6月前 20天，42城新房成交面积较之前 20天环比增长 22.2%，重点城市中高端项目去化改善。从房管局口径数据完整的 42城来看，6月以来新房成交有所复苏。能级上看，一二线城市新房成交复苏更明显。6月前 20天，42城中一二三线城市商品住宅成交面积分别较之前 20天环比+97.6%/+21.1%/-0.9%。一线城市中北京、上海疫情得到缓解，广深亦分别环比增长 16.4%、27.2%；二线城市中苏州、青岛复苏较快（分别较之前 20天环比增长 96.3%/85.6%）。房源结构上看，重点城市改善型住房需求复苏态势更佳。广州中原数据显示，6月以来广州 TOP10热销楼盘从过去的刚需盘为主变为中高端项目为主；克而瑞数据显示，近期北京、上海、杭州、深圳、武汉等多城频现中高端“日光盘”。 6月前 20天，14城二手住宅成交面积较之前 20天环比增长 10.5%，4月以来深圳改善型二手房成交占比提升。房管局口径数据完整的 14个重点城市中，二手房成交情况 6月以来亦有所改善。6月前 20天，14城合计二手住宅成交面积较之前 20天环比增长 10.5%，其中二线 7城合计成交面积环比增长 18.2%，拉动了整体情况的增长。城市层面，6月前 20天青岛、杭州二手住宅成交面积环比增速领先，分别达到 150.0%、32.2%；北京二手住宅成交规模则保持平稳，环比小幅上升 3%。近期部分重点城市改善型二手房成交占比明显提升。 乐有家数据显示，深圳成交二手住宅中 800万以上占比由 2021年 9月以来的约9%快速提升至 2022年 4月及 5月的 25%、28%。 大力度需求端政策成效显现，针对性供给端举措提振成交。部分出现复苏迹象的一二线城市近期政策的力度相对较大，为销售复苏提供了良好环境，也有效提振了市场情绪。需求端：1）房贷利率方面，部分城市在同能级城市中下调较早且幅度更大，如 5月青岛、济南首套利率分别已下调 0.7pct、0.5pct至当时下限值 4.4%。2）限购方面，部分城市对需求较充足的区域进行了调整，提振作用更强。青岛 6月 3日取消西海岸限购，其后两周内，西海岸商品住宅成交面积较前两周增长 267%（全市：增长 78%）。供给端：1）部分城市新房备案价上涨，缓解了居民的房价下跌预期。苏州积极推动新盘入市，同时近期多个板块项目备案价格均有所提升。2）部分城市缩短限售年限，供应放量一定程度上推动了二手房成交回暖。5月末成都缩短限售年限后三周，当地二手房成交面积较政策出台前三周提升 6%。目前南京、武汉等重点城市较大力度的政策持续加码，或有望进一步推动销售的复苏。 房票安置有望在短期内缓解部分区域的去化压力。近期，部分城市将房票安置作为货币化安置的补充。从各地细则上看：1）涉及人群较广，多地覆盖被征收人及直系血亲、配偶等，长三角部分区域被征收人可指定房票使用人。2）购房货币奖励及优惠丰富，购房后结余变现较便利，利于引导被拆迁人选择房票安置。3）房票有效期 6-24个月，有望直接加快相应区域住房销售的复苏。 房票安置或有望在短期内缓解当地的去化压力，并可能在存在实际棚改安置需求、去化压力较大城市间推广，2022年河南、河北等地棚改目标套数领先。预计一二线城市将继续带动住房销售回暖，低线市场复苏情况仍需进一步观察。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。

核心观点:销售恢复分化显著，企业拿地积极性仍未提振六月80余城发布了超过100条稳楼市政策，30余城发布各类购房补贴政策，因城施策呈现小步慢走趋势。销售数据连续两周企稳回暖给市场带来了一定信心提振，但一二线城市市场回暖进度快于三四线，区域分化较为明显，行业整体恢复仍需时日。苏州、合肥、郑州双集中土拍收官，房企参拍积极性仍未提振，三城土地成交仍以央国企为主,我们认为在这种拿地趋势下央国企集中度将进一步提升。在“稳增长”背景下，我们认为政策力度仍有进一步释放空间，板块三季度或将迎来实质性修复,板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端:郑州出台棚改安置新政，因城施策持续推进中央层面:(1）央行:十年来金融总量平稳增长，流动性合理充裕，金融对实体经济的支持力度持续加强。2012年至2021年人民币贷款余额年均增长13.3%。）住建部:推动阶段性减免市场主体房屋租金工作。