招商积余(001914) 摘要： 事件：公司发布2025年一季报。2025年Q1公司实现营业收入44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%；每股收益0.21元/股，同比增长15.18% 归母净利润延续增长态势：公司2025年Q1公司实现营业收入44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%。毛利率层面，2025年Q1毛利率为11.48%，较2024年毛利率下滑0.48pct。费用率层面，2025年Q1公司销售费用率和管理费用率分别为0.44%、3.15%，分别较2024年下降0.23pct、0.35pct，公司持续在费用管控方面持续挖潜增效，提升经营质效、提升管理效率。 物管积极市场化拓展：截至2025年3月末，公司在管项目数量2358个，管理面积3.71亿方，较2024年末的管理面积进一步提高1.64%。2025年Q1公司物管业务新签合同额8.45亿元，其中市场化拓展金额7.69亿元，中标多个重点项目，包括招商银行全球总部大厦项目、西南交通大学东部（国际）小区、湖南省博物馆等。增值服务上，2025年公司重点布局房产经纪、美居服务、到家服务、空间资源等领域；在租售业务收入增长317%，主要由于公司优化物业租售激励机制，深化余房网平台轻型化转型聚力发展租售业务；新业务赛道中，光伏、美居业务签约合同均取得快速进展；到家服务覆围绕家政保洁、空调清洗等产品强化供应链能力建设，实现服务覆盖率提升13pct；空间资源优化升级数字化系统建设，社区资源点位出租率提升10pct。 资管业务稳定运营：截至2025年3月末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个与2024年末保持一致。运营端，截至2025年3月末，公司持有物业总体出租率为93%，持有物业出租业务以稳定经营为主导，稳定现有客户资源同时关注潜在客户租赁需求，适度调整租赁政策，积极拓展新客户。 投资建议：公司2025年Q1年归母净利润延续2024年增长态势。物管业务发展稳健，物管规模较2024年末扩大，中标多个重点项目；资管业务稳健运营。我们维持公司2025-2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元的预测，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为13.34X、11.97X、11.03X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险

招商积余(001914) 事项： 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入44.6亿元，同比增长19.9%，归母净利润2.2亿元，同比增长15.1%。 平安观点： 业绩双位数增长，毛利率&费用率相对平稳：2025Q1公司实现营业收入44.6亿元，同比增长19.9%，归母净利润2.2亿元，同比增长15.1%。Q1毛利率11.5%，同比微降0.2个百分点，管理费用率3.2%，同比微升0.2个百分点。 基础物管稳健前行，资产管理维持稳定：2025Q1末公司在管项目数量2358个，管理面积升至3.71亿平米（2024年末3.65亿平米）。Q1新签年度合同额8.45亿元，同比增长6.8%，其中市场化拓展项目新签年度合同额7.69亿元，千万级项目贡献业绩占比超七成，较上年同期提升18个百分点。2025Q1末公司在管商业项目70个（含筹备），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，持有物业总体出租率93%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2027年EPS分别为0.86元、0.94元、1.01元，当前股价对应PE分别为14.3倍、13.1倍、12.2倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若有效需求修复缓慢，市场环境不确定因素增多，可能导致公司合同续签、价格竞争、收款等压力增大；2）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；3）存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；4）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

招商积余(001914) 事件： 公司发布2024年年报，2024年公司实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%，基本每股收益0.79元/股，同比增长14.24%。 要点： 营收利润保持双增长，降本提效成果显著。 2024年公司实现营收171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%。归母净利润增长幅度高于营收增速主要原因包括：1）公司物业管理业务毛利率为10.45%，较23年同比提升0.44个百分点，带动公司销售毛利率提升0.4个百分点至11.96%；2）2024年管理费用率和财务费用率分别下降0.37和0.23个百分点至3.50%和0.17%，费用不断压降，盈利水平持续提升。 物业管理业务增长强劲，基础物管对营收的贡献占比最高。 分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收164.87亿元，同比增长11.72%，资产管理业务实现营收6.70亿元，同比下降4.03%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2024年基础物管业务实现收入134.1亿元，同比增长10.63%，营收占比为78.04%。其中住宅和非住宅分别实现营收37.32亿元和96.69亿元，占基础物管业务收入的比例分别为27.85%和72.15%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为14.85%/3.12%/2.58%/1.32%。 外拓合同规模维持高位，非住宅业态竞争能力强。 截至2024年末，公司在管物业项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平方米，同比增长5.8%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.38和2.27亿平方米，较2023年分别提升4.79%和6.43%，第三方管理面积2.33亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.32亿平方米。 公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额40.29亿元，同比微降0.37%，其中第三方项目新签年度合同额36.93亿元，同比增长4.35%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.36亿元。非住宅新签年度合同额34.62亿元，同比微增0.09%，非住宅业态具备较强竞争能力，全能新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，医疗、交通、IFM业态分别实现新签合同额1.76/1.62/3.2亿元。 深化增值服务业务布局，打造持续增长动力。 2024年，公司平台增值服务业务实现营收5.36亿元，同比下降8.22%，自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，复购率稳定50%以上，深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破30%，并且构建起全域覆盖的智慧服务网络。2024年专业增值业务实现营收25.51亿元，同比增长23.77%，公司创新房产经纪服务模式，通过深耕细作快速实现“余房网”平台经济规模突破；以“招小充”为代表的智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大。深化与招商蛇口的合作，并加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道；拓展第三方维修服务版图，2024年末业务覆盖超160个项目。 商业运营销售额提升，持有物业出租率稳定。 资产管理业务方面，2024年公司资管业务实现营收6.70亿元，同比下降4.03%。其中商业运营业务实现营收2.27亿元，同比下降7.33%。截至2024年末，公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个。2024年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；年内实现了珠海、长沙观沙岭、成都金牛和成都天府4个花园城项目的亮眼开业。 持有物业出租及经营业务实现营收4.43亿元，2024年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为95%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。公司以稳健经营为核心，结合市场环境变化调整租赁策略，保障持有物业租赁业务持续稳定地运营。 投资建议： 公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，盈利能力不断提高，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为9.54/10.07/11.34亿元，对应25/26/27年PE分别为13.25X/12.55X/11.14X，持续给予“增持”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

