金融街(000402) 事件 金融街(000402)公告2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入155.10亿元，同比大幅增长60.46%，归母净利润13.80亿元，同比增长23.83%；归母净利润率8.90%，同比下降2.63个百分点，EPS0.46元。其中第三季度单季实现营业收入49.06亿元，同比增长17%，归母净利润2.31亿元，同比下降54.7%；归母净利润率4.71%，同比下降7.46个百分点，EPS0.08元。 核心观点 业绩快速增长，主要归功于期间费用率下降、少数股东损益下降、营业收入大幅增长等。公司前三季度归母净利润同比增长23.83%，正向因素包括：1）期间费用率从去年同期的19.97%下降至12.38%；2）少数股东损益从去年同期的0.17亿元下降至-0.87亿元；3）营业收入同比大幅增长60.46%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 强化资金调度，保障公司资金安全。报告期内，公司持续强化资金统筹和调度，确保资金安全稳健：1）坚持资金调度机制，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系；2）推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；3）保持畅通融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金；4）提前筹划融资工作，申报中票、绿色资产支持专项计划等。公司于2022年前三季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约60.71亿元，对公司现金流形成良好支撑；中票、绿色资产支持专项计划的申报，截至报告披露日均已取得无异议函。 加强销售去化，拿地保持审慎。公司加强营销管理，持续推进销售去化，2022年前三季度实现销售签约额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平米，同比下降37.8%。公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增天津项目1个，参加武汉集中供地拿地1宗。天津项目权益比例34%，土地总价约34.66亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于红桥区。武汉项目权益比例100%，公司以总价8.16亿元底价摘得P（2022）022号地块，规划建筑面积为6.24万㎡，位于江汉区兴业路。 三道红线指标好转，经营活动现金流为正。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为0.77、151.25%、69.83%，后两项指标相比2022上半年末有所下降，在今年前三季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司持续推进项目销售去化，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系，前三季度并表销售回款126.89亿元，经营性净现金流14.47亿元。 加强运营管理，资管业务稳健运营。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入14.6亿元，实现息税前利润8.2亿元，积极履行社会责任，对客户减免租金6600多万元。总体来看，公司资产管理业务经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 投资建议 公司积极盘活资产，负债率稳健下行，资管业务保障业绩稳定性，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为8.27倍、7.62倍、6.85倍。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。

金融街(000402) 投资要点 开发板块结转提速+盘活存量资产，盈利增幅亮眼。2022H1公司实现营业收入106.04亿元，同比高增93.75%，归母净利润11.48亿元，同比高增90.15%，归母净利率达10.83%。公司2022H1盈利大幅增长的主要原因缘于：1）开发板块结算规模较去年同期增幅明显，2022H1公司房产开发板块实现营收96.26亿元，同比增长119.41%。2）公司于2022年3月对持有的北京丽思卡尔顿酒店进行股权及资产转让，产生投资收益7.32亿元，占利润总额45.99%，产生资产处置收益2.4亿元，占利润总额15.06%。3）核心城市核心资产增厚报表利润，期内上海静安融悦中心项目实现公允价值损益1.41亿元，占利润总额8.85%。公司毛利率仍处于调整阶段，2022H1开发板块毛利率15.19%，较2021年末下降1.44pct，2022H1公司整体毛利率19.98%，较2021年末下降1.46pct。 销售均价同比增长，行业排名有所提升。2022H1公司销售金额116.7亿元，同比下降45.8%，销售面积50.2万平，同比下降55.3%，销售均价23247元/平，同比上升21.2%。其中京津冀地区销售金额达65亿元，占比55.52%，同比增长31.77%；成渝地区销售金额达21亿元，占比17.89%；长三角地区销售金额达18亿元，占比15.3%；大湾区销售金额达8亿元，占比6.66%；长江中游销售金额达5亿元，占比4.53%。公司持续深耕高能级城市，项目主要集中于北京、上海、天津等核心城市，助力公司销售排名稳步提升，根据克尔瑞数据2022H1公司全口径销售金额排名由2021年第83位提升14名至69位。 行业下行期拿地态度趋谨慎。2022H1公司仅通过股权收购新增1个项目储备，项目位于天津，属于公司核心深耕京津冀地区，规划总建面24.5万平，以权益对价12.5亿元收购目标项目34%股权。公司仍然保持较为充足的土地储备，截止2022H1，公司总土储建面约2535万平，可结算总建面约1591万平，对应权益总建面1267万平，按2021年销售面积估算能够支撑公司9年销售需求。 核心资产助力周期穿越，出租率稳步提升。2022H1公司资产管理业务实现营收9.4亿元。其中物业租赁实现营收8.09亿元，同比略降3%，核心资产主要由位于北京、上海及天津等高能级城市的写字楼和商业组成。期内公司重点项目完成客户签约及续租工作，核心资产出租率78%，疫情影响下基本与2021年末持平。公司核心项目北京金融街中心签约出租率重回93%的高位。公司经营物业资产以酒店和体育场馆为主，2022H1营收1.03亿元，受疫情影响同比下降47%。 投资建议：我们调整公司盈利预测，预计2022年公司归母净利润16.94亿元。考虑到租户稳定性略受疫情和宏观经济影响，我们参考可比公司PB估值并做了相应调整，给予公司2022年0.7倍PB估值，对应目标价9.09元，维持“买入”评级。 风险提示：政策放松力度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营。

