大悦城(000031) 购物中心客流和销售额持续高增，维持“买入”评级 大悦城以二次元业态助力持有型物业品牌影响力持续提升，带来购物广场客流和销售额持续高增，且公司通过REIT回流现金并打通资产循环。考虑到未来公司仍有减值压力，我们下调2026-2027年盈利预测，同时新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9亿（原预测2026-2027年为8.7、15.2亿元），EPS分别为-0.13、0.07、0.23元，当前股价对应2027-2028年PE估值分别为43.9、12.6倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。 多方面原因导致2025年亏损，拿地投资强度较大 2025年公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.69%；公司实现结算毛利率31.80%，较2024年同期21.76%上升10.04个百分点；公司实现归母净亏损23.50亿元。公司亏损主要由于：1）投资净收益为-9.93亿元，较2024年同期下降10.39亿元；2）公司计提资产减值准备合计28.98亿元，减少归母净利润19.55亿元。公司销售型业务2025年实现全口径签约金额160亿元，签约面积95万平方米。2025年公司新增2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛，总计容建筑面积48.17万平方米，土地总价款38.45亿元，拿地投资强度（金额口径）为24.0%。 在营项目增加1个，出租率保持高位，融资成本持续下降 截至2025年末，公司商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米；公司在营项目37个，较2024年末增加1个，总建筑面积约388万平方米。2025年公司购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；总客流4.49亿人次，同比提升22.7%，平均出租率94%。2025年公司综合融资成本为3.54%，同比下降52个基点。公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，有效降低综合融资成本。截至2025年末，公司成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031) 新开南昌、深圳两座商场，购物中心销售额高增，维持“买入”评级 大悦城发布2025年中期报告，公司营业收入同比有所收缩，归母净利润同比扭亏为盈，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，公司以二次元业态助力持有型物业致使品牌影响力持续提升，我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026-2027年PE估值分别为15.7、9.0倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 营收规模有所收缩，归母净利润由负转正 2025年上半年，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29%；实现归母净利润1.09亿元，同比由负转正；实现扣非归母净利润0.93亿元，同比由负转正；实现毛利率、净利率分别为36.35%、4.91%，同比分别+13.76pct、+4.67pct；实现经营活动现金净流量26.87亿元，同比增长38.15%。截至2025年上半年末，公司资产负债率75.19%，权益乘数4.03，流动比率1.46，速动比率0.60。公司归母净利润同比由负转正主要系开发业务结转毛利率上升夯实利润。 持有型物业稳健发展，品牌影响力持续提升 2025年上半年，公司实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米；公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。截至2025年上半年末，公司在营商业项目37个，总商业面积387万平方米，其中包括24个大悦城购物中心，总商业面积约321万平方米，2个大悦汇，总商业面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目7个，总商业面积约70万平方米。截至2025年上半年末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积27万平方米；在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目，建筑面积11万平方米，出租率达90%。物业管理方面，公司在管项目158个，已进驻40余个城市，合同管理面积3137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2730万平方米，较上年末增长7.3%。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031) 营收规模有所收缩，持有型物业表现强劲，维持“买入”评级 大悦城发布2024年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，公司整体物业开发及物业投资经营情况稳健，我们维持2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为-8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为-0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026-2027年PE估值分别为13.5、7.7倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。 营收规模有所收缩，归母净利润承压下行 2024年公司实现总营业收入357.9亿元，同比下降2.70%；实现归母净利润-29.8亿元（2023年为-14.7亿元）；实现扣非归母净利润-40.5亿元（2023年为-37.58亿元）；实现毛利率、净利率分别为21.76%、-7.15%，同比分别-4.71pct、-7.48pct；实现经营性净现金流净额66.17亿元，同比下降37.82%。截至2024年末，公司资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。公司归母净利润亏损主要系：（1）营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行；（2）处置项目投资净收益同比减少（2024年投资净收益为0.46亿元，2023年为45.87亿元）；（3）资产减值及信用减值损失规模较大（资产减值损失18.99亿元，信用减值损失3.82亿元）。 二次元业态助力持有型物业，品牌影响力持续提升 2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。公司商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个），截至2024年末，公司在营项目36个，总商业面积375万平方米，在建、筹备的项目8个，总商业面积约83万平方米。2024年公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，截至2024年底，公司全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。2024年9月20日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

大悦城(000031) “开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈，给予“买入”评级 大悦城背靠中粮集团，“开发+经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，整体物业开发及物业投资经营情况稳健，伴随投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块逐渐企稳，盈利能力回升趋势明显，业绩有望持续释放。我们预计2024-2026年归母净利润分别为-30.35、-8.31、8.72亿元，EPS分别为-0.71、-0.19、0.20元，当前股价对应2026年PE为13.4倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 开发业务稳健发展，土地投资优中取优 2023年，公司实现全口径签约461亿元，同比下降19%，签约面积223万平米，同比下降2%。公司在2023年房地产企业销售业绩排行榜位列29位，较2022年提升4位。公司拿地继续坚持谨慎态度，2023年全年仅获取三宗土地，均为核心城市较核心区域，公司新获取土地建筑面积16.8万平方米，同比下降78.81%；拿地金额63.34亿元，同比下降34.15%。 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2023年，公司投资物业营业收入53.93亿元，同比增长24.3%；2024年上半年，公司投资物业营业收入26.03亿元，同比减少3.6%。截至2024年上半年，商业项目全国布局45个，公司在营项目34个，总商业面积374万平方米。公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额，并在运营层面善于将顶流IP热度迁移，形成联动效应。公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大效率激发客流量，随着公司购物广场项目开业进一步，联动效应有望加强。 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。截至2023年末，公司有息负债规模726.48亿元，资产负债率76.73%，剔除预收账款资产负债率60.58%。2024年上半年公司新增借款平均成本3.13%，综合融资成本为4.26%，融资成本持续下行。公司华夏大悦城商业REIT于2024年下半年顺利上市，募集规模达33.23亿元，取得投资收益21亿元。 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