招商积余(001914) 摘要： 事件：公司发布2024年报，公司2024年实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%；归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；基本每股收益0.79元/股，同比增长14.24%。每10股派发现金红利2.4元。 归母净利润实现双位数增长：公司2024年实现收入171.72亿元，同比增长9.89%，归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%。归母净利润增速高于收入的原因为：1）毛利率提高，2024年公司毛利率为11.96%，较去年同期提高0.40pct，主要由于物业管理业务毛利率较去年提升0.44pct至10.45%；2）费用管控有成效，2024年公司的销售费用率和管理费用率分别为0.67%、3.50%，分别较去年同期提高0.07pct、降低0.37pct，销售费用率和管理费用率合计降低0.3pct。经营性现金流18.36亿元，同比增长1.10%。 基础物管规模质效并进：公司2024年基础物管业务共实现收入134.01亿元，同比增长10.63%，发展稳健向好。公司管理规模质效并进，截至2024年末，公司在管物业项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿方。从业态看，公司在管住宅贡献收入与在管非住宅贡献收入分别占基础物管收入的27.85%、72.15%。从项目来源看，截至2024年末，公司在管3.6亿方项目中，1.3亿方来自于招商局集团、2.3亿方来自于第三方，其中第三方非住宅业态管理规模达1.95亿方，占总在管面积的53.45%。2024年共新签40.29亿元年度合同额，其中通过市场拓展实现第三方新签年度合同额36.93亿元（其中33.96亿元为第三方非住宅），其中“化蝶拓展”带动5.6亿元新签合同额、并购4家企业贡献2.84亿元新签合同额、依托在管资源开发拓展深圳新华医院等优质项目。 多元增值服务融合：1）平台增值服务2024年共实现收入5.36亿元，同比下降8.22%。自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，市场覆盖率超过50%，深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破30%。2）专业增值服务2024年共实现收入25.51亿元，同比增长23.77%。公司创新房产经纪服务模式，实现“余房网”平台经济规模突破；智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大；加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道；拓展第三方维修服务版图，2024年业务覆盖超160个项目。 资管业务运营能力持续：2024年，公司资管业务共实现收入6.7亿元，同比下降4.03%。1）商业运营实现收入2.27亿元，截至2024年末，公司旗下招商上官在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目8个。2024年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；2024年内实现珠海、长沙观沙岭、成都金牛和成都天府4个花园城项目的亮眼开业。2）持有物业出租及经营实现收入4.43亿元，截至2024年末总可出租面积46.89万方，总出租率为95%，包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态；公司稳定现有客户基础，主动挖掘潜在客户租赁需求，保障持有物业租赁业务持续稳定的运营 投资建议：公司2024年归母净利润实现双位数增长。物管业务发展稳健，管理规模质效并进，业态实现多元化布局；资管业务运营能力持续提升。考虑到公司毛利率提升，我们预测公司2025-2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为13.49X、12.10X、11.15X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、基础物管服务拓展不及预期的风险、关联方相关业务不及预期的风险、资产管理业务运营不及预期的风险、增值服务运营不及预期的风险.

