首开股份(600376) 核心观点： 事件：近日，公司公布 2021 年年报。2021 年全年，公司实现营业收入 678.02 亿元，同比增长 53.31%；实现归母净利润 6.92 亿元，同比下降 77.95%；实现基本每股收益 0.187 元/ 股，同比下降83.47%。 毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。 2021年全年，公司实现营业收入 678.0 亿元，同比增长 53.3%；归母净利润共 6.9 亿元，同比下降 77.9%；房地产开发业务毛利率 24.5%，同比下降 3.2pct ，其中北京地区毛利率下降明显，同比下降14.59pct；ROE 为 2.2%，同比减少 8.1pct。本年度增收不增利主要归因于：1）受房地行业整体下行的影响，结转收入项目土地成本较高，销售价格受政策限制，成本占售价比上升，房地产开发与经营业务毛利率同比下降 3.2pct 至 24.5%； 2）计提资产减值损失 10.8亿元，信用减值损失 1.4 亿元，减少归母净利润；3）投资净收益减少，本期投资支付现金与去年持平，但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金，造成比同期有所降低。 销售业绩逆境增长，2022 年度销售目标为 1080 亿元。公司全年销售面积 393 万平方米，销售额 1149 亿元，销售回款 1194 亿元，分别完成计划的 98%、 104%、 113%，同比分别增长 3%、 7%、 21%，签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。销售业绩实现逆境增长，按销售额排名，公司在北京市场位列榜首。2022 年公司提出签约金额 1080 亿元，销售面积 380 万平方米的目标，比 2021年已实现销售稍降。 公司在手资源丰富，聚焦北京，积极参与城市更新。公司 21 年获取待开发土地面积 90.4 万方，权益土地面积 52.5 万方，面积权益比例 58.1%，计容建面积 177.8 万方。 公司开复工面积 2237 万平方米，与过去两年基本持平，新开工面积 480.6 万方，同比下降21.3%。竣工面积 680.4 万方，同比增长 27.5%，超额完成年初计划。公司立足北京，深耕细作，住宅区和商业办公区项目一并拓展，在北京积累了大量地段优良的经营性存量资产，竣工面积中京内面积占 40.1%。此外在城市更新方面，公司棚户区改造总用地达 1589.1万平方米，计划投资 463.1 亿元。 物业收入实现快增长，探索新的运营模式。公司 21 年物业经营收入 11 亿元， 同比增长 22%， 物业租赁面积 82 万平方米， 同比增长 4%，酒店客房销售数量 20 万间·天，同比增长 76.2%，毛利率为 59.4%，比上年增加 25.2pct。公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式，推进疫情常态化下物业经营管理。除此之外，首创还在商业地产、养老、文创等转型领域探索，目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。 融资渠道顺畅，有息负债规模稳步下降，拓展债券融资渠道。公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资，开辟保交所供应链新通道，全年共发行供应链保理产品 12.9 亿元。公司报告期继续保持最高的 AAA 级企业主体评级。2021 年度，公司全年累计新增融资约 414.30 亿元，其中开发贷款 73.13 亿元，信托贷款 104.23 亿元，保债计划 35 亿元，发债规模 201.9 亿元。累计归还到期有息负债约 523.86 亿元，减少带息负债规模 109.56 亿元。现金短债比指标持续达标。截至报告期末，公司资产负债率为 78.68%，较上期减少 1.74pct，剔除预收账款后的资产负债率为 73.60%，净负债率为 147.45%，现金短债比为 1.22 倍，杠杆水平还有下降空间。 投资建议：公司作为北京国有龙头房企，具备资源优势；首开深耕北京市场，积累了大量优质经营性资产。21 年销售、拿地稳健，积极优化融资结构并控制有息负债，拓展成本较低的债券融资渠道。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.30 元/股、0.32 元/股，以 4月 19 日的收盘价 6.51 元计算，对应的市盈率分别为 21.7 倍、 20.3 倍。 我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。

