事件:2017 年1-9 月,公司实现营收55.9 亿元,同比增长22%,归母净利润4.7 亿元,同比提升35%,基本每股收益0.2 元,同比提升24%。 毛利率提升助力业绩增长,全年业绩保障度高。报告期内,公司实现营收55.9 亿元,同比增长22%,毛利率23%,同比提升4 个百分点,公司净利润同比较营收同比提升幅度更大,一方面是结算毛利率提升的原因,另外则是报告内录得投资收益0.9亿元贡献。此外,公司管理费用费用增长94%,归因于资本化减少,费用化增加导致。假设全年营收增速保持三季末水平,业绩保障系数将达150%,预计全年营收增长确定性较高。 销售金额受单价影响增速下行,长期影响较小。前三季度,公司销售金额同比回落35%,实现56.4 亿元,销售面积同比增长4.5%,为53.4 万方,公司销售呈现量增价减,主要原因为:(1)商业、办公项目销售均价分别回落29%和37%;(2)销售均价较低的仓储、车位销售比例由去年同期的8%增至21%;(3)商品住宅销售单价同比回落10%。近年,公司通过多渠道拿地,逐步进入西安、长沙、天津、广州等地,城市结构布局更加合理,目前可售建面(含未建)205 万方,预计未来受北京销售回落影响较小。 发行低成本中票降低成本,三费比率控制良好。9 月19 日,公司完成15 亿元中票发行,成本5.5%,低于2016 全年综合融资成本(5.85%),在目前房企融资成本整体上行的背景下,公司对融资成本的控制能力有望持续超预期。此外,公司销售回款率也常年保持在行业较高水平。可以看出,公司在融资渠道和资金成本上的双重优势,有助于推进公司对现有存货的开发和去化速度。前三季度,公司三费比率为5.6%,较2016 年全年略微上行0.1 个百分点,三费比率总体控制能力较好,预计全年净利润率将提升。 估值与盈利预测:公司房地产项目布局一二线核心城市,土储价值丰厚,我们预计公司2017 至2019 年可实现净利润12.3 亿、15.3 亿、17.6 亿,对应EPS 分别为0.52 元、0.65 元、0.75 元。 参考可比公司估值,我们给予公司2017 年12 倍PE,对应股价6.3 元,通过RNAV 测算给予公司合理股价7.0 元,较当前股价折价42%。

保障房结算接近完成,盈利指标有望持续回升。从近年房地产项目营收结构上来看,华北地区(北京、天津)结算比例逐步提升至45%左右,然而近年受北京地区政策性住房结算单价影响,营收同比增速下降。截至目前,公司在京政策性住房项目结算接近完成,随着北京地区西红世项目、华中心、和墅项目的逐步结算,预计全年营收、毛利率皆可实现显著提升。 深耕京津冀,布局一二线。在项目布局上,公司遵循以北京为核心,辐射京津冀、珠三角、中西部的核心思路。目前,公司通过招拍挂、股权收购等方式逐步进入西安、长沙、天津、广州,土储所在城市皆为一二线,旗下项目可售建面(含未建)205.1万方,北京、天津地区未结货值占比48%,价值丰厚。今年以来,公司通过股权收购相继获得广州、西安两个项目,合计建面52.6万方,其中广州大一山庄高端别墅项目(15.2万方)持股比例为49%,剩余51%股权计划于下半年完成收购。 多渠道融资降低成本,三费比率保持低位。2016年以来,公司相继通过公司债发行、ABS、配股等多渠道融资近60亿元,全年综合融资成本为5.85%,较2015年同比下降1.87个百分点。此外,公司销售回款率也常年保持在行业较高水平。可以看出,公司在融资渠道和资金成本上的双重优势,有助于推进公司对现有存货的开发和去化速度。截至2017年中,公司三费比率为5.5%,远低于行业平均水平12.4%。其中,受益于高利息资本化影响,财务费率仅为0.16%,较好的成本控制助力公司上半年净利润同比提升23%。 估值与盈利预测:公司房地产项目布局一二线核心城市,土储价值丰厚,我们预计公司2017至2019年可实现净利润12.3亿、15.3亿、17.6亿,对应EPS分别为0.52元、0.65元、0.75元。参考可比公司估值,我们给予公司2017年12倍PE,对应股价6.3元,通过RNAV测算给予公司合理股价7.0元,较当前股价折价31%。

