君亭酒店(301073) 投资要点 君亭酒店是国内稀缺中高端精选服务酒店集团，高端酒店阿尔法潜力凸显：君亭酒店成立于2007年，是国内领先的中高端精选服务酒店集团，2022年整体规模位列中国酒店集团第18位。公司拥有君亭、君澜和景澜三大品牌线，实现中高端和高端商务休闲全覆盖。截至2023年9月，君亭旗下已开业213家酒店，覆盖28个省市，未来将持续加码高端市场，通过直营和委管模式实现全国化扩张。 酒店行业：成长与周期共振，在优势周期中寻找成长性：1）酒店行业成长与周期同频共振。2022年末中国酒店行业连锁化率39%，连锁酒店市场CR3为43%，对标欧美仍有较大提升空间。客源、产品、管理优势推动酒店行业品牌化、集团化发展；供需增速差异带来行业经营数据周期化变动；疫情期间产能出清，疫后恢复带动业绩快速转盈。2）寻万豪国际成长之路，国内高端酒店存在结构性机会。万豪国际作为全球规模最大的酒店集团，持续并购实现品牌奢华-精选全覆盖，轻资产模式持续扩张，股价持续上行。2022年末国内高端+豪华品牌房量占比21.4%，高端供给较少，竞争格局分散，本土品牌有结构性机会。3）度假酒店行业现状：度假酒店多依托核心景区与重点城市，为游客提供高品质服务。我国度假酒店行业集中度较低，旅游市场复苏带动行业发展。 直营&委管打造稀缺品牌力，全国市场屡建标杆酒店彰显实力：1）产品：“君亭”，“君澜”等实现中高端&高端品牌全覆盖。2023Q3末君亭/君澜/景澜开业酒店数为113/63/37家，君亭首创“BAS”模式，提供差异化精选服务；君澜深耕高端度假领域，打造优质度假圈。2）运营：“一店一品”差异化运营，直营单店模式成熟。直营单店盈利能力高于可比公司水平，“一店一品”铸造品牌差异化竞争优势，测算成都Pagoda成熟期年净利润可达0.2亿元。3）扩张：直营门店高质量扩张打造稀缺品牌力，盈利能力突出。直营聚焦核心城市与项目，站稳标杆地位，直营门店ADR带动RevPAR领先行业，盈利能力持续提升。委托管理为辅拓展全国市场。成立产业基金孵化新项目，平滑开店爬坡对财务影响。 盈利预测与投资评级：君亭酒店作为中高端精选服务酒店龙头，实现中高端和高端商务、度假品牌全覆盖，直营模式为主，差异化运营打造稀缺品牌优势。随着新项目业绩爬坡和直营&委管全国化扩张，公司盈利能力有望持续修复。我们预测君亭酒店2023-2025年归母净利润分别为0.4/1.4/2.2亿元，对应PE估值为106/32/20倍，维持“增持”评级。 风险提示：行业竞争加剧、需求下行造成直营店业绩承压、直营新项目爬坡期拖累业绩，扩店进度不及预期等风险

君亭酒店(301073) 事件：君亭酒店于2023年11月7日发布公告，与中旅酒店下属港中旅酒店签订会员战略合作框架协议：双方将共享会员信息；在会员授权同意的情况下，通过双方直销渠道新会员注册时可同时注册成为对方会员，该会员即享有双方会籍身份，并享有双方提供的会员价格、会员权益；未来双方将采取统一的会员营销活动，针对已有会员进行互相引流。 中旅酒店背靠央企，拥有全球中高端酒店布局和大量优质会员资源。中旅酒店是中国旅游集团的全资子公司，截至22年末，拥有38年的酒店运营管理经验，在全球运营签约200家酒店，客房超过50000间；目前拥有会员数量约608万。境内公司旗下拥有维景酒店、维景国际大酒店、睿景酒店与旅居四个中高端酒店品牌，以及逸派咖啡一个咖啡品牌；公司于2015年收购KGH酒店，在英国、东南亚等国家运营酒店。 与中旅酒店打通会员体系，有利于实现资源互补、助力品牌发展。君亭酒店与中旅酒店会员库对接互通后，双方将形成近1300万客户的会员系统，整体会员数量将实现跃升；此外，君亭旗下品牌君澜度假作为国内度假酒店头部企业，其会员中涵盖了大量度假会员，而中旅在核心高端商务酒店领域会员积累较深，双方优势互补，能够取得“1+1＞2”的市场关注度和吸引力，共同布局中高端酒店市场，合力实现规模扩张和品牌发展。 框架协议合作内容逐渐落地，打开后续生态融合想象空间。