招商积余(001914) 事件： 公司发布 2026 年一季报， 2026 年一季度公司实现营业收入 47.70 亿元，同比增长 6.82%，归母净利润 2.33 亿元，同比增长 6.30%。 要点： 营收、归母净利润均保持增长 2026 年一季度公司实现营收 47.70 亿元，同比增长 6.82%， 归母净利润 2.33 亿元，同比增长 6.30%。 归母净利润增速略低于营收增速，主要原因在于： 1） 公司销售毛利率降低 0.7 个百分点至 10.78%； 2） 2026 年一季度公司实现投资收益 159.65 万元，较去年同期降低 40.92%； 3） 受到税收优惠补助及政府补助减少影响，公司一季度其他收益较去年同期下降 51.76%至 339.67 万元。此外， 2026 年一季度管理费用率下降 0.52 个百分点至 2.63%， 销售费用率提高 0.02 个百分点至 0.46%。 物管业务积极拓展市场 截至 2025 年末，公司在管物业项目 2473 个，覆盖全国 166 个城市，管理面积 3.77 亿平方米， 同比增长 3.37%。分类型来看， 其中第三方管理面积 2.40 亿平方米，占比 63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为 1.37 亿平方米。 今年以来，公司积极进行市场拓展，截至 5 月28 日，公司已于 2026 年拓展 75 个项目，其中 1 月、 3 月、 4 月、 5 月分别拓展 20/18/18/19 个项目，新拓项目包括住宅、 园区、 办公、教育、通信、交通等赛道，如武汉市江汉区政府机关大楼、北京师范大学昌平及育荣校园、广州保利国际广场等。 拟开展商业不动产 REITs 申报发行 5 月 19 日，公司发布《关于开展商业不动产 REITs 申报发行工作暨关联交易及相关授权事项的公告》，公司拟与控股股东招商蛇口全资子公司深圳招商理财服务有限公司联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口商业不动产 REITs 的申报发行，拟定招商资管为基金管理人和专项计划管理人。底层资产项目为招商理财的全资子公司汇港实业持有的位于深圳市南山区太子路的深圳太子广场项目、公司全资子公司昆山招航持有的位于昆山市玉山镇萧林中路的昆山招商花园城项目， 将有利于盘活公司旗下商业不动产资产。 投资建议： 公司背靠招商局集团， 物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著， 我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净 利 润 为 9.55/10.67/11.48 亿 元 ， 对 应 26/27/28 年 PE 分 别 为9.29X/8.31X/7.73X，持续给予“增持”评级。 风险提示： 房地产行业政策风险； 业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

招商积余(001914) 事件： 公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。 要点： 营收保持增长，资产处置拖累业绩 2025年公司实现营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%。主要系处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。此外，公司销售毛利率降低0.87个百分点至11.09%，2025年管理费用率和财务费用率分别下降0.49和0.11个百分点至3.01%和0.06%，费用不断压降，盈利水平持续提升。 物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高 分业务板块来看，公司物业管理业务实现营收186.03亿元，同比增长12.83%，资产管理业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。物业管理业务增长强劲，细分来看，2025年基础物管业务实现收入142.79亿元，同比增长6.56%，占营业收入比例为74.09%。其中住宅和非住宅分别实现营收41.94亿元和100.85亿元，占基础物管业务收入的比例分别为29.37%和70.63%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及经营、商业运营业务对营收的贡献占比分别为19.65%/2.79%/2.20%/1.25%。 外拓合同规模保持高位，精耕非住宅业态细分赛道 截至2025年末，公司在管物业项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积3.77亿平方米，同比增长3.37%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理面积分别为1.47和2.30亿平方米，较2024年分别提升7.07%和1.12%，第三方管理面积2.40亿平方米，占比63.8%，来自招商局集团内部的物业项目管理面积为1.37亿平方米。 公司新签规模维持高位，年内实现新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%，其中第三方项目新签年度合同额41.69亿元，同比增长12.89%，来自招商局集团内部新签年度合同额3.11亿元。非住宅新签年度合同额37.53亿元，同比增长8.41%，公司精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，航空、高校、IFM业态年内分别实现新签合同额1.91/2.32/3.69亿元。 商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升 资产管理业务方面，2025年公司资管业务实现营收6.66亿元，同比下降0.67%。其中商业运营业务实现营收2.41亿元，同比增长6.26%。截至2025年末，公司旗下招商商管在管商业项目73个（含筹备项目），管理面积395万平方米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目11个。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%，会员总数累计达822万，同比增长18%；年内实现了深圳太子湾VILLA和杭州城北招商花园城精彩开业，累计吸引客流407万人次。 持有物业出租及经营业务实现营收4.25亿元，2025年末总可出租面积为46.89万㎡，总体出租率为93%。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态。 投资建议： 公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长，业态多元化布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为9.55/10.67/11.48亿元，对应26/27/28年PE分别为11.40X/10.21X/9.49X，持续给予“增持”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加剧风险

