金融街(000402) 事件 金融街(000402)公告2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入155.10亿元，同比大幅增长60.46%，归母净利润13.80亿元，同比增长23.83%；归母净利润率8.90%，同比下降2.63个百分点，EPS0.46元。其中第三季度单季实现营业收入49.06亿元，同比增长17%，归母净利润2.31亿元，同比下降54.7%；归母净利润率4.71%，同比下降7.46个百分点，EPS0.08元。 核心观点 业绩快速增长，主要归功于期间费用率下降、少数股东损益下降、营业收入大幅增长等。公司前三季度归母净利润同比增长23.83%，正向因素包括：1）期间费用率从去年同期的19.97%下降至12.38%；2）少数股东损益从去年同期的0.17亿元下降至-0.87亿元；3）营业收入同比大幅增长60.46%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 强化资金调度，保障公司资金安全。报告期内，公司持续强化资金统筹和调度，确保资金安全稳健：1）坚持资金调度机制，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系；2）推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；3）保持畅通融资渠道，募集期限合理、成本较低的资金；4）提前筹划融资工作，申报中票、绿色资产支持专项计划等。公司于2022年前三季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约60.71亿元，对公司现金流形成良好支撑；中票、绿色资产支持专项计划的申报，截至报告披露日均已取得无异议函。 加强销售去化，拿地保持审慎。公司加强营销管理，持续推进销售去化，2022年前三季度实现销售签约额211.4亿元，同比下降26.3%，实现销售面积89.7万平米，同比下降37.8%。公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增天津项目1个，参加武汉集中供地拿地1宗。天津项目权益比例34%，土地总价约34.66亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于红桥区。武汉项目权益比例100%，公司以总价8.16亿元底价摘得P（2022）022号地块，规划建筑面积为6.24万㎡，位于江汉区兴业路。 三道红线指标好转，经营活动现金流为正。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为0.77、151.25%、69.83%，后两项指标相比2022上半年末有所下降，在今年前三季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司持续推进项目销售去化，合理安排销售签约与工程投资建设支出关系，前三季度并表销售回款126.89亿元，经营性净现金流14.47亿元。 加强运营管理，资管业务稳健运营。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入14.6亿元，实现息税前利润8.2亿元，积极履行社会责任，对客户减免租金6600多万元。总体来看，公司资产管理业务经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 投资建议 公司积极盘活资产，负债率稳健下行，资管业务保障业绩稳定性，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为8.27倍、7.62倍、6.85倍。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。

金融街(000402) 投资要点 开发板块结转提速+盘活存量资产，盈利增幅亮眼。2022H1公司实现营业收入106.04亿元，同比高增93.75%，归母净利润11.48亿元，同比高增90.15%，归母净利率达10.83%。公司2022H1盈利大幅增长的主要原因缘于：1）开发板块结算规模较去年同期增幅明显，2022H1公司房产开发板块实现营收96.26亿元，同比增长119.41%。2）公司于2022年3月对持有的北京丽思卡尔顿酒店进行股权及资产转让，产生投资收益7.32亿元，占利润总额45.99%，产生资产处置收益2.4亿元，占利润总额15.06%。3）核心城市核心资产增厚报表利润，期内上海静安融悦中心项目实现公允价值损益1.41亿元，占利润总额8.85%。公司毛利率仍处于调整阶段，2022H1开发板块毛利率15.19%，较2021年末下降1.44pct，2022H1公司整体毛利率19.98%，较2021年末下降1.46pct。 销售均价同比增长，行业排名有所提升。2022H1公司销售金额116.7亿元，同比下降45.8%，销售面积50.2万平，同比下降55.3%，销售均价23247元/平，同比上升21.2%。