城建发展(600266) 投资要点 事件：4月18日，公司发布2025年年报，全年实现营业收入302.81亿元，同比增长19.0%；归母净利润-4.13亿元，同比减亏56.6%。 结转修复带动收入改善，利润端仍受减值扰动。2025年，公司实现营业收入302.81亿元，同比增长19.0%，增长主要来自项目结转放量。归母净利润-4.13亿元，同比减亏56.6%，主要由于结转结构改善带动毛利率回升至20.0%，同比提升4.1pct，同时投资净收益提升至9.50亿元，同比增加16.72亿元。此外，公司计提资产减值34.04亿元，同比多计提6.61亿元、公允价值变动收益同比减少3.60亿元、所得税费用同比增加4.26亿元，均影响利润修复。 销售端仍在筑底，拿地补仓北京核心资源。公司坚持“去库存、防风险”主线，通过多盘联动、自销自渠及价格优化加快去化，2025年实现销售金额140.39亿元，同比-30.7%，销售均价29374元/平方米，同比-32.3%。截至2025年末，公司待结转面积282.44万平方米，为后续收入确认提供一定支撑。拿地方面，公司延续审慎投资策略，2025年在北京以低价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西4宗地块，继续夯实核心城市货值储备。 杠杆与融资结构持续优化，低成本资金优势凸显。截至2025年末，公司资产负债率为75.89%，同比下降4.13pct；有息负债379.12亿元，同比减少22.21亿元；货币资金85.08亿元，现金短债比1.87，整体偿债安全边际保持稳定。同时，公司平均融资成本进一步降至2.99%，同比下降72BP，延续行业内较强的融资优势。受销售回款减少影响，2025年经营活动现金流净额6.23亿元，同比下降88.8%。 盈利预测与投资评级：尽管公司2025年表观利润仍受减值扰动，但开发主业毛利率已出现修复，待结转资源充沛，业绩有望逐步改善。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为2.99/4.31/5.45亿元，对应PE分别为34.3/23.8/18.8倍。考虑到公司深耕北京、待结转资源有支撑，融资成本保持低位，维持“买入”评级。 风险提示：市场复苏不及预期；销售去化速度慢于预期；行业流动性风险加剧。

城建发展(600266) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入193.11亿元，同比增长64.20%，归母净利润7.65亿元，同比提升40.24%。 要点： 营收和归母净利润实现明显增长 受益于前期项目结转规模增加的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长64.20%，实现归母净利润7.65亿元，同比提升40.24%。归母净利润增长主要系结转营业收入增加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨所致，投资净收益为4.23亿元，而去年同期为-1.98亿元。此外，公司前三季度毛利率同比增长3.03个百分点至19.84%，管理费用和财务费用分别为2.85亿元和3.06亿元，同比分别下降31.1%和9.09%。 加速推动去库存，销售表现位居北京房企前列 公司前三季度实现销售面积28.8万方，同比去年同期增长25.11%，实现销售额140.97亿元，同比减少8.45%，其中第三季度实现销售面积10.48万方，同比增加103.1%，销售额35.97亿元，同比增加3.42%，公司为加速去化，降低部分项目销售价格，以价换量成效显著，位列克而瑞北京区域销售榜单前列。上半年，公司积极应对市场调整，紧盯政策利好，充分利用销售“四件套”、自销自渠、多盘联动、工抵房等措施促进项目去化。 积极获取优质地块，土地拓展科学严谨 拿地方面，25年前三季度公司新增土地储备总建筑面积为13.79万平方米，同比下降60.92%，权益面积5.18万平方米，同比下降82.72%，拿地权益比为37.56%。10月30日，据公司公告，公司与北京蓝华宇房地产开发有限公司组成联合体以底价28.09亿元获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设用地使用权，权益比例80%，进一步扩充土地储备。 融资渠道畅通，融资成本处于低位 公司多元融资渠道畅通，截至2025年上半年末，公司有息债务余额为415.86亿元，同比下降2.64%，其中公司信用类债券余额为247.5亿元，占比59.52%，银行贷款余额为118.56亿元，占比28.51%。2025年前三季度中，公司3月发行20亿元中票，发行利率2.49%，6月发行25亿元公司债，发行利率2.4%，7月发行5亿元中票，发行利率2.05%。融资成本位于低位。 投资建议： 公司多年来深耕北京市场，在北京区域具有较高的市场份额，加速推动存量库存去化，融资渠道畅通，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为6.95/9.70/11.79亿元，对应25/26/27年PE分别为14.48X/10.38X/8.54X，持续给予“增持”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地拓展不及预期