根据今年2月17日发布的战略合作框架协议，公司未来还将与中旅酒店在联名品牌共建、咖啡产品合作、联合营销推广、租赁直营、人才交流等方面展开合作，围绕酒店产业升级，逐次分步开展全方位、多层次的业务合作，发挥双方业务协同效应，打开生态融合想象空间，促进双方业务规模扩展，进一步巩固和提升公司市场竞争地位和品牌影响力。 投资建议：君亭经营复苏良好，直营店拓店节奏有序，项目落地稳步推进。君亭尚品品牌将发力中端市场，开业表现良好；与中旅酒店的会员合作，实现了会员规模跃迁，并打开了生态融合想象空间。旗下君达城商业管理项目进展迅速，未来有望加速公司的直营项目规模扩张。预计公司23-25年公司归母净利润为0.50/1.62/3.02亿元，对应PE值为97x/30x/16x，维持“推荐”评级。 风险提示：拓店不及预期，战略合作不及预期。

君亭酒店(301073) 事件：君亭酒店公布2023年Q1-3业绩，23Q1-3公司实现营收3.8亿元，同比+54.1%；实现扣非归母净利润2206万元，同比+1.4%，扣非归母净利率5.8%，同比-3pp。分李度看，2023Q1/Q2/Q3分别实现营业收入1.0/1.2/1.6亿元，同比+55.6%/+58.3%/+50.2%，扣非归母净利306.4/1,539.6/359.7万元，同比+6.7%/+65.2%/-62.3% 需求复苏下收入毛利双增，但直营展店+计提资产处置收益对净利润产生较大影响。23Q1-3公司实现营收3.8亿元，同比+54.1%：实现毛利润1.6亿元，同比+77.0%，毛利率41.5%同比+5.4pp。单看23Q3，公司实现营收1.6亿元，同比+50.2%；实现毛利润6385万元，同比+61.7%，毛利率39.7%，同比+2.8pp23Q1-3公司实现归母净利润2397万元，同比-8%，归母净利率6.3%，同比-4pp；实现扣非归母净利润2206万元，同比+1%，扣非归母净利率5.8%，同比-3pp。单看23Q3，公司实现归母净利润388万元，同比-65%，归母净利率2.4%，同比-8pp；实现扣非归母净利润360万元，同比-62%，扣非归母净利率2.2%，同比-7pp。23Q3净利润下滑明显主要受管理费用和资产处置收益影响：1）23Q3管理费用明显上升（2313万元），同比+105.2%主要系公司筹开直营酒店，筹建期租金成本计入管理费用，管理费用有所承压。2）23Q3计提资产处置收益-1035万元，主要系公司将汇和君亭酒店转租商业物业退还原业主，并由原业主直接和第三方签订租赁协议，根据新租货准则，将已确认的应收未来12年租货期内租金差价余额一次性计入当期损益 ADR带动ReVPAR增长，门店拓展特续推进。23Q3直营酒店OCC为69.8%，同比+9pp，超19Q3水平：ADR为530元，同比+26%，较19Q3+25%；RevPAR为369.9元／间，同比+45%，较19Q3+25% 23Q3公司新签约酒店15家、新开业酒店17家，其中君亭品牌3家直营店，君品牌5家，景澜品牌5家。截至23Q3，集团旗下酒店数量达388家，客房数量80154间 23Q3公司新签约酒店15家、新开业酒店17家，其中君亭品牌3家直营店，君澜品牌5家，景润品牌5家。截至23Q3，集团旗下酒店数量达388家，客房数量80154间。 盈利预测与投资建议。君亭酒店深耕中高端精品君亭系，特续拓展高端度假君澜系品牌，公司新项目逐步拓展，直营酒店项目逐步落地盈利释放利润，君达城基金+政企合作特续助力公司向资产管理转型，未来行业需求持续修复+公司管理层投资决策能力不断变现下，公司利润释放可期。考虑到直营展店爬坡对收入端和管理费用的影响，资产处置损益计提影响23年当期利润，我们调整公司23-25年归母净利润分别为0.5/1.5/3.0亿元（前值1.1/2.0/2.7），我们维持给予公司2024年41倍PE，目标价31.26元，维持“买入”评级。 风险提示宏观经济波动加剧：直营拓店不及预期：新项目辰坡期不及预期等风险

