我爱我家(000560) 归母净利润由负转正，资管业务收入扩张，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年三季度报告，2024年前三季度，公司营业收入同比微降，归母净利润由负转正，公司降本增效成果明显。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为67.2、38.0、24.6倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 前三季度营业收入同比微降，归母净利润由负转正 2024年1-9月公司实现营业收入87.62亿元，同比下降3.42%。公司前三季度营业收入下行主要原因系：（1）公司业务所在核心城市的二手房交易均价同比下降；（2）部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度的下调。公司前三季度实现归母净利润848.66万元，同比增长112.49%，由负转正，归母净利润大幅增长主要系：（1）公司严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；（2）公司资产管理业务保持稳定增长，实现营业收入稳步提升；（3）公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，对公司报告期内的净利润产生一定正面影响；（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响减小。公司三季度实现营业收入29.47亿元，同比+4.95%，实现归母净利润-0.21亿元，同比-9.16%。公司前三季度实现毛利率7.36%，同比-3.10pct，净利率0.11%，同比+0.75pct，由负转正。 资管业务扩张稳健，GTV数据全线修复 2024年前三季度，公司累计实现住房总交易金额（GTV）为1867亿元，同比-17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1489亿元、142亿元、237亿元，同比分别-14.5%、+1.7%、-32.3%；2024年第三季度单季度，公司GTV为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 归母净利同比高增，资管业务收入扩张，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年年度报告，2024年上半年，公司分别实现营收、归母净利润58.15亿元、0.29亿元，同比分别-7.17%、+160.15%，公司上半年公司实现毛利率8.65%，同比-2.22pct，净利率0.49%，同比+1.26pct。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为47.3、26.8、17.3倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。 佣金率调整降低经济业务收入，资管业务收入规模扩张 主营业务方面，2024年上半年，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比+0.16pct，公司经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整；公司资产管理业务实现GTV约86亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比+2.27pct，毛利率为负系基于新租赁准则，部分房源收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比+0.74pct；公司新房业务实现收入3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为13.4%，同比+0.8pct；公司新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。 门店员工数量规模庞大，整体财务情况维持稳健 截至2024年上半年，公司在国内运营门店总量约2736家，其中直营门店2255家，加盟门店481家，经纪人总数约3万余人，公司上半年实现住房总交易金额（GTV）约为1227亿元，同比下降约25%。截至2024年6月30日，公司资产负债率70.40%，流动比率0.73，速动比率0.70，权益乘数3.38，公司在手货币资金34.11亿元，交易性金融资产3.33亿元，应收账款4.72亿元，经营活动产生现金流19.39亿元，同比-6.32%，整体财务情况维持稳健。