被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的,2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。 地方层面:多地调整住房公积金政策。郑州出台棚改安置新政，房票购房不计入限购套数;成都、泉州降低贷款首付比例;提高二三孩家庭最高可贷额度;提高租房提取额度至800元/月;鄂州、嘉兴、宁德、咸宁等地加大住房公积金贷款支持力度;呼和浩特、厦门、鄂州、嘉兴等地颁布高层次人才安家补贴新政。 市场端:单周新房二手房成交同比持平，三城土拍依旧以央国企为主销售端: 2022年第25周,全国30大中城市成交面积445万平米,同比增加0%,环比增加9%;从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5872万平米，累计同比下降38%。全国11城二手房成交面积为132万平米，同比增速-3%，前值31%;年初至今累计成交面积2453万平米，同比增速-29%，前值-30%。土地端:2022年第25周，全国100 大中城市推出土地规划建筑面积3779万平方米,成交土地规划建筑面积1665万平方米,同比下降44%,成交溢价率为3.9%o郑州一批次、苏州和合肥第二批次双集中土拍结束。郑州整体表现平淡，2宗溢价成交，13宗底价出让，拿地房企以国资平台、国央企为主。苏州17宗涉宅地仅3宗工业园区地块触顶进入一次性报价阶段，拿地房企以本土房企、国资平台为主，苏州高新斥资91亿元斩获5宗地块。合肥24宗涉宅地全部成交，15宗地块溢价成交，安置房及租赁住房用地多为国资平台拍得，9宗竞品质地块成交结果尚未公布。 融资端:国内信用债环同比较少，海外债无新增发行2022年第25周，信用债发行72.5亿元，同比减少48%，环比减少19%，平均加权利率3.47%，环比增加3BPs;海外债暂无新增发行。 风险提示:(1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大;(2)调控政策超预期变化，行业波动加剧。

本周核心观点：本周全国各能级城市新房和二手房成交环比继续回暖。土地市场方面，郑州市首轮集中供地共出让15宗地，2宗溢价成交，参拍企业来看以当地国企和城投公司为主，政策托底意图明显。库存方面，楼市继续回暖，重点城市去化周期进一步缩短。本周阳光城未按时兑付利息，富力和绿地等多家房企海外评级下调。政策方面，本周住建部等八部门推出房租减免政策，深交所鼓励房企发行公司债券并购出险房企项目。郑州、温州等地推广棚改房票安置，温州、衢州、咸宁等地推出住房补贴政策，成都、开封等地实行公积金互认机制。地产宽松政策仍在持续发力。 重点政策分析：“房票”安置政策重出江湖：6月20日，郑州人民政府出台《关于印发郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）的通知》,提出房票安置金额奖励。被征收人选择房票安置的，安置补偿权益按照房屋征收与补偿相关规定计算后，由征收人给予安置补偿权益金额8％的奖励。“房票”安置在2015年棚改中已经有城市推出，而在本轮房地产放松周期中，“房票”安置的核心意义在于提振本地房地产市场热度，同时避免棚改货币化资金流向热点城市推高房价，加剧区域分化。本次推出的房票安置政策对市场的提振作用主要在于：1）调动购房意愿。2）对开发商去库存具有推动作用。但同时，“房票”安置作为棚改的一部分，考虑到棚改规模已经不及2015年，因此“房票”虽然对购买力有加持作用，但整体量来看对需求放量的作用有限。 一周行情回顾：本周（2022/6/20-2022/6/26）申万房地产指数上涨1.86%，跑赢上证综指0.87pct，在各类板块中位列第17/32，恒生地产建筑业指数上涨4.47%，跑赢恒生综指1.14pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：派斯林（28.36%）、祥生控股集团（25.49%）、旭辉控股集团（19.87%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST绿景（-13.24%）、ST粤泰（-11.96%）、宋都股份（-11.16%）。