南都物业(603506) 投资要点 4月25日，公司发布2022年年报，公司2022年实现营收18.47亿，同比+15.93%；归母净利润1.45亿，同比-10.7%，扣非后归母净利润1.11亿，同比-7.08%。 收入保持增长，利润率略有下滑 2022年，公司实现营业收入18.47亿，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润1.11亿，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备。报告期末，公司毛利率为19.54%，较去年同期下降3.17个百分点，拆分结构看，物业管理服务由去年同期的20.44%降至17.19%，增值服务由去年同期的46.30%降至44.61%，资产管理业务由去年同期的-34.76%升至5.92%，非业主增值服务由去年同期的27.50%降至17.04%。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关，转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出，我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。 外拓持续增长，新签约面积非住宅占比过半 报告期内，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万方，较上年度增长35.63%。同时，公司近年来不断丰富服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，2022年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。 资产管理业务结构优化，扭亏为盈 报告期内，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；同时，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。 投资建议：2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动，我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏，公司整体经营有望回归正轨，考虑到疫情影响2022年业绩基数，下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股（原值1.25、1.47元/股），引入2025年EPS预测1.16元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

南都物业(603506) 事件 南都物业(603506)发布2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入13.78亿元，同比增长17.72%，归母净利润1.43亿元，同比增长5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降1.18个百分点，EPS0.76元。其中第三季度单季实现营业收入4.81亿元，同比增长18.39%，归母净利润0.52亿元，同比增长3.80%；归母净利润率10.87%，同比下降1.53个百分点，EPS0.28元。 核心观点 业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的75.21万元上升至823.72万元；3）管理费用率从去年同期的7.78%下降至7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目86个，新签约面积1072.80万平方米，同比上升70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目699个，累计总签约面积8389.85万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以2022年上半年数据作为分析基础。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 投资建议 公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为11.65倍、9.82倍、8.22倍。 风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

南都物业(603506) 核心观点：2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告,报告期内实现营业收入8.97亿元，同比增长17.4%，其中资产管理服务毛利率为3.01%，比2021年度提高37.8个百分点。截至报告期末，总签约面积约8306.87万平方米，较2021年中期的7215.64万平方米增长15.1%。 2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告，南都物业作为首家登陆A股的独立第三方物业服务企业，秉承行稳致远战略方针，围绕“一体两翼”发展战略，2022年上半年企业各项核心经营指标均实现稳健增长，管理规模继续攀升，持续推进全业态布局，自身全业态综合服务能力逐渐获得市场认可。

南都物业(603506) 事件概述 南都物业发布2022年中报，公司实现营收8.97亿元，同比+17.36%，实现归母净利润0.9亿元，同比+6.73%。 业绩稳中有进，盈利水平稳定 2022年H1，公司实现营收8.97亿元，同比+17.36%，归母净利润0.9亿元，同比+6.73%，业绩持续稳增。报告期内，公司销售毛利率和净利率分别为23.06%和10.6%，同比分别较上年同期+0.3pct和-0.04pct，在疫情冲击之下，公司盈利能力保持稳定，此外，期间费用率仅较上年同期+0.42pct，整体成本管控能力较强。 “一体”为本，规模逐步提升 2022H1，公司新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，外拓力度保持高强度。截止2022年上半年末，公司总签约项目696个，总签约面积8306.9万平方米，其中长三角区域占比85%，同比+3pct，城市项目密度提升，区域优势凸显。此外，2022年上半年，公司先后与铁建城发、春泽华翰签署战略合作协议、中标浙江乌镇战略合作项目，业态核心竞争力强化，城市服务领域实现新突破。 “两翼齐飞”，多元业务向好 报告期内，公司通过线上平台“悦嘉家”开展社区新零售，社区零售板块累计销售产品10万余件，其中端午节销售额同比+60pct，到家服务板块、社区空间运营板块实现利润增长；美居服务板块成功承接2个外拓项目；中介租售逐步覆盖住宅、商办业态项目；综合来看，多元增值业务持续发力，未来业绩增长可期。 投资建议 南都物业业绩稳步增长，全业态布局持续推进，区域优势凸显，财务状况良好。我们维持公司盈利预测不变，预计22-24年公司营收为18.64/21.73/25.27亿元，22-24年EPS位1.04/1.25/1.47元，对应2022年8月26日12.63元/股的收盘价，PE为15.5/13.0/11.0倍，维持公司“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。

南都物业(603506) 事件 南都物业(603506)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入8.97亿元，同比增长17.36%，归母净利润0.90亿元，同比增长6.73%，EPS0.48元。其中第二季度单季实现营业收入4.82亿元，同比增长23.70%，归母净利润0.53亿元，同比增长1.99%，EPS0.28元。 核心观点 业绩同比小幅增长，正向因素包括营收上升、公允价值变动损益增加、实际所得税税率下降等。公司上半年归母净利润同比上升6.73%，实现小幅增长，正向贡献因素包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司等，导致营业收入同比上升17.36%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动损益由去年同期的293.82万元上升至814.98万元；3）实际所得税税率由去年同期的30.29%下降至28.22%。 物管业务拓展顺利，新签面积大幅提升，持续聚焦长三角。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面上半年新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，同比上升100.63%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）占比85%，较2021年底上升3个百分点。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司提升非住宅管理面积比例，上半年新签占比高于存量占比。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 资产管理服务收入明显提升，增值业务收入有所下滑。归功于大悦商业一系列改进措施，公司2022年上半年资产管理服务收入同比上升46.18%，相关措施包括：退出亏损的长租公寓项目，并以委托运营模式承接新项目；西溪群岛酒店持续作为疫情隔离酒店，维持稳定收益；重点发展产商运营方向，新接乌镇资产业务等。受疫情及楼市下行影响，公司上半年增值业务收入有所下滑，物业增值服务、非业主增值服务收入分别同比下滑10.10%和20.16%。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为12.26倍、10.34倍、8.65倍，公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。 风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

南都物业(603506) 事件概述 南都物业发布2021年报，公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%。 利润平稳增长，盈利水平提高 2021年公司实现营收15.9亿元，同比+12.7%，实现归母净利润1.63亿元，同比+18.1%，业绩稳中有进，连续多年持续增长。报告期内，公司毛利率和净利率分别为22.76%和10.64%，分别较上年同期+1pct和+0.36pct，期间费用率较上年同期-1.3pct，盈利能力进一步提升。 规模创新高，外延规模加速 截至2021年底，公司累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米，管理规模再创历史新高。2021年，公司新签项目107个，新签项目面积981万平方米，其中，在嘉兴、景德镇、南通等城市区域已累计签约近400万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多业态，进一步夯实了公司城市空间运营的战略布局。 多元布局，提升竞争力 公司通过线上平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时连接线上线下，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务。报告期内，公司旗下9大模块产品SKU超1000个，其中中秋节总销售额突破800万，同比增长60%，悦嘉家小程序商城销售突破200万，同比上年增长100%，同时创造单天突破100万销售额记录。 投资建议 南都物业业绩稳步增长，全国多元化布局积极，财务状况良好。考虑到疫情反复以及房地产行业调整幅度较大的原因，我们下调公司22-23年营收19.4/22.58亿元的预测至18.64/21.73亿元，24年营收为25.27亿元，并加入24年盈利预测，下调22-23年EPS1.14/1.38元的预测至1.04/1.25元，24年EPS为1.47元，对应2022年4月15日16.15元/股的收盘价，PE为15.5/13.0/11.0倍，维持公司的“买入”评级。 风险提示 业务区域集中度过高风险、业务拓展速度不及预期、新承接项目利润较低、人力成本上升过快。