招商积余(001914) 物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健，维持“买入”评级 招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。我们新增盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为8.44、9.20、10.83亿元，EPS分别为0.80、0.87、1.02元，当前股价对应PE为13.6、12.5、10.6倍，维持“买入”评级。 物管业态多元化，非住地位市场领先 公司近年来在管规模稳步增长，截至2024年上半年末，公司在管面积3.85亿平，同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半年新签第三方合同额17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合同额16.22亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元。公司2024H1物管收入63.6亿元，同比增长15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。 增值业务不断壮大，商业运营规模提升 平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1实现营业收入2.56亿元，同比增长4.0%；毛利率9.9%，较2023全年8.5%提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024年上半年实现收入9.23亿元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，较2023全年下降6.7pct。资产管理业务：在管商业面积397万方，总可租面积为46.9万方，出租率94%，上半年收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023全年提升2.0pct至52.7%。 降本提效成果显著，有息负债持续压降 公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1公司管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024上半年末，公司资产负债率45.3%，有息负债总额14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，2024H1财务费率降至0.4%。截至2024上半年末，公司在手现金22.3亿元，同比下降9.4%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

招商积余(001914) 事件：公司发布2024年三季报，公司2024年前三季度实现营业收入121.6亿元，同比增长12.01%；归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%；基本每股收益0.59元/股，同比增长4.19%。 营收实现双位数增长：公司2024年前三季度实现收入121.6亿元，同比增长12.01%，归母净利润6.20亿元，同比增长4.19%。归母净利润增速低于收入的原因为：1）毛利率略有下滑，2024年前三季度公司毛利率为11.31%，较去年同期下滑1.35pct；2）前三季度实现其他收益0.34亿元，较去年同期下滑30.90%，主要由于增值税进项税加计递减及政府补助减少；3）公允价值变动损失0.1亿元，主要由于出售投资性房地产所致。从费用管控看，2024年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为0.46%、2.83%，分别较去年同期下降0.12pct、0.58pct，管理效果明显 业态注重多元化布局：公司2024年前三季度的物管业务稳定经营。截至2024年三季度末，公司在管物业项目2252个，管理面积4.01亿方，较2024年上半年末提升4.16%。第三季度新签年度合同29.09亿元，市拓保持稳健增长。前三季度住宅业态新签年度合同额同比增长79%；非住业态持续拓展，深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标贵州黔源电力、成都太行实验室、广州医科大学附属第五医院、深圳郡阳湖科技园项目等千万级项目。 资管业务强运营能力：公司截至2024年9月末在管商业项目71个（含筹备项目），管理面积402万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目10个，分别较2024年上半年末增加1个在管项目（含筹备），管理面积提升1.26%、其中第三方品牌拓展项目提升1个。持有物业的运营方面，截至2024年三季度末出租率为95%。较上半年末提升1pct 增值服务稳步推进：1）到家服务和租售业务持续拓展业务深度，服务覆盖率显著提升。2）充电桩业务多渠道接入，充电桩数和充电量大幅提升。3）社区康答业务积极探索“物业+康养”创新模式，落地试点项目。 股份回购彰显信心：公司拟以自有资金或自筹资金以集合竞价的方式回购股份，彰显对于公司未来发展的信心。 投资建议：公司2024年前三季度收入和归母净利润均实现增长。物管业务稳定增长，业态实现多元化布局；资管业务在管规模扩大，彰显公司强运营能力。根据三季报的情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为8.07亿元、9.09亿元、9.70亿元的预测，对应EPS为0.76元/股、0.86元/股、0.92元/股，对应PE为15.19X、13.48X、12.63X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险。

招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入121.6亿元，同比增长12%，归母净利润6.2亿元，同比增长4.2%。 平安观点： 业绩稳健增长，费用率延续改善：2024年前三季度公司实现营业收入121.6亿元，同比增长12%，归母净利润6.2亿元，同比增长4.2%。前三季度毛利率11.3%，同比下降1.4个百分点；管理费用率2.8%，同比下降0.6个百分点，延续改善。 物业管理再上台阶，资产管理相对稳定：2024年三季度末公司在管项目2252个，管理面积升至4.01亿平米，前三季度新签年度合同额29.1亿元，同比增长4.2%。加大住宅业态拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长79%。三季度末公司在管商业项目增至71个（含筹备项目），管理面积增至402万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目10个；持有物业稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，总体出租率95%。 股份回购董事会审议通过：基于对公司未来发展信心，公司拟以集中竞价交易方式进行股份回购，回购价格不超过14.9元/股，回购金额不低于0.78亿元、不超过1.56亿元，回购方案董事会审议通过后，尚需提交公司股东大会，自股东大会审议通过之日起12个月内实施。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.75元、0.81元、0.89元，当前股价对应PE分别为14.9倍、13.8倍、12.7倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）甲方结算效率及周期延长致应收账款增加风险；2）若房