其中京津冀地区销售金额达65亿元，占比55.52%，同比增长31.77%；成渝地区销售金额达21亿元，占比17.89%；长三角地区销售金额达18亿元，占比15.3%；大湾区销售金额达8亿元，占比6.66%；长江中游销售金额达5亿元，占比4.53%。公司持续深耕高能级城市，项目主要集中于北京、上海、天津等核心城市，助力公司销售排名稳步提升，根据克尔瑞数据2022H1公司全口径销售金额排名由2021年第83位提升14名至69位。 行业下行期拿地态度趋谨慎。2022H1公司仅通过股权收购新增1个项目储备，项目位于天津，属于公司核心深耕京津冀地区，规划总建面24.5万平，以权益对价12.5亿元收购目标项目34%股权。公司仍然保持较为充足的土地储备，截止2022H1，公司总土储建面约2535万平，可结算总建面约1591万平，对应权益总建面1267万平，按2021年销售面积估算能够支撑公司9年销售需求。 核心资产助力周期穿越，出租率稳步提升。2022H1公司资产管理业务实现营收9.4亿元。其中物业租赁实现营收8.09亿元，同比略降3%，核心资产主要由位于北京、上海及天津等高能级城市的写字楼和商业组成。期内公司重点项目完成客户签约及续租工作，核心资产出租率78%，疫情影响下基本与2021年末持平。公司核心项目北京金融街中心签约出租率重回93%的高位。公司经营物业资产以酒店和体育场馆为主，2022H1营收1.03亿元，受疫情影响同比下降47%。 投资建议：我们调整公司盈利预测，预计2022年公司归母净利润16.94亿元。考虑到租户稳定性略受疫情和宏观经济影响，我们参考可比公司PB估值并做了相应调整，给予公司2022年0.7倍PB估值，对应目标价9.09元，维持“买入”评级。 风险提示：政策放松力度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营。

金融街(000402) 事件 金融街(000402)公告2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入106.04亿元，同比大幅增长93.75%，归母净利润11.49亿元，同比大幅增长90.15%；归母净利润率10.83%，同比下降0.2个百分点，EPS0.38元。其中第二季度单季实现营业收入59.04亿元，同比增长49.12%，归母净利润2.14亿元，同比增长356.79%；归母净利润率3.63%，同比上升2.44个百分点，EPS0.07元。 核心观点 业绩大幅增长，主要归功于转让资产带来的投资收益上升。公司上半年归母净利润同比大幅增长90.15%，正向因素包括：1）投资收益7.32亿元（去年同期为-0.15亿元），系转让北京金融街丽思卡尔顿酒店所致；2）营业收入同比大幅增长93.75%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 负债率相对平稳，积极通过信用债、ABS盘活现金流。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为86.37%、155.77%、70.01%，相比2022Q1末保持平稳的状态，在今年二季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司于2022年第二季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约22.38亿元，对公司现金流形成良好支撑。 物业租赁业务保持稳定，疫情下波动幅度较小。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，毛利率为88.06%，同比下降2.59个百分点（受减免租金等因素影响），总体来看经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 受行业影响，销售同比下滑，拿地保持审慎。受行业环境影响，公司2022年上半年销售同比下滑，公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增项目1个，权益比例34%，收购对价约12.55亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于天津市红桥区，搜房数据显示周边新房项目及售价分别为惠灵顿海上花苑二期（均价45000元/㎡）、朝阳领域（均价32000元/㎡）、泰达城河与海（均价33000元/㎡）。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为9.77倍、9.00倍、8.09倍，我们看好公司未来表现，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。