业绩规模维持稳定,毛利率有所下滑,商业地产证券化产收益 16 年公司实现营业总收入76.08 亿元,同比增长2.14%,实现归母净利润7.41 亿元,同比增长1.48%,每股收益0.32 元,分红预案每10 股派1元现金股息,分红比例31.65%。16 年地产业务结算毛利率下降4.5 个百分点,华中和华北地区降幅较大。公司成功发行7.36 亿元类REITs 资产支持证券,投资收益贡献了16、17 年两年利润增厚。 销售规模创新高,均价持续下滑,业绩储备谨慎 16 年公司签约销售金额70.8 亿元,同比增长88.3%,对17 年业绩增长有较强保障。公司的房地产项目储备谨慎,北京、长沙、天津拥有待开发土地面积27.8 万平米,规划建筑面积100.8 万平米。公司收购广州大一山庄项目,占地面积约15.2 万平方米,在珠三角拓展布局。 配股和发行公司债,融资成本持续下降 16 年公司发行35 亿元公司债,配股募资17.4 亿元,进一步降低融资成本,16 年公司的净负债率由15 年的140.1%下降至92.5%,良好的销售表现和稳定的土地投资,使公司的杠杆水平有所下降。综合融资成本在16年末达下降至5.85%,年度利息金额7.26 亿元。 预计17、18 年的业绩分别为0.33 和0.35 元,维持为“买入”评级。 公司目前地产业务依旧支撑公司业绩释放,长沙以及西安的布局受到2016 年市场热度的带动,维持相对稳定的状态。作为西城区国资委下属的两家上市公司之一,在京内的资源也将充分受益于区域政策。 风险提示 公司销售表现受政策影响较大,项目进度存在不确定性。

事件:华远地产(600743)公布的14年年报显示,实现营业收入67.60亿元,同比增长42.96%;实现归属净利润6.62亿元,同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。 点评:公司14年归属净利与去年基本持平。公司2014年实现营业收入67.60亿元,同比增长42.96%,其中房地产业务结转收入67.49亿元,同比增长43.96%,主要是由于报告期内结算面积增加所致。实现归属母公司股东净利润6.62亿元,同比增长0.85%。基本每股收益0.36元。期末公司总资产204.52亿元,同比增长15.85%,净资产38.65亿元,同比增长12.96%。公司拟每10股派发现金股利1.2元(含税)。 受项目推迟开盘影响 14年销售增速放缓。14年公司完成销售签约额57.7亿元,同比增长2.85%;销售签约面积51.2万平方米,同比增长0.79%;销售均价约11263元/平米。公司签约销售的住宅产品72%是90平方米以下的户型,20%是90~144平方米的户型,8%是144平米以上的户型。北京门头沟项目、和墅项目因规划设计调整,澜悦项目政策房因政府调价等因素影响,均推迟了开盘时间,使公司2014年度销售签约额增长计划受到一定影响。预计15年随着可售资源提升,销售将有明显改善。 开发进度及土地获取相对谨慎。14年公司实现开复工面积232.5万平方米,同比增长12.54%,其中新开工56.2万平方米,同比减少25.17%;竣工69.2万平米,同比增长124.68%。年内公司通过竞买方式,获取北京和西安两个项目,全年新增土地储备共计约22.8万平方米建筑面积,土地获取相当谨慎。期末持有待开发及已开发房产储备总面积共约249.4万平方米,其中,拟发展作销售的房产面积约227.3万平方米,拟发展为出租经营用房产面积约22.1万平方米。 负债水平合理融资成本控制得当。2014年末公司资产负债率为79%,扣除预收账款后负债水平为62%。期末融资余额为100.85亿元,其中银行贷款为52.07亿元,股东提供借款33.61亿元,信托及其他融资为15.17亿元。2014年度公司加权平均融资利率为9.09%,最高项目融资利率为10%/年,融资成本控制得当。 盈利预测与投资建议:预计公司15年可售货源相对充足,销售将有一定程度的回升;14年末预收账款达34.75亿,业绩锁定性较高。预测公司15年--16年EPS分别为0.41元和0.50元,对应当前股价PE分别为17倍和15倍。给予公司“谨慎推荐”投资评级。 风险提示。销售低于预期

