上海临港(600848) 营收下降利润高增，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级 上海临港发布2026年中期报告，公司上半年利润高增主要靠投资端拉动，园区租赁基本盘稳健，销售端仍在底部，主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.4、12.0和13.3亿元，对应EPS为0.41、0.48、0.53元，当前股价对应PE为21.1、18.3、16.4倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。 结转毛利率回落，投资收益驱动利润高增 公司2026H1实现营业总收入26.0亿元，同比-5.1%；归母净利润5.60亿元，同比+130.8%；扣非归母净利润3.31亿元，同比+54.7%；实现经营性净现金流-7.41亿元（2025H1为-23.57亿元）。公司收入下降主要由于房产销售结转收入同比小幅回落，利润增长主要由于投资收益4.53亿元（2025H1为-0.25亿元）；公允价值变动收益2.63亿元（2025H1为0.07亿元）。公司上半年毛利率51.4%（同比-4.6pct），其中房产销售毛利率41.2%（同比-4.1pct），房产租赁毛利率67.7%（同比-5.8pct）；净利率25.60%，同比+13.0pct。截至上半年末，公司资产负债率66.48%，较年初-0.48pct；报表货币资金51.92亿元，有息负债约333.6亿元，债务结构持续优化。 园区租赁业务保持稳健，产业投资项目集中上市 公司2026H1共计实现销售金额6.9亿元，同比-68%；上半年无开竣工面积及新增拿地面积，公司主动收缩开发节奏、转向运营+投资的战略意图明确。截至上半年末，公司产业园区在租总面积约279.94万平方米，较年初+1.2%，在租规模稳步提升。产业投资方面，公司深化“基金+直投”模式，报告期内通过产业投资基金投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技陆续实现境内外上市，并助力稀宇科技、龙旗科技登陆港交所。 风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。

上海临港(600848) 营收利润下滑，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级 上海临港发布2025年年报，受结转规模下降、毛利率承压影响，公司收入利润有所下降，运营服务表现稳健，产业投资平稳推进。受公司房产结转毛利率下滑影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为10.4、12.0和13.3亿元（原值12.8、13.7亿元），对应EPS为0.41、0.48、0.53元，当前股价对应PE为22.9、19.8、17.8倍，公司作为临港新片区开发建设主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。 结转毛利率下降，现金流同比改善 公司2025年实现总营业收入79.4亿元，同比-29.7%；实现归母净利润9.7亿元，同比-12.6%；实现扣非归母净利润7.1亿元，同比-28.3%；实现经营性净现金流-9.5亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-40.5%，利润下降主要由于销售结转毛利率同比-18.6pct至19.0%，同时计提资产减值损失1.5亿元。截至2025年末，公司资产负债率67.0%，同比+1.5pct；在手货币资金77.5亿元，有息负债382.1亿元，平均融资成本2.99%；实现毛利率、净利率分别为35.7%、13.6%，同比分别-9.4pct、-2.5pct，房产租赁毛利率63.4%，同比-0.5pct；每股拟派发现金红利0.2元，派息比例约52%。 园区租赁业务保持稳健，产业投资进入收获期 公司2025年共计实现销售金额29.4亿元，同比-38.5%；销售面积13.1万方，同比-35.7%；实现新增土储3.05万方，全年无新开工面积，竣工面积164万方。截至2025年末，公司园区物业总在租面积276.6万方，实现房产租赁收入29.1亿元，同比-4.4%；园区运营服务相关收入5.0亿元。公司构建“产业引领+投资 驱动+科创赋能”的赋能体系，2025年以来通过多种渠道投资的壁仞科技、云汉芯城、精锋医疗等多家企业成功挂牌上市，并已完成对盛合晶微、新微科技等重点产业赛道上相关潜力项目的投资布局，得益于临港康桥商务绿洲作为底层资产REITs扩募，公司实现投资净收益8.3亿元。 风险提示：地产销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期。