招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长3.8%。2024上半年公司实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%；实现归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。分板块看，由于市场新拓物业管理项目、母公司交付项目增加以及原有物业管理项目延伸业务增长，公司物业管理业务实现收入75.4亿元，同比增长12.7%；由于在管商业运营项目增加，资产管理业务实现收入2.9亿元，同比增长2.6%。2024上半年公司整体毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物业管理业务毛利率下降0.7pct至10.9%。 市拓放缓，持续深耕非住业务。上半年公司市场拓展较前期有所放缓，新签年度合同额达18.9亿元。其中第三方项目新签年度合同额为17.4亿元，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%。截至2024上半年末，公司在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米，其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿平方米，占比67%。公司深耕非住宅业态，上半年第三方项目中非住宅业态新签年度合同额达15.7亿元，占比90%，当前非住宅业态管理面积增至2.52亿平方米，占比66%。 资产管理业务经营稳定。在商业运营方面，截至2024上半年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年，公司集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物业出租及经营业务方面，截至目前公司总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为94%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：考虑到外拓竞争格局加剧等因素，我们下调公司24-25年营业收入预测至172/188亿元（原值为191/229亿元），由于行业盈利能力普遍承压，同时下调公司24-25年归母净利润预测至8.0/8.6亿元（原值为8.5/10.2亿元），对应EPS分别为0.76/0.81元，对应PE分别为11.6/10.8X，维持“优于大市”评级。

招商积余(001914) 事件：24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；归母净利润4.35亿元，同比+3.79%；基本每股收益0.41元，同比+3.79%。 利润增长放缓，基础物管表现稳定 收入端，24H1公司实现营业收入78.39亿元，同比+12.34%；其中，1）物业管理业务实现营业收入75.35亿元，同比+12.68%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比增长15.86%、3.96%、-3.37%，占营收比重分别达81.08%、3.26%、11.78%；2）资产管理业务实现营业收入2.89亿元，同比+2.61%，主要系在管商业运营项目增加；3）其他业务实现营业收入0.15亿元，主要系24上半年内出售零星资产。利润端，24H1公司实现归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%；毛利率12.57%，较23年同期下滑0.73pct；其中，1）物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.95%、9.91%、11.13%，较23年同期分别+0.38、+0.11、-0.48pct；2）资管业务中商业运营、持有物业出租及经营毛利率分别为37.93%、57.45%，较23年同期分别+5.25、-0.90pct。24H1销售管理研发费用率合计下降1.20pct至3.89%，费用管控提能力提升。市拓合同额高增，非住宅占比提升 规模端，截至24H1末，公司在管项目数达2209个，较23年末增加108个，在管面积 3.85亿㎡，较23年末提升11.55%；其中来自第三方项目的管理面积为2.57亿㎡，较 23年末提升13.93%，占比66.76%，较23年末提升1.40pct；非住宅业态管理面积2.52亿㎡，较23年末提升18.22%，占比66%，较23年末提升3.70pct。拓展端，24H1，公司新签年度合同额达18.93亿元，同比+0.32%，其中第三方项目占比92%，千万级项目贡献新签年度合同额占比超50%；公司市场化住宅项目新签年度合同额1.69亿元，同比增长超70%，其中住宅二手盘项目市场拓展新签年度合同额超2000万，总对总业务新签年度合同额1.2亿元，中标中兴、荣耀、京东等大客户多个项目。24H1来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元，为公司提供坚实规模支撑。 平台增值增速回落，商业销售表现良好 平台增值服务方面，24H1公司平台增值服务实现营业收入2.56亿元，同比提升3.96%，保持持续增长态势。资管业务方面，1）商业运营业务：截至24H1末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个，年内尚无新增项目。24H1集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，24H1末总可出租面积为46.90万㎡，出租率为94%，管理规模及出租率较23年末略有下降。投资建议：公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量，基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司上半年毛利率下滑，我们调整公司24-26年归母净利润分别为7.93、9.23、10.78亿元（原值8.58、10.11、12.23亿元）维持“买入”评级。风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

