上海临港(600848) 营收利润同比增长，临港片区建设主力军，维持“买入”评级 上海临港发布2023年年报，公司全年营收和归母净利润分别同比增长17.55%和5.13%，新增土储同比增长67.0%。受毛利率下滑影响，我们下调2024-2025并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为13.4、15.3和17.2亿元（2024-2025年原值15.8和18.0亿元），对应EPS为0.53、0.61、0.68元，当前股价对应PE为18.5、16.1、14.4倍，公司作为临港新片区开发建设的主力军，园区业务稳中有进，产投联动高效运行，维持“买入”评级。 营收利润双增，毛利率同比下降 公司2023年实现营业收入70.52亿元，同比增长17.55%；实现归母净利润10.61亿元，同比增长5.13%；实现扣非归母净利润7.53亿元，同比下降34.80%；实现经营性净现金流-55.57亿元，基本每股收益0.42元。公司归母净利润增速不及营收增速主要由于（1）销售毛利率同比下降4.2pct至50.6%；（2）少数股东损益增加约2亿元。经营性净现金流为负主要由于公司土储和工程建设支出增加。 园区业务收入实现增长，新增土储保障未来收入 公司2023年科学精准推动重点区域拿地，全年新增土储面积约31.4万方，同比增长67.0%，截至2023年末公司持有待开发面积50万方，各类载体在建面积544.7万方，园区物业总在租面积313.3万方，同比增长3.9%。公司全年物业销售收入37.21亿元，同比增长12.38%，毛利率35.04%，同比下降6.3pct；园区物业租金收入29.97亿元，同比增长23.32%，毛利率70.81%，同比下降1.8pct。 投资净收益稳步提升，融资畅通成本下降 公司坚持“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、以产业为纽带，强化产业投资联动发展，公司2023实现投资净收益1.73亿元，同比增长15.4%。公司2023年月发行6笔超短融债券和2笔中期票据，公开市场融资80亿元，票面利率2.31%-3.42%，融资渠道畅通；公司以“融资+配置”的高效能运行，将平均融资成本降低14个BP至3.16%，助力发挥了金融创新对于园区经济发展的加速功能。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

上海临港(600848) 营业收入规模收窄，归母净利同比微增，维持“买入”评级 上海临港发布2023年三季报，公司前三季度实现营收约33.14亿元，同比下降32.66%，受到国内外经济形势以及项目结转周期的影响，公司销售收入结转同比有所减少；归母净利润约7.50亿元，同比增长1.88%；每股收益0.30元，同比增长3.45%。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元，对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为23.1、17.4、15.3倍，维持“买入”评级。 三季度营业收入有所下降，归母净利润大幅增长 公司三季度实现营业收入约12.34亿元，同比下降21.17%；实现归母净利润约2.03亿元，同比增长32.04%，归母净利润变动的主要原因为公司在不同阶段按节奏、有步骤地调整经营决策，持续优化租售结构，提升资产运营质量。报告期内，公司租赁面积、收入及毛利率同比稳步增长，盈利能力持续增强，经营效益稳步提升。 园区业务进展迅猛，产业培育引领产出 公司主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。前三季度园区物业签约销售面积6.7万方，签约销售金额13.23亿元；物业租金收入22.81亿元；园区服务及其他收入2.08亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。 土储充裕保障未来收入，融资畅通加码成本优势 公司上半年持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1万方，截至三季度末在租园区房地产总面积约312.2万方。公司1-7月发行五笔10亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、企业运营风险。

上海临港(600848) 毛利率显著提升，引领园区企业高质量发展，维持“买入”评级 上海临港发布2023年中期报告，公司上半年实现营业收入20.80亿元，同比下降38.0%；实现归母净利润5.46亿元，同比下降6.1%；实现经营性现金流量净额-29.7亿元，基本每股收益0.22元，毛利率同比提升10.41个百分点至67.34%。公司收入下降主要受海内外经济形势和项目结转周期影响，出租业务和运营业务保持稳中有升态势。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元，对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为25.6、19.3、16.9倍，维持“买入”评级。 业务毛利率有所提升，园区企业发展迅速 公司上半年主动调整园区发展和产业培育策略，积极打造高端产业引领、创新动能活跃、特色产品适配、产出效益突出的卓越园区。上半年园区物业签约销售面积3.9万方，园区物业销售收入5.19亿元，毛利率较2022年末提升13.53个百分点至54.88%；物业租金收入14.50亿元，毛利率较2022年末提升2.33个百分点至74.89%；园区服务及其他收入1.11亿元。公司下属园区企业上半年固定资产投资总额达139.55亿元，同比增长47.98%，园区企业营收规模超过6835.07亿元，同比增长56.65%，园区企业纳税总额超过206亿元，同比增长73%，园区经济活力呈现引领式复苏和高质量发展趋势。 土地储备充裕，融资渠道畅通 公司上半年无新增土地储备，新开工面积约2.2万平方米，竣工面积约48.2万平方米，公司于7月公告竞得南汇新城镇地块，出让面积约17.84万方，补充了优质土地储备。截至6月末，公司持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达516.1万平方米，在租园区房地产总面积约320.0万平方米。公司1-7月发行五笔10亿元的超短融债券，票面利率2.31%-2.52%，融资渠道畅通，融资成本保持较低水平。 风险提示：拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。

