珠江股份(600684) 营收维持正增长，归母净利因持有A股股票增值大幅提升。截至2025年三季度，公司实现营业收入11.69亿元，同比提升3.3%；截至2025年三季度，公司实现归母净利润5036.10万元，同比大幅提升60%，主要是随着A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨，公允价值变动收益较上年同期增加所致；截至2025年三季度，公司实现扣非归母净利2067.00万元，同比下降38.78%，主要是受市场环境及经营成本增加的影响，公司毛利率降低所致。 多因素影响经营性现金流由正转负，公司出售股票资产有效补充现金流。截至2025年三季度，公司实现经营性现金流-1.23亿元，较2024年同期转负，主要系2024年收回坑口联社旧改项目相关保证金及前期经费，且截至2025年三季度末购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加所致；2025年10月28日公司发布公告，于2025年9月29日至10月24日通过集中竞价方式出售了持有的益佰制药、奥瑞德、中国平安及尔康制药股票，累计交易金额5657.4万元，预计对公司2025年度利润总额的影响金额约为961.46万元，将对公司的财务状况、经营成果以及现金流产生积极影响。 物业管理业务持续拓展，三季度新增体育场馆超五万方。截至2025年三季度末，公司在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计428个，签约建筑面积共计约5098.53万平方米。其中，公司在管住宅项目143个，建筑面积约2036.31万平方米；公建项目252个，建筑面积约2752.41万平方米；体育场馆项目33个，建筑面积约309.81万平方米，于2025年第三季度新增3个体育场馆项目，分别是花都区体育中心、花都区体育馆及花都东风体育馆，新增建筑面积约5.16万平方米。公司物业管理业务规模持续扩大，文体运营业务拓展加速，助力公司业务转型。 融资通道通常，母公司支持力度加强。截至2025年10月13日，公司以2.92元/股的价格向母公司定向发行的2.53亿股股票，所需资金已到位，在扣除相关发行费用后，本次募集资金将全部用于补充公司流动资金及偿还债务。 投资建议：公司作为广州国资控股上市公司，深耕城市服务及文体运营板块，我们预测2025-2027年营收分别达18.11亿元/21.06亿元/24.62亿元，同比增长16.2%/16.3%/16.9%；2025-2027年归母净利润分别为0.45亿元/0.77亿元/1.10亿元，同比增长186.3%/71.7%/44.0%；2025-2027年PE倍数为110/64/45倍。维持“推荐”评级。 风险提示：公司体育场馆拓展不及预期；市场回暖速度不及预期。

珠江股份(600684) 营收同比双位数增长，归母净利润扭亏为盈。截至2025年上半年，公司实现营业收入7.43亿元，同比提升12.01%；截至2025年上半年，公司归母净利润由2024年上半年的-0.62亿元增长至0.19亿元，主要系A股市场回暖，公司持有的股票资产二级市场股价上涨所致；截至2025年上半年，公司实现扣非归母净利0.10亿元，同比下降57.31%，主要是受市场环境及经营成本增加的影响，公司毛利率降低所致。 城市服务板块持续发力，文体运营板块树立标杆。截至2025年上半年，公司在管住宅、公建类项目365个，建筑面积约4384万方，相较于2024年末提升12.27%，公司采取“服务+治理”模式，在保障房项目设立党群服务中心、开发公益性岗位，为老旧小区实施照明降耗改造、居家适老化升级，践行社会责任；截至2025年上半年，公司在全国竞得体育场馆项目31个，建筑面积约330.07万平方米，较2024年末提升17.60%，规模及数量跃升全国“领头羊”地位。公司顺利承办2025茂名马拉松，全面推广茂名丰富、绿色、健康的农产品，把体育赛事作为助力“百千万工程”的重要载体，用好赛事经济赋能乡村振兴；番禺村BA入选国家体育总局第二批群众“三大球”精品赛事案例，成为全省仅有的两项入选赛事之一，用“赛事热”为经济高质量发展赋能；成功承办2025环粤港澳大湾区城市自行车挑战赛，吸引了900名骑行爱好者齐聚一堂，标志着派潭体育小镇实现了从“生态资源禀赋”到“湾区运动IP高地”的跨越式升级，更是“百千万工程”和环“两山”建设成果的集中展示。 融资通道通常，母公司支持力度加强。2025年7月，上海证券交易所审核通过公司向特定对象发行股票申请，发行对象为广州珠江实业有限公司，也是公司控股股东，发行价格为2.92元/股，发行数量不超过2.53亿股，对应募资金额不超过7.38亿元。母公司增持公司股票，一方面体现了对其“物业+文体”业务的肯定和支持，也体现了广州国资对公司的重视。 投资建议：公司作为广州国资控股上市公司，深耕城市服务及文体运营板块，我们预测2025-2027年营收分别达18.11亿元/21.06亿元/24.62亿元，同比增长16.2%/16.3%/16.9%；2025-2027年归母净利润分别为0.45亿元/0.76亿元/1.10亿元，同比增长186.3%/71.4%/44.1%；2025-2027年PE倍数为95/55/38倍。维持“推荐”评级。 风险提示：公司体育场馆拓展不及预期；市场回暖速度不及预期。