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 多重因素增厚当期利润，业绩实现扭亏为盈，维持“增持”评级 我爱我家发布2024年半年度业绩预告，公司预计2024年半年度将实现扭亏为盈，预计实现归母净利润+2400万元至+3500万元，2023年同期为-4881.06万元。扣除非经常性损益后的净利润为-3000万元至-4900万元，2023年同期为-5791.24万元。基本每股收益为0.0102元/股–0.0149元/股，2023年同期为-0.0207元/股。公司上半年注重降本增效同时，在政策利好下经纪业务成交量呈良好复苏态势，故我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为48.1、27.2、17.6倍，维持“增持”评级。 深耕城市二手房成交上扬，带动半年业绩高增 2024年二季度以来，国内地产政策持续加码，公司业务所在核心城市（如北京、杭州、上海等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。北京、杭州、上海分别于6月26日、5月27日、5月9日出台楼市放松政策，根据各地官方数据显示，北京、杭州、上海5月份二手房成交套数环比分别-0.5%、+1.7%、+6.3%，6月份二手房成交套数环比分别+9.9%、+17.7%、+44.0%。6月均创下一年以来最高单月二手房成交水平，其中上海更是以超2.6万套创下2021年6月以来最高单月成交纪录。得益于各地二手房数据的改善，对公司业绩产生较好正面贡献。 控本增效提升盈利水平，盈利能力有望逐步改善 除经纪业务改善外，公司通过多重举措提升盈利水平，包含：（1）公司继续严控各项费用开支，推动运营成本的进一步下降。2024Q1公司期间费用率20.65%，较2023年底下降1.05个百分点；（2）公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，合计交易总价为1.68亿元，预计对2024H1净利润贡献约8000万元；（3）2024H1公司确认第二期员工持股计划的股份支付费用为885万元（2023H1为2213万元），随着员工持股的解禁，股份支付费用将逐步降低。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 投资要点 盈利能力有望修复，经营性现金流稳健。2023年公司实现收入120.9亿元，同比增长3.6%；归母净利润-8.5亿元，主要受到非经营性以及一次性因素的影响。公司三项费用率总计由2018年的20.3%小幅上升至2023年的21.7%，较为平稳。公司毛利率同比提升0.8pp至9.5%，随着行业逐步回暖，有望将恢复至正常水平。2023年公司经营性净现金流净额为46.7亿元，现金流充足。2024年一季度公司收入27.5亿元，同比下降12.6%，实现归母净利润约0.25亿元。 经纪业务市占率稳步提升，新房业务承压。公司经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式，2023年实现营收40.9亿元，同比增加15.9%，毛利率同比提高3.4pp至20.2%。公司聚焦核心城市，上海地区市占率同比提高0.7pp，在北京、杭州维持头部市占率稳定。2023年公司精简非核心城市低效加盟业务，期末运营门店共2853家，直营占比81.4%，有约3万经纪人；经纪业务实现GTV约2222亿元，同比增长10.2%。新房业务收入同比下降12.6%，总交易额（GTV）约为453亿元，同比下降6.6%，主要受行业下行影响。 资产管理运营能力强，商业租赁品牌认可度高。2023年资产管理收入57.6亿元，同比增长1.9%；实现GTV约169亿元，同比增长2.6%；毛利率同比提升0.6pp至-5.4%，不考虑会计准则影响则毛利率约13.3%，同比提升2.0pp。公司管理房源增至27.1万套，同比增长6.7%；房屋资产管理平均出房天数为8.3天，同比下降11.7%，出租率高达96.4%，同比提升2.3pp。商业租赁及服务通过“昆百大”品牌运营购物中心、百货、写字楼等多样化项目，品牌享有高认可度，2023年收入增长4.6%。 加快数字化转型，提升整体运营效率。公司在2018-2023年研发投入显著增加，至2023年研发费用达到4010万元。月均活跃用户数在2018-2021年稳步增长，随后两年虽有所下降但维持高位。公司有效融合了房地产经纪服务与智能科技，涵盖了从经纪人效率提升、消费者体验优化到平台管理强化的全方位升级。2023年公司移动端客户占比进一步提升，线上报盘占比提升至14.5%，同时SSC商机中台的高效运作，提供了超过211万个线上商机。 盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润增速为112.3%/67.2%/62.5%，给予公司2026年20倍PE，对应目标价2.40元，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：房地产销售恢复不及预期、政策宽松不及预期等风险。