招商积余(001914) 核心观点 归母净利润增长14.2%，毛利率修复。2024年公司实现营业收入171.7亿元，同比增长9.9%；实现归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。分板块看，公司物业管理业务实现收入164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务实现收入6.7亿元，同比下降4.0%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入134.0亿元，同比增长10.6%；平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比下降8.2%；专业增值服务实现营业收入25.5亿元，同比增长23.8%。2024年公司整体毛利率增加0.4pct至12.0%，其中物业管理业务毛利率增加0.4pct至10.5%，物业管理业务中基础物管毛利率增加1.9pct至10.7%。 市拓放缓，规模质效并进。2024年公司实现新签年度合同额40.3亿元，其中第三方项目新签年度合同额为36.9亿元，来自母公司的新签年度合同额为为3.4亿元。截至2024年末，公司在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积达3.65亿平方米，其中来自母公司的管理面积1.32亿平方米，来自第三方项目的管理面积为2.33亿平方米。 资产管理业务运营能力持续提升。在商业运营方面，截至2024年末公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平方米。2024年，在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；会员总数累计达783万，同比增长12%。持有物业方面，截至2024年末公司可出租总面积为46.9万平方米，总体出租率为95%。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司降本增效成绩显著，凭借着母公司的资源禀赋和强劲的外拓能力，有望取得业绩持续稳定的增长。由于公司毛利率出现修复。我们小幅上调公司的盈利预测，预计公司25/26年营业收入为190/208（原值为188/206亿元），归母净利润为9.2/10.2亿元（原值为8.6/9.4亿元），对应EPS分别为0.87/0.96元，对应PE分别为14.0/12.7X，维持“优于大市”评级。

招商积余(001914) 事件：2024年公司实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24%。 基础物管毛利率改善，形成业绩良性拉动 收入端，2024年公司实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；其中，1）物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比+11.72%。细分来看，基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，其中基础物管营收占比提升达7.5pct；2）资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比-4.03%。利润端，2024年公司实现归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；毛利率11.96%，较23年提升0.4pct；其中，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct，业绩贡献最高的基础物管毛利率改善形成正向拉动。费用端，2024年公司销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17%，其中，公司通过提高资金周转效率实现有息债务规模压降，财务费率优化明显，费用管控提能力提升。分红方面，公司拟每10股派现2.4元，现金分红比例提升至30.25%。 市拓合同额维持高位，非住宅拓展“多点开花” 规模端，截至2024年，公司在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%；其中关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%；其中住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43%，保持良好规模增速。拓展端，2024年，公司新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，其中，第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个。分业态看，住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，非住业务拓展多点多开花，此外4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元。截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在公司大客户业务拓展等方面也提供重要支持，关联方优势继续显现。 平台增值业绩回落，资管业务运营稳定 平台及专业增值服务方面，2024年公司分别同比-8.22%、+23.77%，其中专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域均取得业务突破。资管业务方面，1）商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个。2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%。2）持有物业出租经营业务：包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定。 投资建议：公司背靠招商局集团，关联方交付规模大、外拓维持较高体量，基础物业支撑下业绩表现具备韧性，考虑公司基础物业盈利能力改善，我们预测公司25-26年归 母净利润分别为9.22、10.78亿元，新增27年预测11.88亿元，维持“买入”评级。 风险提示：市场不确定性加大风险、行业竞争加剧风险、创新业务孵化风险

招商积余(001914) 投资要点 事件：公司发布2024年年报。2024全年公司实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整。2024公司营收同比增长9.9%，其中物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0%。利润率方面：2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct。综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct。费用率方面：2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct。 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态。截至2024年末，公司在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4%。公司持续深耕非住业态，非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96%。住宅业务端，公司市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47%。公司在物业管理领域展现出强大的市场竞争力以及稳固的客户关系。 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张。截至2024年末，公司在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米。2024年公司在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，2024年末总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，公司通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营。 盈利预测与投资评级：公司作为非住业态龙头物管企业，背靠央企开发商，不断提升市场化拓展能力，内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，我们小幅下调2025-2026年公司归母净利润分别为9.4/10.4/亿元（原值为9.9/11.4亿元），预计2027年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.89/0.98/1.08元，对应的PE为12.2X/11.1X/10.1X，维持“买入”评级。 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；收并购投后管理不及预期。