珠江股份(600684) 投资要点 事件：公司发布2024年年报。2024全年实现营收15.58亿元，同比下降52.4%；归母净利润0.16亿元扭亏为盈。 物业服务及文体运营类业务营收稳步提升，归母净利润扭亏为盈。公司营业收入同比下降52.4%，主要由于公司于2023年4月完成重大资产置换，置出房地产公司自2023年4月不再并表，2023年同期数中包含置出房地产公司交付物业结转的收入。2024年公司房地产/物业出租/物业服务/文体运营营业收入分别为0.7亿元/0.1亿元/11.0亿元/3.7亿元，同比分别-96.0%/-65.4%/+3.5%/+16.8%。公司营业收入下滑而归母净利润扭亏为盈的主要原因为：1）毛利率提升3.4pct至20.2%，其中房地产/物业出租/物业服务/文体运营业务毛利率分别同比+7.1pct/+19.6pct/+0.5pct/-3.3pct至19.5%/30.1%/17.4%/28.6%；2）置出房地产公司2023年Q1亏损。 打造优质城市运营服务商，多元化业务布局引领增长。公司子公司珠江城市服务目前已构建起涵盖物业服务、商业管理、科技服务等多个模块的业务布局，业务范围覆盖酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区等十余个领域。2024年珠江城市服务在管项目345个，在管面积同比增长18.7%至3905.4万平方米。在管项目中，住宅面积同比增长4.1%至2019.8万平方米，占比51.7%，公共设施场馆面积同比增长122.2%至1174.1万平方米，占比30.1%。 珠江文体推进高质量发展，积极提升项目拓展能力。2024年公司子公司珠江文体在管场馆项目达29个，项目拓展数量及新增管理资产规模达历史最高水平。公司中标亚运城体育中心、南沙明珠湾体育馆、汕尾高新区亚洲文体中心，加强广东区域项目群力量；中标道真民族体育公园，稳步拓展西南市场，进一步巩固在黔北区域的行业地位。2024年珠江文体举办393场大型体育赛事活动，其中国际级4场，举办大型演艺活动138场。公司文体业务板块积极构建新营收增长点并提升项目拓展能力，为公司提供发展引擎。 盈利预测与投资建议：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，收入稳健增长，利润率稳步提升，考虑到行业竞争加剧以及公司应收账款计提减值等综合因素，我们下调公司2025/2026年的归母净利润预测为0.37/0.42亿元（原值为0.82/0.95亿元），预计2027年归母净利润为0.47亿元。对应的EPS为0.04/0.05/0.05元，对应的PE为72.2X/63.7X/57.1X。公司旗下珠江城服业态丰富，管理规模逐步提升，公司旗下珠江文体作为国内较大的文体运营服务提供商，规模优势明显，我们认为公司具备中长期穿越周期的能力，维持“买入”评级。 风险提示：政策收紧超预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