城建发展(600266) 营收同比改善，归母净利润大幅提升。2025Q1-3，公司实现营业收入193.11亿元，同比增加64.20%，主要系前期销售项目结转规模增加所致；2025Q1-3，公司实现归母净利7.65亿元，同比提升40.24%，主要原因是前期销售项目结转规模增加以及直接和间接持有交易性金融资产股价大幅上涨导致；2025Q1-3，公司实现扣非归母净利2.38亿元，较2024年同期大幅转正，其中2025Q3扣非归母净利为-2.51亿元，较2024Q3下降632.72%，主要是计提了8.63亿元存货跌价准备导致，涉及项目分别为北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等。 销售面积同比提升，土地拓展持续发力。2025Q1-3，公司共实现销售面积28.80万平方米，同比提升25.11%，实现销售金额140.97亿元，同比下降8.45%；土地拓展方面，2025Q1-3，公司新增土地储备面积13.79万方，同比下降60.92%，但公司于2025年10月30获得北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块国有建设用地使用权，地上建面8.78万方，有效补充公司土地储备。 低成本融资渠道，支撑公司继续深耕北京市场。2025Q1-3，公司发行3年期中票20亿元，对应票面利率2.49%；发行3年期公司债25亿元，对应票面利率2.40%；截至2025年上半年，公司1年内到期公司信用类债券余额仅5亿元，超过一年到期公司信用类债券余额242.50亿元，其中公司债券余额仅97亿元，债务结构稳健。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和项目经验，我们预计公司仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。 投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为6.0%/7.5%/11.4%，2025-2027年的归母净利润分别为10.95亿元/16.48亿元/23.02亿元，同比增幅分别为215.1%/50.5%/39.6%，对应2025-2027年PE倍数为9X/6X/4X。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

城建发展(600266) 营收同比增长超90%，归母净利润大幅转正。截至2025年上半年，公司实现营业收入127.60亿元，同比增加95.70%，主要系房地产项目结转规模增加所致；截至2025年上半年，公司实现归母净利6.08亿元，由2024年上半年的-1.37亿元大幅转正。主要原因是：1）是房地产主业稳健经营，公司坚持以客户需求为导向，多措并举，去库存效果显著，并竞得北京市昌平区北四村一块土地；2）商业地产稳商保租工作取得成效，商业地产实现经营额3.47亿元，城奥大厦、城悦会、青岛漫悦里商街等多个项目出租率保持在90%以上；3）对外股权投资收益稳定，收到参股企业分红1.66亿元。 销售面积同比提升，新增土地储备近8万方。截至2025年上半年，公司共实现销售面积18.32万平方米，同比提升2.57%，实现销售金额105.00亿元，同比下降11.91%；土地拓展方面，公司截至2025年上半年新增土地储备面积7.99万方，同比下降6.55%；截至2025年上半年公司实现新开工面积53.93万方，较2024年上半年的9.66万方提升458%，公司抓住市场窗口积极开工。 低成本融资渠道，支撑公司继续深耕北京市场。截至2025年上半年，公司实现多笔融资，发行3年期中票20亿元，对应票面利率2.49%；2025年6月发行3年期公司债25亿元，对应票面利率2.40%；截至2025年上半年，公司1年内到期公司信用类债券余额仅5亿元，超过一年到期公司信用类债券余额242.50亿元，其中公司债券余额仅97亿元，债务结构稳健。公司在北京拥有丰富的城市更新资源和项目经验，我们预计公司下半年仍将积极聚焦北京、上海土地市场，择机补充优质招拍挂和城市更新项目。 投资建议：公司作为北京市国资开发商，深耕北京多年，在投资端具备国企优势。我们预测公司2025-2027年的营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元，同比增幅为6.0%/7.5%/11.4%，2025-2027年的归母净利润分别为13.94亿元/19.72亿元/26.55亿元，同比增幅分别为246.6%/41.5%/34.6%，对应2025-2027年PE倍数为7X/5X/4X。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

