首批 REITs 解禁压力较大,市场担心 REITs 二级市场表现。
我们在前期深度报告《REITs 与 PPP:相似的节奏,不同的结局》(2022年 2月 18日)中提出,REITs 的二级市场表现将直接影响后续 REITs 项目的发行,也将最终影响 REITs 盘活存量资产、缓解地方债务的规模。首批 REITs 项目解禁为“大考”,考验 REITs 这一金融工具对于投资者的真实吸引力:1)首批 REITs解禁规模较大,占 9只 REITs 市值比重约为 32%;解禁完成后,流通份额将扩展一倍;前期 REITs 优异的市场表现,是否与其流通市值较小有关?2)此轮解禁的机构投资者原本对于项目的投资回报预期较低,现实情况下 9只 REITs 过去一年综合收益率均值高达 27%;在如此收益率情景下,机构投资者是否会兑现收益亦值得观察。
交易层面“量增价稳”,“大考”交出完美成绩单。
从价格维度观察,首批上市的 9只 REITs 价格周涨跌幅均值为+0.76%(解禁后首周)。从成交量维度观察,除华安张江光大 REIT 及富国首创水务 REIT 周度成交明显放量之外,其他 7只 REITs 本周成交量平均涨幅仅为 3.97%。解禁首周,REITs 呈现“量增价稳”的态势,其二级市场表现有效打消市场前述顾虑;并再度确认:“资产荒”是 REITs 二级表现超预期的核心原因。首批解禁资金主要为保险、银行理财资金及产业资本,虽然过去一年 REITs 贡献较高收益,但现在缺乏可替代的优质资产,故而选择继续持有。
回顾并对比年初观点:政策力度超预期,但项目发行节奏低于预期。
1)政策支持力度超出预期:自 2020年 40号文发布以来,REITs 相关政策最高为部委级别文件;2022年 5月 25日,国办发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,指出要推动基础设施公募 REITs 的健康发展。这是国家层面首次以书面方式对 REITs 的重要性进行确认;近期各个相关部委(不仅仅包含发改委及证监会)都陆续针对 REITs 出台配套性支持政策。
2)项目发行节奏低于预期:截至 2022年 6月 25日,今年已发行或即将发行的REITs 仅有 3只,主要由于各 REITs 项目的非标属性较强,从产品设计、项目申报到监管审核等各个环节的工作量比较大;导致最终