新城控股(601155) 商管收入稳健增长，有息负债持续压降，维持“买入”评级 新城控股发布2023年年报，实现营收、归母净利润分别为1191.7、7.4亿元。分别同比+3.2%、-47.1%。利润下降原因包括：1、结转项目毛利率较低；2、计提各类资产减值准备共计63.5亿元，减少归母净利润约55.9亿元；3、所得税费用支出40.1亿元，同比+162.2%。受地产行业下行影响，我们下调盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元（原2024、2025年为55.8、62.5亿元），EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为18.2、12.8、9.9倍，公司投资物业收入持续增长，或助力公司业绩稳步修复，维持“买入”评级。 销售规模同比下降，回款能力持续保持 公司全年销售金额和面积分别为759.8亿元、968.8万平方米，同比分别下降34.5%、18.7%。根据克而瑞全口径销售金额榜，公司2023年排名第18，较2022年小幅提升1名。截至2023年底，公司已售未结、总土储面积分别为2170、3884万平方米，可保障未来收入稳定增长。同时公司不断加强回款能力，2023年实现812.1亿元的全口径资金回笼，资金回笼率为107%，连续两年回笼率大于100%（2022年为115%）。 商管收入稳定增长，盈利能力有所下降 公司投资物业表现亮眼，2023年实现收入113.2亿元，同比增长13.2%。截至2023年底，公司共布局吾悦广场共计198座（2022年为194座），其中已开业161座（2022年为145座），已开业面积1499.1万方，同比+13.6%。已开业广场平均出租率96.5%，同比增长1.4个百分点，毛利率69.9%，同比下降2.7个百分点。 财务结构持续优化，融资渠道保持畅通 截至2023年底，公司总负债2877亿元，同比减少21.9%；有息负债规模571亿元，平均融资成本6.2%，同比压降32BPs；资产负债率76.9%，同比压降4.4个百分点。其中短期债务规模212.4亿元，在手货币资金189.7亿元，现金短债比0.9。公司融资渠道畅通，全年境内融资约181.2亿元，境外发行1亿美元债券。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

新城控股(601155) 核心观点： 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%；每股收益0.33元/股，同比下降46.77%；2023年度不分红。 所得税影响业绩增速：公司2023年实现营业收入1191.74亿元，同比增长3.22%；归母净利润7.37亿元，同比下降47.12%。归母净利润下滑较多的原因在于：1）毛利率上，公司开发业务和物业出租业务的毛利率分别下降1.51pct、2.70pct至13.91%、69.90%，其中由于开发业务受到整体市场环境及结转项目的结构变化，导致结转项目毛利率有所降低；2）所得税同比提升162.26%至40.12亿元，导致净利润和归母净利润下滑较多，主要由于部分亏损公司未确认递延所得税资产，导致公司所得税费用较2022年提升较多。费用管理上，销售费用率和管理费用率分别为4.30%、2.85%，分别较2022年下降0.46pct、1.04pct，表明公司持续加强对费用的管控。 已售未结充足提前锁定业绩：2023年，公司实现销售面积968.78万方，同比下降18.69%；销售金额759.83亿元，同比下降34.52%；对应的销售均价为7843元/平米，同比下降19.47%。公司实现全口径资金回笼812.1亿元，全口径资金回笼率为107%。截至2023年末，公司可售土地储备3884万方，其中一二线城市占比40%、长三角三四线城市占比21%，公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，丰富的土地储备保障了公司持续稳步发展；截至2023年末，公司已售未结转面积2170.12万方，提前锁定未来业绩。 商业深度运营支撑收入：公司2023年实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%，对业绩贡献进一步提高。2023年公司新开业22个吾悦广场，包括14个自持项目以及8个代管项目，彰显公司的商业输出能力。截至2023年末，公司已开业及委托管理的吾悦广场161座，已开业面积1499.11万方，平均出租率96.48%，表现出公司的强运营能力；截至2023年末公司开业、在建及拟建吾悦广场198座，2024年预计新开业吾悦广场12座（包含委托管理在营项目），2024年商业运营总收入目标125亿元，较2023年实现的商业运营收入提高10.39%。 融资成本下降：公司控制负债：截至2023年末公司净负债率44.1%；在手现金90亿元，经营性现金流净额102亿元，连续六年为正。融资成本下降，截至2023年末，公司整体平均融资成本为6.2%，较2022年末下降0.32pct。凭借“双轮驱动”的战略优势和经营良好的基本面，公司融资端持续突破，2023年公司完成2笔共计17亿元中票发行；2023年以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元；公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率5.65%。 投资建议：受到所得税的影响，公司业绩承压。2023年公司销售下滑，但已售未结资源充足，业绩提前锁定；商业运营持续增长，双轮驱动支撑公司收入；公司经营良好，融资保持通畅。考虑到公司2023年业绩受 到拖累，我们调整公司2024-2025年归母净利润的预测，并新增2026年预测，我们预计公司2024-2026年归母净利润7.45亿元、7.64亿元、8.39亿元，EPS为0.33元/股、0.34元/股、0.37元/股，对应PE为28.72X、28.02X、25.50X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、商业运营经营不及预期的风险、融资受到阻碍的风险。