招商积余(001914) 核心观点 一次性减值拖累业绩，核心业务稳健增长。2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；实现归母净利润6.5亿元，同比下降22.1%。公司业绩下降的主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，公司归母净利润同比增长8.3%。分板块看，公司物业管理业务实现收入186.0亿元，同比增长12.8%；资产管理业务实现收入6.7亿元，同比下降0.7%。从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理实现营业收入142.8亿元，同比增长6.6%；平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比增长0.2%；专业增值服务在母公司业务协同支持下实现营业收入37.9亿元，同比增长48.5%。2025年公司物业管理业务毛利率为10.0%，同比下降0.44pct。其中，基础物管毛利率为10.5%，同比微降0.16pct；专业增值服务因高增长的房产代理业务处于行业毛利率低位期，毛利率下降1.07pct至8.2%。 市拓保持强劲，存量住宅与非住双发力。2025年公司实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2%。其中第三方项目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93%。公司在非住宅领域持续精耕，航空、高校、IFM等业态均取得标杆项目突破。公司市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达4.亿元，同比增长59.6%。截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米。 资产管理业务运营稳健。在商业运营方面，截至2025年末公司旗下招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米。2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%。持有物业方面，截至2025年末公司可出租总面积为46.89万平方米，总体出租率为93%，保持稳健。 风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。 投资建议：公司剔除资产处置一次性拖累后，资产质量和盈利确定性显著提升，资源禀赋、市拓能力都有较强的比较优势。考虑到房地产市场下行和市拓竞争加剧导致的毛利率承压，我们小幅下调公司盈利预测，预计公司2026、2027年营业收入预测为208/224亿元（原值为208/227亿元），归母净利润为9.1/9.9亿元（原值为10.2/11.1亿元），对应EPS分别为0.87/0.94元，对应PE分别为11.2/10.3X，维持“优于大市”评级。

招商积余(001914) 投资要点 事件：3月13日，公司发布2025年年度业绩报告，实现营业收入192.73亿元，同比+12.23%；实现归母净利润6.55亿元，同比-22.12%。 核心利润稳健增长，分红回购强化股东回报：2025年公司归母净利润同比下滑，主要是因为出售衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.3%。公司通过分红与回购并举进一步提升股东回报水平，2025年公司拟派发现金分红每10股2.60元（含税），同比增加0.2元；截至2025年末，累计回购金额为7801万元。公司持续压降债务规模、强化现金流管理，为业务拓展和股东回报提升提供充足保障。截至2025年末，公司银行贷款余额为5.17亿元，同比减少3.16亿元；货币资金达56.23亿元，同比增长20.4%。 增值服务带动收入增长，住宅物管盈利持续改善：2025年公司物业管理业务继续保持强劲增长，实现营业收入186.03亿元，同比+12.83%，其中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务同比分别+6.56%、+0.16%、+48.46%；毛利率为10.0%，同比-0.4pct，其中住宅基础物业管理毛利率同比+0.5pct，得益于在成本管控和服务提升方面的持续优化。公司市场化拓展稳健，截至2025年末，公司在管面积为3.77亿平方米，同比+3.3%，新签年度合同额44.80亿元，同比+11.2%。 商业运营毛利率承压，持有物业经营稳健：2025年公司资产管理业务实现营业收入6.66亿元，同比-0.7%；毛利率为41.2%，同比-6.9pct，主要受商业运营毛利率下滑影响。经营层面看，商业运营整体表现良好，2025年公司商业运营在管项目销售额同比增长8.4%，客流同比增长16.7%；持有物业出租表现稳健，截至2025年末，公司持有物业可出租面积为46.89万平方米，出租率达93%。 盈利预测与投资评级：公司作为招商局集团旗下物业管理与资产运营平台，在核心城市持续深化布局，市场化拓展能力稳健，第三方项目获取能力持续提升，同时关联方协同为多元化业务发展提供支撑。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为9.12/10.21/11.20亿元，同比分别+39.37%/+11.90%/+9.74%，EPS分别为0.87/0.97/1.06元，对应PE分别为12.4X/11.1X/10.1X。考虑到公司现金充裕，分红积极，核心利润稳健增长，维持“买入”评级。 风险提示：行业竞争加剧风险；关联方业务波动风险；宏观经济环境不及预期。