上海临港(600848) 营收下降利润增长，园区运营服务表现稳健，维持“买入”评级 上海临港发布2025年中报，受结转规模下降影响，公司收入小幅下降，归母净利润保持增长，业绩表现稳健，运营服务表现稳健，有望成为长期业绩支撑点。受公司房产结转下降影响，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为11.1、12.8和13.7亿元（原值15.3、17.2和18.3亿元），对应EPS为0.44、0.51、0.54元，当前股价对应PE为21.2、18.5、17.3倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。 营收下降归母净利润增长，业务毛利率有所下滑 公司2025上半年实现总营业收入27.4亿元，同比-8.13%；实现归母净利润3.31亿元，同比+8.42%；实现扣非归母净利润3.02亿元，同比-14.19%；实现经营性净现金流-23.57亿元，同比大幅改善。公司营业收入下降主要由于房产销售结转收入同比-12.8%，利润增长主要由于公允价值变动收益由负转正，少数股东损益减少。截至上半年末，公司资产负债率61.0%，较年初+1.2pct；流动比率2.20，速动比率0.35，在手货币资金43.95亿元，实现毛利率、净利率分别为56.02%、17.56%，同比分别-9.23pct、+0.69pct，房产租赁和销售毛利率分别为67.59%、45.30%，同比分别-2.46pct、-21.54pct。 园区企业营收规模保持增长，园区运营服务表现稳健 公司2025上半年共计实现销售金额21.7亿元，销售面积9.2万平方米，实现新增土储3.05万方，结转收入金额10.54亿元。截至上半年末，公司园区物业总在租面积286.62万平方米，实现租金收入14.7亿元，园区运营服务相关收入2.2亿元。在园区经济方面，公司下属园区企业营收规模5035.63亿元，同比增长约9.05%，公司下属园区企业固定资产投资总额达到67.94亿元。公司上半年参与投资上海先导基金人工智能母基金，认缴金额8亿元。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期风险。

上海临港(600848) 全年营收规模大幅增长，园区运营服务表现超预期，维持“买入”评级 上海临港发布2024年年报，公司全年收入同比大幅增长，归母净利润有所提升。公司业绩表现稳健，运营服务超预期增长，有望成为长期业绩支撑点。我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为15.3、17.2和18.3亿元，对应EPS为0.61、0.68、0.73元，当前股价对应PE为15.9、14.2、13.3倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。 全年营收规模大幅增长，归母净利润有所提升 公司2024年全年实现总营业收入111.03亿元，同比增长57.17%；实现归母净利润10.97亿元，同比增长3.07%；实现扣非归母净利润9.96亿元，同比增长32.25%。公司营业收入大幅增长主要系服务性收入同比大幅增长。截至2024年末，公司资产负债率59.42%，权益乘数2.46，流动比率2.08，速动比率0.39，在手货币资金66.25亿元，2024全年公司实现毛利率、净利率分别为45.09%、18.52%，同比分别-5.48pct、-4.20pct。 园区企业营收规模持续增长，园区运营服务表现超预期 公司2024年公司共计实现销售金额47.8亿元，销售面积20.4万平方米，实现结转收入金额74.8亿元，结转面积35.41万平方米，2024年末待结转面积22.55万平方米。截至2024年末，各类物业载体总在建面积达490.3万平方米，园区物业总在租面积269.9万平方米。在园区经济方面，公司下属园区企业营收规模超过9832.03亿元，同比增长约13.25%，公司下属园区企业固定资产投资总额达到205.89亿元。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营不及预期风险。

翁恺宁,男,1973年3月出生,中国国籍,无境外居留权,复旦大学博士研究生,经济师。2002年参加工作,曾任职于上海市委研究室,并在上海临港经济发展(集团)有限公司先后担任行政管理部总监、党办主任、党委委员、战略发展部总监、副总经济师、副总裁等职务。现担任上海临港经济发展(集团)有限公司董事、党委副书记、总裁。2024年1月起担任上海临港董事长。

