首开股份(600376)
核心观点：
事件：近日，公司公布 2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入 678.02 亿元，同比增长 53.31%；实现归母净利润 6.92 亿元，同比下降 77.95%；实现基本每股收益 0.187 元/ 股，同比下降83.47%。
毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。 2021年全年，公司实现营业收入 678.0 亿元，同比增长 53.3%；归母净利润共 6.9 亿元，同比下降 77.9%；房地产开发业务毛利率 24.5%，同比下降 3.2pct ，其中北京地区毛利率下降明显，同比下降14.59pct；ROE 为 2.2%，同比减少 8.1pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受房地行业整体下行的影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，成本占售价比上升，房地产开发与经营业务毛利率同比下降 3.2pct 至 24.5%； 2）计提资产减值损失 10.8亿元，信用减值损失 1.4 亿元，减少归母净利润；3）投资净收益减少，本期投资支付现金与去年持平，但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成比同期有所降低。
销售业绩逆境增长，2022 年度销售目标为 1080 亿元。公司全年销售面积 393 万平方米，销售额 1149 亿元，销售回款 1194 亿元，分别完成计划的 98%、 104%、 113%，同比分别增长 3%、 7%、 21%，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。销售业绩实现逆境增长，按销售额排名，公司在北京市场位列榜首。2022 年公司提出签约金额 1080 亿元，销售面积 380 万平方米的目标，比 2021年已实现销售稍降。
公司在手资源丰富，聚焦北京，积极参与城市更新。公司 21 年获取待开发土地面积 90.4 万方，权益土地面积 52.5 万方，面积权益比例 58.1%，计容建面积 177.8 万方。 公司开复工面积 2237 万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积 480.6 万方，同比下降21.3%。竣工面积 680.4 万方，同比增长 27.5%，超额完成年初计划。公司立足北京，深耕细作，住宅区和商业办公区项目一并拓展，在北京积累了大量地段优良的经营性存量资产，竣工面积中京内面积占 40.1%。此外在城市更新方面，公司棚户区改造总用地达 1589.1万平方米，计划投资 463.1 亿元。
物业收入实现快增长，探索新的运营模式。公司 21 年物业经营收入 11 亿元， 同比增长 22%， 物业租赁面积 82 万平方米， 同比增长 4%，酒店客房销售数量 20 万间·天，同比增长 76.2%，毛利率为 59.4%，比上年增加 25.2pct。公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式，推进疫情常态化下物业经营管理。除此之外，首创还在商业地产、养老、文创等转型领域探索，目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。
融资渠道顺畅，有息负债规模稳步下降，拓展债券融资渠道。公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资，开辟保交所供应链新通道，全年共发行供应链保理产品 12.9 亿元。公司报告期继续保持最高的 AAA 级企业主体评级。2021 年度，公司全年累计新增融资约 414.30 亿元，其中开发贷款 73.13 亿元，信托贷款 104.23 亿元，保债计划 35 亿元，发债规模 201.9 亿元。累计归还到期有息负债约 523.86 亿元，减少带息负债规模 109.56 亿元。现金短债比指标持续达标。截至报告期末，公司资产负债率为 78.68%，较上期减少 1.74pct，剔除预收账款后的资产负债率为 73.60%，净负债率为 147.45%，现金短债比为 1.22 倍，杠杆水平还有下降空间。
投资建议：公司作为北京国有龙头房企，具备资源优势；首开深耕北京市场，积累了大量优质经营性资产。21 年销售、拿地稳健，积极优化融资结构并控制有息负债，拓展成本较低的债券融资渠道。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.30 元/股、0.32 元/股，以 4月 19 日的收盘价 6.51 元计算，对应的市盈率分别为 21.7 倍、 20.3 倍。 我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。
风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。