金融街(000402) 事件 金融街(000402)公告2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入106.04亿元，同比大幅增长93.75%，归母净利润11.49亿元，同比大幅增长90.15%；归母净利润率10.83%，同比下降0.2个百分点，EPS0.38元。其中第二季度单季实现营业收入59.04亿元，同比增长49.12%，归母净利润2.14亿元，同比增长356.79%；归母净利润率3.63%，同比上升2.44个百分点，EPS0.07元。 核心观点 业绩大幅增长，主要归功于转让资产带来的投资收益上升。公司上半年归母净利润同比大幅增长90.15%，正向因素包括：1）投资收益7.32亿元（去年同期为-0.15亿元），系转让北京金融街丽思卡尔顿酒店所致；2）营业收入同比大幅增长93.75%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 负债率相对平稳，积极通过信用债、ABS盘活现金流。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为86.37%、155.77%、70.01%，相比2022Q1末保持平稳的状态，在今年二季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司于2022年第二季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约22.38亿元，对公司现金流形成良好支撑。 物业租赁业务保持稳定，疫情下波动幅度较小。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，毛利率为88.06%，同比下降2.59个百分点（受减免租金等因素影响），总体来看经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 受行业影响，销售同比下滑，拿地保持审慎。受行业环境影响，公司2022年上半年销售同比下滑，公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增项目1个，权益比例34%，收购对价约12.55亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于天津市红桥区，搜房数据显示周边新房项目及售价分别为惠灵顿海上花苑二期（均价45000元/㎡）、朝阳领域（均价32000元/㎡）、泰达城河与海（均价33000元/㎡）。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为9.77倍、9.00倍、8.09倍，我们看好公司未来表现，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。

金融街(000402) 核心观点： 2022年上半年，为控制债务规模，金融街出售了北京酒店资产，获利达7.8亿元，带动了企业盈利规模的大幅增长，但尽管如此，企业的负债结构依旧没有太大改善，三道红线指标仍位于橙档，不过背靠北京西城区国资委，信用优势较强，因此在行业融资渠道收紧的背景下依旧可以以低利率募集大量资金，整体来看资金压力较小。 一、京津冀区域贡献业绩过半，上半年仅新增一宗地块 2022年上半年，金融街的销售规模受到行业下行的影响，销售规模有所下降，期内实现销售金额116.7亿元，同比下降45.7%，仅京津冀区域销售金额同比保持增长，并贡献了企业过半的销售业绩份额，上半年共实现销售金额64.9亿元，同比上升31.8%。为保障现金流安全，企业的投资力度也有所缩减，上半年仅通过股权收购方式新增一宗地块34%股权。 二、出售酒店资产，带动净利润上升71.5% 2022年上半年，金融街实现营业收入106.0亿元，同比上升93.7%，主要原因是房产开发业务结算规模上升的带动，实现净利润11.2亿元，同比上升71.5%，净利润大幅增长的主要原因在于公司出售了酒店资产，抛开酒店资产转让带来的收益，金融街实际的经营业务仅实现净利润3.4亿元，净利润率为3.2%，同比下降达8.7%。 三、扣预资产负债率达标，三道红线保持橙档 截至2022年6月底，频繁出让资产并没有给金融街的债务规模带来较大的改善，三道红线中，扣预资产负债率从2021年底的72.0%降至70.0%，成功达标，但现金短债比降至0.86倍，净负债率也上升至155.6%，债务风险有所扩大。不过企业融资渠道依旧畅通，2022年上半年合计募集融资金额达43.1亿元，平均票面利率仅为3.36%。