刘德宏先生:1966年7月出生,中国国籍,无境外居留权,华东政法大学金融管理专业本科,会计师。1986年参加工作,曾任职于上海工业锅炉厂、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、上海漕河泾开发区西区物业管理有限公司、上海临港松江科技城投资发展有限公司、上海临港经济发展(集团)有限公司。现担任上海临港党总支部书记、董事、总裁,上海临港联合发展有限公司党委书记、董事长。

刘德宏,男,1966年7月出生,中国国籍,无境外居留权,华东政法大学金融管理专业本科,会计师。1986年参加工作,曾任职于上海工业锅炉厂、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、上海漕河泾开发区西区物业管理有限公司、上海临港松江科技城投资发展有限公司、上海临港经济发展(集团)有限公司。现担任上海临港党总支部书记、董事、总裁,上海临港联合发展有限公司党委书记、董事长。

杨凌宇,男,1980年6月出生,中国国籍,无境外居留权,上海交通大学管理学双学士,现为上海市第十六届人大代表。2003年参加工作,曾任职于上海临港松江科技城投资发展有限公司、上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司、上海漕河泾开发区松江高新产业园发展有限公司、上海临港松江高科技发展有限公司、上海漕河泾开发区佘山科技城发展有限公司。现担任上海临港联合发展有限公司党委副书记、总经理。2020年3月起担任上海临港执行副总裁。

卫祖晔,男,1976年8月出生,中国国籍,无境外居留权,复旦大学本科,上海国家会计学院与香港中文大学硕士。1998年参加工作,曾任职于上海贝尔阿尔卡特股份有限公司、西德福(中国)公司、上海临港奉贤经济发展有限公司、上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、上海临港经济发展(集团)有限公司等。现担任上海市漕河泾新兴技术开发区运营管理有限公司党委副书记、总经理。2023年12月起担任上海临港执行副总裁。

逄淑光,男,1975年11月出生,中国国籍,无境外居留权,湖南大学本科。1999年参加工作,曾任职于上海重型机器厂、发美利健康器械(上海)有限公司、日本金商株式会社(上海代表处)、上海自贸区联合发展有限公司。现担任上海临港新片区经济发展有限公司党委副书记、总经理。2023年12月起担任上海临港执行副总裁。

顾瑞笠,男,1983年6月出生,中国国籍,无境外居留权,同济大学本科。2006年参加工作,曾任职于上海临港经济发展(集团)有限公司、上海临港产业区经济发展有限公司。现担任上海临港新片区航空产业发展有限公司董事长、总经理。2023年12月起担任上海临港执行副总裁。

张春华,男,1981年1月出生,中国国籍,无境外居留权,同济大学工商管理专业硕士,高级工程师,现为上海市第十六届人大代表。2003年参加工作,曾任职于天津市市政工程设计研究院(上海浦东分院)、上海联同土木科技有限公司、上海临港南汇新城经济发展有限公司、上海临港浦东新经济发展有限公司、上海临港产业区经济发展有限公司、上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司。现担任上海临港浦江国际科技城发展有限公司董事长。2023年1月起担任上海临港执行副总裁。

姚炜,男,1973年11月出生,中国国籍,无境外居留权,中央广播电视大学会计学专业本科,中级会计师。1995年参加工作,曾任职于锦江集团、上海新和物业管理有限公司、上海临港泥城经济发展有限公司、临港商建平台公司、上海临港经济发展(集团)有限公司财务管理中心。2022年4月起担任上海临港财务总监。2022年10月起担任上海临港执行副总裁兼任财务总监。

孙仓龙,男,1976年5月出生,中国国籍,无境外居留权,同济大学硕士研究生,正高级工程师。2000年参加工作,曾任职于上海集伟投资有限公司、上海合生房地产开发有限公司、上海外高桥房产开发公司、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司、上海张江集成电路产业区开发公司、上海临港奉贤经济发展有限公司、上海临港科技创新城经济发展有限公司、上海自贸区联合发展有限公司。现担任上海临港新片区经济发展有限公司党委书记、董事长。2024年1月起担任上海临港董事。