齐占峰,毕业于中国矿业大学管理学院企业管理专业,管理学硕士,正高级会计师。2009年1月至2010年6月北京市地铁运营有限公司总会计师;2010年6月至2020年4月北京市地铁运营有限公司财务总监;2020年4月至2023年1月北京市首都公路发展集团有限公司总会计师;2023年1月至今北京城建集团有限责任公司党委常委、总会计师;2025年7月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、董事长,全面负责公司董事会工作。

邹哲,毕业于北京大学光华管理学院工商管理专业,工商管理硕士,高级经济师。2005年3月至2011年5月北京城建兴华地产有限公司董事、副总经理、党委书记;2011年5月至2023年11月北京城建投资发展股份有限公司副总经理;2023年11月至2025年6月北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委副书记;2025年6月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、总经理、党委书记,负责公司党委和经营管理全面工作。

李洪兵,毕业于燕山大学无线电技术专业,工学学士,工程师。2012年5月至2013年6月北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理;2013年6月至2016年6月北京城建集团有限责任公司投资置地事业部党总支副书记、经理,北京长青国际老年公寓有限公司党支部书记;2016年10月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理;2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员,主要负责公司土地拓展、人力资源管理等工作。

杨振鹏,毕业于清华大学管理科学与工程专业,工学博士,高级工程师。2018年9月至2020年9月北京城奥置业有限公司总工程师;2020年9月至2022年9月北京城建兴瑞置业开发有限公司(北京城建兴业置地有限公司)副经理、总工程师;2022年9月至2023年4月北京城建投资发展股份有限公司副总工程师兼北京城建兴瑞置业开发有限公司(北京城建兴业置地有限公司)副经理、总工程师;2023年4月至2023年11月北京城建投资发展股份有限公司副总工程师;2023年11月至2024年4月北京城建投资发展股份有限公司副总经理;2024年4月至2024年5月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有限公司董事长;2024年5月至2024年12月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有限公司董事长、党支部书记;2024年12月至今,北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴通置业有限公司董事长党支部书记,北京丰台站前开发建设有限公司董事长。主要负责公司城中村改造、城市更新项目和企业管理、法律事务、合作项目管理、一级开发项目管理、审计日常管理、行保、接诉即办、信息化工作;负责北京城建兴通置业有限公司、北京丰台站前开发建设有限公司全面工作。

左江南,毕业于清华大学工商管理专业,工商管理硕士,高级政工师、正高级经济师。2009年7月至2010年9月北京城建投资发展股份有限公司经理助理;2010年9月至2014年8月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼产品研发中心主任;2014年8月至2016年7月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司党支部副书记、董事长;2016年7月至2021年4月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司党支部书记、董事长、总经理,北京大东房地产开发有限公司董事长;2021年4月至2022年9月,北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼动感花园项目分公司董事长、总经理,北京城建创达置业有限公司党支部书记、董事长,北京云蒙山投资发展有限公司董事长,北京大东房地产开发有限公司董事长;2022年9月至2025年8月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼动感花园项目分公司董事长、总经理,北京城建创达置业有限公司董事长、党支部书记,北京云蒙山投资发展有限公司董事长,北京大东房地产开发有限公司董事长;2025年8月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼动感花园项目分公司董事长、总经理,北京城建创达置业有限公司董事长、北京云蒙山投资发展有限公司董事长,北京大东房地产开发有限公司董事长,北京城建投资发展股份有限公司创达云蒙山党支部书记,负责北京城建创达置业有限公司、北京云蒙山投资发展有限公司、北京城建投资发展股份有限公司动感花园项目分公司、北京大东房地产开发有限公司全面工作。