君亭酒店(301073) 10月26日，公司发布2023年三季报。23Q1-3公司实现营收3.82亿元，yoy+54.14%；归母净利润2396.69万元，yoy-7.54%；扣非归母净利润2205.72万元，yoy+1.45%。23Q3实现营收1.61亿元，yoy+50.23%；实现归母净利润387.8万元，yoy-65.36%；实现扣非归母净利润359.75万元，yoy-62.33%。公司三季度经营情况在暑期旺季叠加杭州亚运会影响下实现良好增长，营业收入和酒店RevPAR表现优秀，但受直营酒店投资力度加大而导致的费用增长影响，当期利润端未实现完全释放，但新增酒店长期有望增厚公司利润，扩大公司业务规模，我们维持增持评级。 支撑评级的要点 Q3酒店经营指标超19年同期水平，直营酒店扩张中费用影响短期利润。23Q3公司毛利率实现39.70%，yoy+2.80pct。23年Q3公司旗下直营酒店RevPAR为369.89元，yoy+44.75%，恢复至19年同期125.24%；ADR为530元，yoy+26.43%，恢复至19年同期124.61%；OCC为69.79%，yoy+14.48%,恢复至19年同期100.5%。得益于暑期出行需求的增长、公司产品品质不断提升，酒店各项经营指标均呈增长趋势，RevPAR、ADR、OCC均已超过19年同期水平，其中在入住率保持较好水平的情况下平均房价增长较为明显，体现了公司产品力的提升和市场认可度。Q3公司新增签约酒店15家，新开业17家，其中君亭品牌3家直营店如期开业并且爬坡期表现良好。但受直营酒店投资加大影响，前三季度费用端有较大增长，筹建新直营酒店期间的租金费用计入管理费用后使得前三季度管理费用同比增加2946万元。此外受新租赁准则影响，一次性计入1035万元当期损益，使得当前利润未能完全释放。 杭州亚运会带来业绩增量，品牌形象有望提升。据携程数据，杭州亚运会期间杭州酒店预订量同比增长超8倍。公司在五个亚运协办城市核心区及赛场周边周边布局超70家酒店、12000间客房用于亚运接待工作，亚运期间营收大幅超过去年同期。浙江世贸君澜大饭店作为亚运官方指定酒店完成多国贵宾和代表团的接待任务，公司品牌形象进一步提升。 拓店稳步推进，品牌矩阵持续完善。截至Q3期末，公司旗下酒店数量达388家，客房数达80154间，其中待开业酒店和客房数分别达到了175家和38369间。公司持续推进中高端化酒店拓张，旗下君澜、景澜酒店进一步拓展高端产品矩阵，景澜品牌新开业包括福州城投鼓岭景澜酒店、桐乡F景澜酒店等5家酒店，君澜新开业的安吉竹仙湖君澜庄园、青田西娜君澜大饭店、宜兴隐龙谷君澜度假酒店等均成为所在区域的标杆项目。旗下酒店横跨休闲度假和商务两大市场，能够满足消费者多样化商旅需求。 估值 尽管利润短期受新开店费用增长拖累未实现高速增长，但长期来看新开店将持续增厚公司利润。当前公司持续深耕中高端市场并不断拓张，业绩长期增长值得期待。考虑到公司新开店对短期费用影响并结合前三季度表现，我们调整公司23-24年EPS为0.31/0.81，对应市盈率为80.3/30.9倍，并维持增持评级。 评级面临的主要风险 市场竞争加剧，拓店不达预期，新品牌发展不达预期。

君亭酒店(301073) 事件： 公司发布2023年三季报。 报告要点： 直营门店增加以及资产处置致单季度利润有所承压 23Q1-Q3公司实现营业收入3.82亿元，同比增长54.14%，实现归属母公司净利润0.24亿元，同比下降7.54%，实现扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润0.22亿元，同比增长1.45%。费用率方面，23Q1-Q3公司销售/管理/财务费用率分别为7.43%/15.07%/5.81%，同比变动+1.26/+3.75/-0.46pct。前三季度公司毛利率/净利率分别为41.46%/8.73%%，同比变动+5.36/-2.72pct。