招商积余(001914)公司资料

招商积余(001914) 投资要点 3月16日，招商积余发布2023年年报，公司全年实现营业收入156.27亿，同比+19.99%；实现归母净利润7.36亿，同比+23.96%。 物业管理基本盘稳固，资管业务复苏强劲 2023年公司实现营业收入156.27亿，同比+19.99%，其中来自物业管理业务收入147.58亿，同比+18.03%，主要因原有项目的增长及新拓展项目数量的增加。从物业管理板块内部看，其中基础物业管理收入121.13亿，同比+20.44%，平台增值业务实现收入5.84亿，同比+1.42%，专业增值服务实现收入20.61亿，同比+10.19%。受地产行业下行影响，增值服务增速不及预期，但公司主营业务基础物业管理业务并未受到行业周期的影响，依然维持20%以上的高增速，我们认为这既归功于公司强劲的外拓能力，也与来自招商局集团的支持相关。此外，公司来自资产管理业务收入6.98亿，同比+50.13%，资管业务的增长主要2022年同期减免租金政策低基数影响，同时，公司在管商业运营项目规模扩大带来收入的增长。 市场化拓展成绩优异，与多家重点公司深度合作 2023年公司实现年度新签合同金额40.44亿，其中第三方项目合同金额为35.39亿（千万以上项目过半），同比+27.44%，在当前地产行业下行，物管行业增速放缓，竞争逐渐从增量市场转入存量市场的背景下，取得如此增速较为难得；同时，公司在外拓上坚持与头部客户保持粘性，报告期内，公司拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目，新拓展海康威视、超巨变等大客户，深入阿里、华为等客户的协同布局。此外，公司与控股股东持续协作，截至报告期末，公司来自招商蛇口的物业管理面积达到1.19亿平，2023年新签年度合同额5.05亿，招商蛇口的项目多为新建住宅，是较为难得的优质物业项目。 平台增值持续创新，专业增值积极探索 平台增值服务方面，2023年公司主动放弃低毛利业务，承接招商局集团目录采购平台运营，为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超5.6亿元，同时创新打造业务平台：“招小播”开播35场，报告期内销售额超5000万元，“招小充”平台接入充电桩超2万台，孵化柜机业务，全年新铺设柜机1600余台；专业增值服务方面，公司能源管理业务中标哈尔滨冷站建设运营项目、湖南国安厅中央空调改造及托管项目，新签年度合同额累计超亿元，电梯销售安装业务营收同比增长135%，干洗业务营收同比增长超20%，并积极探索“物业+康养”增值服务。 投资建议：2023年公司在行业下行期依然完成20%的收入增长，在物业行业转入存量竞争时期，保持了第三方项目接近30%的订单金额增加，在高基数背景下达成这一业绩较为可贵。我们认为公司的外拓增速充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，我们看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。受2023年业绩基数影响我们调整公司2024-2025年净利润至8.97亿、10.84亿（前值9.78亿、11.96亿），引入2026年净利润预测12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

招商积余(001914) 投资要点 经营业绩增长平稳。公司2023年实现营业收入156.3亿元，同比增长20.0%；实现归母净利润7.4亿元，同比增长24.0%。分板块来看，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18.0%，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%，主要由于上年同期公司按国家政策减免房租，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。 管理规模持续提升，市场拓展取得新突破。截至2023年末公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达到3.45亿㎡。2023年公司实现新签年度合同额40.4亿元，非居业态合同额稳步提升，占比超过85%。期末非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.9%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至2023年末来自招商蛇口的物业管理面积为1.19亿㎡，占比34%；新签年度合同额为5.05亿元，占比13%。公司多路径挖掘市场新机遇，为高质量发展提供支撑，拓展广交会展馆、中芯国际等高质量项目，新增海康威视、超聚变等大客户，持续深化同阿里、华为等大客户合作，挖掘合资合作资源，强化并购企业的整合融合。 平台与专业增值稳重向好，业务结构持续优化。平台增值业务质量改善，2023年实现营业收入5.84亿元，同比增长1.4%，企业商城优化业务结构，放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，实现销售额5.6亿元，创新打造业务平台，实现多项业务的高速增长和优质服务。专业增值服务2023年实现收入20.6亿元，同比增长10.6%，在高端制造、科技设计、智能家居、光伏、租售、安防等领域取得突破，探索“物业+康养”增值服务，推进居家与社区康养发展。资产管理项目运营能力提升，截至2023年末公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，持有物业总可出租面积46.92万㎡，总体出租率96%。 盈利预测与投资建议。预计2024-2026年归母净利润将保持18.4%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为A股物业稀缺标的，维持“持有”评级。 风险提示：关联方业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。