我爱我家(000560) 业绩阶段承压，多措并举聚焦核心主业，降至“增持”评级 我爱我家发布2023年及2024年一季度报告。2023年分别实现营收、归母净利润120.9、-8.5亿元，同比分别+3.6%、-173.9%。2024Q1分别实现营收、归母净利润27.5、0.3亿元，同比分别-12.6%、-51.0%。受市场销售低迷影响，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元（2024、2025年原值为2.2、3.3亿元），EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为34.0、19.2、12.4倍，由于目前地产行业仍处下行阶段，同时公司通过业务调整聚焦主业，短期业绩或继续承压，故下调至“增持”评级。 经纪、相寓业务逆势提升，新房业务收入下降 主营业务方面，2023年经纪业务实现收入40.9亿元，同比+15.9%，实现毛利率20.2%，同比提高3.4个百分点，实现GTV约2222亿元，同比+10.2%；同时相寓业务（房屋资管业务）继续成为公司业绩稳定器，2023年营收57.6亿元，同比+1.9%，调整后毛利率13.3%，同比提高2.0个百分点，整体出租率96.4%，同比提升2.3%。截至2024Q1末，相寓业务实现普租单量4.37万单，同比+1.1%，在管房源达27.9万套，较2023年底增加0.8万套（2023年底27.1万套，同比+6.7%）；新房业务实现收入11.1亿元，同比-12.6%，毛利率约为12.6%，同比提高0.1个百分点，实现GTV约为453亿元，同比-6.6%。 多因素影响当期利润，业务调整后盈利有望改善 2023年公司亏损幅度大幅增加，主要是受到部分非经营性或一次性因素的影响。这些因素对公司利润总额影响约7亿元。同时为了进一步优化资产结构及资源配置，盘活存量资产，公司拟出清商业地产营销业务及部分非核心业务资产。2024年1月31日公告出售昆明市新纪元广场以及停车楼的所有权价格0.44亿元，转让持有的西藏云禾商贸有限责任公司100%股权价格1.24亿元，合计交易总价为1.68亿元。我们认为随着业务调整和品牌升级，公司盈利能力有望得到改善。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 主营业务稳步扩张，整体业绩持续修复，维持“买入”评级 我爱我家发布2023年三季度报告，前三季度公司实现营收90.7亿元，同比增长2.1%。归母净利润亏损0.7亿元，同比减亏1.5亿元。公司在行业承压的情况下，持续加强运营管理，严控费用开支，实现了主营业务的稳健增长。我们认为公司有动力和机会继续提升市占率，盈利水平持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为1.3、2.2、3.3亿元，EPS分别为0.06、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为43.5、26.5、17.6倍，维持“买入”评级。 营收规模同比增长，盈利水平平稳复苏 2023年前三季度，公司累计实现营收90.7亿元，同比增长2.1%，主营业务毛利率10.5%，同比持平，较2022年增长1.8cpt；实现归母净利润-0.7亿元，同比减亏1.5亿元。其中三季度实现归母净利润-1912万元，环比二季度减亏约8145万元。公司前三季度亏损的部分非核心主业因素包括：（1）2023Q2公司退回部分政府补贴，减少利润约3718万元；（2）昆明商业租赁业务前三季度累计亏损约2609万元；（3）员工持股计划导致的股权摊销费用前三季度累计约2655万元。 主营业务稳步扩张，核心城市市占率持续提升 公司主营业务稳步扩张，截止2023Q3，国内运营门店总量2887家，其中直营门店2325家，加盟门店562家，直营城市经纪人总数26149人，相对于年初增加749人。相寓业务在管房源达26.8万套，相较年初增加1.4万套。2023年前三季度，公司累计实现GTV约2270亿元，同比增加12.7%，公司核心城市市占率稳中有进，其中前三季度在北京、上海地区市占率同比分别提升0.2、0.5pct。 在手货币资金充裕，费用管控成效显著 公司在手资金充裕，截止2023Q3公司在手货币资金42.9亿元，同比增长14.3%。同时公司持续加强费用管控能力，前三季度费用支出19.2亿元，同比减少4.7%。期间费率较2022年同期减少1.5个百分点至21.2%。 