新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2023年年报。2023年公司实现营收1191.7亿元，同比增加3.2%；归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。业绩符合预期。 营收同比略有增加，归母净利润明显下滑。2023年公司归母净利润同比下降47.1%，原因主要有：1）公司2023年房地产项目结转毛利金额同比下降1.8%，房地产开发销售业务毛利率同比减少1.5pct至13.9%，物业出租及管理业务毛利率同比减少2.7pct至69.9%；2）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致2023年公司所得税费用高达40.1亿元，较2022年同期的15.3亿元大幅增加。 加强销售回款把控，土储聚焦重点城市群。根据中指院数据，2023年全年公司销售额排名全国第18（提升1位），销售面积排名全国第10（同比未变），在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司紧抓销售机遇和资金回笼，聚焦“有回款的销售”，截至2023年12月31日，全年实现全口径资金回笼812.1亿元，回笼率107%。公司2023年投资收缩，公开市场无新增拿地，土储聚焦重点城市群。截至2023年12月31日，公司土储总建面达3705.1万方（含合联营项目），其中一二线城市占比约41%，长三角三四线城市占比约20%。 商业板块业绩贡献走高，带来长期稳定现金流。截至2023年12月31日，公司在135个城市布局198座吾悦广场，开业面积1499.1万方，出租率达96.5%，较去年同期的95.1%进一步提升。全年公司实现商业运营总收入（含税租金收入）113.2亿元，同比增长13.1%，超额完成2023年110亿元的目标。全年公司物业出租及管理业务毛利共计74.3亿元，占公司总毛利由2022年同期的29.0%升至32.7%；物业出租及管理毛利率更是高达69.9%。 经营性现金流连续为正，持续压降负债规模。公司作为优质民企，2023年财务结构进一步优化。截至2023年12月31日，1）现金方面，公司在手现金充裕，现金余额达190亿元，经营性现金流净额为102亿元，经营性现金流连续6年为正；2）有息负债方面，公司融资余额571亿元，同比压降142亿元，有息负债规模保持低位；3）融资成本方面，2023年公司整体平均融资成本同比下降32bp至6.2%。 盈利预测与投资评级：根据2023年年报情况，公司已售未结算规模短期将继续减少，我们下调其2024/2025年归母净利润至8.5/9.3亿元（前值为48.8/54.4亿元），2026年归母净利润为10.0亿元，对应EPS为0.38/0.41/0.44元，对应PE分别为25.3X/23.0X/21.4X。公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

新城控股(601155) 事项： 公司公布2023年年报，全年实现营业收入1191.7亿元，同比增长3.2%，归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。公司拟定的2023年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 多因素致利润承压：公司2023年实现营业收入1191.7亿元，同比增长3.2%，归母净利润7.4亿元，同比下降47.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1个百分点至19.1%；2）公允价值变动净收益同比减少10.5亿元；3）对于部分亏损公司，公司未确认递延所得税资产，导致所得税费用同比增加24.8亿元。期内资产及信用减值损失60.7亿元，2022年为61.4亿元。 紧抓资金回笼，实现融资突破：公司2023年销售面积968.8万平米，同比下降18.7%，销售金额759.8亿元，同比下降34.5%。全年实现812.1亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率107%。期内公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债发行，综合票面利率5.65%，完成13.2亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券发行；在中债增进全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，完成2笔共计17亿元中期票据发行；同时在境外发行总额为1亿美元无抵押固定利率债券，用于偿还期内到期本金1亿美元境外美元债券。期末公司整体平均融资成本6.20%（2022年末为6.52%）。 商业规模持续增长，经营收入稳步提升：公司2023年商业运营总收入113.2亿元，同比增长13.2%。2023年末在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1499.1万平米，出租率达96.48%。公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座。 投资建议：考虑公司已售未结规模收缩、费用增长超出预期，下调公司2024-2025年EPS预测至0.33元（原为1.23元）、0.34元（原为1.27元），新增2026年EPS预测为0.35元，当前股价对应PE分别为29.6倍、29.1倍、28.4倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，前期股价调整已一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复程度及节奏低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；3）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；4）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险。

