南都物业(603506)公司资料

南都物业(603506) 投资要点 南都物业发布2023年年报，公司2023年实现营收18.51亿，同比+0.23%；归母净利润1.86亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7亿，同比-36.59%。 营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升 公司2023年营业收入18.51亿，同比+0.23%，主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降，但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。 公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力 2023年公司归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。 持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度 截至报告期末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023年，公司新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3家合资公司，均已实现项目新拓。 投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。

南都物业(603506) 投资要点 4月25日，公司发布2022年年报，公司2022年实现营收18.47亿，同比+15.93%；归母净利润1.45亿，同比-10.7%，扣非后归母净利润1.11亿，同比-7.08%。 收入保持增长，利润率略有下滑 2022年，公司实现营业收入18.47亿，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润1.11亿，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备。报告期末，公司毛利率为19.54%，较去年同期下降3.17个百分点，拆分结构看，物业管理服务由去年同期的20.44%降至17.19%，增值服务由去年同期的46.30%降至44.61%，资产管理业务由去年同期的-34.76%升至5.92%，非业主增值服务由去年同期的27.50%降至17.04%。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关，转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出，我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。 外拓持续增长，新签约面积非住宅占比过半 报告期内，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万方，较上年度增长35.63%。同时，公司近年来不断丰富服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，2022年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。 资产管理业务结构优化，扭亏为盈 报告期内，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；同时，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。 投资建议：2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动，我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏，公司整体经营有望回归正轨，考虑到疫情影响2022年业绩基数，下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股（原值1.25、1.47元/股），引入2025年EPS预测1.16元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

南都物业(603506) 事件 南都物业(603506)发布2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入13.78亿元，同比增长17.72%，归母净利润1.43亿元，同比增长5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降1.18个百分点，EPS0.76元。其中第三季度单季实现营业收入4.81亿元，同比增长18.39%，归母净利润0.52亿元，同比增长3.80%；归母净利润率10.87%，同比下降1.53个百分点，EPS0.28元。 核心观点 业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的75.21万元上升至823.72万元；3）管理费用率从去年同期的7.78%下降至7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目86个，新签约面积1072.80万平方米，同比上升70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目699个，累计总签约面积8389.85万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以2022年上半年数据作为分析基础。2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。2022年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 投资建议 公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元，归母净利润为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元，EPS为1.03元、1.22元、1.46元，对应PE为11.65倍、9.82倍、8.22倍。 风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。

南都物业(603506) 核心观点：2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告,报告期内实现营业收入8.97亿元，同比增长17.4%，其中资产管理服务毛利率为3.01%，比2021年度提高37.8个百分点。截至报告期末，总签约面积约8306.87万平方米，较2021年中期的7215.64万平方米增长15.1%。 2022年8月25日南都物业发布上半年业绩公告，南都物业作为首家登陆A股的独立第三方物业服务企业，秉承行稳致远战略方针，围绕“一体两翼”发展战略，2022年上半年企业各项核心经营指标均实现稳健增长，管理规模继续攀升，持续推进全业态布局，自身全业态综合服务能力逐渐获得市场认可。