3个名次。2024年1-3月实现签约销售金额167亿元，销售面积98万平，同比分别下降62.1%和59.5%，销售排名第14位，销售均价17002元/平，同比下降6.4%。 公司近两年来拿地持续大幅收缩，土储权益比不足50%；但坚持深耕高能级城市，量入为出优化配置投资。2023年公司在上海、深圳、杭州、南京、西安、太原、东莞等城市共新增土地储备约95万平，同比下降62%；拿地总金额125亿元，同比下降66%；楼面均价13158元/平，同比下降11%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为8%，较2022年下降9个百分点。截至2023年年末，公司总土地储备约4100万平，同比下降20.9%，权益土地储备约1800万平，土储权益比例仅为44%，其中，一、二线城市占比约73%，一二线城市占比较2022年末提升2个百分点。 公司近两年来的投资与销售收缩，使得当前开工与结算均走弱。2023年公司新开工面积313万平，同比下降40.0%，仅完成了本年新开工计划（435万平）的72%；2023年公司竣工面积1343万平，同比下降5.3%，实际竣工略低于计划（1353万平）。2024年公司计划新开工面积183万平，竣工面积1074万平。2023年公司房地产项目结算面积486万平，同比下降21.1%；结算收入855亿元，同比下降21.7%；结算均价为1.76万元/平，同比下降0.7%。 投资建议与盈利预测： 2022年以来，公司销售和投资规模均大幅缩减，或影响到后期公司结转规模和进度，我们预计短期内公司结算收入与业绩仍然承压。此外，公司合并报表中的在手现金接近腰斩，短期负债占比走高，现金短债比不足1.0X，现阶段公司仍面临不小的资金压力，需要持续关注公司后续销售回款以及增量融资落地的情况。考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2024-2025年盈利预测。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为872/753/667亿元，同比增速分别为-11%/-14%/-12%；归母净利润分别为7.2/5.6/4.5亿元，同比增速分别为-19%/-22%/-20%；对应EPS分别为0.16/0.12/0.10元。当前股价对应的PE分别为20.1X/25.9X/32.5X。我们下调公司评级至中性评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；拿地不及预期；毛利率下滑幅度超出预期；增量融资落地不及预期；债务偿付不及预期。

金地集团(600383) 事件：2023年公司实现营业收入981.25亿元，同比-18.37%；实现归母净利润8.88亿元，同比-85.48%；实现基本每股收益0.2元，同比-85.19%。公司预计23年现金分红8893.73万元，每10股派发现金股利0.197元。 市场下行、结转项目减少，收入利润双降 收入端，23年公司实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%，Q4单季度实现收入458.30亿元，约占全年营收的46.71%。房地产业务结转收入854.69亿元，同比下降21.72%，主要是本期结转项目减少所致。利润端，受市场下行影响，23年公司实现归母净利润8.88亿元，同比下降85.48%。23年公司毛利率17.41%，较22年下降3.25pct，其中房地产业务结算毛利率为16.16%，较22年下滑3.8pct。同时，资产及信用减值继续计提影响利润，23年资产减值损失24.2亿元、信用减值损失9.43亿元。23年公司净利率3.26%，较22年下降4.38pct。三费率方面，销售、财务费用率分别3.03%、1.15%，较22年分别提升0.68、0.45pct，主要受销售推广服务费增加、利息收入减少因素影响。 销售维持第一梯队，投资优化聚焦核心 销售端，2023年实现签约金额1535.5亿元，同比下降30.77%，权益销售金额951.4亿元，同比下降30.77%，权益比例62%，销售业绩依然保持在行业第一梯队。拿地端，公司23年新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元，坚持深耕高能级城市如上海、杭州、南京、西安等核心城市；根据克而瑞23年公司全口径销售、拿地金额测算投资强度7.4%，下行周期提高投资标准，量入为出优化配置投资资源。截止23年末，公司总土储约4,100万平方米，权益土储约1,800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%，高能级土储充裕。多元化业务方面，23年公司持有型物业经营稳健，商业物业客流同比提升30%、销售同比提升16%。