事件: 8月12日晚间公司发布2014年中报显示,公司上半年实现营业收入38.24亿元,同比增长137.14%;归属于上市公司股东的净利润2.35亿元,同比增长3.05%;基本每股收益0.129元。 观点: 1、公司销售增长明显 公司上半年实现营业收入38.24亿元,同比增长137.14%;归属于上市公司股东的净利润2.35亿元,同比增长3.05%;基本每股收益0.129元。公司在2013年销售规模出现较好增长,从而使得公司上半年可结算的营业收入大增,但由于上半年结算的北京铭悦园项目为定向安置房、限价商品房及部分普通商品住宅和商业,毛利率较低导致公司整体毛利率下降。 2014年上半年公司用于出租的主要房产面积共计4.63万平方米,出租率为87%,上半年完成租金收入2,308.78万元,每平方米每月(不含车位)的平均基本租金约95.53元。其中,5年以上长期租约收入2,112.2万元,占总租金收入的91.5%。 上半年完成销售签约额22.06亿元,同比增长27.4%,销售签约面积18.4万平方米,同比增长21.8%。公司签约销售住宅产品的91%是144平方米以下的户型,9%是144平方米以上户型,销售均价约11,980元/平方米。 2、项目充足增长有条件 上半年,华远地产实现开复工面积205.4万平方米,同比增长45.26%,其中新开工29.6万平方米,竣工32.4万平方米。另外,上半年公司新增北京大兴西红门项目,新增土地储备规划建筑面积约16.7万平方米(含地下面积)。截至上半年末,公司房地产持有待开发及已开发房产储备总面积共约260.3万平方米,其中拟发展作销售的房产面积约245.3万平方米,拟发展作出租经营用房产面积约15万平方米。 截止6月末,公司预收账款账面余额为26.35亿元。随着已销售的项目陆续竣工结算,预收账款将陆续转为结算收入,可为公司未来业绩的实现提供了保证。结论:公司上半年实现营业收入38.24亿元,同比增长137.14%,但由于上半年结算的北京铭悦园项目为定向安置房、限价商品房及部分普通商品住宅和商业,毛利率较低导致公司整体毛利率下降,归属于上市公司股东的净利润2.35亿元,同比增长3.05%;基本每股收益0.129元。公司将深耕北京、长沙和西安三个城市,尤其是立足北京,将受益京津冀经济圈的发展。目前公司项目充足,2014年推盘量较大,预计全年可推盘在100-120亿元。我们预测公司2014年-2016年的营业收入分别为61.23亿元、77.34亿元和96.24亿元,每股收益分别为0.42元、0.53元和0.66元,对应PE分别为7.57、6.05、4.83倍。首次给予“推荐”的评级。

华远地产发布2012年年报,营业收入30.8亿元,同比增长18%,营业利润8.17亿元,同比增长6%,实现净利润5.41亿元,同比增长16%;EPS0.34元。每10股派发股利0.5元,并派股1.5股。 结算毛利符合预期,业绩低于预期:营业利润增长速度超过收入增长一方面是因为本期销售费用增长较快;另一方面是由于本期计提了四千多万的坏账损失。12年结算收入基本符合预期,结算毛利上由于北京九都会项目毛利较高,推升了公司的整体利润水平。13年公司主要结算项目是西安君城和海蓝城为主,长沙项目也将贡献部分业绩,但由于北京保障房项目进入结算,因此整体毛利率将会走低,营业收入将会有30%左右的增长。 公司货值增长平稳:公司12年销售金额同比增长101%扣除海信的13亿合同,销售金额为43亿元。根据公司新一年的营销目标,计划销售签约额计划增长20%以上,预计13年公司可售货值可以达到95亿元左右,主要为在西安和长沙项目,两地房地产市场在二线城市中依旧保持良性的发展态势,在中性的销售判断下,预计全年销售规模在67亿左右。 关注新项目投资:公司在发展过程中管理销售能力逐年提高,12年公司管理与销售费用相对公司销售收入降低3.4%。资金方面,公司货币现金充足,净负债率明显降低。13计划房地产开发直接投资总额75亿元,新项目拓展投资约40亿元。未来新项目的获取以及获利情况,将决定公司未来的发展空间。 投资评级与盈利预测:13年公司业绩仍然较有弹性,主要是公司仍然有部分现房未售。近年来发展有所加速,但土地储备仍略显不足,随着优质储备结算进入尾声,未来毛利率下滑不可避免。预计13-14年EPS分别为0.42、0.47元,调低为“增持”评级。

