招商蛇口(001979)公司资料

招商蛇口(001979) 销售同比下降环比回暖，一季度拿地节奏增强，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年3月经营简报，受销售市场低迷影响，公司一季度销售有所下降。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，重组资产完成过户，定增募资顺利完成，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元，EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为9.5、8.0、7.0倍，维持“买入”评级。 单月销售同比下降环比回暖，一季度销售排名位居第五 2024年3月公司实现签约销售面积70.74万平方米，同比下降48.5%；实现签约销售金额191.56亿元，同比下降43.6%，环比提升112%，相比于前两月销售有所回暖。一季度公司累计实现签约销售面积166.59万平方米，同比下降45.4%；累计实现签约销售金额402.08亿元，同比下降44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价24136元/平米，同比增长2.0%。 单月竞得南京地块，一季度拿地节奏增强 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。2024年3月公司获取南京市建邺区地块，计容建面6.56万方，总地价23.5亿元，权益地价12.0亿元，权益比例51%。1-3月公司获取4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面47.7万方，总地价99.12亿元，同比提升9.2%，拿地金额权益比达85.3%（2023全年76.5%），拿地强度24.7%（2023全年38.6%）。 融资渠道畅通，负债结构稳健 公司2023全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。2024年一季度公司发行4笔超短融共47亿元，票面利率不超过2.52%，融资渠道畅通。截至2023年末，公司有息负债2124亿元，一年内到期的有息负债427亿元，占比20.1%，同比下降0.3个百分点；剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 投资要点 3月18日晚，招商蛇口发布2023年年报，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%；归母净利润63.19亿，同比+48.20%。 收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩 2023年，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23个百分点，主要因资产减值损失22.76亿与信用减值损失1.42亿，分别较2022年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82亿较2022年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19亿，同比+48.20%，主要因2023年公司少数股东损益27.87亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。 销售稳健增长，拿地聚焦重点城市 2023年全年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，实现签约销售金额2936.35亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；投资方面，公司2023年累计获取55宗土地，计容建面590万方，总土地价格1134亿，权益地价867亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。 财务稳健，融资成本进一步降低 截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023年新增公开市场融资324.3亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：2023年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025年净利润至81.67亿、96.99亿，（前值84.67亿、103.66亿），引入2026年净利润预测104.11亿，对应2024-2026年EPS分别为0.9、1.07、1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

招商蛇口(001979) 事件：2024年3月18日，招商蛇口发布2023年年报，2023年公司实现营收1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65元/股，公司预计分红28.99亿元，占归母净利润45.88%，即每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。 营收同比微降，归母净利润同比高增，计提、结转、降本三大因素助力业绩行稳致远：2023年公司开发结转面积845万方，同比-2.21%，实现营收1750亿元，较2022年同比减少4.4%。公司利润总额同比下降11.56%。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1）计提减值损失减少—2023年公司资产减值损失同比-54.9%，信用减值损失同比-90.0%，二者合计较2022年同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升—2023年在公司净利润较22年同期微增0.09%的基础上，少数股东损益同比大幅减少20.47亿元至27.87亿元，占净利润比例较22年同期下降22.5pct，仅为30.60%。 坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，截至2023年12月31日，公司全年签约销售面积1223.41万平方米、销售金额2936.4亿元。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第5位，较去年同期上升1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。全年获取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，其中一线城市投资额占比51%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-23年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2024-2026年营业收入达1928.43亿元/1980.41亿元/2016.75亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.6/0.6。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

招商蛇口(001979) 事件：公司发布2023年年报，公司23年实现营业收入1750.08亿元，同比-4.37%；归母净利润63.19亿元，同比+48.2%；基本每股收益0.65元/股，同比+58.54%。 利润增长亮眼，减值、少数股东损益减少。收入端，公司23年实现营收1750.08亿元，同比-4.37%，Q4单季度实现营收991.79亿元，约占全年营收的56.67%。开发业务收入1539.57亿元，占总营收的87.97%，同比-7.01%，主要系结转规模同比减少；利润端，归母净利润63.19亿元，同比+48.2%。主要系：1)23年计提资产减值损失22.76亿元，同比-54.90%，信用减值损失1.42亿元，同比-89.99%；2）少数股东损益27.87亿元，同比-42.35%。公司23年毛利率15.89%，较22年下降3.36pct。其中，开发业务毛利率17.08%，较22年下降3.98pct。 销售规模逆势微增，核心区域稳固聚焦。销售端，公司23年签约销售面积1,223.41万平方米，签约销售金额2,936.35亿元（权益比例63.07%），同比+0.34%，23年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5，龙头地位稳固，公司市占率提升具备坚实基础，业绩增长潜力较大。拿地端，公司坚持区域聚焦，23年累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1,134亿元，全口径投资强度38.62%，其中权益拿地612亿元，权益投资强度33.05%。其中，在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元，土储结构优质，业绩增长潜力持续。 融资成本再压降，REITs扩募赋能融资。债务端，截至23年底，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”稳居绿档。公司一年内到期的长期借款为275.22亿元，短期借款13.79亿元。融资端，23年新增公开市场融资324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP，资金成本显著降低。经营活动产生的现金流量净额314.31亿元，经营表现优异，在手货币资金882.90亿元，现金流充足。公司发行蛇口产园REIT规模12.44亿元，强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，继续赋能企业融资。 资产运营业态丰富，多点协同相得益彰。公司23年全口径资产运营收入66.91亿元。1）集中商业：23年实现收入14.48亿元，截至23年底，在营项目38个，在建及筹开44个；2）写字楼：实现收入12.60亿元，在营项目32个，在建及筹开10个；3）产业园：实现收入12.77亿元，在营项目30个，布局国内核心一二线15个城市；4）长租公寓：实现收入10.88亿元，在管项目45个，布局全国19城，在建及筹开项目39个；5）酒店：实现收入10.62亿元，布局17个城市和2个海外国家，在管项目18个，在建项目24个。 投资建议：公司23业绩表现亮眼，整体销售稳健、拿地积极、信用良好，当前利润率或接近相对底部，未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回落，我们调整公司24-25年归母净利润至74.01亿元、82.33亿元（原值为100.59、121.92亿元），预计26年归母净利91.51亿元，对应PE分别为11.52X、10.36X、9.32X，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险