长租公寓各项目经营质量良好，成熟期项目平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。代建业务高质量增长，截至23年已布局全国57城，累计签约管理面积超2870万平，新进入9个城市，并在一二线多城持续深耕。多元业务继续协同发力。 董事会换届迎新，积极应对债务压力 3月17日，公司发布董事会决议公告，选举徐家俊为公司董事长，徐家俊历任公司高级副总裁、董事会秘书等职务；副董事长由福田投控董事长季彤当选；其他董事会成员中来自富德生命人寿的候选董事为3席。新任管理团队经验丰富、背景坚实，我们相信在新高管团队引领及大股东支持下，公司经营发展将继续稳健前行。 截至23年末，公司有息负债合计人民币919.06亿元，同比下降约20.2%；其中，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48%；长期负债占全部有息负债比重的55.56%；债务融资加权平均成本为4.36%。公司坚持稳健的财务管理方针，融资渠道多元，债务期限结构合理。截至23年末，公司金融机构授信总额2,524亿元，尚剩余授信额度1,680亿元，授信额度较为充裕。从债券到期时点来看，截至3月18日，公司年内境内债余额91亿元，分别于3、5、6、11、12月到期；境外债余额4.8亿美元于8月到期。公司与金融机构均建立了良好的长期合作关系，外部债务融资能力良好，内部强调销售及时回款，在确保资金安全的前提下加强资金流动性管理，积极应对偿债压力。 投资建议：受市场下行影响，公司业绩回落明显，但销售仍维持行业第一梯队，主动优化配置投资资源，多元业务稳健发展。考虑市场下行影响，我们下调公司24-25年归母净利润至9.07亿元、9.22亿元（原值为67.82、73.56亿元），预测26年归母净利润9.33亿元，对应PE分别为19.90X、19.59X、19.35X，调整评级为“持有”。 风险提示：房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期

金地集团(600383) 结转规模收缩业绩承压，持有物业经营稳健，下调至“增持”评级 金地集团发布2023年年报。受项目结转规模和毛利率下降影响，公司年内业绩承压。公司土储相对充足，聚焦一二线城市，债务结构持续优化，多元业务经营稳健。受行业销售低迷影响，公司高价地项目结转和存货计提减值侵蚀利润，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.6、10.5、12.4亿元（2024-2025年前值为42.3、46.2亿元），EPS为0.21、0.23、0.27元，当前股价对应PE为19.1、17.5、14.8倍，下调至“增持”评级。 营收利润同比下降，负债结构持续优化 公司2023年实现营收981.3亿元，同比下降18.4%；归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%；经营性净现金流21.9亿元，每股收益0.20元/股，每股拟派发现金红利0.0197元。公司收入下滑主要由于地产项目结转面积和金额分别同比下降21.1%和21.7%，利润受损主要由于地产项目结转毛利率由下降至16.16%（2022年19.96%），资产减值损失缩窄至24.2亿元（2022年36.9亿元）。截至2023年末，公司持有货币资金297.4亿元，有息负债余额为919亿元，同比下降20.2%；剔预负债率61.3%，净负债率53.2%，债务融资加权平均成本下降17BP至4.36%。 销售规模收缩，土储分布于高能级城市 公司2023年实现销售金额1535.5亿元，同比下降30.8%；销售面积877.0万方，同比下降14.0%。公司坚持深耕高能级城市，年内在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地面积95万方，总投资额约125亿元。截至2023年末，公司总土储约4100万方，权益土储约1800万方，其中一二线城市占比约73%。 持有物业经营稳健，代建和物业形成全新增长极 公司商业物业销售同比提升16%，全年获取9个轻资产服务产业项目；长租公寓成熟期平均出租率94%，租金收缴率持续保持99%以上。截至2023年末，公司代建业务累计签约管理面积超2870万方，其中住宅管理面积超1951万方，签约货值超2399亿元。截至2023年末，金地智慧服务合约管理面积约3.91亿方，其中在管面积约2.31亿方，在城市服务及非住业态等战略赛道不断突破。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 减值计提拖累整体业绩，负债率保持稳定，维持“买入”评级 金地集团发布2023年三季度报告，前三季度实现营收、归母净利润分别为523.0亿元、5801.6万元。