华远地产发布2012年三季报,实现营业收入18.57亿元,增长6.12%;实现营业利润5.28亿元,增长6.44%;实现归属母公司净利润3.52亿元,增长15.93%;每股收益0.22元。 全年业绩增长较为确定:公司前三季度结算金额为18亿,基本符合前期预期,利润增长高于收入增长是因为本期毛利率高于去年同期5个百分点,但公司费用增长超过收入增长,因此抵消了部分利润。从全年来看,进入四季度西安项目将逐步进入结算,毛利率有望维持在高位,全年业绩增长较为确定。销售方面,公司前三季度签约45.7亿,实现大幅增长,扣除海信的13亿合同,也有33亿的合同签约额,回款29亿左右。其中销售的大头是北京铭悦项目,销售金额接近10亿,西安区域销售10亿左右,剩余为九都会与长沙项目贡献。全年来看,扣除海信13亿我们认为合同销售额将会在45亿左右,超过年初40亿的预期。 现房销售推升业绩释放:公司全年竣工52万平米,主要是西安郡城与海蓝城两个项目,目前这两个项目销售很好,自年初以来已售10亿。公司目前预收账款高达35亿,其中到年底达到结算条件的预收账款预计在15亿左右,如果这部分完全释放公司业绩将实现较大增长。除西安项目外,北京九都会与青岛汤米公馆也是现房,主要是北京九都会项目利润较高,此项目今年以来已经销售超过5亿,这部分将进一步增厚当期利润。 盈利预测与投资评级:公司投资逻辑很清晰,短期来看,公司竣工增长较快且前期销售较好有望当期加快释放业绩;而从长期看,公司多年以来的积累目前在手现金很充裕,净负债率处于低位,在新一轮的土地拓展中占有优势,公司目前已经开始了加大土地投资力度,谨慎估计公司12-13年EPS分别为0.41、0.53元,维持“买入”评级。

华远地产发布2012年中报,实现营业收入12.19亿元,增长8.37%;实现营业利润3.37亿元,增长0.04%;实现归属母公司净利润2.2亿元,增长21.14%;每股收益0.17元。 业绩、销售符合预期:公司上半年结算的主要是北京项目,以九都会为主,收入增长符合预期。营业利润增长低于收入增长是因为公司本期土地增值税大幅增长,这与九都会毛利率较高有关系;利润增长高于营业利润增长是因为本期结算少数股东权益占比降低,上期结算的昆仑公寓公司权益为60%。公司上半年销售签约金额为32亿,其中与海信签约13亿,这部分回款在13年、14年,北京保障房项目销售为5亿左右,商品房销售两个多亿, 九都会项目销售3个多亿,长沙项目销售两个多亿,西安区域销售7个亿左右。这个销售业绩符合我们前期预期,公司目前可售货值仍然超过60亿,预计年度销售金额将超过40亿(不含海信13亿)。 公司年度业绩弹性较高:公司全年竣工52万平米,上半年完成了25万平米的竣工,竣工项目全部来自西安项目,西安未结算资源非常丰富。西安项目今年竣工未结算面积大约在45万平米, 其中未售还有十多万平米,如果能全部实现销售西安结算金额在30亿左右,公司业绩弹性非常大。此外,北京九都会项目也是现房,这部分货值在10亿左右,且毛利润非常高,如果实现销售将进一步增厚公司业绩。 盈利预测与投资评级:公司上半年销售较好使得经营性现金流正流入,目前在手现金充裕,公司目前净负债率并不高,土地拓展空间较大。公司计划今年在新的土地投资方面有20亿,预计年内有望实现低成本收购以补充土地储备的工作。中性估计公司12-13年摊薄后EPS 分别为0.41、0.53元,维持“买入”评级。

投资建议 预计公司2012-2014年EPS分别为0.58元、0.68元和0.53元,对应当前股价3.12元的PE分别为5.4倍、4.6倍和5.8倍。每股NAV3.75元,较当前股价折价率为17%,估值具备一定吸引力。公司未来三年结算面积较多,具备一定业绩弹性,我们首次关注给予公司“增持”评级。

盈利预测与投资评级:公司历史以来坚持低成本扩张,在低成本土地扩张的同时,公司整体的土地储备并不是很充足,目前权益的未结算面积不到200万平米,公司NAV 估值为5.07元。但公司目前净负债率并不高,公司计划今年在新的土地投资方面有20亿,预计年内有望实现低成本收购以补充土地储备。根据公司过去的销售以及今年的竣工计划,我们中性估计公司12-13年EPS 分别为0.51、0.66元,根据目前地产股的估值,目标价6元,考虑到公司的业绩弹性,我们首次给予“买入”评级。

