深物业A(000011)公司资料

本周核心观点：2023年 3月第 1周，15城二手房和新房面积均持续回升，达到年后周度成交新高位，二手房保持同比 70%以上的高热度，新房成交也连续第二周实现同比增长。 重点政策解读：3月 2日，广东省人民政府办公厅发布了《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》。强调支持房地产市场平稳健康发展。 因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持居民刚性和改善性住房需求。用足用好“保交楼”专项借款、“保交楼”贷款支持计划等政策工具，保持开发贷款和债券融资稳定，加快开展保函置换预售监管资金业务，满足项目合理融资需求。落实差异化住房信贷政策，强调房地产市场平稳发展，一方面强调因城施策，落实差别化住房信贷政策，支持合理住房需求，平稳提振房地产市场，有望保障房地产市场需求端的平稳运行；另一方面强调“保交楼”，要求用好“保交楼”专项借款等政策工具，稳步推进保交楼任务既能避免房地产市场下行引发民生问题，也有望通过妥善解决暴雷房企烂尾楼问题，提振购房者信心，缓解观望情绪，从而释放这一轮下行周期中未释放的住房需求。一方面降低购房成本释放购买力，另一方面提振市场信心，需求端双管齐下，有望带动市场信心逐步恢复，促进房地产市场进入平稳运行的阶段。 一周行情回顾：本周（2023/02/27-2023/03/05）申万房地产指数上涨0.74%，跑输上证综指 1.14pct，在各类板块中位列第 17/31，恒生地产建筑业指数上涨 2.40%，跑输恒生综指 0.60pct。本周涨幅前 3的地产公司分别为：中新集团（13.86%）、力高集团（11.63%）、绿景中国地产（9.55%）； 本周跌幅前 3的地产公司分别为：ST 海投（-8.99%）、旭辉控股集团（-7.84%）、鲁商发展（-4.60%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨 4.51%，跑赢恒生综指 1.52pct，在各类板块中位列第 2/ 13。本周涨幅前 3的物业公司分别为：保利物业（6.97%）、中海物业（6.89%）、碧桂园服务（6.23%）； 本周跌幅前 3的物业公司分别为：佳源服务（-6.06%）、远洋服务（-5.71%）、时代邻里（-2.11%）。 地产市场监测：本周（2023/02/25-2023/03/03）30个大中城新房成交面积 307.96万平方米，同比上升 4.94%，环比下降 2.31%。15城二手房成交面积 238.51万平方米，同比上升 70.24%，环比上升 7.56%。监测 16个重点城市库存面积 13474.55万平方米，环比下降 100.00%，去化周期78.09周，较上周缩短 78.09周。上周（2023/02/20-2023/02/26）100大中城市土地供应建面 3282.25万平方米，同比下降 1.44%，环比上升32.27%；土地成交建面 2404.63万平方米，同比下降 12.35%，环比下降7.39%；供需比上升为 1.36，溢价率为 2.02%。 房企融资情况：本周（2023/02/25-2023/03/03）房企境内新发债总额为97.62亿元，同比下降 35.31%，环比下降 13.99%；债务总偿还量为 148.23亿元，同比上升 44.66%，环比上升 6.94%；净融资额-50.61亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

本周核心观点：2023年 2月第 4周，15城二手房成交面积升至 223.56万平，为今年以来单周最高值。同比/环比分别增长 82.4%/19.7%。30城新房成交面积回升至 302.89万平，同比降 1.9%，环比升 16.3%。库存方面，15城库存面积环比下降，去化周期延长。融资方面，本周发债主体以地方和中央国企为主，规模环比上周略有回落。拿地方面，2月 21日，杭州结束 2023年首轮供地，出让的 13宗地块中，8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，收金182.23亿元，平均溢价率 9.3%。滨江连落三子，浙江中豪等浙系民企，华润置地、厦门建发等国央企，南昌市政等外地城投均有收获。2月 23日，苏州完成首批集中供地，11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总收金约 140亿，平均溢价率 7.46%。国央企为拿地主力，中建三局竞得两宗地块，保利、华润置地、招商蛇口、建发、苏州高新也各有所得。 重点政策解读：2月 20日，证监会表示已于近日启动不动产私募投资基金试点工作，指导基金业协会新设“不动产私募投资基金”类别，同日正式发布《试点备案指引》（试行）。《指引》中不动产私募投资基金的投资范围，拓展至存量商品住宅，股债比及扩募限制有适度放宽，同时允许通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式，扩充投资资金来源。我们认为，设立不动产私募投资基金，有望为房企存量商品住宅等项目引入增量资金来源，促进资产盘活和提质增效，更好支持“保交楼”与“保民生”工作。2月 22日，常州出台 10条措施优化房地产相关政策，取消新房 2年限售期限。我们认为，常州、扬州等地取消或放松包括限售在内的限制性政策，有助于当地楼市企稳复苏，对其他城市也有一定指示意义。限售制度优化有助于释放换房需求，进一步活跃存量市场。在近期二手房市场有所复苏的背景下，放松新房限售也有利于打通新房二手房流转渠道，或将提高新房吸引力，促进当地楼市良性循环。 一周行情回顾：本周（2023/02/20-2023/02/26）申万房地产指数上涨 0.94%，跑输上证综指 0.40pct，在各类板块中位列第 19/31，恒生地产建筑业指数下跌 1.08%，跑赢恒生综指 2.06pct。本周涨幅前 3的地产公司分别为：绿景中国地产（27.64%）、中梁控股（15.87%）、祥生控股集团（10.14%）；本周跌幅前 3的地产公司分别为：万通发展（-12.76%）、力高集团（-9.79%）、希慎兴业（-7.79%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 3.22%，跑输恒生综指 0.08pct，在各类板块中位列第 11/ 13。本周涨幅前 3的物业公司分别为： 正荣服务（1.96%）、第一服务控股（1.85%）、佳源服务（1.02%）；本周跌幅前 3的物业公司分别为：建业新生活（-9.85%）、碧桂园服务（-6.56%）、新城悦服务（-5.58%）。 地产市场监测：本周（2023/02/18-2023/02/24）30个大中城新房成交面积302.89万平方米，同比下降 1.88%，环比上升 16.34%。15城二手房成交面积 223.56万平方米，同比上升 82.40%，环比上升 19.73%。监测 16个重点城市库存面积 18422.43万平方米，环比下降 0.25%，去化周期 106.64周，较上周延长 0.50周。上周（2023/02/13-2023/02/19）100大中城市土地供应建面 2481.45万平方米，同比上升 17.34%，环比上升 29.52%；土地成交建面 2498.50万平方米，同比上升 5.71%，环比下降 6.23%；供需比上升为 0.99，溢价率为 4.13%。 房企融资情况：本周（2023/02/18-2023/02/24）房企境内新发债总额为 111.50亿元，同比下降 33.83%，环比下降 28.16%；债务总偿还量为 138.62亿元，同比上升 28.50%，环比上升 483.11%；净融资额-27.12亿元。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

核心观点：新房价格上涨城市增多多城贷款年限延长1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。 目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。 地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。 市场端：新房成交同比下降苏州完成一批次土拍销售端2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。 投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。 苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。 融资端：国内信用债发行同比减少2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。 风险提示：1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 证券研究报告证券研究报告证券研究报告证券研究报告证券研究报告证券研究报告行业周报行业周报行业周报