同比分别减小1.5%、98.3%。公司结算毛利率17.0%，同比下降3.5个百分点，较2023H1小幅增长0.5pct，负债率保持平稳。受市场下行影响，我们下调公司2023-2025年盈利预测，预计2023-2025年归母净利润分别为40.1、42.3、46.2亿元（原值为60.0、63.1、67.3亿元），EPS分别为0.89、0.94、1.02元，当前股价对应PE分别为6.1、5.8、5.3倍。公司重视回款效率，保持财务稳健从而确保经营安全，待行业回暖后业绩有望持续复苏，维持“买入”评级。 拿地聚焦高能级城市，商办出租率整体平稳 受市场低迷影响，公司2023年前三季度实现销售金额和面积分别为1219.3亿元、669.0万平方米，较2022年同比分别降低25.2%、5.3%（2023H1分别为-14.7%、+12.4%）。公司拿地持续聚焦高能级城市，前三季度共新增土储95万平方米，总投资达125亿元。新增的10幅地块均位于一二线城市。2023年前三季度，公司累计完成新开工、竣工面积224.0、686.3万平方米。公司出租物业表现稳定，前三季度实现租金收入23.2亿元，其中写字楼、商业整体出租率75%，较2023H1提升2个百分点。产业园整体出租率81%，较2023H1下降2个百分点。 在手现金大幅下降，负债率水平保持稳定 截止2023年三季度末，公司在手货币资金338.5亿元，较中报水平大幅下降122.3亿元，主要由于三季度有较多偿债。截止2023Q3，公司资产负债率72.1%，较2022年同期下降3.2个百分点；净负债率60.2%，同比增长5.3个百分点，负债率基本保持稳定。其中有息负债规模1027.6亿元，同比压降13.6%。 经营性现金流短期承压，减值计提拖累业绩 公司经营性现金流短期承压，、2023年前三季度公司经营性现金流净额为-7.5亿元（2023H1为2.1亿元）。公司前三季度年计提资产减值准备16.0亿元，其中计提信用、存货减值准备分别为7.3、8.7亿元，共计减少归母净利润14.4亿元。受此影响，公司前三季度实现归母净利润5801.6万元，同比减少98.3%。 风险提示：销售复苏进程受阻、多元业务推进不及预期、公司拿地不及预期。

金地集团(600383) 短期业绩承压，经营有待改善。2023年Q3单季公司实现营业收入154.40亿元，同比下滑38.15%，归母净利润亏损14.74亿元，同比下滑207.16%；1-9月公司实现营业收入522.95亿元，同比下滑1.47%，实现归母净利润0.58亿元，同比下滑98.27%。公司营收规模下滑主要由于房地产业务结转节奏放缓，2021年以来公司销售规模逐年大幅收缩，可结转资源有限，导致结算规模下滑。公司Q3单季归母净利润出现明显下滑，主要因为：1）低毛利率项目陆续结转，拖累公司净利润；2)计提减值影响业绩表现：受市场下行影响，公司Q3计提资产减值损失8.65亿元。 销售规模持续收缩，行业排名逐步下滑。2023年1-9月公司全口径销售额1219.3亿元，同比下滑25.2%，销售排名已跌出前十梯队。受制于可售资源有限，公司在全国的销售规模已连续两年大幅收缩，行业排名持续下滑，跌出前十梯队。 资金量入为出，投资强度明显受限。公司自2022年以来采取量入为出的投资策略，投资规模持续大幅缩减。1-9月主要集中在上海、杭州、东莞、太原等城市拿地，总投资额约125亿元，同比下降43.2%，投资强度仅10.3%，据克而瑞口径，新增土储货值251.7亿元。受制于流动性压力，公司近两年来拿地持续大幅收缩，虽新增土储基本集中在核心城市或核心区域，去化速度较快，但由于新增货值体量较小，对公司可售资源的补充并无显著作用。 融资：偿债高峰逐步凸显，现金流动性阶段性承压。截至2023年9月30日公司货币资金余额338.5亿元，净负债率61.0%，较去年同期增加5.2pct，现金短债比0.81，较去年同期降低0.58。据wind披露，2024年公司境内公开债到期本息约180.8亿元，境外公开债到期本息约5.04亿元，公司在明年仍面临一定的公开市场的偿债压力和挑战，但随着地产新政以来，需求重磅刺激政策接连出台，我们预计随着政策的持续落地和政策效果的逐步凸显，后续市场有望开始企稳回升，公司的现金流压力也有望随之化解。 盈利预测与投资评级：2022年以来，公司销售和投资规模均大幅缩减，或进一步影响到公司结转规模和进度。受制于销售和投资表现下滑，我们预计公司结算节奏放缓。因此我们预计公司2023-2025年EPS为1.29/1.37/1.43元/股，11月8日股价对应2023-2025年PE估值分别为4.20/3.95/3.79倍，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司房地产销售不及预期。