招商积余(001914) 事件：2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比+20%；归母净利润7.36亿元，同比+23.96%；基本每股收益0.69元，同比+23.98%；公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.7元。 业绩高质量增长，非住业务表现亮眼 收入端，2023年公司实现营业收入156.27亿元，同比增长20%。其中，1）物业管理业务实现营业收入147.58亿元，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展项目增加，占比营收94.4%；2）资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系22年同期减租而23年无此事项以及在管商业规模扩大，占比营收4.5%；。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现营收121.13亿元，5.84、20.61亿元，分别同比增长20.44%、1.42%、10.19%，占营收比重分别达77.5%、3.7%、13.2%。 利润端，2023年公司实现归母净利润7.36亿元，同比增长23.96%；扣非归母净利润6.60亿元，同比增长32.12%。其中，招商物业23年实现净利润3.84亿元，同比增长0.32%；中航物业实现净利润1.18亿元，同比下降48.16%。2023年公司毛利率11.56%，较22年下滑0.28pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为8.76%、8.49%、17.81%，较22年分别-1.02、+2.46、+1.51pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为44.13%、54.32%，较22年分别+14.54、+9.36pct。非传统业务有效对冲基础物管毛利率下行。 外拓能力再提升，大股东”护航”前景良好 规模端，截至2023年末，公司项目覆盖全国156个城市，在管项目2,101个，较22年增加217个；管理面积达3.45亿㎡，同比上升10.9%；其中，非住业态管理面积达2.13亿㎡，占比61.90%。分城市看，深圳市、广东省（不含深圳）、江苏省、上海市和四川省营业收入位列前五名，合计管理面积达到1.86亿㎡，占比总管理面积比达54%，优势区域项目密度有效提升，同时开辟了内蒙古、西藏两大新区域，继续完善全国化布局。23年控股股东招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿㎡，未来将为公司管理规模增长及多元业务协同提供持续支撑。 拓展端，2023年公司实现新签年度合同额40.44亿元，同比上升22%；其中，第三方项目新签合同额35.39亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27.44%，第三方拓展能力强。公司非住业态新签年度合同额34.59亿元，占比85.56%，多条细分赛道加速扩容，金融、高校新签年度合同额分别同比增长67%、31%，同时继续深度参与城市服务，拓展了深圳、三亚等服务项目。并购单位融合成效显著，23年四家收并购企业合计新签项目年度合同额合计1.93亿元。 商业管理规模扩大，持有物业经营稳健 资管业务方面，1）商业运营业务：截至23年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个，商业管理能力持续提升。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，23末总可出租面积为46.92万㎡，出租率为96%。公司根据租赁市场行情及时调整租赁策略，实现租金收入稳定增长。 投资建议：公司背靠招商局集团、中航集团两大央企，23年规模扩张迅速，市拓多维发力，增值服务表现稳健。考虑行业竞争激烈存在利润率压力，我们调整公司24-25年归母净利润分别为8.58、10.11亿元（原值9.32、11.39亿元），预测26年归母净利润为12.23亿元，对应EPS分别为0.81、0.95、1.15，对应PE分别为13.54X、11.48X、9.49X，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长24%。2023年公司实现营业收入156.3亿元，同比增长20%实现归母净利润7.4亿元，同比增长24%。分板块看，由于原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加，物业管理业务实现收入147.6亿元，同比增长18%；由于上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长，资产管理业务实现收入7.0亿元，同比增长50.1%。 市拓强劲，深耕非住。公司市场拓展加大发力，接连在多领域斩获重点项目在业态、区域、路径上实现新突破，实现新签年度合同额40.4亿元，其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长27%。截至2023年末，公司在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿平方米，其中非住业态管理面积达2.13亿平方米，占比61.9%。2023年，母公司招商蛇口累计实现签约销售面积0.12亿平方米，累计实现签约销售金额2936亿元，截至2023年末，公司来自母公司物业管理面积为1.19亿平方米，新签年度合同额为5.1亿元。 商业运营规模扩大。在商业运营方面，截至2023年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个（年内新增杭州临平花园城、成都金牛招商花园城、赣州招商局中心等项目），第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，截至2023年末总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为96%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司作为央企物管龙头，业态布局均衡，非住领域保持领先，母公司招商蛇口综合实力突出，未来公司将持续受益于行业格局的重构。