首开股份(600376) 一、 销售金额同比增长 7%，投资力度保持平稳 2021 年，首开股份实现合同销售面积 393 万平，销售金额 1149 亿元，同比增长 3.0%和 6.9%，在行业下行趋势中依然实现销售业绩稳中有增。 实现销售回款金额 1194 亿元，同比增长 21%，完成目标的 113%，使得年内销售回款率达到104%，较 2020 年提升 12.1 个百分点。 投资方面，首开股份投资力度保持平稳，京内占比有所提升。 二、营业收入明显提升，多元业务超目标发展 2021 年，首开股份实现营业收入 678.0 亿元，同比上升53.3%， 但毛利润率下滑 8.2 个百分点至 19.8%，净利润率下滑 6.4 个百分点至 3.1%。我们看到，在不断下滑的毛利润率之外，公司股权投资收益的大幅下滑和资产减值损失计提的上升也侵蚀了净利润。 三、有息负债规模下降 8%，现金短债比实现达标 2021 年末，公司有息负债规模为 1259.3 亿元，较 2020年末下降 8.0%，因此“三道红线”指标均有改善，其中现金短债比上升到 1.2 倍，达到监管要求，使得公司从红档晋升至橙档，此外，净负债率下降 31.2 个百分点至 147.4%，剔除预收款后的资产负债率下降 1.2 个百分点至 73.6%。 依托国企背景和良好的信用资质，良好的融资能力依然是企业的竞争优势之一， 将继续为企业发展保驾护航。

李岩,1969年4月出生,大学本科学历,正高级经济师。2010年8月至2016年8月,任北京市西城区人民政府副区长。2016年8月,任首开集团董事、总经理。2016年12月至2019年8月,任首开股份副董事长。2019年8月起,任首开股份董事长。

赵龙节先生:1970年9月27日出生,汉族,中共党员,中国国籍,博士研究生学历,正高级经济师。2008年2月至2021年5月,任首开股份副总经理。2021年5月,任首开股份总经理。2021年6月至2026年1月,任首开股份党委副书记。2026年1月起,任首开股份党委书记。2021年8月起,任首开股份董事。

李岩先生:1969年4月出生,大学本科学历,正高级经济师。2010年8月至2016年8月,任北京市西城区人民政府副区长。2016年8月,任首开集团董事、总经理。2016年12月至2019年8月,任首开股份副董事长。曾任北京首都开发股份有限公司董事、董事长。

李捷,1970年9月出生,大学本科学历,高级工程师、全国房地产经纪人。2010年9月至2021年8月,任北京首开仁信置业有限公司董事长、总经理。2021年5月至2024年7月,任首开股份副总经理。2024年7月至2026年1月,任首开股份常务副总经理。2026年1月起,任首开股份总经理。2025年9月起,任首开股份董事。

王枥新,1968年6月出生,研究生学历,正高级会计师。曾任首开集团副总会计师兼财务部经理。2019年8月至2021年5月,任首开股份监事。2021年5月起,任首开股份副总经理。

张绍辉,1970年4月出生,大学本科学历,正高级工程师。2011年1月至2018年3月任首开股份项目管理三部部长;2018年2月起,任北京国家速滑馆经营有限责任公司党委副书记、董事、总经理。2021年5月至2023年1月,任首开股份总经理助理。2023年1月起,任首开股份副总经理。

娄涛,1977年12月出生,大学本科学历,项目管理硕士,正高级经济师。2011年12月至2016年9月任首开股份战略投资部部长;2016年7月至2021年12月任首开股份项目管理一部部长;2021年12月起,任首开股份投资管理部部长。2024年7月起,任首开股份副总经理。

赵龙节,1970年9月出生,博士研究生学历,正高级经济师。2008年2月至2021年5月,任首开股份副总经理。2021年5月,任首开股份总经理。2021年6月至2026年1月,任首开股份党委副书记。2026年1月起,任首开股份党委书记。2021年8月起,任首开股份董事。

王宏伟,1966年11月出生,博士研究生学历,教授级高级工程师、正高级经济师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总经理、总建筑师、前期开发部主任,首开集团总规划师。2008年2月至2024年9月,任首开股份总经济师。2024年9月至2025年9月,任首开股份监事会主席。2025年10月起,任首开股份董事。

张国宏,1968年9月出生,研究生学历,2010年2月至2019年5月,任首开集团总经理助理;2019年6月,任首开股份党委副书记。2019年8月至2023年6月,任首开股份职工监事;2023年6月至2025年9月,任首开股份董事。2025年9月起,任首开股份职工董事。