新城控股(601155) 投资收益同比高增，定增方案修订完成，维持“买入”评级 新城控股发布2023年三季度报告，前三季度实现营业收入、归母净利润分别为712.8、24.8亿元。分别同比+15.4%、-26.1%。合联营公司交付毛利增加导致投资收益同比高增998.9%，达11.1亿元。同时公司定增方案完成修订，如募资落地或将优化公司资本结构，补充营运资金。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为46.1、55.8、62.5亿元，EPS分别为2.04、2.47、2.77元，当前股价对应PE估值分别为6.0、5.0、4.5倍，维持“买入”评级。 销售业绩继续承压，权益排名小幅提升 公司三季度销售金额和面积分别为177.9亿元、236.7万平方米，环比分别下降14.9%、10.6%。前三季度累计销售金额和面积分别为601.9亿元、753.3万平方米，较2022年同期分别下降35.9%、20.9%，累计降幅有所扩大。根据克而瑞公布的权益金额销售榜，新城控股超越融创中国，较上半年提升一名至18名。 投资物业收入保持增长，REITs发行未来可期 公司投资物业表现亮眼，截至三季度末公司出租物业数量为158个，可供出租面积达893.3万平方米，较2023年上半年提高7.4%；平均出租率较2023年上半年提升0.9pct至96.0%，累计实现总收入81.3亿元，同比增长13.0%（2022年同期为72.0亿元），有望实现110亿元的年度目标。同时国内首批4单消费基础设施公募REITs于10月26日获得中国证监会及沪深交易所同时受理，项目底层资产均为商场和购物中心。目前公司已具备商办优秀运营能力和丰富管理经验，未来个别成熟项目可积极探究退出机制，探索长期可持续的盈利模式。 定增方案修订，保障公司稳定运营 根据公司9月25日发布的定增预案披露，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过45.0亿元（调整前为80.0亿元）。其中31.5亿元拟投向6个在建项目，均是公司“保交楼、保民生”的重要工程，剩余13.5亿元将补充流动资金。如定增落地，或将优化公司资本结构，补充营运资金，保障公司稳定运营。 风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

新城控股(601155) 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%，归母净利润24.8亿元，同比下降26%。 平安观点： 多因素致利润承压：2023年前三季度公司实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%，归母净利润24.8亿元，同比下降26%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；2）资产及信用减值损失同比增加19.4亿元至19.7亿元；3）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司预收款及合同负债1420亿元，为近一年营收1.1倍。 商业地产发展良好，积极偿还境内外债券：2023年前三季度公司合同销售金额601.9亿元，同比下降35.9%，合同销售面积753.3万平米，同比下降20.9%。出租物业数量升至158个，总建筑面积1473.2万平米、可供出租面积893.3万平米，出租率96%；累计租金收入75.9亿元，同比增长13%。前三季度公司累计偿还境内外公开市场债券88.3亿元。 投资建议：考虑公司减值计提超出预期，下调公司2023-2025年EPS预测至1.20元（原为1.90元）、1.23元（原为2.05元）、1.27元（原为2.15元），当前股价对应PE分别为10.0倍、9.7倍、9.4倍。公司未结资源相对充足，商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复程度及节奏低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提风险；4）资金压力加剧风险。