上海临港(600848) 经营企稳提质增效，投招联动持续突破，维持“买入”评级 上海临港发布2023年一季报，1-3月公司实现营业收入10.0亿元，同比下降46.9%；实现归母净利润2.6亿元，同比下降9.9%。公司2022年实现营业收入60.0亿元，同比下降4.6%；实现归母净利润10.1亿元，同比下降33.0%。公司收入下降主要受销售物业的竣工节奏影响，而出租业务和运营业务基本保持稳定。受项目竣工延后影响，我们下调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为11.9、15.8和18.0亿元（2023-2024年原值为19.7、23.6亿元），对应EPS为0.47、0.63、0.71元，当前股价对应PE为26.2、19.7、17.3倍。公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，维持“买入”评级。 经营企稳，提质增效 2022年，公司积极加大招商引资和存量盘活力度，投招联动实现多个重大产业项目落地，实现生物医药、新能源、半导体材料等多个领域项目落地。2022年公司主动调整收入结构：（1）园区物业签约销售面积22.6万平方米，园区物业销售收入33.1亿元，园区销售物业毛利率41.4%；（2）租金收入24.3亿元，同比增长8.8%，园区物业租赁毛利率72.6%，同比增加2.1个百分点；（3）公司园区服务及其他收入实现2.6亿元。2022年，公司下属园区企业全年固定资产投资总额达到314亿元，同比增长50.36%，园区企业营收规模超过11731亿元，同比增长11%，纳税总额超过320亿元，同比增长12%。 土地储备充裕，多个重大项目实现开工 公司2022年新增土地储备面积约18.8万平方米，新开工面积约184.6万平方米，竣工面积约58.2万平方米。数字江海首期项目实现“当年拿地、当年开工”，滴水湖金融湾二期、大飞机研创中心等重点项目实现年内开工建设。截至2022年末，公司持土地储备39.8万平方米，各类物业载体总在建面积达562.1万平方米，同比增加94.63%；截至2023年一季度末，公司在租园区房地产总面积约304.1万平方米。 风险提示：拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。

上海临港(600848) 立足上海走向全国，园区经营稳中向好，给予“买入”评级 上海临港作为具有国资背景的园区开发运营企业，拥有依托国家战略发展的产业优势，立足上海、融入长三角、走向全国的布局优势和受市场认可的品牌优势，公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，土地储备充足，资金保障稳健，未来业绩有望持续释放。我们预计公司2022-2024年归母净利润为18.7、19.7和23.6亿元，对应EPS为0.74、0.78、0.94元，当前股价对应PE为16.1、15.3、12.8倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 三大业务稳健发展，充裕土储保障未来规模增长 公司主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。园区开发业务以园区物业销售为主，2022H1园区物业销售收入19.46亿元，且公司获地成本远低于市场价格，利润空间较充分，土地储备可满足3-4年的开发周期。公司园区以三个国家战略为承载进行布局，立足上海深入长三角，具备产业发展空间优势；2022H1租金收入达12.89亿元，同比增长24.9%；总可租售面积365万方，总在租面积281万方，较2021年底分别提升34万方和18万方，贡献持续稳定的现金流，保障公司中长期业绩释放。公司结合园区区位和产业特色，构建了六大现代化园区服务体系，2022H1园区服务和其他业务收入1.18亿元，创立了轻资产运营服务团队进一步强化域外园区的发展规模。同时公司对园区产业积极赋能，培育了一批创新型产业项目，投资收入稳步提升。 利润水平持续增长，融资优势明显 公司利润水平连续四年实现增长，2022H1公司实现归母净利润6.13亿元，其中园区租赁业务毛利率达到77.1%，对业绩贡献显著。公司融资渠道畅通，2022年至今公开市场发债共62亿元，发行利率1.7%-3.27%，平均融资成本由2018年的5.13%降至2021年的3.69%，有助于盈利空间的释放。 风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。