新城控股(601155) 业绩符合预期，商业运营稳健增长 新城控股发布2026半年报，公司商管经营表现优秀。我们预计2026-2028年归母净利润分别为11.2、16.1、24.3亿元，EPS分别为0.50、0.72、1.08元，当前股价对应PE分别为23.8、16.5、11.0倍，公司商管业务势头较好，看好后续盈利能力回升，维持“买入”评级。 商业运营板块逆势稳健增长，出租率稳定提升 2026年上半年吾悦商管商业运营总收入达71.12亿元，同比增长2.42%，运营持续贡献稳定现金流，构筑穿越周期核心优势。截至26半年度末，公司在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，较2025年末提升3座；开业面积达1675.31万平方米，出租率达98.35%，较2025年末提升0.46pct。2026上半年，公司吾悦广场总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。 开发业务持续收缩 公司实现合同销售面积102.48万平方米，同比下降23.24%；完成合同销售金额63.57亿元，同比下降38.46%。公司实现75.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为118.45%。2026上半年末，公司报表存货规模647.96亿元，较25年末下降62.55亿元。2026上半年公司共计完成超1万套物业的高品质交付。 有息负债规模保持稳定，多架构REITs打开资管循环路径 截至2026上半年末，公司有息负债余额519.41亿元，主要以银行贷款为主，占比61%；在手货币资金75.84亿元，较2025年末增长11.48%；26H1公司新增经营性物业贷约70亿元，经营活动现金流量净额8.24亿元。2026上半年，公司成功完成商业不动产REITs申报，拟选取天宁吾悦广场项目及启东吾悦广场项目作为底层不动产项目；同时公司上半年完成了全国首单消费类机构间REITs扩募发行，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”首次扩募成功，扩募资产规模为21.46亿；扩募后整体资产总规模达32.10亿元，产品期限约30年。 风险提示：房地产行业销售持续下行；房地产融资收紧；线下消费大幅下行。

新城控股(601155) 投资要点 事件：4月29日公司发布2026年一季报，26Q1实现营业收入73.17亿元，同比-24.9%；归母净利润3.12亿元，同比+2.4%；扣非归母净利润3.44亿元，同比+15.0%。 结转规模收缩，利润端韧性增长：受房地产开发结转节奏放缓影响，公司收入端延续下行，26Q1公司竣工面积12.62万平方米，同比-78.7%。得益于收入结构优化，26Q1毛利率提升至38.0%，同比+8.6pct。26Q1公司销管费用率同比下降1pct，对冲部分投资收益及信用减值波动，带动扣非利润实现双位数增长。 开发销售延续调整，商业运营稳健增长：26Q1公司累计合同销售金额30.16亿元，同比-40.9%；销售面积52.65万平方米，同比-20.0%，销售端持续收缩。26Q1商业运营收入35.45亿元，同比+2.82%；出租物业179个，同比增加5个，截至3月末平均出租率97.4%。26Q1公司商业运营收入规模已超过合同销售金额，经常性收入对利润和现金流的“压舱石”作用进一步强化。 现金流进一步改善，债务结构继续优化：26Q1公司经营性现金流净额为1.59亿元，同比+70.0%。截至3月末，公司货币资金82.37亿元，较年初增加14.34亿元。公司一季度偿还境内外公开市场债券16.29亿元；截至3月末，合联营公司权益有息负债22.16亿元，同比下降5.38亿元，表外债务压力持续缓释。 盈利预测与投资评级：考虑开发结转规模下行、商业运营稳步扩张及融资成本改善，我们维持2026~2028年归母净利润预测分别为7.57/9.26/10.74亿元，对应PE为43.9/35.8/30.9倍。公司商业资产质量突出、现金流韧性较强，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济不及预期；销售回款不及预期；商业出租率与租金收入不及预期。

新城控股(601155) 投资要点 事件：3月27日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入530.12亿元，同比-40.4%；实现归母净利润6.80亿元，同比-9.6%。 收入承压盈利结构改善，利润韧性逐步显现：2025年，公司收入端承压，主要受开发业务结转规模下滑影响；但归母净利润降幅相对有限，主要系商业收入占比提升带动综合毛利率升至27.4%，同比+7.6pct，同时信用减值及资产减值损失分别同比减少1.81亿元和8.67亿元，叠加少数股东损益亏损扩大，对归母利润形成一定支撑。 销售结转持续调整，毛利修复回款向好：2025年公司开发业务实现营业收入390.04亿元，同比-48.7%，毛利率13.0%，同比+1.3pct，结算盈利能力边际修复。销售端仍处调整阶段，2025年全口径销售金额192.70亿元，同比-52.0%，资金回笼保持韧性，全口径资金回笼率为110.4%。截至2025年末，公司存货账面价值710.50亿元，同比-26.8%，存货去化稳步推进。 商管规模稳步扩张，经营指标保持稳健：2025年公司物业出租及管理收入130.36亿元，同比+8.4%，毛利率69.8%，同比-0.40pct，商业板块保持较强盈利韧性。截至2025年末，公司已布局207座吾悦广场，其中178座开业在营，开业面积1649万平方米，出租率97.86%；全年客流量20亿人次，同比+13.3%，商场销售额（不含车）970亿元，同比+7.2%，核心经营指标保持稳健，商业板块继续发挥公司业绩与现金流“稳定器”作用。 杠杆水平延续回落，融资成本持续优化：截至2025年末，公司资产负债率为70.8%，同比-2.3pct；有息负债509.74亿元，同比-5.0%；平均融资成本5.44%，同比下降48BP，杠杆与融资成本均延续改善。融资端，截至2025年末银行授信总额629亿元，已使用241亿元，2025年公司及母公司累计发行5.1亿美元债，新增经营性物业贷及其他融资125亿元，融资渠道整体保持畅通，同时推进REITS等多元化融资工具落地。2025年经营活动现金流净额14.25亿元，连续8年为正。 盈利预测与投资评级：考虑到公司销售端仍在调整，开发业务结转规模下滑压力延续，我们下调盈利预测，预计2026~2027年归母净利润分别为7.57/9.26亿元（原值为11.45/14.67亿元），新增2028年预测值为10.74亿元，对应PE为42.1/34.4/29.7倍。鉴于公司商业运营基本盘稳固，租金收入持续增长，减值压力逐步减小，维持“买入”评级。 风险提示：宏观经济不及预期；销售回款不及预期；商业出租率与租金收入不及预期。