新城控股(601155) 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入712.80亿元，同比增长15.43%；归母净利润24.78亿元，同比下降26.01%；基本每股收益1.10元/股，同比下降25.68%。 业绩同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入712.80亿元，同比增长15.43%，归母净利润实现24.78亿元，同比下降26.01%。归母净利润下降主要受到如下原因影响：1）2023年前三季度公司毛利率18.25%，较去年同期下降3.04pct，这与行业整体毛利率下行的趋势一致；2）财务费用同比增长39.75%，主要与年初至期末的利息费用资本化率减少导致利息费用增加有关；3）2023年前三季度公司公允价值变动净收益为1.63亿元，较去年同期6.67亿元下滑较多，主要由于投资性房地产公允价值变动较少；4）2023年前三季度资产减值损失19.72亿元，主要由于公司谨慎计提存货跌价准备18.05亿元、计提坏账准备1.67亿元，资产减值准备减少公司归母净利润13.95亿元。由于合联营交付毛利率增加，2023年前三季度公司投资净收益实现11.11亿元，较去年1.01亿元增加较多。费用管控，2023年前三季度销售费用率、管理费用率分别为3.81%、3.78%，分别较去年同期提高0.03pct、下降1.78pct，费用率合计下降1.75pct。 开发业务销售同比下降：2023年前三季度公司实现销售金额601.93亿元，同比下降35.88%，销售面积753.34万方，同比下降20.88%，对应销售均价7969元/平米，同比下降18.96%。分区域看，公司前三季度销售面积中，华东、华中、西部、华北、华南、西北和其他区域分别为45.12%、20.19%、13.26%、9.83%、5.74%、5.12%、0.74%，其中江苏省、山东省销售面积占比分别达到26.77%、10.83%。2023年前三季度共竣工1180.86万方，较去年同期增长29.14%，随着四季度交付旺季的到来，我们认为全年竣工有望持续增长。 商业运营维持高出租率：2023年前三季度，公司商业运营业务收入为81.31亿元，较去年同期增长13.01%，前三季度运营收入占公司营业收入的11.41%，占比维持在10%以上。截至2023年9月末，公司出租物业数量共有158个，总建面1473.16万方，可供出租面积893.28万方，截至2023年9月末的平均出租率96.04%，出租率维持高位。从区域分布看，江苏、浙江、安徽、山东四个省份的可出租面积合计占比51.62%。从出租率看，仅吉林、内蒙古、重庆的截至2023年9月末的出租率不足90%，其他省份的出租率均高于90%，凸显公司优秀的商业运营能力。 严控杠杆维持绿档：根据我们的计算，截至2023年9月，公司在手现金228.68亿元，现金短债比为1.27倍，保持流动性充足；截至2023年9月，剔除合同负债后的资产负债率67.76%，净负债率44.68%，严控杠杆，维持绿档。公司积极偿还债券，2023年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券35.81亿元。2023年9月，公司调整定增预案，计划募集资金45亿元（调整前计划募集资金80亿元），主要用于温州、东营、重庆等七个在建项目，我们认为定增募集资金有望补充公司资金，提高流动性。 投资建议：公司严控杠杆，保持资金流动性，维持绿档；开发业务销售同比下降，商业运营占比维持在10%以上，重要性凸显。我们看好公司商业运营业务与开发双轮驱动的经营战略。维持公司2023-2025年归母净利润41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股的预测，对应PE为6.53X、5.45X、5.23X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司商业运营出租率不及预期的风险。

新城控股(601155) 投资要点 事件：公司发布2023年中报。2023年上半年公司实现营收417.7亿元，同比下降2.4%；实现归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%。业绩符合我们预期。 毛利率持续下降导致业绩承压。公司2023年上半年归母净利润同比降幅大于营收的原因主要为：（1）上半年公司毛利率同比下降2.9pct至19.0%，其中房地产开发业务毛利率同比下降3.9pct至12.2%，物业出租业务毛利率同比下降2.7pct至69.6%。（2）上半年公允价值变动收益同比减少5.1亿至1.6亿。截至2023年6月30日，公司合同负债1567.9亿元，覆盖2022年营收1.4倍，对未来业绩释放仍有一定保障。2023年公司计划竣工面积1958.7万方，上半年已竣工面积665.5万方。 加强销售回款把控，土储结构合理。2023年上半年公司实现销售金额424.0亿元，同比下降34.9%；实现销售面积516.7万方，同比下降21.4%。根据中指院数据，上半公司销售额排名全国第18。公司加强风险管理和资金回笼，上半年实现全口径资金回笼485亿元，回笼率114%。截至2023年6月30日，公司已售未结面积2948.6万方，在建子项目256个，土储总建面达4928.1万方（含合联营项目），其中一二线城市占比约40%，长三角三四线城市占比约21%。 商业维持较高出租率，租金收入同比增长。截至2023年6月30日，公司在143个城市布局205个综合体项目，吾悦广场开业面积1367.1万方，出租率达95.2%。上半年吾悦广场实现租金收入48.4亿元，同比增长10.1%，上半年公司商业运营总收入52.0亿元（含税租金收入），已完成2023年目标110亿元的47.3%。 融资环境有所改善，融资成本小幅下降。公司作为优质民企，2022年以来连续获监管支持，融资推进顺利：上半年公司完成11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%；同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。截至2023年6月30日，公司整体平均融资成本为6.41%，较2022年末下降11bp；公司在各大银行的授信额度总额为1156亿元。 盈利预测：公司轻重并举，商业运营发展稳健，租金收入持续增长。作为优质民企，公司融资环境有所改善。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为40.9/48.8/54.4亿元，对应EPS为1.81元/2.16元/2.41元，对应PE为8.0X/6.7X/6.0X，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