Q3单季度公司实现营业收入1.61亿元，同比增长50.23%，归母净利润387.76万元，同比下降65.36%，实现扣非后归母净利润359.75万元，同比下降62.33%，其中营业成本受自营酒店数量增加等因素影响，另外汇和君亭酒店转租商业物业退还原业主，并由原业主直接和第三方签订租赁协议，根据新租赁准则，该项变更导致按准则要求确认的应收未来12年租赁期内租金差价余额1,034.66万元一次性计入当期损益，对净利润产生较大影响。 各项酒店经营指标均创历史同期新高 2023Q3公司各项经营指标均呈现增长趋势，创历史同期新高。直营酒店平均OCC/平均ADR/RevPAR分别为69.79%/530元/369.89元/间，分别恢复至2019年同期的100.50%/124.61%/125.24%，其中OCC同比增加8.83pct，ADR/RevPAR同比分别增长26.43%/44.75%，RevPAR的显著增长主要由平均房价增长拉动，其良好表现彰显直营店市场竞争力。 三大品牌规模稳步扩大，君亭品牌直营店爬坡期业绩优秀 截至23Q3，集团旗下酒店数量达到388家，客房数量突破80,000间。Q3新增签约酒店15家，新开业酒店17家，其中君亭品牌3家直营店如期开业且爬坡期业绩优秀；君澜品牌新开业5家酒店；景澜品牌新开业5家酒店，新增在营客房数量接近700间，平均单店规模进一步扩大。 投资建议与盈利预测 公司已经建立了成熟的多层次的中高端酒店品牌，并逐步加大直营酒店投资力度。预计2023-2025年，公司基本每股收益分别为0.23/0.72/1.14元/股，对应PE估值分别为111/35/22倍，维持“增持”评级。 风险提示 拓店进展不及预期；行业竞争加剧的风险。

君亭酒店(301073) 核心观点： 事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现营收3.82亿元/同比+54%，实现归母净利0.24亿元/同比-7.5%。其中，Q3实现营收1.61亿元/同比+50%/环比+29%，实现归母净利0.04亿元/同比-65%/环比-76%。 经营表现量价齐升，公司战略聚焦酒店运营主业影响Q3业绩表现 受益于暑期需求释放+商务旅行复苏+亚运会催化，Q3公司直营店RevPAR为370元/同比+45%/恢复至19年同期125%，其中OCC为69.8%/同比+8.8pct/恢复至19年同期101%，ADR为530元/同比+26%/恢复至19年同期125%。此外，公司租赁经营海南香水湾君澜度假酒店和海南七仙岭君澜度假酒店，并将其并表，暑期表现优异，亦显著提升公司营收水平。但由于公司加大直营酒店投资力度，发生筹建期间的租金费用计入管理费用，同时主动减少经营物业转租赁等其他非核心业务，使得应收未来租赁期内租金差价余额一次性计入当期损益，影响了公司净利润表现。 拓店计划稳步进行，品牌矩阵进一步完善 截至3Q23末，公司开业酒店数213家，客房数达41785家；待开业酒店数175家，待开业客房数达38369家。Q3公司新签约酒店15家，新开业酒店17家，其中君亭/君澜/景澜品牌分别新开业7/5/5家，杭州滨江pagoda、紫金港pagoda深圳罗湖东门3家君亭品牌直营店如期开业，并实现了较快爬坡。同时，公司持续强化品牌建设，为新世代人群打造的品牌“君亭尚品”、第一家基地酒店“浙江世贸君澜大饭店”、全新奢华品牌“君澜理”等酒店陆续开业，进一步丰富公司产品矩阵。 筹建项目产生较多租金费用，盈利能力有所下降 公司前三季度/Q3毛利率分别为41.5%/39.7%，分别同比+5.4/+2.8pct。费用方面，前三季度公司期间费用率为28.3%/同比+4.6pct，主要因销售/管理费用率分别同比+1.3/+3.8pct，管理费用率变动较多主要因公司加大直营店投入，筹建项目对应的租金费用计入管理费用。其中，Q3期间费用率为27.6%/同比+5.1pct，销售/管理/财务费用率分别同比+0.2/+3.6/+1.3pct。