投资建议:受22月55年期 LPR 报价下调的影响,本周 30城首套房贷款利率环比有所下调,下调幅度基本与 LPR 水平保持一致,仅成都、南宁、苏州和海口44个城市的房贷利率环比涨。年初以来降准降息潮进一步引导社会融资成本改善,我们持续推荐行业首选配置组合: 【 金地集团 】 、 【 龙湖集团 】 、 【 万科A 】 、 【 中国奥园 】 ,同时建议关注: 【 中骏集团控股 】 、 【 龙光地产 】 、 【 弘阳地产 】 、【 时代中国控股 】 。 本周 40城一手房成交面积 同比- - 34.6% , 环比 +10.0% ,33月累计成交面积 同比- - 36.3% 。 本周40城一手房成交面积321.9万方,同比-34.6%,环比+10.0%。2020年至今40城一手房累计成交面积2645.5万方,累计同比-42.6%。其中一线(4城)/二线(16城)/三四线(20城)城市累计同比分别-42.5%/-39.0%/-49.5%。3月累计成交1113.9万方,同比-36.3%。 本周 19城二手房成交面积 同比- - 22.7% , 环比 +18.9% ,33月累计成交面积 同比- - 22.0% 。 本周19城二手房成交面积136.4万方,同比-22.7%,环比+18.9%。2020年至今19城累计成交面积1059.8万方,累计同比-27.9%。其中一线(2城)/二线(8城)/三四线(9城)城市累计同比分别-15.0%/-34.0%/-27.2%。3月至今累计成交471.5万方,同比-22.0%。 本周百城土地成交面积 同比- - 79.0% , 环比- - 63.9% 。本周百城土地成交建面1137万方,同比-24.6%,环比+50.7%;本周百城土地供给2649万方,同比+9.3%,环比-18.0% ;供销比(供给/成交)为2.3。本周百城平均成交楼面均价2051元/平方米,较上周-37.2%; 百城一线/二线/三四线城市成交楼面均价分别为1929/2380/1789元/平方米。本周百城土地溢价率为32.8%;其中一线/二线/三四线城市土地溢价率分别为0.0%/66.7%/15.2%。 本周 17城住宅可售面积 8164.3万方 , 同比 +2.7% , 环比- - 3.1% 。 本周17城住宅可售面积合计8164.3万方,同比+2.7%,环比-3.1%;一线(4城)/二线(7城)/三四线(6城)城市可售面积分别为2813.8/3246.4/2104.1万方,同比分别+44.0%/+27.1%/-10.9%。 风险提示:由于样本选取以及样本数据更新时段各异,统计结果和实际数据或存在差异;三四线销量下滑超预期;长效机制超预期。

本周观点3月27日政治局会议指出要努力完成全年经济社会发展目标、决战脱贫攻坚,加大宏观政策调节和实施力度,再次未提及房地产。我们认为随着国内疫情防控取得阶段性重要成效,未来全国将进一步聚焦于经济恢复,国内逆周期调节仍将持续,地产仍将承担不可或缺的作用,二季度地产板块将继续迎接更多元利好共振。基本面:3月起行业销售和施工将逐步迎接修复;政策:逆周期调节加速,从土地端向需求端扩散;流动性:全球宽松加码打开货币政策空间;融资:边际改善,优质房企持续受益。 市场回顾上周地产板块上涨2.43%,相对沪深300指数收益为0.87个百分点。细分板块方面,房地产开发上涨2.68%,中介服务上涨0.66%。 重点公司及动态继续重点推荐:1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企,在未来有望受益评级提升:中南建设、金科股份、华发股份;3、物业管理和存量资产龙头:招商积余、新大正、大悦城。 风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。