招商积余(001914) 事件：公司发布2024年半年报，2024年上半年实现营业收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%、扣非后归母净利润为4.14亿元，同比增长7.65%。 营收实现双位数增长：公司2024年上半年实现收入78.39亿元，同比增长12.34%，归母净利润4.35亿元，同比增长3.79%。营业收入实现双位数增长主要由于新拓物管项目、母公司交付项目增加等原因。归母净利润增速低于营收，主要由于：1）毛利率略有下滑，2024年H1公司实现毛利率12.57%，较去年同期下滑0.73pct、其中物管业务和资产管理业务毛利率分别为10.95%、52.69%，分别较去年同期提高0.38pct、下滑0.19pct；2）税金及附加增长较多，2024年H1税金及附加较去年同期增加41.32%，主要由于去年同期退还土地增值税以及房产税有减免政策；3）其他收益下滑，2024年H1其他收益较去年下滑44.91%，主要由于增值税进项税加计抵减及政府补助减少。费用管控有效，2024年H1公司销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为0.49%、2.97%、0.20%，分别较去年同期下滑0.09pct、0.47pct、0.28pct。 聚焦非住领域：公司2024年H1实现物管收入75.35亿元，同比增长12.68%，其中基础物管63.56亿元，同比增长15.86%。截至2024年H1末，公司在管面积3.85亿方，较截至2024年Q1末的在管面积增长2.94%。2024年H1对应的物管单价为2.75元/平米/月。以区域分布看，广东、江苏、上海、山东四个省份贡献的物管收入合计42.56亿元、四省贡献管理面积2.13亿方。从业态分类看，公司聚焦非住业态。2024年H1公司实现非主业态基础物管收入46.33亿元，占基础物管收入的72.90%；截至2024年H1公司非住业态在管面积2.52亿方，占比65.45%；2024年H1非住业态的平均物管单价为3.06元/平米/月，高于同期公司在管住宅业态的平均物管单价2.16元/平米/月。以项目来源看，截至2024年H1公司第三方项目管理面积2.57亿方，占在管面积的67%，第三方外拓的新签约年度合同金额15.71亿元；2024年H1，公司非住业态在金融、互联网、航空、高校、医院、交通等领域拓展表现强劲，信托项目包括广州国际金融城、中国人寿大厦等项目；2024年H1公司在市场化住宅项目中新签约1.69亿元，同比增长超70%。 增值服务专业显成效：2024年H1，公司实现平台增值服务2.56亿元，同比增长3.96%。企心服务通过以点带面拓展客户、零售服务部分爆品销售额突破千万元。2024年公司实现专业增值服务9.23亿元，同比下滑3.37%。智能化工程市场业务突破多个优质客户；充电桩业务步入快速发展期，目前已接入2.8万余台充电桩；智能家居业务实现营收突破千万元；房产经纪业务推动平台化转型，全国房产租售收入同比增长36%。 在管商业规模扩大：2024年H1，公司实现资产管理业务2.89亿元，同比增长2.61%。1）商业运营业务实现7041万元收入，同比增长17.34%。截至2024年H1末，招商商管在管项目70个（含筹备项目），管理面积397万方，其中自持3个项目，受托管理招商蛇口项目58个，第三方输出项目9个。2024年H1，集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。2）持有物业出租及经营业务实现收入2.19亿元，同比下降1.38%。截至2024年H1末，公司总可出租面积46.90万方，总出租率94%，持有业态包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等。 风险提示：公司2024年H1收入和归母净利润均实现增长。物管业务稳定增长，聚焦非住业态实现多元化布局；商业运营在管规模扩大。我们预测公司2024-2026年归母净利润为8.45亿元、9.26亿元、9.71亿元，对应EPS为0.80元/股、0.87元/股、0.92元/股，对应PE为10.41X、9.51X、9.06X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期、关联方相关业务不及预期、资产管理业务运营不及预期。