综合影响下，公司前三季度/Q3净利率分别为8.7%/4.8%，分别同比变动-2.7/-7.8pct。 行业估值的判断与评级说明： 公司直营项目爬坡稳步进行，并通过轻资产模式驱动酒店规模扩张，进一步巩固品牌势能，此外，公司旗下君达城项目赋能亦提供新的成长看点，我们认为公司未来业绩弹性及成长空间可观。考虑到2023年公司业务战略调整，我们下调盈利预测，预计2023-25年净利润分别为0.8/1.6/2.3亿元，对应63/30/21XPE，维持“推荐“评级。 风险提示：开店进展低于预期，战略合作低于预期。

君亭酒店(301073) 业绩概述：1）23Q3营收1.61亿元/yoy+50.2%、较19Q3恢复度161%；归母净利0.04亿元/yoy-65.4%，扣非归母净利0.04亿元/yoy-62.3%，预计主要系新开直营店成本的影响，以及新租赁准则下转租业务的原应收未来12年租赁期内租金差价余额1035万元一次性计入当期资产处置损失。23Q3经营活动产生的现金流量净额为0.99亿元/yoy+122%。 2）公司2023Q1-3实现营收3.82亿元/yoy+54.1%、较19同期恢复度134%；归母净利0.24亿元/yoy-7.5%，扣非归母净利0.22亿元/yoy+1.5%。若加回1035万元一次性计入当期资产处置损失、投资直营酒店筹建期间的租金费用较上年增加的2946万元，23Q1-3业绩约0.64亿/yoy+146%。2023年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额为1.45亿元/yoy+107%。 23Q3直营RevPAR及ADR恢复度均增至125%、创史高。1）23Q3直营酒店RevPAR369.9元/yoy+45%、较19Q3恢复度125%，主要系出租率69.8%/yoy+8.8pct、较19Q3+0.3pct及每晚房价530元/yoy+26%、较19Q3恢复度125%。23Q1/Q2RevPAR280.5/350.6元、较19同期恢复度108%/117%。公司RevPAR的显著增长主要由平均房价的增长所带动，显示出直营店良好的市场竞争力和产品品质持续向上突破。 Q3新增签约酒店15家、新开业酒店17家，市场布局稳步扩张。1）截至23Q3，公司开业酒店213家，其中君澜/君亭/景澜品牌113/63/37家；待开业酒店175家，其中君澜/君亭/景澜品牌123/24/28家。2）君亭年内计划新增7家直营门店、已开业4家，其中3家直营店于Q3如期开业并展现出很好的爬坡期业绩。3）Q3租赁经营海南香水湾君澜度假酒店及海南七仙岭君澜度假酒店，将其纳入合并报表范围，暑期表现优异。君澜品牌新开业5家酒店，景澜品牌新开业5家酒店，平均单店规模进一步扩大。 成本费用：23Q3毛利率39.7%/yoy+2.8pct、环比-10.5pct，预计主要受直营店新开店成本影响，销售/管理/财务费用率分别同比+0.2/+3.6/+1.3pct、环比-1.1/-2.0/+0.1pct（管理费用主要系投资直营酒店筹建期间的租金费用），归母净利率2.4%/yoy-8.0pct、环比-10.4pct。 盈利预测与投资建议：我们认为君亭与君澜整合发展开启集团化扩张路径，君亭坚持一店一品保持突出的单店盈利并通过定增募资加速直营店落地和业绩兑现，君澜加速签约节奏抢占优秀度假资源并将通过公司出色的管理能力在疫后释放更大的业绩弹性。我们预计公司23-25年业绩为0.4/1.5/2.4亿元（23/24年前值为0.8/1.6亿元，考虑到新开店费用影响业绩释放及23年转租业务的一次性资产处置损失，略有下调），当前股价对应PE分别为120/33/21X，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济波动风险，疫情反复风险，市场竞争加剧风险，开店不及预期