恒生物业服务及管理板块上涨5.87%，跑赢恒生综指2.54pct，跑赢恒生中国企业指数2.32pct，在各类板块中位列第9/30。涨幅前3名的物业公司分别为：碧桂园服务（16.07%）、旭辉永升服务（14.74%）、绿城管理控股（11.11%）；本周仅有4家物业公司下跌，跌幅前3名公司分别为：世茂服务（-8.10%）、第一服务控股（-5.69%）、佳源服务（-1.23%）。另有恒大物业和奥园健康继续停牌。 地产市场监测：本周（2022/6/18-2022/6/24）30个大中城市新房成交面积445.31万平方米，环比上升8.9%，同比上升41.8%，同比增速在近期首次由负转正。15城二手房成交面积181.11万平，环比上升2.5%，同比上升29.5%。17个重点城市库存面积19765.03万平，环比上升0.21%，去化周期121.39周，较上周缩短3.22周。上周（2022/6/13-2022/6/19）100大中城市土地供应建面3779.32万平，同比增长38.6%，环比下降22.33%，土地成交建面1665.44万平，同比下降44.3%，环比下降31.07%，供需比上升至2.27。 房企融资情况：本周（2022/6/20-2022/6/26）房企境内新发债总额为143.50亿元，同比增长63%，环比下降1.6%；债务总偿还量为158.1亿元，同比上升74%，环比上升144.7%，净融资额-14.6亿元。本周没有海外地产债发行。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。

1.房地产投资情况：五月份房产投资出现边际改善，土地市场有回暖迹象5月份房地产投资情况在经历前两个月的快速下滑后，首次出现边际改善，单月的投资开发额出现回升，同时土地出让市场得到恢复，地产的当月开工面积也有提升。不过房地产行业整体的投资情况依然比较严峻，相比去年的萎缩幅度依然较大。可以看到的是，目前各地销售状况虽有好转，但是房企资金面仍然较为紧张，对于房产开发投资的不利影响依然较为显著；同时部分房企近几个月来不断有公开市场违约的情况，较重的债务负担也压制了房企对于房屋开发资金的投入，导致目前房产投资依然处于低位水平。 2.房地产行业资金情况：销售回暖带动房产资金面得到改善今年5月份国内房企的资金状况出现好转，到位资金出现回升。这一回暖主要是由于5月份销售端数据改善所带来，而贷款筹资的数量五月份则是延续了环比下降的态势，银行对于房企的贷款融资仍然保持相当谨慎的态度。另外值得留意的是，5月份个人住房按揭贷款虽环比出现小幅回升，但是回升速度不及当月房产销售额的回升速度，由此或可认为，5月份的房产销售更多是由于改善型住房需求推动而非刚需。 3.房地产行业销售情况：新房二手房销售状况出现回暖5月份房屋的销售状况相较4月出现了环比改善的情况，当年累计销售面积和销售额虽然同比出现萎缩，但是5月份单月的数据环比4月有一定回升。全国范围内疫情管控措施的放松以及全国各地区对于房地产调控措施的放宽成为了5月份销售数据环比改善的主要原因。但是从另一个方面看，虽然五月份的数据呈现改善，但是仍未回归至今年前三个月同等水平，表明疫情管控措施以及大宗商品涨价等因素对于经济造成的影响，其仍然影响到了购房者的心理预期。 4.总结：疫情管控措施方式后地产行业有回暖，长期复苏仍需政策支持5月份的房地产行业的数据较4月份在很多指标上都出现了好转迹象，这一迹象我们认为主要是由于5月份后各地疫情管控措施出现放松带来的底部修复，为短期因素主导。未来地产市场的回暖能否长期持续，政策面的支持非常重要。目前各地虽然在已在不断推出新的宽松政策，但主要集中在需求端，在供给端，由于当前多个房企的偿债压力较大，同时普遍面临信用收缩的问题，使得行业整体的投资与开工一直保持相对低位，很多民营房企暂停或减少了拿地行为，也连带影响到了全国土地市场。如果下半年对于供给端给予更多的支持，则对于房产企业的顺利融资，以及之后房地产市场整体的复苏都会有更多帮助。