金融街(000402) 核心观点： 2022年上半年，为控制债务规模，金融街出售了北京酒店资产，获利达7.8亿元，带动了企业盈利规模的大幅增长，但尽管如此，企业的负债结构依旧没有太大改善，三道红线指标仍位于橙档，不过背靠北京西城区国资委，信用优势较强，因此在行业融资渠道收紧的背景下依旧可以以低利率募集大量资金，整体来看资金压力较小。 一、京津冀区域贡献业绩过半，上半年仅新增一宗地块 2022年上半年，金融街的销售规模受到行业下行的影响，销售规模有所下降，期内实现销售金额116.7亿元，同比下降45.7%，仅京津冀区域销售金额同比保持增长，并贡献了企业过半的销售业绩份额，上半年共实现销售金额64.9亿元，同比上升31.8%。为保障现金流安全，企业的投资力度也有所缩减，上半年仅通过股权收购方式新增一宗地块34%股权。 二、出售酒店资产，带动净利润上升71.5% 2022年上半年，金融街实现营业收入106.0亿元，同比上升93.7%，主要原因是房产开发业务结算规模上升的带动，实现净利润11.2亿元，同比上升71.5%，净利润大幅增长的主要原因在于公司出售了酒店资产，抛开酒店资产转让带来的收益，金融街实际的经营业务仅实现净利润3.4亿元，净利润率为3.2%，同比下降达8.7%。 三、扣预资产负债率达标，三道红线保持橙档 截至2022年6月底，频繁出让资产并没有给金融街的债务规模带来较大的改善，三道红线中，扣预资产负债率从2021年底的72.0%降至70.0%，成功达标，但现金短债比降至0.86倍，净负债率也上升至155.6%，债务风险有所扩大。不过企业融资渠道依旧畅通，2022年上半年合计募集融资金额达43.1亿元，平均票面利率仅为3.36%。

金融街(000402) 房地产开发聚焦核心城市群，土储充裕支撑未来结转：21年公司实现销售金额339亿元，同比-15.7%，实现销售面积175万平，同比+1.3%。行 业下行压力下采取以价换量措施，以促进项目去化和回款，回款率实现同 比增长30%。分区域来看，公司深耕城市群战略收效显着，其中京津冀和 长三角合计贡献约61%。公司自2019年开始保持相对谨慎的拿地策略， 拿地逐年收缩，坚持将有限的资源投入有价值的区域，一二线城市拿地占 比2019-2020年均超过90%。公司21年总土储1651万平，虽然较20 年略有下降，但仍可覆盖未来3-5年销售需求。此外，公司土储聚焦五大 城市群，其中一二线城市合计占比88%。我们认为，土储质量是决定房企 中期销售回款的关键指标，当前行业进入结构性增长时代下，公司土储聚 焦高能级城市和核心城市群，有利于公司率先把握市场需求复苏机会，基 本面有望具备较强弹性。 核心地段的核心资产具备不可复制性：公司因北京金融街的建设而生，凭借其独有的资源和强大的综合开发与运营能力，坐拥核心城市核心地段的的优质持有型资产。21年公司持有型资产管理面积达到131.8万平，近五年投资性房地产账面余额均值约380亿元。公司持有型物业大多位于北京、上海、天津、重庆和武汉等高能级城市的核心区位，资产的稀缺属性日益凸显。公司在大本营北京布局最多持有型资产，21年可出租面积占比46%，且均位于西城区金融街板块，板块供应稀缺，租户承租能力强，租金及空置率表现亮眼。此外，公司积极处置低效资产，不断优化持有结构，回笼现金、优化资产负债结构的同时，有利于后续经营更加聚焦优质区位的核心资产，进一步巩固和强化公司在核心区域的竞争力。 为何要重视核心资产？我们认为，经济下行周期中核心资产往往表现出较强的抗周期性。08年金融危机中，日本三井不动产和香港领展房地产基金的持有型物业均实现收入稳定增长，展现出优异的穿越周期的能力。此外，当前中央采取宽货币+宽信用对冲经济下行压力，利率下行有利于公司核心资产价值得到重估，对公司的业绩将起到一定正向拉动作用。 投资建议：我们以NAV的方式对公司资产进行重估，公司2021年房地产业务可结算建面1651万平，并用资本化率对自持核心商办资产进行估值，每股RNAV为25.18元。我们预测公司2022年EPS为0.56元，对应22年PE为13倍，PB为0.56倍。我们选择同样为地方性国企、以及持有型资产占比较高的公司作为可比公司，当前可比公司2022年平均PB为0.87倍。公司当前PB低于可比公司，估值凸显配置性价比。考虑到公司的国有股东背景能给公司带来融资便利、土储充裕且聚焦核心一二线城市、持有型资产位于高能级城市的核心地段，资产具备不可复制性，我们认为公司估值应当享有一定溢价。我们给予公司2022年1倍PB估值，对应目标价12.98元，维持“买入评级”。 风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、疫情加重影响公司持有型物业经营、结算进度不及预期。