君亭酒店(301073) 君亭酒店发布2023年三季报。23Q3，公司营业收入1.61亿元/同比+50.23%，较19年同期+63.07%；归母净利润387.76万元/同比-65.36%。23年前三季度，公司营业收入3.82亿元/同比+54.14%，较19年同期+33.85%；归母净利润0.24亿元/同比-7.54%。利润表现同比下滑，主要由于两方面原因：1）受旗下租赁资产转租退还给原业主影响，应收未来12年租赁期内租金差价余额1034.7万元一次性计入当期损益，对利润带来冲击；2）23年1-9月，由于投资直营酒店而发生的筹建期间的租金费用计入管理费用，年初至本报告期末累计管理费用较上年同期增长105.15%，增加2946万元。 毛利率超越19年同期但环比Q2下滑，或是租赁经营带来增量租金所致。23Q3，公司毛利率39.70%/同比+2.81pcts，环比-10.46pcts，较19年同期+1.75pcts；净利率4.75%/同比-7.78pcts，环比-11.13pcts，较19年同期-16.35pcts。23年前三季度，公司毛利率41.46%/同比+5.36pcts，较19年同期+7.31pcts；净利率8.73%/同比-2.72pcts，较19年同期-10.94pcts。毛利率较19年同期有所提升但环比Q2下滑，导致净利率低于预期。我们认为，毛利率环比下滑可能归因于两方面因素：1）两家君澜酒店由轻资产的管理输出门店转为租赁经营的直营门店，带来了一定的租金增量；2）度假酒店成本结构与直营酒店有差异，同收入下盈利贡献有限。 ADR/RevPAR均超越19年同期，开店表现符合预期。23Q3，公司直营酒店平均出租率为69.79%/同比+8.83pcts，较19年同期+0.35pcts；平均房价每间530元/同比+26.43%，较19年同期+24.61%；RevPAR为369.89元/间/同比+44.75%，较19年同期+25.24%。23Q3出租率/平均房价/RevPAR表现佳，揭示君亭较为强劲的运营力；23Q3，公司新增签约酒店15家，新开业酒店17家，其中君亭直营酒店3家，君澜酒店5家，景澜酒店5家，整体符合预期。 投资建议：君亭经营复苏良好，直营店拓店节奏有序，项目落地稳步推进。君亭尚品品牌将发力中端，开业表现良好，经营基本面较为稳健。旗下君达城商业管理项目进展迅速，后续将会通过体外租赁酒店基金进行项目获取，并在体外完成项目的孵化和爬坡。预计公司23-25年公司归母净利润为0.50/1.62/3.02亿，对应PE值为98x/30x/16x。 风险提示：拓店不及预期，战略合作不及预期。

君亭酒店(301073) 事件：公司发布 2023 年三季报。 1） 23Q1-3 公司实现营收 3.82 亿元/ +54.1%（同比，下同），归母净利润 0.24 亿元/-7.5%，扣非归母净利润 0.22 亿元/+1.4%。 2） 23Q3 公司实现营收 1.61 亿元/+50.2%，归母净利润 0.04 亿元/-65.4%，扣非归母净利润 0.04 亿元/-62.3%。 3） 23Q1-3 公司经营性现金流 1.45 亿元/+107%。 经营情况： OCC 完全恢复，价格实现高增长。 三季度公司直营酒店平均 OCC为 69.79%/+8.83pct，较 19 同期+0.35pct； ADR 为 530 元/26.4%，较 19 同期+24.6%； RevPAR 为 369.89 元/+44.7%，较 19 同期+25.2%。 开发情况： Q3 公司新增签约酒店 15 家，新开业酒店 17 家，其中君亭品牌 3家直营店（杭州滨江 Pagoda、杭州紫金港 Pagoda、深圳罗湖君亭尚品）顺利开业并实现快速爬坡；君澜品牌新开业 5 家酒店，均成为当地标杆项目，并将海南香水湾君澜及海南七仙岭君澜纳入合并报表范围；景澜品牌新开业5 家酒店，新增在营客房数接近 700 间，平均单店规模进一步扩大。截止 Q3，集团旗下酒店数量达到 388 家，客房数量突破 8 万间。 经营向好，但业绩承压，主要源自开店爬坡及会计准则处理影响。 