本周核心观点： 本周成交数据来看， 全国各能级城市新房和二手房成交环比均表现出较明显的回暖， 土地市场方面本周结束的青岛第二轮集中供地共出让27宗地， 1宗流拍， 2宗以15%溢价率成交， 参拍企业来看虽然仍以国企为主， 但较第一轮集中供地完全由平台公司托底现象有所好转。 库存方面， 受到部分城市市场回暖影响， 去化周期缩短。 本周有华夏幸福未按时兑付利息和金科地产债券展期等房企公开市场违约事件发生， 房企出清仍在持续。 政策方面， 本周有福建和广西两个省出台省级综合性政策， 也有青岛、 武汉、 郑州、 南京和重庆等能级较高的城市出台宽松政策。 重点政策分析： 重庆市人民政府办公厅于6月15日发布《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》 ， 出台15条新政促进房地产市场良性发展。 重庆商品房单月成交面积从去年7月连续11个月同比转负， 5月商品房当月成交面积281.4万平方米， 同比下跌51%， 跌幅仅次于2020年2月疫情期间； 4月和5月重庆房价指数连续两个月环比下降0.4%和0.2%， 市场延续低迷， 房价下跌压力较大。 此次重庆出台的15条促进房地产业良性循环和健康发展的措施中， 主要从需求端、 企业端和市场监管三方面对房地产市场进行调控， 支持改善性需求提振销售， 重塑市场对房地产市场的信心， 供给端也助力企业纾困， 缓解房企当前的资金压力。 多维度政策出台下， 叠加此前已经出台的房地产政策， 有望加快房地产市场复苏节奏。 一周行情回顾： 本周（2022/6/13-2022/6/19） 申万房地产指数下跌0.31%， 跑输上证综指1.28ct， 在各类板块中位列第25/32， 恒生地产建筑业指数下跌4.67%， 跑输恒生综指1.19ct。 本周涨幅前3的地产公司分别为：易居企业控股（36.67%） 、 *ST绿景（30.77%） 、 *ST中房（20.00%） ；本周跌幅前3的地产公司分别为：中梁控股(-16.48%） 、 合景泰富集团（-15.64%） 、 广汇物流（-11.66%） 。 恒生物业服务及管理板块下跌5.88%， 跑输恒生综指2.40ct， 跑输恒生中国企业指数2.67ct， 在各类板块中位列第27/30。 本周仅有1家物业公司上涨：金科服务（2.65%） ；跌幅前3名公司分别为：佳源服务（-19.00%） 、 宝龙商业（-13.66%） 、 时代邻里（-13.41%） 地产市场监测： 本周（2022/6/11-2022/6/17） 30个大中城市新房成交面积320.90万平方米， 环比上升33.0%， 同比下降25.4%， 降幅收窄。 15城二手房成交面积175.17万平， 环比上升13.8%， 同比下降1.3%。 17个重点城市库存面积19722.09万平， 环比上升0.12%， 去化周期119.90周， 较上周缩短2.36周。 上周（2022/6/6-2022/6/12） 100大中城市土地供应建面4260.95万平， 同比下降22.7%， 环比下降22.07%， 土地成交建面1873.82万平， 同比下降50.8%， 环比下降28.4%， 供需比上升至2.27。 房企融资情况： 本周（2022/6/13-2022/6/19） 房企境内新发债总额为145.81亿元， 同比下降15%， 环比上升105.9%； 债务总偿还量为64.6亿元， 同比下降53%， 环比下降1.3%， 净融资额81.2亿元。 风险因素： 政策风险：政策放松进度不及预期。 市场风险：地产行业市场恢复不及预期。

银保监会4号文致力于建设新市民能够均等和便利享受金融服务的常态化机制，对于加强新市民购房金融服务，其主要思路是两方面，一是降门槛，解决新市民的贷款资格问题，二是提服务，合理确定其贷款额度，提升借款和还款的便利性。 文件发布3个多月以来，目前围绕新市民购房金融服务的政策进展较小，地方银保监围绕明确主体认定、推动金融机构优化评价方式和现有产品、支持金融机构探索新市民住房金融产品等四个方面探索落地机制，金融机构实际落地举措较少。 从银保监4号文的根本目的到实际效果，其都与常规需求端调控措施有着明显的区别，只不过在一片灰暗中这样隐隐约约的光亮也吸引了十分的注意，但最终我们不应该期待其像需求端调控措施一样能够在某一时段带来集中的需求释放和成交带动。

印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出各类城市要根据资源环境承载能力和经济社会发展实际需求，畅通在本地稳定就业生活的农业转移人口举家进城落户渠道。城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区等区域。