杨扬:男,EMBA,硕士。现任公司党委书记、董事长,北京金融街投资(集团)有限公司党委委员,中国上市公司协会副会长,北京上市公司协会理事。曾任公司副董事长,北京金融街投资(集团)有限公司副总经理,北京金融街资产管理有限公司执行董事。

盛华平:男,学士,工程师。现任公司副董事长、党委副书记、总经理,北京产权交易所有限公司董事,北京绿色交易所有限公司董事。曾任公司常务副总经理,北京金融街资产管理有限公司董事长兼总经理。

张晓鹏:男,硕士,现任公司党委委员、副总经理、董事会秘书、公司本部党总支书记,金融街控股(香港)有限公司执行董事、总经理,中证焦桐基金管理有限公司副董事长。曾任金融街控股股份有限公司党总支副书记,金融街成都置业有限公司执行董事、总经理、党支部书记,金融街重庆置业有限公司党支部书记。

李亮:男,学士,现任公司副总经理,开发业务管理部总经理。曾任金融街(北京)置业有限公司执行董事、总经理、党总支副书记,金融街(遵化)房地产开发有限公司执行董事,金融街武汉置业有限公司执行董事,北京武夷房地产开发有限公司董事,北京通州商务园开发建设有限公司董事。

闫智:男,学士,高级工程师,现任公司副总经理,金融街广州置业有限公司执行董事、党支部书记,金融街惠州置业有限公司董事长、深圳融祺投资发展有限公司董事,惠州融拓置业有限公司董事。曾任公司总经理助理,金融街广州置业有限公司总经理、党支部副书记,金融街惠州置业有限公司党总支副书记等岗位。

姜欣,男,学士,高级工程师、一级注册建造师。现任公司副总经理,金融街(天津)置业有限公司董事、党支部书记,上海复屹实业发展有限公司董事长,北京金融街资产管理有限公司董事。曾任公司总经理助理、金融街(天津)置业有限公司总经理、党支部副书记等岗位。

陈权,男,学士,中级工程师。现任公司副总经理兼城市更新管理部总经理,金融街长安(北京)置业有限公司董事、党总支书记,北京武夷房地产开发有限公司董事、党支部书记,北京融泰房地产开发有限公司董事,北京京石融宁房地产开发有限公司董事,北京石开房地产开发有限公司董事,北京通州商务园开发建设有限公司董事。曾任公司总经理助理、金融街成都置业有限公司执行董事兼总经理、金融街(北京)置业有限公司总经理、党总支书记,金融街(北京)置地有限公司总经理等岗位。

魏星,男,学士,中级会计师。现任公司董事,长城人寿保险股份有限公司董事,北京金融街集团财务有限公司董事长,北京金融街投资(集团)有限公司财务总监,北京华融综合投资有限公司财务总监,北京敬远房地产开发有限公司财务负责人,北京金融街慈善基金会理事。曾任北京金融街投资(集团)有限公司财务副总监等职位。

袁俊杰:男,硕士,中级工程师。现任公司董事,北京金融街投资(集团)有限公司副总经理。曾任北京金融街投资(集团)有限公司投资总监,金融街控股副总经理,总经理助理,自持业务管理部总经理,北京金融街资产管理有限公司执行董事、总经理,金融街(上海)投资有限公司执行董事、总经理、党支部副书记,苏州融拓置业有限公司执行董事。

任庆和,男,博士。现任公司董事,长城人寿保险股份有限公司党委副书记、副总经理、财务负责人,无锡农村商业银行股份有限公司董事。曾任北京华融综合投资有限公司财务部经理,北京金融街投资(集团)有限公司总会计师,北京金融街集团财务公司董事长,长城人寿保险股份有限公司副总会计师、总会计师、工会主席、首席风险官、监事会主席等岗位。