珠江股份(600684) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023全年实现营收32.7亿元，同比下降35.6%；归母净利润-6296万元较上年同期减亏。业绩符合预期。 核心业务收入高速增长，四季度毛利率环比提升，未来有望扭亏为盈。公司2023年营收同比降低35.6%主要是由于公司2023上半年将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，2023年4月起房地产公司不再纳入合并报表范围。若剔除房地产相关业务，2023年物业服务业务实现营收10.6亿元，同比增长8.0%；文体运营业务实现营收3.2亿元，同比大幅增长36.4%。利润方面：分业务看，2023全年物业服务毛利率为16.9%，同比提升3.0pct；文体运营毛利率为31.9%，同比下降4.7pct。公司2023年第四季度毛利率为27.3%，环比第三季度提升5.7pct。公司第四季度实现归母净利润1292万元，环比第三季度扭亏为盈。截至2023年末，公司一年内到期非流动负债为11.3亿元，环比三季度末的20.2亿元大幅减少8.9亿元。我们认为公司2024年利息费用有望逐步缩减，叠加主营业务的高速增长和利润率的稳步提升，业绩有望扭亏为盈。 在管项目业态多元，城服板块先发优势显著。截至2023年末，珠江城服在管项目共计371个（住宅148个、非住198个、体育场馆25个），在管面积共计3599.2万方（其中体育场馆面积为308.3万方）。非住项目中涵盖酒店、商写、公共设施、工业园、政府办公楼等多个业态。城市服务方面：公司2023年成功拓展文体项目5个，目前在营项目达25个。2023年举办大型演艺活动88场次，参与人数超65万人次；全年举办318场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级37场，省级58场。公司先发优势明显，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的公司。由于体育场馆项目运营期平均在15-17年，最高30年，公司此块业务现金流稳定，可持续发展能力强。 加强集团协同，乘城中村政策之风，业务扩张可期。作为公司大股东，珠实集团已成为广州市最大国有住房租赁平台和城市更新国有土地整备平台。珠江股份重组后通过加强与珠实集团的协同，在本轮特大超大城市城中村改造中，有机会承接大量母公司及兄弟单位项目的物业服务和文体运营业务，助力在管规模进一步扩张。 盈利预测：公司完成资产重组后顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型，收入高速增长，利润率稳步提升。我们维持公司2024/2025年的归母净利润预测为0.82/0.95亿元，预计2026年归母净利润为1.05亿元。对应的EPS为0.10/0.11/0.12元，对应的PE为30.7X/26.7X/24.0X，维持“买入”评级。 风险提示：城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；市场化外拓不及预期。

李超佐:男,1978年10月生,汉族,中共党员,研究生学历,管理学博士学位,讲师(中级)。曾任广东外语外贸大学国际工商管理学院人力资源管理系教师,广州珠江实业集团有限公司人力资源部副总经理,广州珠江实业集团有限公司人力资源部总经理/党委组织部部长,广州珠江体育文化发展股份有限公司党总支书记、董事长,广州珠江发展集团股份有限公司党委副书记、副董事长、总经理等职务。现任广州珠江实业集团有限公司党委副书记、董事、工会主席,本公司党委书记、董事长兼法定代表人。

李超佐:男,1978年10月生,汉族,中共党员,研究生学历,管理学博士学位,讲师(中级)。曾任广东外语外贸大学国际工商管理学院人力资源管理系教师,广州珠江实业集团有限公司人力资源部副总经理,广州珠江实业集团有限公司人力资源部总经理/党委组织部部长,广州珠江体育文化发展股份有限公司党总支书记、董事长,广州珠江发展集团股份有限公司党委副书记、副董事长、总经理等职务。现任广州珠江实业集团有限公司党委副书记、董事、工会主席,本公司党委书记、董事长兼法定代表人。