新城控股(601155) 核心观点： 事件：公司发布2023年半年报，2023年上半年公司实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%；基本每股收益1.01元/股，同比下降24.06%。 销售规模缩减：公司2023年上半年实现销售金额424亿元，同比下降34.93%；销售面积516.65万方，同比下降21.39%；对应的销售均价8207元/平米，同比下降17.23%。截至2023年上半年末，公司实现全口径回款485亿元，全口径回款率达到114%。 毛利率整体下滑：公司2023年上半年实现营业收入417.68亿元，同比下降2.42%；归母净利润22.79亿元，同比下降24.28%。归母净利润下滑幅度大于收入的原因在于：1）毛利率整体下滑，公司2023年上半年房地产开发销售的毛利率为12.23%，较去年下降3.89pct、物业出租及管理毛利率为69.55%，较去年下降2.67pct；2）财务费用同比增长35.52%，主要由于利息费用的资本化率减少所致。2023年上半年，公司销售费用率、管理费用率分别为3.93%、4.33%，分别较去年同期下降0.04ct、044pct，管控效率整体有所提升。 土储布局优良：截至2023年上半年末，公司可售土储4360万方，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土储的40%，长三角区域的三、四线城市约占公司总土储的21%。公司在全国重点城市群、重点城市全面开拓，战略布局相对优良，丰富的土地储备保障公司的持续稳步发展。 商管贡献逐步提高：2023年上半年，公司吾悦广场租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。截至2023年上半年末，公司已开业吾悦广场146座，开业面积达1367.14万方，在143个大中城市布局。运营管理上，2023年上半年末，公司出租物业的平均出租率达到95.19%，其中位于海南、贵州、甘肃的4个出租物业出租率达到100%。 净负债率低于50%：截至2023年上半年末，公司在手现金285亿元，经营性现金流净额74.34亿元；净负债率49.52%，杠杆水平保持低位；平均融资成本6.41%，较去年年末下降0.11pct。2023年上半年，公司完成11亿元公司债发行，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于2023年上半年到期本金为1亿美元的境外美元债券。上半年的两笔公开市场融资的成功发行表现了市场对于公司经营能力和财务稳健的认可。截至2023年上半年末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度1156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，剩余授信额度较多，业务发展有望得到支持。 投资建议：公司双轮驱动，开发业务销售承压，土储布局优良，商业稳步增长，出租率保持高位，对公司业绩贡献逐步提高。考虑到行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为41.30亿元、49.50亿元、51.54亿元，EPS为1.83元/股、2.19元/股、2.29元/股，对应PE为7.92X、6.61X、6.35X，维持“推荐”评级 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、商管业务不及预期等。

新城控股(601155) 投资要点 事件：2023H1公司实现营业收入417.7亿元，同比下降2.4%；实现归母净利润22.8亿元，同比下降24.3%。 销售排名维持前列，聚焦重点城市。2023H1公司完成合同销售金额424.0亿元，同比下降34.9%；实现合同销售面积516.7万平，同比下降21.4%，分别位居中指排行榜第18位和第10位。报告期内公司完成75个子项目竣工交付，竣工面积达665.5万平；期末公司在建项目256个，总建筑面积达4928万平，已售未结转面积为2949万平，待开发面积2368万平。公司重点城市聚焦战略持续，坚持深耕长三角区域，并聚焦环渤海、粤港澳大湾区等其他核心城市群，其中一二线城市占公司总土储的40%，长三角区域三四线城市约占公司总土储的21%，充足资源为业绩后续增长注入动力。 商管业务持续提升，双轮驱动优势显现。2023H1吾悦广场实现租金收入48.4亿元，同比增长10.1%，对公司业绩贡献逐步提高。截至6月底，公司已实现143个大中城市、205个综合体项目吾悦广场的布局，其中开业146座，面积达1367万平，出租率达95.2%。除规模面积以外，招商运营方面公司同样具有体系优势，期内吾悦广场商户销售收入达388亿元、活跃用户1358万人。 融资通畅财务稳健，经营资金需求有保障。期内公司实现全口径资金回笼485亿元，回笼率达114%。公司融资渠道畅通，完成11亿元公司债发行，综合票面利率为5.65%；以及境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券，保障了公司在经营过程中的资金需求。截至期末共获得银行授信总额度1156亿元，其中公司及子公司已使用307亿元，整体平均融资成本为6.41%。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为193.3%/14.0%/9.7%。考虑公司商业运营行业领先，且规模持续增长，信用进一步修复，流动性压力有望缓解，维持“持有”评级。 风险提示：业绩不及预期、规模增长不及预期、低线城市租金水平不稳定等风险。