事件评论:完全自持带来经营的显著变化。SOHO中国在2005年由住宅开发转型商写开发,通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长;2012年转型商写自持,经营发生显著变化。转型至商写自持后,SOHO与以万科为代表的开发商产生了较大区别。收入结构方面,SOHO的销售贡献占比由2009年的99.1%下降至2019年的0.5%,万科则保持稳定在95%以上。盈利能力方面,SOHO周转速度下降,权益乘数较低,ROE快速下降,2009年SOHO和万科的ROE分别为21.1%和15.4%,2019年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面,SOHO在进入完全自持阶段后现金流压力较大,2014年起多次出售物业以平衡现金流。 海外机构期待资产增值回报,凭借独特优势收购国内优质资产。资金成本方面,海外机构融资成本较低,SOHO2019年全年融资成本为4.8%,而领展截至2019年第三季度的实际利息成本仅3.2%,海外宽松的融资环境使海外机构资金端压力相对较小。商业模式方面,收购物业的租金收入并非上述机构现金流入的主要来源,REITs等渠道的成熟发展为海外机构提供了独特的资本化路径。运营能力方面,海外机构在资产运营方面经验丰富,2007年,黑石以260亿美元收购希尔顿,修复并改善运营后,于2014年后逐步卖出,最终获利约140亿美元,在资产价值提升方面成果卓著。 展望未来,国内投资性物业中长期发展前景仍然广阔。中长期来看,资金成本方面,国内融资成本有望合理下行,与海外的融资成本差距或将收窄,投资性物业持有者面临的资金压力将有所缓解。资本化渠道方面,随着REITs相关政策的推进,房地产资产证券化渠道有望拓宽,降低不动产投资风险。资产管理能力方面,国内商业地产运营商的经营经验逐渐丰富,运营能力有望稳步提升,以实现租金收入的增长和资产价值的提升。 数据要点:截至3月27日,本周44个主要城市新房成交面积环比上升16%,2020年累计成交面积同比下降34%。 截至3月27日,本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升0.4%;平均去化周期18.4个月,环比下降14%。 截至3月27日,本周15个主要城市二手房交易建面环比上升4%,2020年累计交易面积同比下降27%。 投资建议:本周,各国央行积极出台救市政策,流动性逐渐有所恢复,全球股市表现回暖。国内方面,本周新增确诊基本均为境外输入病例,疫情已初步得到控制,各房企线下售楼处及工地复工恢复情况良好,叠加本周房企密集公布2019年度业绩,流动性和基本面情况的改善及房企业绩的增长使板块表现得以回升。 政策方面,中共中央政治局会议提出引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕,有望进一步缓解房企在资金方面的压力。维持行业“强于大市”评级。

房企由于规模差异,其抵御疫情冲击的能力也各不相同。 疫情是“危”,还是“机”,见仁见智。经研究,我们认为大型房企、千亿规模房企中债务水平较低的企业,以及增长型房企中债务水平较低的房企不仅在抵御疫情方面具有显著优势,而且有可能在疫情过后迅速恢复生产经营能力,提升企业业绩水平和市场占有率。相反,对于债务水平较高的千亿房企、增长型房企,以及中小型房企,其资金压力相对而言更大,需警惕风险。 一、 疫情之前 的行业现状疫情发生前,房企销售业绩排名方面门槛值不断提升,行业集中度持续提高;累计销售增速上,龙头房企增速下滑,增长型房企增速提升,四大类房企销售增速差距收窄;全年销售节奏方面,龙头房企全年销售业绩较为平稳,其他类房企具有显著的年底冲业绩特征。 二、 新冠疫情或是龙头房企进一步提高市场占有率的机会头部房企拥有充足的货币资金,优良的债务结构,因此疫情对现金流影响较小。此外,疫情过后,较多的土储存量和全国化的土储布局有助于企业进一步发展。 三、债务水平或是千亿规模房企后续格局演变的分水岭千亿规模房企中债务水平较低的房企仍然具有较强的增长潜力,但是债务水平交工的房企需要警惕流动性不足。 四、增长型房企有机会,但仍须警惕现金流风险债务水平较低的增长型房企有加大的增长潜力,债务水平较高的房企则需要关注现金流周转问题。 五、中小型房企需提升抗风险能力,合作 或是 破局机遇疫情之下,中小房企销售回款承压。由于规模较小,企业外部融资能力不足,因而,中小企业更容易陷入现金流困境。 疫情过后,我们认为合作或是中小企业破局的有效途径。