周星星:男,1981年6月生,汉族,中共党员,研究生学历,管理学硕士学位,经济师。曾任广州珠江实业集团有限公司开发拓展部副总经理、广州珠实城市更新发展有限公司执行董事、总经理、广州珠江实业集团有限公司战略发展部总经理、广州城市更新集团有限公司常务副总经理、广州珠江商业经营管理有限公司党总支副书记、总经理,广州世界贸易中心大厦有限公司总经理,广州好世界综合大厦有限公司总经理等职务。现任广州珠江城市管理服务集团股份有限公司党委书记、董事长、总经理,本公司党委副书记、副董事长、总经理。

周星星:男,1981年6月生,汉族,中共党员,研究生学历,管理学硕士学位,经济师。曾任广州珠江实业集团有限公司开发拓展部副总经理、广州珠实城市更新发展有限公司执行董事、总经理、广州珠江实业集团有限公司战略发展部总经理、广州城市更新集团有限公司常务副总经理、广州珠江商业经营管理有限公司党总支副书记、总经理,广州世界贸易中心大厦有限公司总经理,广州好世界综合大厦有限公司总经理等职务。现任广州珠江城市管理服务集团股份有限公司党委书记、董事长、总经理,本公司党委副书记、副董事长、总经理。

陆伟华女士:1973年8月出生,中共党员,中国国籍,广西蒙山人,大学本科学历,法律硕士学位,经济师,持有法律职业资格证。曾任广州珠江实业集团有限公司资产运营部高级专业经理、开发拓展部副总经理、资产运营部(法律事务部)副总经理、法律合规部副总经理、副总法律顾问、广州珠江住房租赁发展投资有限公司副总经理兼总法律顾问、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司副总经理兼总法律顾问等职务。现任本公司副总经理、董事会秘书、总法律顾问。

赵坤:男,1984年6月生,汉族,中共党员,研究生学历,教育学硕士学位,体育经纪人三级、体育经理人三级。曾任深圳市盐田体育中心办公室主任,济宁珠江体育文化发展有限公司市场开发部部门经理、高新区体育馆项目总经理、总经理助理、常务副总经理,广州珠江体育文化发展股份有限公司总经理助理、第二党支部书记、第三党支部书记、副总经理,现任广州珠江体育文化发展股份有限公司常务副总经理,本公司副总经理。

喻勇:男,1977年7月生,中共党员,在职大学本科学历,物业管理师、初级房地产经济师。曾任广州好世界广场物业管理公司保安部副主任、广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司项目经理、副总经理、总经理、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司湾一分公司总经理、临时负责珠江城市服务湾一分公司党支部工作、湾四分公司总经理、阳江市阳珠城市服务有限公司总经理等职。现任广州珠江城市管理服务集团股份有限公司常务副总经理,本公司副总经理。

刘爱明:男,1969年8月生,中共党员,研究生学历,硕士学位。曾任中海地产深圳公司总经理,万科集团执行副总裁,重庆协信集团CEO等。现任中城新产业控股集团有限公司董事长(创始人),深圳市万行公益基金会会长,深圳市产城融合促进会会长,本公司董事。

伍松涛:男,1978年10月生,中共党员,大学本科学历,会计硕士学位,高级会计师。曾任中山大学财务与国资管理处会计科副科长,中山大学财务与国资管理处核算四室科长、科研经费管理科科长,广州珠江实业集团有限公司财务部高级专业经理、副总经理等职务。现任广州珠江实业集团有限公司财务金融中心总经理,本公司董事。

郭宏伟:男,1967年9月生,中共党员,研究生学历,博士学位,高级经济师。现任粤港澳大湾区产园联盟理事长,深圳市产业园区发展促进会荣誉会长(兼法定代表人),深圳市创新企业育成研究院有限公司执行董事兼总经理、院长,广州轻工工贸集团有限公司董事,本公司董事。