2020-03-25 | 申万宏源... | 曹一凡... | 买入 | 公司披露2019... 公司披露2019年报,收入和利润稳健增长,由于项目结算毛利率下滑较快导致利润低于预期。公司2019全年实现营业收入214.5亿元,同比增长3.7%;实现净利润38.4亿元,同比下降18.7%;归属于上市公司股东的净利润24.3亿元,同比增长1.1%。
销售略有下滑,新开工及施工面积增长较快预示2020年货值充足。2019全年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%,完成年度目标的81%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。年内公司房地产新增开工面积约255万平方米,同比增加69%;施工面积约970万平,同比增加29%;竣工面积约97万平方米,同比减少8%。2020年,公司计划实现合约销售270亿元,约10%的销售增速。
拿地强度高,披露未来三年经营计划。2019全年公司招拍挂拿地总金额117亿元,权益金额55亿元,兼并购拿地支付金额23亿元。公司10月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4亿元,楼面价5828元,地售比预计不超过30%,保持高总价、低楼面价、综合性开发的拿地传统。此外,公司2019Q4以3.8亿元获得福州永泰青云小镇项目25.5%股权及广西玉林公园和玉林悦湖项目15.3%股权,项目合计建面约125万平方米,进一步拓展海西及华南市场。公司2019全年拿地金额/销售金额达63%,拿地力度较高。公司披露了未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。
土储布局优越。公司2019年销售额244亿元,同比减少10%。截至2019年末,公司拥有土地储备约1892万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。按建面算,其中一二三线占比9%/50%/41%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为14%/27%/7%/52%。2019年公司房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.3亿元,综合出租率约92%,毛利率达80%以上,是稳定的现金流来源。
现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为58.5%,较2018年提高2个百分点,杠杆率稳健。根据公司目前在手项目,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。
维持买入评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1890万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,经营稳健分红慷慨,预计2020年股息率6%以上。下调2020-21年预测,新增2022年预测。预计2020-22年归属于母公司的净利润27.1/32.1/37.1亿元(原预计2020-21年归属于母公司的净利润33.5/40.0亿元),同比增速为11.7%/18.2%/15.5%。
对应EPS分别为0.72/0.86/0.99元。当前价格对应的PE为5.5X、4.6X、4.0X。
风险提示:销售去化超预期、租金大幅下滑。 |
2019-10-30 | 申万宏源... | 曹一凡... | 买入 | 公司收入和利... 公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1-3 实现营业收入150.7 亿元,同比增长4.8%;实现净利润25.4 亿元,同比增长1.2%;归属于上市公司股东的净利润15.5 亿元,同比增长4.4%。
销售略有下滑,四季度货值充足。2019 年1-9 月,公司实现签约额162 亿元,同比减少19.4%,完成年度目标的54.4%;实现销售签约面积约77 万平方米,同比减少26.7%。
1-9 月公司房地产开工面积约151 万平方米,同比增加68%;竣工面积约44 万平方米,同比增加16%。由于预售证发放受限等原因,公司推货主要集中在四季度,全年300 亿销售目标不变。
拿地强度高,保障持续经营能力。2019Q3 公司累计招拍挂拿地金额92.6 亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南、珠海等二线城市约百万平土储建面,拿地金额/销售金额达76%,拿地力度较高。预计全年拿地金额有望破百亿。且公司拿地以总价高、楼面价低、综合性开发著称,10 月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4 亿元,楼面价5828 元,地售比预计不超过30%。
土储布局优越。公司2018 年销售额271 亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019 年的业绩提供安全保障。截至2019Q3,公司拥有土地储备逾1500 万平,静态测算预计可供销售5 年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比12%/46%/42%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为23%/8%/27%/42%。1-9 月公司房地产出租面积约153 万平方米,取得租金收入约5.4 亿元,综合出租率约为91%,净利率可达70%以上,是稳定的现金流来源。
现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为56.5%,较2019H1 微降1.8 个百分点,杠杆率稳健。公司2019H1 毛利率30.7%,环比下降0.66 个百分点,依然处于行业较高水平。截至9 月底,公司在手货币资金70.5 亿,足够覆盖61.6 亿元的短期有息负债。
维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1500 万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE 改善的起点之年,2019 预计股息率5%以上。预计2019-21 年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0 亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS 分别为0.74/0.89/1.07 元。当前价格对应的PE 为5.8X、4.8X、4.0X。 |
2019-08-25 | 申万宏源... | 曹一凡... | 买入 | 公司收入和利... 公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019H1实现营业收入128.2亿元,同比增长5.5%;实现净利润23.6亿元,同比下降5.4%;归属于上市公司股东的净利润15.9亿元,同比增长9.8%。公司实现物业销售收121.07亿元;实现非物业销售收入7.14亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到5.57%。
销售略有下滑,下半年提速可期。由于预售证获取较严格等原因,公司销售有所下滑。2019年1-6月,公司实现签约额122亿元,同比减少24%,完成年度目标的41%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。房地产开工面积约87万平方米,同比增加14%;竣工面积约38万平方米,同比增加53%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预计主要项目(深圳龙岗项目等)会在下半年取证,考虑到公司今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期。2019H1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南等二线城市约百万平土储建面,权益拿地金额/销售金额达60%,拿地强度持续超出行业平均。预计全年拿地金额有望破百亿。
土储布局优越,租金+物管收入稳步提升。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,公司拥有土地储备总计1391万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比13%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,租金与物管费合计约5.7亿元,同比增长约12%。
现金流充足,杠杆率依然较低。公司资产负债率60.6%,环比微增1.2个百分点,剔除预收款的资产负债率为58.4%,较2019Q1微增3.0个百分点,杠杆率稳健提升。公司2019H1毛利率30.7%,环比下降0.66个百分点,依然处于行业较高水平。在手货币资金126.1亿,是短期债务的3.4,现金流充沛。
维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1300万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE改善的起点之年,NAV折价70%。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为5.4X、4.5X、3.7X。 |
2019-08-25 | 海通证券... | 涂力磊... | 买入 | 事件。公司公布... 事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入128.21亿元,同比增加5.54%;归属于上市公司股东的净利润15.86亿元,同比增加9.80%;实现基本每股收益0.42元。
2019年上半年,受物业管理和住宅销售收入增加的推动,公司营收增加5.54%,归母净利润增加9.80%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内主营业务收入(现金流入),合计128.21亿元。其中,房地产营业收入124.62亿元,同比增幅5.57%;其他营业收入为3.59亿元,同比增幅4.68%。(2)2019年上半年,公司实现住宅销售收入94.48亿元;商业地产销售收入26.60亿元;房地产租赁收入3.55亿元;酒店服务业务收入1.25亿元;物业管理收入2.23亿元;其他业务收入1139.55万元。(3)2019年上半年,公司实现签约额122亿元,同比减少24%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,房地产开工面积约87万平方米;竣工面积约38万平方米;房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,综合出租率约88%。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。
投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司聚焦长三角、环渤海及海西等地区的一、二线经济发达城市。截止2019年上半年,公司共持有在建/待建的土地储备面积超过1391万平方米。我们预计公司2019-2020年EPS将是0.76元和0.90元,对应RNAV是18.74元。参考同行业相关上市公司近期估值水平,我们给予公司2019年6-7倍动态PE,对应的合理价值区间为4.56-5.32元,维持公司“优于大市”评级。
风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及经济下行影响商办物业租赁风险。 |