招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入78.4亿元，同比增长12.3%，归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%。 平安观点： 收入利润平稳增长，管理费用率延续改善：2024年上半年公司营业收入78.4亿元，同比增长12.3%，其中物业管理业务收入75.4亿元，同比增长12.7%，资产管理业务收入2.9亿元，同比增长2.6%；归母净利润4.4亿元，同比增长3.8%，归母净利润增速低于营收与毛利率同比下行有关。上半年公司综合毛利率同比下降0.7个百分点至12.6%；物业管理业务毛利率同比下降0.7个百分点至10.9%，其中专业增值服务毛利率同比下降6.9个百分点至11.1%，为最大拖累，基础物管、平台增值服务毛利率则同比提升0.4个、0.1个百分点至11%、9.9%。上半年管理费用率3%，同比下降0.5百分点。 物业管理市拓发力，资产管理稳定经营：2024年上半年公司物业管理业务新签年度合同额18.9亿元，同比增长0.3%，其中第三方项目新签年度合同额17.4亿元，同比增长5.5%，千万级项目占比超50%。期末在管项目2209个，在管面积升至3.85亿平米，来自第三方、控股股东在管面积分别为2.57、1.28亿平米，住宅、非住宅在管面积分别为1.32、2.52亿平米。2024年上半年末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。上半年集中商业销售额同比提升26.7%，同店同比提升6.9%，客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%，有效会员总数累计752.9万，同比增长63.2%。持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率94%。 投资建议：考虑公司盈利能力修复低于预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.75元（原为0.79元）、0.81元（原为0.89 元）、0.89元（原为1.00元），当前股价对应PE分别为11.0倍、10.2倍、9.4倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

招商积余(001914) 投资要点 招商积余发布2024年一季报，公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%；实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%；扣非归母净利润1.81亿，同比+10.47%。 收入业务稳健发展，资本结构大幅优化 公司2024年一季度实现营业收入37.25亿，同比+12.67%，实现归母净利润1.91亿，同比+3.34%。业务层面我们认为大致符合预期，收入增速高于利润主要因竞争激烈带来项目层面毛利率略有下行及上期成都中航地产收到退回的土地增值税款让报表税金及附加科目同比大幅提升所致。此外需要关注的是公司资本结构在2024年Q1有较大的变化：货币资金由2023年末的43.48亿降至2024年Q1的22.43亿，但一年内到期的非流动负债由2023年末17.30亿降至2024年Q1的1.81亿，公司用自有资金支付了2021年发行的中期票据“21招商积余MTN001”，得益于有息负债的合理控制，公司2024年Q1财务费用512万元，同比-68.44%。 市场化拓展成绩优异，中标多个标杆项目 2024年一季度，公司物业管理业务实现新签年度合同额7.91亿，截至2024年Q1，公司在管项目数量达到2155个，管理面积达到3.74亿平，报告期内中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目，办公类、园区类、政府类优势赛道贡献显著；特色业态持续发力，金融、医院、轨道交通类项目拓展再突破，中标国家开发银行四川省分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目；总对总业务客户持续深化，中标中兴、荣耀、京东、海康威视等大客户多个项目。 增值服务业务一季度多维度实现突破 平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。企业服务聚焦办公场景，做强做大易采品牌；持续发力“招小播”自有直播平台，一季度直播总销售额较去年同期增长5倍；到家服务新增收纳整理服务品类，一季度销售额同比增长41%；公区资源强化精细化运营，与友宝签订战略合作，一季度落地“招小柜”149台；到家宜居平台系统2月正式上线，通过数字化平台赋能进一步提升客户体验；截至一季度末招小充平台累计已接入充电桩台数超25,000台，稳步推进湛江等片区城市级充电桩市场拓展。 专业增值服务可圈可点，市场竞争力进一步提升。积余设施一季度在IFM赛道捷报频传，接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目，展现出强劲的竞争力；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 投资建议：我们认为公司的外拓增速与品质充分证明了自己的市场化能力，加上背靠招商局集团与招商蛇口，在物业行业未来持续市场化推进的竞争中，看好公司有望长期跑赢行业平均的增速。预计公司2024-2026年净利润8.97亿、10.84亿、12.59亿，对应2024-2026年EPS分别为0.85、1.02、1.19元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。