招商积余(001914) 营收利润双增长，新拓规模基本持平，维持“买入”评级 招商积余发布2024年年报，公司全年营收利润双增长，新拓规模基本持平。受房地产销售下行、物管行业新拓竞争加剧影响，我们下调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元（2025-2026年原值为9.20、10.83亿元），EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.8、11.7、10.3倍，伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 收入利润保持增长，毛利率提升，期间费率压降 公司2024年实现营收171.72亿元，同比+9.89%，其中物管业务收入占比96%，同比增长11.72%；实现归母净利润8.40亿元，同比+14.24%，归母扣非净利润同比+21.12%；实现经营性净现金流18.36亿元，同比+1.10%；毛利率和净利率分别为11.96%和5.06%，同比分别+0.4pct和+0.34pct。公司利润增厚一方面由于核心业务毛利率提升，另一方面期间费率同比-0.71pct至4.80%。 管理规模质效并进，增值业务结构调整 （1）基础物管：实现营收134.01亿元，同比+10.63%，毛利率同比+1.9pct至10.67%。截至2024年末，公司在管面积达3.65亿平，同比+5.8%，其中关联方占比36.2%，核心客户续约率达96%；年内新签合同40.29亿元，同比基本持平，其中第三方新签占比提升至92%，市场化住宅新签同比+47%。（2）平台增值：实现营收5.36亿元，同比-8.22%，毛利率同比+2.0pct至10.51%，到家汇平台交易额突破11亿元，广州家政服务渗透率超30%。（3）专业增值：实现营收25.51亿元，同比+23.77%，毛利率同比-8.6pct至9.23%。 资管收入有所下降，运营规模稳步推进 公司2024年资产管理收入6.70亿元，同比-4.03%，毛利率同比-2.7pct至48.1%。截至2024年末，公司在管商业项目70个，管理面积393万方，2024年在管项目集中商业销售额同比+30%，客流同比提升34%。公司截至2024年末拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率95%，同比基本持平。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

招商积余(001914) 事项： 公司公布2024年年报，全年实现营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%，拟向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 业绩稳健增长，毛利率&费用率改善：2024年公司营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。其中，物业管理业务营业收入164.9亿元，同比增长11.7%，资产管理业务营业收入6.7亿元，同比下降4%；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理营业收入134亿元，同比增长10.6%，平台增值服务营业收入5.4亿元，同比下降8.2%，专业增值服务营业收入25.5亿元，同比增长23.8%。2024年毛利率同比提升0.4个百分点至12%，其中物业管理业务毛利率同比提升0.4个百分点至10.5%，基础物业管理毛利率同比提升1.9个百分点至10.7%，管理费用率3.5%，同比下降0.4个百分点。 物业管理质效并进，资产管理能力提升：2024年末公司在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平米，其中非住宅管理面积2.27亿平米、第三方管理面积2.33亿平米，分别占比62.3%、63.8%。年内新签年度合同额40.3亿元，同比微降0.4%，非住宅新签年度合同额34.6亿元，同比微增0.1%，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4%。年末公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；年内在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数783万，同比增长12%。年末持有物业总可出租面积46.89万平米，总体出租率95%。 投资建议：由于公司毛利率改善超出预期，小幅上调公司2025-2026年 iFinD，平安证券研究所 EPS预测至0.86元（原为0.81元）、0.94元（原为0.89元），新增2027年EPS预测为1.01元，当前股价对应PE分别为12.6倍、11.6倍、10.8倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若国内经济有效需求修复缓慢，市场环境不确定因素增多，可能导致公司合同续签、价格竞争、收款等压力增大；2）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；3）存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；4）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险。

招商积余(001914) 物管规模持续扩张，非住赛道拓展稳健，维持“买入”评级 招商积余背靠招商局集团，关联方市占率和布局能级提升，非住赛道拓展稳健，坚持“大物管”、“大资管”战略。伴随资产结构调整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放。我们新增盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为8.44、9.20、10.83亿元，EPS分别为0.80、0.87、1.02元，当前股价对应PE为13.6、12.5、10.6倍，维持“买入”评级。 物管业态多元化，非住地位市场领先 公司近年来在管规模稳步增长，截至2024年上半年末，公司在管面积3.85亿平，同比增长16.5%；其中第三方在管面积同比增长17.1%，占比67%；非住业态面积同比增长26.8%，占比66%，为头部房企最高。公司新签规模保持增长，上半年新签第三方合同额17.40亿元，同比增长5.5%，占比92%；新签非住业态合同额16.22亿元，占比86%；来自招商蛇口的新签年度合同额达1.53亿元。公司2024H1物管收入63.6亿元，同比增长15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。 增值业务不断壮大，商业运营规模提升 平台增值服务：围绕客户生活和办公需求设有五大条线，2024H1实现营业收入2.56亿元，同比增长4.0%；毛利率9.9%，较2023全年8.5%提升。专业增值业务：下设八大业务条线，受开发商增值业务和服务质量提升影响，2024年上半年实现收入9.23亿元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，较2023全年下降6.7pct。资产管理业务：在管商业面积397万方，总可租面积为46.9万方，出租率94%，上半年收入2.89亿元，同比增长2.6%，毛利率较2023全年提升2.0pct至52.7%。 降本提效成果显著，有息负债持续压降 公司通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等举措，2024H1公司管理费率降至1.9%，保持在行业最低水位线。截至2024上半年末，公司资产负债率45.3%，有息负债总额14.3亿元，均为近五年最低值，其中银行贷款占比83%，2024H1财务费率降至0.4%。截至2024上半年末，公司在手现金22.3亿元，同比下降9.4%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。