原油引领原料价格低迷,地产景气度回暖明显 原油价格战形势尚未明朗,国际油价继续大幅下跌。截止3月24日布伦特原油和WTI 原油价格下探至24美元/桶;随着疫情在全球范围内的蔓延,需求日益收缩,上游供需矛盾不断加剧。煤炭、钢铁、有色金属、化工和建材等周期产品价格均不同程度下降;农产品价格以下跌为主,蔬菜价格跌幅大于猪肉;同业存单发行利率继续下行,股市成交金额下行;截止22日,二手房挂牌数量和价格延续双双上升;十大城市和30大中城市商品房成交面积环比分别上升20%和23%,地产交投活跃度全面回升;同时土地供应量环比下降,土地溢价率周内攀高26BP。 行业景气度周评:国内外政策处于“疫情模式”,未来行业景气度料将分化 当前全球经济政策处于“疫情模式”中:3月24日国务院常务会议要求,积极有序推动制造业和流通业复工复产复业;美国有望出台2万亿美元的刺激计划;随着国内疫情渐进结束,国外防控政策和刺激计划逐步到位,预计金融行业景气度有望在全球范围内迎来回暖,国内不可贸易行业如服务业、餐饮业、旅游业和地产的景气度依照不同节奏回升;原油价格保持低位情况下,随着需求回暖,对中游行业利润表现起到积极作用,但由于需求回暖存在不确定性,未来化工、钢铁、交通运输和机械等行业景气度可能会分化;而对外需依赖度较高的纺织服装、轻工制造、航空等景气度压力仍然较高。因此需要关注后市景气度分化引致的A 股板块轮动机会。 风险提示:疫情控制低于预期、经济政策和数据超预期、中美后续谈判出现重大转折,继续出现黑天鹅事件

本周观点 3月第二周以来中资美元债出现暴跌,主要因为疫情引发的流动性危机带来美元计价资产挤兑,同时境内资金参与中资美元债交易的限制较多,导致抄底力量严重不足。地产债下跌幅度最大,主要因为相比金融债和城投债流动性、外资参与度、杠杆比例最高。我们认为中资美元债二级市场调整更多体现在情绪和交易层面,难以发展为房企本身的信用风险,无论是从境外债到期还款压力,还是从行业基本面角度来看,信用评级高、融资渠道通畅的房企受到的冲击都将有限。1-2月房地产统计数据销售、开工、拿地、竣工、投资全面大幅下滑,地产稳态打破后,政策改善方兴未艾。 市场回顾 上周地产板块下跌7.35%,相对沪深300指数收益为-1.14个百分点。细分板块方面,房地产开发下跌7.51%,中介服务下跌4.94%。 重点公司及动态继续重点推荐:1、具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;2、成长型房企:中南建设、华发股份、金科股份;3、存量资产核心品种:大悦城、招商积余、新大正。 风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。

核心观点 3月第二周以来中资美元债出现大幅调整,主要因为疫情引发的流动性危机带来美元计价资产挤兑,同时境内资金参与中资美元债交易的限制较多,导致买方力量严重不足。地产债下跌幅度最大,主要因为相比金融债和城投债,地产债流动性、外资参与度、杠杆比例最高。我们认为中资美元债二级市场调整更多体现在情绪和交易层面,无论从境外债还款压力,还是从行业基本面来看,难以发展为优质房企本身的信用风险,建议把握此次流动性风险带来的中资美元债和优质地产股的机会。 疫情引发海外市场流动性风险,中资美元地产债大幅调整 3月第二周以来中资美元债大幅调整,其中地产债跌幅大于金融债和城投债,3月6-20日MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率由6.31%上行526bp至11.57%,3月20日14家TOP30房企的代表性美元债到期收益率突破10%。2018年中资美元地产债也曾出现明显调整,但更多是基本面恶化所致。本次中资美元债调整最重要的原因是疫情引发的流动性危机带来的美元计价资产挤兑。同时,境内资金参与中资美元债交易的限制较多,导致买方力量严重不足。中资美元地产债流动性、外资参与度、杠杆比例高于金融债和城投债,因此流动性危机下踩踏程度更为严重。 优质房企境外债占比有限,短期负债覆盖度高 我们认为本次中资美元债二级市场调整更多体现在情绪和交易层面,与房企经营关联不大,对信用评级高、融资渠道通畅的房企冲击有限。从还款压力看:1、年初至3月20日,房企境外债净融资1126亿元,已为全年到期做好一定储备;2、截至3月20日,房企境外债融资余额只占债券融资的23%,而年初以来境内债融资环境好转,中资美元债大幅调整后境内债信用利差依然保持平稳;3、根据2019半年报,TOP30房企平均短债覆盖率为170%,多数头部房企货币资金储备较为充裕。 行业复工逐步推进,政策助力销售恢复 从行业基本面看:1、受益于售楼处复工、地方政府销售端支持政策和流动性宽松驱动的房贷利率下行,3月1-20日66城销售同比下滑31%,2月同比下滑71%,已在逐渐好转,从而带动回款改善;2、我国调控和货币政策空间充足,足够对冲行业下行压力。 部分房企积极行动,强化市场信心 面对中资美元地产债二级市场的剧烈波动,部分房企积极行动,强化市场信心。例如融创中国回购7860万美元债券,中国恒大提前将3月23日到期的16亿美元债本息存入还款账户。 波动源于流动性,把握股债双机遇 我们认为本次中资美元债二级市场调整难以发展为优质房企信用风险,结合华泰固收团队观点,建议把握流动性风险带来的中资美元债和优质地产股机会。当前地产板块多元利好共振:国内疫情好转,销售、投资逐步正常化,预计Q2迎来需求反弹;政策改善有望推进,对销售给予更多支持;融资政策边际改善,优质房企受益融资集中度提升;年报季房企业绩稳定、全球流动性宽松提升高股息吸引力,都将构筑地产股配置机遇。重点推荐:具备融资优势的龙头房企:万科A、金地集团;成长型房企:中南建设、金科股份、华发股份;存量资产核心品种:招商积余、新大正、大悦城。 风险提示:疫情发展不确定性,中资美元地产债大幅波动风险,行业政策风险,行业下行风险,部分房企经营风险。