新城控股(601155) 结转业绩下降，商管业务稳健增长，维持“买入”评级 新城控股发布2025年年报，公司收入利润承压，商管经营表现优秀。受公司结转规模下降影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为11.2、16.1、24.3亿元（前值15.0、17.5亿元），EPS分别为0.50、0.72、1.08元，当前股价对应PE分别为29.2、20.2、13.5倍，公司出租物业增长势头较好，看好业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。 结转规模大幅下降，结转毛利率有所提升 公司2025年实现营业收入530.1亿元，同比下降40.4%；实现归母净利润6.80亿元，同比下降9.61%；实现经营活动现金流量净额14.25亿元，同比下降5.79%；实现毛利率27.4%，同比+7.6pct，其中地产开发毛利率13.0%，同比+1.3pct；物业出租毛利率69.8%，同比-0.4pct。公司业绩下滑主要由于结转规模下降，同时合联营项目投资收益降至-2.5亿元，同比下降6.1亿元。2025年末，公司整体平均融资成本为5.44%，较2024年末下降0.48个百分点；期末融资总额509.74亿元，同比下降26.76亿元。 出租率维持高位，购物中心销售额同比增长 2025年公司实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10.00%。截至2025年末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1649.07万平方米，出租率97.86%。2025年，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车），同比增长7.18%。2026年，公司计划实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。 开发业务仍在收缩 2025年公司实现合同销售面积253.58万平方米，同比下降52.94%；完成合同销售金额192.70亿元，同比下降52.03%；实现212.76亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为110.41%。 风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。

王晓松,曾任江苏新城常州公司工程部土建工程师、上海公司工程部助理经理、项目总经理,江苏新城助理总裁兼市场营销部总经理,江苏新城董事、总裁,公司总裁,公司董事兼总裁。现任公司董事长、总裁,新城发展董事长、非执行董事。

管有冬,曾任普华永道中天会计师事务所有限公司高级审计员、江苏新城财务管理部会计经理、中心助理总经理、财务负责人。现任公司董事、高级副总裁、财务负责人。

周福东先生:1979年6月出生,汉族,研究生学历,工学硕士,中国注册会计师。曾任普华永道中天会计师事务所有限公司审计经理;天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所高级审计经理;新城发展控股有限公司财务管理部助理总经理、副总经理及总经理。现任新城发展控股有限公司执行董事、ESG委员会委员、副总裁。

汤国荣,曾任江苏五菱柴油机股份有限公司团委书记、厂工会副主席、党支部书记、组织科副科长、劳动人事部部长,江苏新城人力资源部经理、总经理、行政人力中心人力资源总监、上海公司副总经理、文旅地产公司副总经理,新城发展综合管理部总经理、助理总裁,公司监事等职务。现任公司职工董事、公司助理总裁,新城控股集团党委书记、工会联合会主席。

李峰,曾任波士顿咨询公司咨询助理、咨询顾问、资深顾问,康宁国际特种材料事业部商务总监,霍尼韦尔全球高速增长区战略与市场总监,公司战略规划中心总经理、资产管理中心总经理、徐州区域公司总经理、山东大区总经理、投资管理部总经理、财务与融资中心副总经理等职务。现任公司董事会秘书、董事会办公室主任兼资产管理部总经理。

徐建东,曾任武进县第一律师事务所律师,常州精诚律师事务所律师,江苏东浩律师事务所主任律师合伙人。现任江苏东鼎律师事务所主任律师合伙人,常州仲裁委员会仲裁员,公司独立董事。

李连军,曾任南京财经大学会计学院副院长(主持工作)。现任南京财经大学红山学院院长、会计学教授,浙江正裕工业股份有限公司独立董事,公司独立董事。

姚志勇,曾任北京大学经济学院国际经济系讲师,复旦大学管理学院应用经济学系讲师、副教授。现任复旦大学管理学院应用经济学系教授、博士生导师、复旦大学住房政策研究中心执行主任,兼任上海市房产经济学会副会长,公司独立董事。