金融街(000402) 核心观点： 由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。 一、京津冀及长三角贡献业绩超六成 2021年，金融街销售业绩主要贡献区域为京津冀与长三角经济圈，销售金额分别占比33.5%及27.9%，在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%。金融街土地储备保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。 二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5% 2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，毛利润51.8%，同比下降13.0%，主要是房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利。企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。 三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度 截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，净负债率146.1%，剔除预收款的资产负债率为72.0%，现金短债比为1.4倍，从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度，实现现金流的置换。 由于债务压力较大，2021年金融街的主要任务之一是优化债务结构，但同时企业并未降低投资力度，新增投资额同比上升93.8%，因此尽管企业接连出售旗下资产，依旧脚踩两条红线，不过公司背靠金融街集团，资金压力较少，三道红线未按时达标也料想对企业的后续经营影响不大。 一、京津冀及长三角贡献业绩超六成 2021年，金融街实现销售金额338.8亿元，同比下降15.7%，销售面积174.5万平米，同比上升1.0%。分区域来看，主要依赖于京津冀与长三角经济圈，其中京津冀实现销售金额113.5亿元，占比33.5%，长三角实现销售金额94.6亿元，占比27.9%，成渝地区囿于项目单价较低，因此销售金额仅占总销售金额17.3%。在地产行业艰难的背景下，企业紧抓销售回款，积极推进项目的销售去化，期内销售回款同比增长30%，特殊时期，企业需要严格保障资金安全，统筹平衡各项回款及开支。 报告期内，金融街坚持“深耕五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山及固安获取8个项目，新增项目总建筑面积133.4万平米，总耗资102.2亿元，同比上升93.8%，拿地金额占销售金额的比例为30.1%，比例较2020年上升17个百分点，主要是由于2020年由于疫情影响导致企业新增土地储备投资额仅52.7亿元所致。截至2021年末，金融街拥有总土地储备建筑面积1651.5万平米，权益面积为1329.0万平米，保持着较高的权益比例，在民营企业资金压力较高的情况下，保持较高的权益比例可以给自身留有一定安全边际，避免因为合作方资金问题影响合作项目的后续工作。 二、营业收入同比上升超三成，净利润率6.5% 2021年，金融街实现营业收入241.6亿元，同比大幅上升33.3%，不过伴随着营业成本的更高涨幅，企业毛利润率及净利润率出现较大幅度的下降，企业实现毛利润51.8%，同比下降13.0%，净利润15.8亿元，同比下降28.7%，毛利润率及净利润率分别为21.4%及6.5%，较2020年下降11.4个百分点及5.7个百分点。主要是房地产开发业务的部分高成本项目集中在2021年结转，拉低了企业整体盈利，期内企业房地产开发业务实现营业收入218.6亿元，毛利润率为16.6%，较2020年降低10.9个百分点。 而净利润率的降幅较毛利润率降幅显著缩小，依靠的是企业良好的费用管控能力，2021年金融街三费费用总计56.5亿元，同比下降7.4%，三费费用率为23.4%，较2020年显著下降10.3个百分点。但需要注意的是，企业的ROE已经从2018年的11.4%一路下降至2021年的3.8%，尤其金融街的杠杆偏高，但并没有实现相应的高收益率，预计或随着行业转型成功，企业的净资产收益率将逐渐企稳后回升。 三、归绿路程尚远，2022年将加大资产处置力度 截至2021年年底，金融街虽实现了有息负债的部分压降，但三道红线依旧连踩两道，有息负债总计801.0亿元，同比下降8.4%，净负债率146.1%，较2020年底下降26.3个百分点，剔除预收款的资产负债率为72.0%，较2020年底下降2.5个百分点，现金短债比为1.4倍，较2020年底上升0.13倍。 三道红线政策后，集团为降低负债，陆续向外转让资产，2020年与北京中信房地产协商解除北京中信城B地块合作协议，收回前期支付价款86亿元，后通过出售丰科中心项目股权及债权回笼约22.32亿元现金流；2021年，金融街向中国平安人寿保险股份有限公司转让北京金丰万晟置业有限公司100%股权和债权，回笼资金37.09亿元；2021年9月份，转让子公司德胜投资100%股权及相关债权，转让价15.75亿元；2022年4月，金融街发布公告将北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，交易价格为10.8亿元。从债务情况来看，2022年金融街将加大资产处置力度、推进存量资产盘活，实现现金流的置换。