报告摘要:2020年3月20日,信托业协会公布了2019年4季度的行业数据,2019年4季度末资金信托余额17.94万亿元,相较19年3季度末的18.53万亿元下降了5914亿元,环比降幅明显,绝对额刷新17年来新低。 受房地产资金监管收紧的持续影响,房地产信托新增量继续下降。四季度末投向房地产的信托资金余额为2.70万亿元,相较三季度末的2.78万亿元下降了0.08万亿元,投向房地产的资金信托余额同比增速连续四个季度的数据分别是18.34%、16.83%、6.35%、0.61%,四季度同比增速延续下滑趋势。此外,四季度新增的房地产信托金额为2052亿元,同比下降9.27%,增速为2019年内首次转负。 低廉土地成本叠加房企补库存需要,四季度土地市场有所升温。尽管2019年三季度以来房企资金监管仍然保持高压态势,但由于土地市场三季度降温明显,楼面价、溢价率等指标均有明显回落,较低的拿地成本叠加年末房企补库存的需要,环比来看,四季度房企拿地热情有所回升。四季度百城土地成交量价均呈现回升态势,成交总量由三季度的15744万方上升至20164万方,环比上升28.07%,成交总价由8765亿元上升至9579亿元,环比上升9.29%。 银保监会持续监管融资用途合理性。从2019年5月的23号文开始,加强房地产融资监管持续偏紧,针对机构违规将资金投向房地产的警示和处罚事件2019年下半年以来频频发生,进一步表明了房地产资金监管程度的提升,同时受到疫情的影响,预计2020年1季度新增房地产信托金额增速仍可能为负。 个股方面我们优先推荐股东背景优异、融资能力卓越的一线房企:华夏幸福、万科A、保利地产、华侨城A和金地集团;建议关注:金科股份、中南建设、蓝光发展和阳光城。 风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。

一、行业基本面销售端:新冠肺炎疫情如期对房地产短期销售产生较大冲击,但3月已开始改善,政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补,二季度销售增速料将修复疫情期间,大多数省市线下售楼处和中介门店暂时关闭,房企推盘数量显著下滑,国内商品房销售受到较大影响。2020年1~2月,全国商品房累计销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,与我们前期预测基本一致。此外,销售情况正逐步好转,3月1至21日,30大中城市商品房销售面积已恢复至去年同期50%以上。预计二季度随着各城市继续复工,供给和需求均将集中释放,我们预计二季度商品房销售面积增速有望明显修复至-13.8%左右。2月中下旬以来,除疫情严重的湖北省外,各城市已逐步复工,大部分城市售楼处陆续开放,房企积极推出线上售房、无理由退房、打折促销“以价换量”等营销策略,“渡难关”因城施策密集实施释放出一定程度托底及维稳的信号,“三稳”基调不变,按揭投放趋稳,加之货币政策和局部地区政策边际宽松可期,二季度销售增速料将有所修复。