大悦城(000031)公司资料

剧震后的房地产业。自21Q3销售急速下行至今，尽管楼市放松范围不断扩大，力度不断增强，但较为悲观的市场预期，叠加疫情影响，目前楼市基本面仍未看到明显好转。前四个月百强房企累计全口径销售额同比-50%，4月单月百强房企全口径销售额同比-59%，降幅再扩大。同时，融资情况仍然不容乐观，截至4月，房企累计发行国内债券1830亿元，同比-32%，累计发行海外债券558亿元，同比-61%。随着4月29日政治局会议对房地产的最新表态，预计层次更高、力度更强、范围更广的政策正在路上。 地产股的“AA面”与“BB面”。复盘地产股，地产股行情不仅受政策博弈影响，同时也有内在价值逻辑。“AA面”政策博弈与“BB面”价值逻辑，都能够完美解释地产股的历史走势。政策博弈角度，政策方向决定超额收益，土地不热，行情不冷。价值角度，利润率与杠杆率的变化方向决定估值的变化方向。2016年至2021年，行业景气度高企，地产股估值却持续下杀，根源在于过度快周转对行业的裹挟，拉低利润率的同时，提高真实杠杆。本轮上涨的原因，则是预售监管、非标收缩导致的快周转模式退出，进而带来拿地利润提升和真实杠杆下降，估值修复的理由出现。 模式改善，“慢时代”更是“黄金时代”。房地产业未来最深刻的变革是模式改善。快周转退出后，优质房企通过净利润率、回款时间、债务成本、有息杠杆率四个方面的调整，有能力保证ROE不下降，甚至有所上升。而且，与快周转模式相比，同样的ROE水平，由于总杠杆（包括隐形杠杆）更低、现金流饥渴度下降、净利润率改善，即ROE质量改善，PB反而会迎来上升的契机。“慢时代”的另一面是土地市场回归理性，潜在利润率确定性改善，以往部分优质房企囿于自身投资纪律，在土地内卷中存在劣势。对这些房企而言，新到来的“慢时代”就是“黄金时代”。 近期调整的原因在于放松共识走向基本面分歧。虽然近半年来地产板块明显跑赢大市，但近1个月来回调明显，原因在于市场从政策“放松共识”阶段走向“基本面分歧”阶段。五一长假市场的持续冷淡更加重了对基本面的担忧。但以2008和2014为例，基本面并不会在政策转向后立刻反转，即使彼时仍处于大周期向上的阶段。政策本就不会立竿见影，因此短期市场没有转好并不意味着“明天不会更好”。随着政策落地、疫情缓和，被疫情延后的需求，有望在1到2个季度内反映到销售上，销售分歧的收敛将带来地产股的进一步上涨。 华夏中证全指房地产ETF——布局新周期的起点。华夏中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金（简称：华夏中证全指房地产ETF，代码：515060.OF）是一只契约型开放式的股票型基金和被动指数型基金，于2019年11月28日成立，2020年1月3日上市交易，基金经理为李俊。截至目前，李俊历任管理24只基金，在任管理19只基金，在管基金总规模为314亿元，近3年回报率15.88%，同时段沪深300回报率5.08%，在管基金显著跑赢市场。

每周一谈：“因城施策”持续发力首套房贷利率下限下调本周各地房地产调控政策在“因城施策”下持续宽松，多地放松调控政策、提高对住房需求的贷款支持：因城施策”城市能级及政策放松力度提升。政策放松的城市中，包括苏州、合肥、长沙、沈阳等多座高能级城市。在已放松的城市，政策松绑力度有所加强，以苏州为例，在4月11日苏州已完成一轮政策松绑，将非本市户籍购房要求由3年内连续2年降至累计2年，并将二手房限售年限由5年降至3年，时隔1个月后，便再度降低社保要求至6个月，取消二手房限售。 以市场表现为导向，我们认为未来“因城施策”仍有空间。以苏州为例，5月9日政策松绑后，苏州一批次土拍热度提升有限：①底价成交仍是绝大多数，15宗地块成交中11宗底价成交，市场存在冷热分化；②参拍房企均为国央企及政府平台，其中招商、中粮、中铁建等国央企获取7宗地块，城投平台获取8宗地块；③政策松绑后房企仍保持相对谨慎。苏州土地市场热度虽然较2021年三批次土拍有一定回升，但较2021年一批次有较大差距。 此外，本周长沙推出存量房盘活政策，给调控提供了新的参考形式。业主选择将存量房盘活供作租赁住房并运营年限不低于10年，盘活供作租赁住房后，原住房不纳入家庭住房套数计算。该政策一方面盘活了原有闲置的存量房，并将其转化为租赁用房，将有助于租赁住房供给的目标达成；另一方面，由于供作租赁住房后，也释放了合理的改善性购房需求。 55月月515日，首套商业住房贷款利率下限调整为不低于RLPR减减020个基点，全局性调控政策松绑首现：调整后首套商贷利率下限将由此前LPR4.6%下降至4.4%，二套房商贷仍保持不低于LPR加点60BP执行；贷款利率下限下调针对首套首贷，政策导向以合理的刚需客户为主，但另一层面我们也应关注，若部分城市实行“认房不认贷”等机制，首套房的认定标准若有调整，政策也可惠及更多购房需求；各地执行标准仍将有一定差异，本次政策更多为方向性指导，执行仍需关注各城市具体情况。我们认为需关注城市的商品房市场基本面以及原有执行的贷款利率，低能级城市的跟进几率更大；全局性政策具有风向标意义，未来房地产政策仍将持续宽松，尽管本次利率下限下调仅是方向性指导，但同样是全国层面的政策放松，对未来政策走向具有较好的前瞻意义；关注本次利率下限下调对后续RLPR利率的影响。 数据追踪（55月月22日--55月月88日）：新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-59PCT、-40PCT，一线城市-52PCT，-38PCT，二线城市-76PCT，-69PCT，三线城市-35PCT，+6PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-18PCT，累计同比-29PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+3PCT，成交建筑面积累计同比-8PCT，成交金额累计同比-48PCT，土地成交溢价率为0.98%。 城市行情环比：北京（-22PCT），上海（-69PCT），广州（-38PCT），深圳（-67PCT），南京（-18PCT），杭州（-79PCT），武汉（-9PCT）投资策略：政策空间持续宽松，基本面复苏是必然结果，布局行业内的优势龙头是确定性很强的方向，建议关注经保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。随着政策底部进一步确认，可关注优质民企的修复机会，如旭辉控股、金科股份等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

近期，新希望地产公布其2021年公司债券年报，在过去的一年中，销售增速平稳，维持“三条红线”绿档。今年的3、4月，新希望接连获批并购融资，同时从合作伙伴正荣和雅居乐的手中收购两个项目的剩余股权，此时进场收购有何底气呢？

【政府表态维持房地产市场稳定发展，融资环境将继续优化】4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，提出支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。18日央行和外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。26日证监会发布《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》支持公募REITs的发展。整体看来，本月政府对房企融资在继续落实“房住不炒”的原则的基础上，重点表态要维持房地产市场的稳定，一定程度上支持了房企的合理融资需求，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能会继续优化。 【融资规模同环比均有所下降，融资成本保持在较低水平】本月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%。其中债券发行了355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。本月房企融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，主要是因为发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。 【东原仁知服务完成IPO，万物云首次申请上市】本月东原旗下的物业公司东原仁知服务在通过聆讯后于29日快速完成了IPO，万科旗下的物业服务公司万物云也在4月1日正式向港交所申请上市。因此截至2022年4月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和22家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，房企的热情也有所冷却。