招商积余(001914) 核心观点： 事件：公司发布2024年一季报，2024年Q1实现营业收入37.25亿元，同比增长12.67%；2024年Q1实现归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。 收入稳步增长：公司2024年一季度实现营收37.25亿元，同比增长12.67%；归母净利润1.91亿元，同比增长3.34%。归母净利润增速低于营收增速，主要由于1）毛利率下滑，2024年Q1毛利率为11.68%，较上年同期下降0.57pct；2）2024年Q1税金及附加为2015.79万元，同比增长49.14%，由于上期成都中航地产收到退回的土地增值税款，导致税金及附加的同比变动较大；3）2024年Q1研发费用2591.32万元，同比增长164.34%，主要由于公司增加数字化研发投入所致；4）2024年Q1信用减值损失1802.02万元，较上年同期增加30.21%，主要由于应收款项余额同比增加，因此计提坏账准备增加。从费用率上看，2024年Q1销售费用率和管理费用率分别为0.50%、2.92%，分别较去年下降0.07pct、0.68pct，费用管控方面取得成效。 物管业务规模扩大：基础物管上，截至2024年3月31日，公司在管项目数量2155个，管理面积3.74亿方，管理面积较2023年末提高8.41%。2024年Q1公司物管新签约7.91亿元，是2023年全年新签约合同额的19.56%。公司管理业态丰富，2024年Q1公司中标办公类、园区类、政府类等项目，包括广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大项目；金融、医院、轨道交通类项目再突破，中标国开行四川分行、广州市第一人民医院南沙医院、上海轨道交通3、4号线50座车站等服务项目。增值服务上，1）公司加快平台增值服务业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升；2）专业增值服务上，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）等项目，建筑科技成功中标大型园区项目市拓总金额超过2000万元。 商业运营业态丰富：截至2024年3月末，公司商业运营在管商业项目70个（含储备项目），管理面积397万方，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目9个，受托管理控股股东招商蛇口的项目58个。持有物业出租及经营方面，持有业态丰富，包括酒店、购物中心、商业、写字楼等，总可出租面积46.92万方，截至2024年3月末的总出租率为95%，较2023年末出租率下降1pct，但出租率依然维持高位。 投资建议：公司2024年Q1营收稳定增长，物管业务管理规模不断扩大；持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等多种业态，出租率维持高位，彰显强运营能力。考虑到行业竞争加剧、毛利率下滑等因素，我们预测公司2024-2026年归母净利润8.75亿元、9.97亿元、10.85亿元，EPS为0.82元/股、9.04元/股、1.02元/股，对应PE为12.27X、10.76X、9.89X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险。

招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。 平安观点： 收入利润平稳增长，管理费用率小幅改善：2024年一季度公司实现营业收入37.2亿元，同比增长12.7%，归母净利润1.9亿元，同比增长3.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降0.6个百分点至11.7%；2）其他收益同比减少832万元。一季度管理费用率同比下降0.7个百分点至2.9%，精益管理持续显效。 物业管理规模扩大，平台增值加快转型：2024年一季度末公司在管项目2155个，管理面积升至3.74亿平米；一季度新签年度合同额7.9亿元，中标广州国际金融城、中国人寿大厦等多个大型项目。平台增值服务加快业务转型，主动放弃部分低毛利业务，盈利能力有所提升。专业增值服务市场竞争力进一步增强，积余设施接连中标荣耀全国代表处（南区）、海康威视滨江五期、新凯来平湖智造园等项目；建筑科技成功中标贵州茅台酒库等大型园区项目，市拓总合同额超2000万元。 商业运营成效良好，持有物业经营稳定：2024年一季度末公司在管商业项目维持70个（含筹备项目），管理面积维持397万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目58个，第三方品牌输出项目9个。一季度集中商业销售额同比提升27.6%，同店同比提升7.2%；客流同比提升44.3%，同店同比提升21.2%，会员总数同比增长32.3%。持有物业出租及经营方面，总可租面积维持46.9万平米，期末总体出租率95%。 投资建议：考虑市场化拓展竞争日趋激烈，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.79元（原为0.82元）、0.89元（原为1.02元）、1.00元（原为1.18元），当前股价对应PE分别为12.8倍、11.3倍 10.1倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。