大悦城(000031)公司资料

大悦城(000031) 核心观点 收入保持正增长：2022H1，公司实现营业收入150亿元，同比增长5%。其中销售物业收入122亿元， 同比增长12%， 占比为81%； 持有物业收入20亿元，同比下降19%，占比为13%。截至2022H1末，公司合同负债为373亿元，奠定未来收入基础。 公司预计2022年租金减免安排会影响收入9.7-13.5亿元。归母净利占比下滑拖累业绩：2022H1公司实现净利润10.6亿元，同比下降9%，但归母净利润仅0.86亿元，同比下降86%，主要因为本期结算项目权益占比较低，导致归母净利润占比仅为8%，较上年同期下降了45个百分点，较2021全年下降了6个百分点； 公司归母净资产占比维持在36%的较低水平，难以消除后续结转利润中归母占比提升的隐忧。所以，虽然2022H1 毛利率和净利率分别为34%和7%，较2021全年分别提升了6.5 和5.3 个百分点；但归母净利率为0.6%，仅较2021全年提升了0.3个百分点。 销售表现优于行业，投资强度有所下降：2022H1销售金额为285亿元，同比下降21%，降幅低于行业整体水平；销售面积为106 万㎡，同比下降35%。2022H1新增土储计容建面41万㎡，新增土储对销售面积的覆盖率为39%；拿地金额77亿元，以全口径销售金额计算的拿地强度为27%。截至2022H1末，公司土储可售货值约2165亿元，足够满足未来2-3年的开发需要。 商业地产稳步发展： 2022H1公司新获取2 个轻资产商业项目， 并实现武汉大悦城开业。截至2022H1末，公司已开业27家购物中心（包括轻资产和非标准化产品），商业总建面300万㎡，其中包括16个大悦城，商业总建面239万㎡，平均出租率90.5%；此外公司在建筹备（含轻资产）项目共20个，商业总建面约184万㎡。 财务稳健，融资成本下降：截至2022H1末，公司维持黄档，净负债率93%，现金短债比1.4， 剔除预收的资产负债率71%， 离迈入绿档仅一步之遥。 2022H1公司新增借款平均成本4.84%； 截至2021年末， 公司平均融资成本为4.87%，较上年末下降0.04个百分点。 投资建议：公司收入保持正增长，归母净利占比下滑。预计公司2022/2023年归母净利分别为 9.5/11.5 亿元，对应最新股本的EPS 分别为0.22/0.27元，对应最新股价的PE分别为16.1/13.3 倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业拓展、收入不及预期，计提资产减值准备超预期，或市场环境改善不及预期。

大悦城(000031) 一、合同销售保持强韧性，坚持精准投资导向 销售型业务方面，大悦城实现合同销售金额285亿元，同比下降21%，降幅明显小于行业水平。持有型业务方面，大悦城保持拓展和开业节奏，在营购物中心和写字楼维持良好运营水平。投资方面，2022年上半年，大悦城在北京、杭州、苏州、武汉、成都等核心城市共获取7个项目，按金额计算的投销比来看与往年差距并不太大。 二、盈利能力保持稳定，毛利润率提升2.7个百分点 实现营业收入150亿元，较2021年同期上升5.3%，毛利润率和净利润率分别为33.9%和7.1%，较2021年同期分别上升2.7个百分点和下降1.1个百分点。 三、负债水平处于合理范围，融资成本进一步下降 截至2022年上半年，企业净负债率和现金短债比指标达标，分别为93.3%和1.4倍（未扣除受限制资金），剔除预收款后的资产负债率为71.1%，略超过监管要求。 融资能力方面，大悦城融资渠道基本通畅，同时融资成本进一步下降。

大悦城(000031) 一、 销售业绩稳步增长，销售回款率超过 100% 2021 年，大悦城实现合同销售 727 亿元，同比增长 5%，全口径回款金额 764.1 亿元，综合回款率创新高。 投资方面，坚持布局高能级城市，拿地成本有所上升。 二、 综合毛利润率仍处较高水平，持有型业务向好发展 2021 年，大悦城实现营业收入 462.1 亿元，同比增长10.8%，毛利润率下降 4 个百分点至 27.4%，净利润率下降 1.1个百分点至 1.8%。 除毛利下行外， 净利润率下降主要是投资收益下降、资产和信用减值等因素造成的。 大悦城持有型业务向好发展，新拓展 6 个项目，已开业项目运营表现恢复明显， 业务营业收入增速高于总营业收入增速。 三、“三道红线”维持黄档，融资成本进一步下降至 4.9% 2021 年，大悦城净负债率、剔除预收款后的资产负债率及现金短债比分别为 90.06%、 70.31%及 1.4 倍。年内成功发行绿色债券和 CMBS， 新增贷款融资成本仅 4.6%， 带动总融资成本进一步下降至 4.9%。 同时，企业融资渠道畅通， 2022 年成功发行 15 亿元公司债， 利率进一步下降

大悦城(000031) 核心观点 在2019年完成“A控红筹”资产重组后，公司成为央企中粮集团旗下唯一的地产业务平台，住宅商业双轮驱动的协同性更强：2021年，公司营业收入为426亿元，同比增长11%。其中销售物业收入为356亿元，同比增长9%，占比为84%；投资物业收入为50.5亿元，同比增长14%，占比为12%。 业绩扭亏为盈，留存利润暂不分红：2021年实现净利润7.7亿元，同比降低32%；归母净利润则转正，为1.1亿元；归母净利率微升，但仍仅为0.3%，主要因为（1）毛利率下降4.0个百分点至27.4%，主要是开发结算毛利率下降5.7个百分点至22.0%；（2）计提资产减值准备导致净利润减少21.3亿元；（3）投资收益损失14.4亿元。为保障后续经营需要，2021年不分红。 签约销售稳增，拿地强度保持：2021年，公司销售金额为727亿元，同比增长5%；销售面积虽同比下降8%至287万㎡，销售均价同比增长14%至25331元/㎡；设定2022年销售目标为800亿元。2021年，公司新增土储计容建面327万㎡，新增土储覆盖率为114%，拿地金额316亿元，拿地强度为44%，彰显公司逆势投资能力；截至2021年末，公司土储可售货值约2230亿元。 保持商业地产领先优势，坚持“轻重并举”拓展模式：公司在购物中心领域耕耘多年，专注于打磨运营能力，现已构筑“2+X”产品线。2021年公司获取1个重资产项目，落地7个轻资产项目，新开业4个项目。截至2021年末已开业24个项目，商业总建面294万㎡；储备项目20个，商业总建面约179万㎡。公司计划2022年拓展不低于7个轻资产项目。2021年公司购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9亿元，占管理输出收入的63%。 财务继续优化，融资成本下降：截至2021年末，公司净负债率90%，现金短债比1.4；剔除预收的资产负债率70.3%，较上年下降1.4个百分点，离绿档仅一步之遥。公司精准把握融资时机，2021年新增借款平均成本4.63%；截至2021年末，平均融资成本为4.91%，较上年末下降0.19个百分点。 投资建议：公司积极布局，整装待发。预计公司2022年、2023年归母净利分别为18.1亿元、20.2亿元，对应最新股本的EPS分别为0.42、0.47元，对应最新股价的PE分别为10.6、9.5倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业拓展、收入不及预期，计提资产减值准备超预期，或市场环境改善不及预期。