许禄德,毕业于天津大学投资经济专业,大学本科,工程师。2006年7月至2020年11月北京城建投资发展股份有限公司投资证券部部长;2020年11月至2022年7月北京京城佳业物业股份有限公司副总经理、董事会秘书及联席公司秘书;2022年7月至2023年2月北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理;2023年2月至今北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理、董事会秘书,主要负责公司投资证券管理、董事会秘书、董监事管理有关工作。

许禄德先生:1968年4月出生,中国国籍,无永久境外居留权,工程师,本科学历,1990年7月至1995年6月任北京城建一建设发展有限公司科员,1995年6月至1999年10月任北京城建集团机关信息部科员,1999年10月至2020年12月任北京城建投资发展股份有限公司投资部业务经理、副部长、部长,2020年11月至2022年8月任北京京城佳业物业股份有限公司副总经理、董事会秘书、联席公司秘书,2022年8月至2023年2月任北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理,2023年2月至今任北京城建投资发展股份有限公司董事、副总经理。2022年12月至今任本公司董事。曾任北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书。

武涛,毕业于中央党校马克思主义基本原理专业,法学博士,工程师。2012年9月至2015年9月北京城建投资发展股份有限公司副总建筑师兼北京城建成都地产有限公司董事长、党支部书记;2015年9月至2016年6月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴华地产有限公司总经理、党委副书记;2016年6月至2016年10月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记;2016年10月至2018年7月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记;2018年7月至2022年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记,北京城建黄山投资发展有限公司董事长;2022年9月至2022年12月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党委书记,北京城建黄山投资发展有限公司董事长,黄山首联投资发展有限公司董事长;2022年12月至2024年2月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴华地产有限公司董事长、党总支书记,北京城建黄山投资发展有限公司董事长,黄山首联投资发展有限公司董事长;2024年2月至2024年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长,黄山首联投资发展有限公司董事长;2024年9月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长,黄山首联投资发展有限公司董事长,北京城建投资发展股份有限公司黄山项目联合党支部书记;2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员兼北京城建黄山投资发展有限公司董事长,黄山首联投资发展有限公司董事长,北京城建投资发展股份有限公司黄山项目联合党支部书记,主要负责公司销售管理、产品研发、商业地产等工作;负责北京城建黄山投资发展有限公司、黄山首联投资发展有限公司全面工作。

蔡志强,毕业于北京建工学院工业与民用建筑专业,大学本科,工程师。2012年5月至2014年6月北京城建兴云房地产有限公司(北京城建兴业置地有限公司)董事、总经理、党支部副书记;2014年6月至2015年9月北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记;2015年9月至2016年9月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记;2016年9月至2016年10月北京城建投资发展股份有限公司经理助理兼北京城建兴业置地有限公司董事长、党支部书记,北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记;2016年10月至2024年2月北京城建投资发展股份有限公司副总经理兼北京城建兴瑞置业开发有限公司董事长、党支部书记,北京城建兴业置地有限公司董事长;2024年2月至2025年9月北京城建投资发展股份有限公司副总经理;2025年9月至今北京城建投资发展股份有限公司副总经理、党委委员,主要负责公司工程管理、客户关系管理、成本控制、战略采购等工作。

杨芝萍,毕业于中国政法大学法律系法学专业,大学本科,高级经济师、法律顾问。2009年4月至2013年12月北京城建集团有限责任公司企业管理部副部长兼法律事务部副部长;2013年12月至2025年11月北京城建集团有限责任公司法律事务部部长;2025年11月至今北京城建集团有限责任公司总法律顾问;2023年10月至今北京城建投资发展股份有限公司董事。主要对董事会中有关事宜提出建议,提高公司决策的准确性。