大悦城(000031)公司资料

大悦城(000031) 营收规模有所收缩，持有型物业表现强劲，维持“买入”评级 大悦城发布2024年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026-2027年PE估值分别为13.5、7.7倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 营收规模有所收缩，归母净利润承压下行 2024年公司实现总营业收入357.9亿元，同比下降2.70%；实现归母净利润-29.8亿元（2023年为-14.7亿元）；实现扣非归母净利润-40.5亿元（2023年为-37.58亿元）；实现毛利率、净利率分别为21.76%、-7.15%，同比分别-4.71pct、-7.48pct；实现经营性净现金流净额66.17亿元，同比下降37.82%。截至2024年末，公司资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。公司归母净利润亏损主要系：（1）营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行；（2）处置项目投资净收益同比减少（2024年投资净收益为0.46亿元，2023年为45.87亿元）；（3）资产减值及信用减值损失规模较大（资产减值损失18.99亿元，信用减值损失3.82亿元）。 二次元业态助力持有型物业，品牌影响力持续提升 2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。公司商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个），截至2024年末，公司在营项目36个，总商业面积375万平方米，在建、筹备的项目8个，总商业面积约83万平方米。2024年公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，截至2024年底，公司全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。2024年9月20日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031) “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈，给予“买入”评级 大悦城背靠中粮集团，“开发+经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，整体物业开发及物业投资经营情况稳健，伴随投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块逐渐企稳，盈利能力回升趋势明显，业绩有望持续释放。我们预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72亿元，EPS分别为-0.71、-0.19、0.20元，当前股价对应2026年PE为13.4倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 开发业务稳健发展，土地投资优中取优 2023年，公司实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。公司在2023年房地产企业销售业绩排行榜位列29位，较2022年提升4位。公司拿地继续坚持谨慎态度，2023年全年仅获取三宗土地，均为核心城市较核心区域，公司新获取土地建筑面积16.8万平方米，同比下降78.81%；拿地金额63.34亿元，同比下降34.15%。 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2023年，公司投资物业营业收入53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年，公司投资物业营业收入26.03亿元，同比减少3.6%。截至2024年上半年，商业项目全国布局45个，公司在营项目34个，总商业面积374万平方米。公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额，并在运营层面善于将顶流IP热度迁移，形成联动效应。公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大效率激发客流量，随着公司购物广场项目开业进一步，联动效应有望加强。 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。截至2023年末，公司有息负债规模726.48亿元，资产负债率76.73%，剔除预收账款资产负债率60.58%。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%，综合融资成本为4.26%，融资成本持续下行。公司华夏大悦城商业REIT于2024年下半年顺利上市，募集规模达33.23亿元，取得投资收益21亿元。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031) 核心观点 收入保持正增长：2022H1，公司实现营业收入150亿元，同比增长5%。其中销售物业收入122亿元， 同比增长12%， 占比为81%； 持有物业收入20亿元，同比下降19%，占比为13%。截至2022H1末，公司合同负债为373亿元，奠定未来收入基础。 公司预计2022年租金减免安排会影响收入9.7-13.5亿元。归母净利占比下滑拖累业绩：2022H1公司实现净利润10.6亿元，同比下降9%，但归母净利润仅0.86亿元，同比下降86%，主要因为本期结算项目权益占比较低，导致归母净利润占比仅为8%，较上年同期下降了45个百分点，较2021全年下降了6个百分点； 公司归母净资产占比维持在36%的较低水平，难以消除后续结转利润中归母占比提升的隐忧。所以，虽然2022H1 毛利率和净利率分别为34%和7%，较2021全年分别提升了6.5 和5.3 个百分点；但归母净利率为0.6%，仅较2021全年提升了0.3个百分点。 销售表现优于行业，投资强度有所下降：2022H1销售金额为285亿元，同比下降21%，降幅低于行业整体水平；销售面积为106 万㎡，同比下降35%。2022H1新增土储计容建面41万㎡，新增土储对销售面积的覆盖率为39%；拿地金额77亿元，以全口径销售金额计算的拿地强度为27%。截至2022H1末，公司土储可售货值约2165亿元，足够满足未来2-3年的开发需要。 商业地产稳步发展： 2022H1公司新获取2 个轻资产商业项目， 并实现武汉大悦城开业。截至2022H1末，公司已开业27家购物中心（包括轻资产和非标准化产品），商业总建面300万㎡，其中包括16个大悦城，商业总建面239万㎡，平均出租率90.5%；此外公司在建筹备（含轻资产）项目共20个，商业总建面约184万㎡。 财务稳健，融资成本下降：截至2022H1末，公司维持黄档，净负债率93%，现金短债比1.4， 剔除预收的资产负债率71%， 离迈入绿档仅一步之遥。 2022H1公司新增借款平均成本4.84%； 截至2021年末， 公司平均融资成本为4.87%，较上年末下降0.04个百分点。 投资建议：公司收入保持正增长，归母净利占比下滑。预计公司2022/2023年归母净利分别为 9.5/11.5 亿元，对应最新股本的EPS 分别为0.22/0.27元，对应最新股价的PE分别为16.1/13.3 倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业拓展、收入不及预期，计提资产减值准备超预期，或市场环境改善不及预期。

大悦城(000031) 一、合同销售保持强韧性，坚持精准投资导向 销售型业务方面，大悦城实现合同销售金额285亿元，同比下降21%，降幅明显小于行业水平。持有型业务方面，大悦城保持拓展和开业节奏，在营购物中心和写字楼维持良好运营水平。投资方面，2022年上半年，大悦城在北京、杭州、苏州、武汉、成都等核心城市共获取7个项目，按金额计算的投销比来看与往年差距并不太大。 二、盈利能力保持稳定，毛利润率提升2.7个百分点 实现营业收入150亿元，较2021年同期上升5.3%，毛利润率和净利润率分别为33.9%和7.1%，较2021年同期分别上升2.7个百分点和下降1.1个百分点。 三、负债水平处于合理范围，融资成本进一步下降 截至2022年上半年，企业净负债率和现金短债比指标达标，分别为93.3%和1.4倍（未扣除受限制资金），剔除预收款后的资产负债率为71.1%，略超过监管要求。 融资能力方面，大悦城融资渠道基本通畅，同时融资成本进一步下降。