风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 上半年业绩平稳复苏，持续构建核心竞争壁垒，维持“买入”评级 我爱我家发布 2023 年中报， 公司 2023H1 实现营收 62.6 亿元，同比增长 3.0%。归母净利润为亏损 0.5 亿元，较 2022 年同期大幅减亏 3.4 亿元。公司经纪业务显著提升，多赛道运营优势明显， 同时公司通过持续培育自有流量和建立房产经纪大模型，构建核心竞争壁垒， 我们认为公司有动力和机会继续提升市占率，整体盈利水平持续修复。 我们维持盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 1.3、 2.2、 3.3 亿元， EPS 分别为 0.06、 0.09、 0.14 元，当前股价对应 PE 估值分别为 49.7、 30.3、 20.1 倍，维持“买入”评级。 相寓业务有序扩张，经纪业务显著提升 截至 2023H1， 相寓业务在管房源规模 26.2 万套，相比 2022 年底增长 3.1%。实现营收 28.3 亿元， 若考虑资产处置收益中房源收益，毛利率约为 11.1%，同比提高 3.3pct； 得益于存量房市场回暖及部分核心城市市占率提升， 经纪业务营收23.5 亿元，同比增加 34.1%，毛利率为 22.5%，同比增加 2.6pct； 而新房业务采取“控规模、保质量、增效率” 的经营原则，实现收入 6.4 亿元，同比减小 8.4%。 培育稳定自有流量，加速发展数字化战略 公司以自身官网及自有 APP 建设为抓手，培育长期稳定自有流量，降低获客成本。 其中上半年 APP 端、 PC 端、小程序端 MAU 分别达到 339 万、 547 万和 220万，分别同比增长 7%、 21%、 8%。同时公司与第四范式达成战略合作， 形成了我爱我家特有的“房产经纪大模型”，缩短经纪人培养周期，提升企业运营效率。 盈利能力有所改善，销售费用同比降低 2023 年上半年公司归母净利润为亏损 0.5 亿元，较 2022 年同期大幅减亏 3.4 亿元（2022 年同期为-3.8 亿元）。毛利率为 10.9%，同比增加 2.7pct。净利率-0.8%，同比回升 6.1pct。公司盈利能力改善同时，公司通过缩减部分非核心城市的运营效率较低的加盟业务， 2023H1 销售费用为 3.7 亿元，同比减小 3.9%。 风险提示： 行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

我爱我家(000560) 坚持数字化升级转型，业绩有望持续复苏，维持“买入”评级 我爱我家作为房地产经纪龙头，大力发展“相寓”业务，多元化的产业布局助力业绩持续修复。2022年公司强化直营管理，加大研发投入，坚持数字化升级转型，夯实未来经营韧性。受地产销售市场低迷影响，我们预计公司2023-2025年营收分别为125.4、134.8、144.9亿元（2023年原值为187.1亿元），同比增速7.4%、7.5%、7.5%；归母净利润为1.3、2.2、3.3亿元（2023年原值为7.9亿元），同比增速143.7%、64.1%、50.7%；摊薄后EPS分别为0.06、0.09、0.14元（2023年原值为0.34），当前股价对应PE为56.4、34.3、22.8倍。考虑到公司深耕城市服务领域，核心业务保持稳健增长，业绩有望持续复苏，因此维持“买入”评级。 经纪业务加强直营，市占率有望进一步提升 市场由新房逐渐转变为存量房时代，地产经纪业务发展空间广阔。2019-2021公司GTV从约3400亿元增长至约4300亿元，市占率（公司GTV/全国通过经纪交易规模）相应也从3.3%增长为3.4%。2022年因市场下行公司注重直营导致规模压缩，GTV缩减至约2600亿元，营收同比降低2.4%。但以我爱我家为代表的房产经纪行业龙头规模大，议价能力强，待市场恢复后市占率有望进一步提升。 相寓业务发展可期，数字化转型坚固行业壁垒 2022年相寓业务实现营收56.5亿元，同比攀升75.3%，营收占比从15.5%涨至48.4%。在市场整体下行的一年相寓业务表现出了极好的经营韧性和抗风险能力。同时公司坚持数字化转型，开发的CBS（经纪平台系统）/AMS（相寓资产管理系统）核心业务系统，有效解决了房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。房源出租率稳定至94%，平均出房天数9.4天，各项运营指标均处行业领先地位。 归母净利润转亏为盈，销管费率逐年降低 2023年公司亏损局面发生扭转，第一季度归母净利润转亏为盈0.5亿元，毛利率和归母净利率分别回升至14.5%和1.6%。公司注重降本增效，销管费用率从2021年的19.9%降至2022年的14.1%，2023Q1也同比下降了1.7个百分点至15.5%。 风险提示：宏观经济复苏不及预期、行业销售规模不及预期。