姚长林,男,1968年1月出生,安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团,曾任中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理,中粮(海南)投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理,中粮集团酒店事业部总经理,2013年12月至2023年12月任大悦城地产有限公司副总经理,2023年12月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事,2024年6月起任大悦城地产有限公司董事长。2019年4月至2023年12月任公司副总经理。2021年8月起任公司董事,2023年8月起兼任公司总法律顾问、首席合规官,2023年12月起任公司总经理,2024年6月起任公司董事长。

姚长林,男,1968年1月出生,安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团,曾任中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理,中粮(海南)投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理,中粮集团酒店事业部总经理,2013年12月至2023年12月任大悦城地产有限公司副总经理,2023年12月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事,2024年6月起任大悦城地产有限公司董事长。2019年4月至2023年12月任公司副总经理。2021年8月起任公司董事,2023年12月起任公司总经理,2024年6月起任公司董事长。

姚长林先生:1968年1月出生,安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团,曾任中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理,中粮(海南)投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理,中粮集团酒店事业部总经理,2013年12月至2023年12月任大悦城地产有限公司副总经理,2023年12月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事,2024年6月起任大悦城地产有限公司董事长。2019年4月至2023年12月任公司副总经理。2021年8月起任公司董事,2024年6月起任公司董事长。曾任大悦城控股集团股份有限公司总经理、总法律顾问。

田佳琳,男,1980年5月出生,清华大学土木水利学院水利水电工程专业工学学士、工学硕士,工程师。2006年8月进入公司,历任深圳公司厦门鹏源项目工程部工程师、副经理,广州金域蓝湾项目副总经理,深圳公司总经理助理,上海公司总经理助理、副总经理,成都公司常务副总经理(主持工作),西南区域公司常务副总经理(主持工作),西南区域公司总经理,华南大区公司总经理。2024年7月起任北方大区公司总经理,2021年9月起任公司副总经理。

田佳琳,男,1980年5月出生,清华大学土木水利学院水利水电工程专业工学学士、工学硕士,工程师。2006年8月进入公司,历任深圳公司厦门鹏源项目工程部工程师、副经理,广州金域蓝湾项目副总经理,深圳公司总经理助理,上海公司总经理助理、副总经理,成都公司常务副总经理(主持工作),西南区域公司常务副总经理(主持工作),西南区域公司总经理,华南大区公司总经理,2021年9月起至2026年5月任公司副总经理。2024年7月起任北方大区公司总经理,2026年5月起任公司董事、总经理。

李平,男,1981年4月出生,清华大学建设管理系工程管理专业工学学士,工程师。2004年8月进入公司,历任三亚亚龙湾开发股份有限公司公主郡项目部经理,三亚亚龙湾开发股份有限公司瑞吉项目部经理,海南公司总经理助理及副总经理,苏州公司总经理,苏南区域公司总经理。2021年6月起任上海大区公司(2024年4月更名为华东大区公司)总经理。2021年9月起任公司副总经理。

魏学问,男,1979年3月出生,武汉大学经济学学士。2000年8月进入中粮集团,历任中粮置业行政部副总经理、西单大悦城招商部总监、朝阳大悦城副总经理兼招商部总监、商业管理中心招商部总经理、中粮置地上海公司副总经理兼静安大悦城总经理、公司战略部(2024年4月更名为战略运营中心)总经理,2024年11月起任公司商业管理中心(2025年6月更名为商业事业部)总经理。2024年6月起任公司副总经理。

吴立鹏,男,1979年6月出生,中央财经大学会计学专业管理学学士,南澳大利亚大学工商管理硕士,高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师(CMA)。2002年加入中粮集团,历任中粮集团(香港)有限公司财务部总经理助理,中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理、财务部税务与产权管理部总经理,中粮集团有限公司财务部副总监兼资金管理部总经理。2021年8月起任公司总会计师(财务负责人)。2024年6月起任本公司董事。

吴立鹏,男,1979年6月出生,中央财经大学会计学专业管理学学士,南澳大利亚大学工商管理硕士,高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师(CMA)。2002年加入中粮集团,历任中粮集团(香港)有限公司财务部总经理助理,中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理、财务部税务与产权管理部总经理,中粮集团有限公司财务部副总监兼资金管理部总经理。2021年8月起任公司总会计师(财务负责人)。2024年6月起任本公司董事。

吴立鹏,男,1979年6月出生,中央财经大学会计学专业管理学学士,南澳大利亚大学工商管理硕士,高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师(CMA)。2002年加入中粮集团,历任中粮集团(香港)有限公司财务部总经理助理,中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理、财务部税务与产权管理部总经理,中粮集团有限公司财务部副总监兼资金管理部总经理。2021年8月起任公司总会计师(财务负责人),2024年6月起任公司董事,2026年5月起任公司总法律顾问、首席合规官。