城投控股(600649) 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级 城投控股发布2026年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率逆势增长，待结转资源充裕，上海核心区土储充足，保租房REITs持续扩容。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8亿元，EPS分别为0.15、0.23、0.31元，当前股价对应PE为25.1、16.6、12.4倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。 开发板块结转空窗是亏损主因 2026H1公司实现营业收入28.41亿元，同比-52.06%；归母净利润-0.52亿元（2025H1为+1.53亿元）；扣非归母-0.42亿元，经营性现金流净额-17.95亿元。营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利率22.58%、同比+3.72pct。公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证券市场波动，公允价值变动收益-1.14亿元（2025H1为+0.24亿元）。 销售金额收缩，待结转资源充裕 2026H1公司实现签约销售金额18.16亿元，同比-40.9%；签约面积1.45万方，同比-46.2%。上半年房地产结转收入约23.95亿元，合同负债83.88亿元，较年初-1.8%，待结转资源充裕。5月公司以总价19.30亿元竞得虹口区宅地，截至上半年末持有待开发土地8宗、计容建面约75万方，88%位于上海。 宽庭规模快速扩张，公募REIT扩募推进 截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约55.97万方，已出租经营面积约40.38万方，上半年实现租金流入2.44亿元。上半年张江社区（二期）、松江社区、北青社区相继开业，期末在营社区增至17个、总运营房源2.4万套、运营面积101万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持90%以上。国泰海通城投宽庭保租房REIT扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。截至上半年末公司持有已上市证券市值约44.90亿元（含REITs），上半年收到已上市证券分红约0.60亿元。期末合并口径有息负债429.97亿元，较年初+1.9%，平均融资成本3.13%，较年初-40BP。 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

城投控股(600649) 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级 城投控股发布2025年报，受结转规模高增影响，公司收入利润保持增长。受房地产销售下行影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8亿元（前值8.4、9.9亿元），EPS分别为0.15、0.23、0.31元，当前股价对应PE为28.8、19.0、14.2倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。 结转收入高增，毛利率同比提升 公司2025全年实现营收144.6亿元，同比+53.3%，其中销售结转收入136.9亿元，同比+58.6%；实现归母净利润2.9亿元，同比+19.2%；经营性净现金流21.2亿元，同比-20.1%；毛利率17.4%，同比+2.9pct。公司2025年成本费用率同比-2.0pct至9.6%，拟每10股派发现金股利0.4元，派息比例约34.5%。 销售规模有所下降，土储充裕聚焦上海 公司2025年实现销售面积11.6万方，同比-2.9%；实现销售金额78.8亿元，同比-55.6%，落实房产销售回笼约97亿元，主要在售项目包括露香园二期、璟雲 里二期、馥公馆、虹盛里、水尚华庭等。公司2025年暂未新增拿地，2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至2025年末待开发土地建面约73.5万方，其中88%位于上海。 租金流入稳健增长，股权投资业务发展迅速 截至2025年末，公司出租房地产的建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约38.83万平方米，全年实现租金流入3.6亿元，同比增长7.9%。截至2025年末，公司有息负债421.8亿，平均融资成本3.53%，同比-51BPs。公司“城投宽庭”运营规模和产品再升级，截至年末在营项目16个、1.7万套房源，年租金规模超过6亿元，开业一年以上稳定运营项目出租率总体超90%。公司2025年共计收到已上市证券分红约0.97亿元，截至年末持有的已上市证券市值约53.35亿元，旗下诚鼎基金完成基金投资0.5亿元，存量退出1.13亿元。 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

城投控股(600649) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入95.15亿元，同比增长938.80%，归母净利润2.87亿元，同比提升232.59%。 要点： 房产项目结转规模增加，利润实现扭亏为盈 受益于公司房产项目竣工交付结转规模增加的影响，2025年前三季度公司营收同比大幅增长938.80%，归母净利润2.87亿元，而去年同期为-2.16亿元，实现扭亏为盈。公司前三季度实现新增竣工面积合计19.19万平方米，同比增长95.12%，新增开工面积合计13.92万平方米，同比增长34.25%，前三季度毛利率为17.14%，净利率为2.82%。 加速项目开发周期，待结算资源丰富 公司前三季度实现销售面积3.69万方，实现销售额44.60亿元，同比减少54%，其中第三季度实现销售面积1.01万方，同比增加19.55%，销售额13.84亿元，同比增加2.90%，公司主要在售项目包括露香园二期、璟云里二期、馥公馆、虹盛里等。上半年公司完成万安路一期、露香园B地块平稳交付，截至三季度末公司合同负债110.26亿元，待结算资源丰富。此外，公司积极跟进优质项目研究和储备，密切关注重点区域城中村改造项目、核心城区出让地块，杜行、诸翟两个城中村项目配合动迁计划，稳步推进后续工作。 运营板块品牌体系持续完善，租金流入稳健增长 截至第三季度末，公司主要在租项目包括城投宽庭租赁社区、城投控股大厦等项目，出租房地产的建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约38.58万平方米，实现租赁现金流入合计2.79亿元，同比增长33.94%。截至上半年，公司“城投宽庭”进一步构建多元产品线，租赁住宅现有在营项目10个，超1.4万套。 投资建议： 公司作为上海地方城投国企，具备独特资源优势，待结算资源丰富，运营板块品牌产品多元，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为22.05X/13.84X/11.32X，给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；城市更新进展不及预期