吕斌先生,中国国籍,1982年3月出生,南京工程学院电子系电子信息工程专业本科。现任公司董事长,招商蛇口副总经理、首席数字官。曾任招商蛇口江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理、招商蛇口运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。

陈智恒先生,中国国籍,1979年6月出生,华南理工大学建筑工程专业本科,结构设计工程师。现任公司董事、党委书记、总经理。曾任招商局地产控股股份有限公司佛山公司总经理助理,招商蛇口佛山公司副总经理、广州公司副总经理兼湛江公司总经理、长沙公司总经理、运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。

潘建良先生,中国籍,1955年5月出生,香港大学房屋管理学硕士,注册专业房屋经理、英国特许房屋经理学会会员,创毅物业服务顾问有限公司创办人,现任公司副董事长,创毅控股有限公司执行董事兼总经理。在社会公职方面,潘建良先生是物业管理业监管局成员、环境及生态局「惜食香港」督导委员会委员、香港物业服务公司协会创会主席及现任主席、香港专业及资深行政人员协会成员、中华电力客户小组委员、香港公务员总工会荣誉顾问、保安局医疗服务队荣誉总监。潘建良先生曾任职教师三年,其后于1979年至2000年任职房屋署,最后担任职务是副房屋事务经理。

赵肖先生,中国国籍,1972年9月出生,中国人民大学工商管理硕士,高级工程师、注册物业管理师。现任公司董事、副总经理、安全总监。曾任招商积余物业管理有限公司总经理助理、副总经理、党委书记兼常务副总经理(主持工作)、公司总经理助理、物业BG常务副总经理。

王晓波先生,中国国籍,1971年10月出生,重庆大学建筑与土木工程专业硕士,高级工程师。现任公司党委委员、副总经理。曾任中国华西企业有限公司副总工程师,招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理,深圳招商房地产有限公司工程采购部总经理,招商局蛇口工业区控股股份有限公司深圳公司工程采购部总经理兼深圳招商建设有限公司总经理,招商局蛇口工业区控股股份有限公司深圳公司总经理助理、成都公司总经理、江南区域运营总监兼南京公司副总经理、徐州事业部总经理。

文艳红女士,中国国籍,1974年8月出生,第三军医大学临床医学专业本科,副主任医师。现任公司副总经理。曾在重庆市涪陵区第二人民医院和深圳市蛇口人民医院从事临床诊疗、医院管理及基层诊疗管理工作,并曾担任招商蛇口招商健康医养管理部总经理、招商美伦健康中心总经理、招商健康医疗及健康管理部总经理、招商健康总经理。

李朝晖先生,中国国籍,1970年7月出生,重庆建筑工程学院给水排水工程专业本科,工程师。现任公司董事、招商蛇口派出的专职外部董事。曾任招商局地产控股股份有限公司工程管理中心技术副总监、重庆公司总经理助理、重庆公司副总经理兼重庆招商置地公司总经理、重庆公司副总经理(主持工作),招商蛇口重庆公司总经理,招商蛇口运营管理部副总经理,公司总经理助理、安全总监兼住宅管理中心总经理。

杨蕾女士,中国国籍,1985年8月出生,中国人民大学管理学硕士,经济师。现任公司董事、中国航空技术国际控股有限公司规划发展部副部长。曾任中国航空技术国际控股有限公司规划发展部部长助理、经营管理部部长助理。

袁斐先生,中国国籍,1979年4月出生,长沙理工大学会计专业本科,会计师。现任公司董事、招商蛇口财务管理部总经理。曾任招商蛇口财务管理部副总经理、华北区域财务总监、北京公司财务总监。

陈江先生,中国国籍,1976年4月出生,天津大学工商管理硕士,会计师,现任公司董事会秘书。曾任招商局集团有限公司财务部高级经理,招商证券股份有限公司董事会办公室副总裁,招商局地产控股股份有限公司董秘处总经理助理,招商蛇口董秘办副总经理、总经理、证券事务代表。