1）毛利率： Q3 毛利率 39.7%，环比下降 10.5pct，或源自新开直营店爬坡亏损拖累。2）管理费用： Q3 管理费用 0.23 亿元/+100.2%，主要源自筹建项目筹建期免租金但按照会计处理计入管理费用，而管理费率环比有所下降，或源自上半年筹建中直营店开业后租金计入酒店成本。 3）一次性当期损益影响：主要源自商业物业转租按新租赁准则需确认当期损益 0.1 亿元。但君亭租金等会计准则处理实际上并未影响公司经营，而今年新开项目爬坡较快，我们预计 Q4 以及明年将会释放业绩。 盈利预测： 君亭以中高端直营模式酒店为核心，形成“服务+文化+产品” 三重核心竞争力，通过自有品牌拓店与外延并购实现规模扩张的路径明确，核心团队具备丰富的酒管运营与资本运作经验， 我们认为公司在高速扩张阶段具备高成长溢价。 我们测算公司 23-25 年归母净利分别为 0.4/1.82/3.53 亿元， 10 月 26 日收盘价对应 PE 分别为 117/28/14 倍，建议重点关注。 风险因素：行业竞争加剧，项目建设不及预期，经营管理风险等。

君亭酒店(301073) 核心观点 2023年第三季度收入同比增长50%，净利润同比下降65%。2023Q3公司收入1.6亿元，同比+50%，较2019Q3+61%；归母净利润388万元，同比-65%；扣非归母净利润360万元，同比-62%，相对承压，其中有资产处置损益扰动。2023年前三季度，公司实现收入3.8亿元，同比+54%，估算较2019年同期+34%；归母净利润2397万元，同比-7.5%；扣非净利润2206万元，同比+1.5%。 旺季提价、新增直营店推动收入创历史新高：1）暑期旺季提价驱动RevPAR增长。Q3直营酒店平均RevPAR较2019年同期+25.2%（Q1/Q2各7.8%/16.8%），其中OCC+0.4pct、ADR+24.6%，有新品牌部分贡献。2）新增门店。与2019年底相比，2023Q3末公司直营店累计新增5家，贡献主要增量。 门店爬坡、筹建店管理费用、资产处置损失致利润承压：1）毛利率：报告期毛利率约40%，环比有所下滑，预计主要系新增直营店爬坡影响。2）管理费用：公司直营扩张加速，筹建项目（北京华侨、杭州学院、重庆大世界项目）在租赁日开始即确认租金，导致管理费用承压，估算预计带来单季1000万左右影响。3）资产处置收益：公司主动减少经营物业转租赁等其他非核心业务。报告期内公司将汇和君亭酒店转租商业物业退还原业主，由原业主直接和第三方签订租赁协议。根据新租赁准则，该项变更导致按准则要求确认的应收未来12年租赁期内租金差价余额1034.66万元一次性计入当期损益。若剔除上述相关影响，估算2023Q3单季净利润较2019Q3有望增长近20%。 短期筹开及经营爬坡扰动利润释放，全国轻重并举扩张持续推进。2023Q3公司新签约15家，新开业17家（君亭7家/君澜5家/景澜5家，其中君亭直营3家）。季末，在营店213家（君亭63家/君澜113/景澜37家），客房数量4.2万；待开业酒店175家，客房数量3.8万。公司收入端良好增长彰显运营实力，且在华南、西南、华北市场相继筹备项目，有望持续验证大型物业获取能力。但考虑到目前正处全国快速扩张阶段（短期直营特征较明显），新增项目短期筹开期及经营爬坡期增收不增利，需要有一定的业绩释放周期；此外，未来公司也启动了以基金运营平台为依托的轻资产运营尝试。 风险提示：门店扩张不及预期，爬坡期刚性成本拖累，新模式不及预期等。 投资建议：考虑公司资产处置损失及门店筹备与爬坡期影响，下调2023-2025年归母净利润至0.45/1.30/2.07亿元（此前为0.84/1.56/2.55亿元），同比增速为51.2%/189.8%/58.8%，当前股价对应动态PE为112/39/24x。三季度收入增长靓丽再次验证中高端酒店运营实力，尽管短期筹开及经营爬坡对利润带来一定压力，未来轻重并举全国卡位的业绩潜力可期，维持“增持”。