城投控股(600649) 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级 城投控股发布2025年三季报，受结转规模高增影响，公司前三季度业绩扭亏为盈。我们维持盈利预测，预计2025-2027年归母净利润分别为6.1、8.4、9.9亿元，EPS分别为0.24、0.33、0.40元，当前股价对应PE为19.1、14.0、11.8倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。 房产竣工面积同比高增，业绩扭亏为盈 公司2025前三季度实现营收95.15亿元，同比+939%；实现归母净利润2.87亿元，2024年同期为-2.16亿元，同比扭亏为盈；实现扣非净利润3.04亿元，经营性净现金流13.06亿元，同比-77.4%；毛利率17.14%，净利率2.82%。公司业绩扭亏主要由于房产竣工面积同比增加，前三季度房产竣工面积19.2万方，同比+95%。 销售规模有所下降，土储充裕聚焦上海 公司2025年前三季度实现销售面积3.7万方，同比-37%；实现销售金额44.6亿元，同比-53%，主要在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里等。公司上半年暂未新增拿地，2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，同时拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至上半年末待开发土地建面约73.5万方，其中88%位于上海。 租金流入稳健增长，已实施首次股份回购 截至2025年三季度末，公司出租房地产的建筑面积约57.98万平方米，已出租经营面积约35.98万平方米，前三季度实现租金流入2.8亿元，同比增长28%。截至上半年末，公司有息负债430亿，平均融资成本3.70%，较年初-34BPs。为维护公司价值及股东权益，公司计划回购0.5-1亿元股份，回购价格上限6.87元/股，占总股本0.29%-0.58%，回购后三年内注销。2025年10月，公司以集中竞价交易方式首次回购股份150万股，占总股本0.06%，交易金额705万元。 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

张辰先生:1979年4月出生,汉族,中国共产党,中国国籍,江苏人,本科学历,工程硕士,高级工程师。2002年9月参加工作,2010年6月加入中国共产党。历任同济大学建筑设计研究院建筑师,上海城投置地(集团)有限公司总师室业务主管、高级业务主管,上海露香园置业有限公司助理经理、副总经理,上海城投置地(集团)有限公司总师室副主任、主任、规划设计部总经理、技术总监、党总支委员、副总经理,上海城投控股股份有限公司副总裁、总裁、董事等职务。现任上海城投控股股份有限公司党委书记、董事长。

任志坚,男,汉族,1967年6月出生,浙江籍,本科学历,工学学士,经济师。1989年8月参加工作,1994年5月加入中国共产党。历任上海浦东明珠房地产发展公司副总经理,上海新凯房地产开发有限公司工程部副经理、副总经理、副总经理(主持工作),上海三林项目筹建部主任、普陀项目筹建部主任,上海义品置业有限公司总经理,上海露香园置业有限公司总经理,上海其越置业有限公司总经理,上海城投置地(集团)有限公司第二项目事业部总经理,上海城投置地(集团)有限公司副总经理、总经理、董事长,上海城投控股股份有限公司副总裁等职务。现任上海城投控股股份有限公司党委副书记、董事、总裁。

吴春,本公司副总裁、财务总监。曾任上海统计技术学校教师,上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长,上海市沪嘉高速公路实业有限公司计划财务部经理、总会计师,上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理,上海城投置地(集团)有限公司审计监察部副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监,上海城投控股股份有限公司财务总监、副总裁等职务。

吴春先生:1966年1月出生,汉族,中共党员,中国国籍,江苏籍人,会计师,本科学历,本公司副总裁。曾任上海统计技术学校教师,上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长,上海市沪嘉高速公路实业有限公司计划财务部经理、总会计师,上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理,上海城投置地(集团)有限公司审计监察部副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监,上海城投控股股份有限公司副总裁等职务。曾任上海城投控股股份有限公司财务总监。

叶辉,男,汉族,1969年3月出生,江苏籍,本科学历,工学学士,工程师。1990年7月参加工作,2002年2月加入中国共产党。历任上海市市政工程建设发展有限公司工程项目管理部主任助理、项目管理部副经理、第一项目管理部副经理、经理,上海黄浦江越江设施投资建设发展有限公司前期部经理,上海市市政工程建设发展有限公司总经理助理,上海黄浦江越江设施投资建设发展有限公司副总经理,上海环境集团有限公司副总经理,上海环境集团股份有限公司副总裁、党委委员等职务。

蒋家智,男,汉族,1971年10月出生,江苏籍,研究生学历,管理学硕士,经济师。1992年7月参加工作,2005年12月加入中国共产党。历任上海水务资产经营发展有限公司资产经营部经理助理,上海市城市建设投资开发总公司水务事业部资产经营部副经理,上海市原水股份有限公司资产经营部副经理,上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理、董事会办公室主任、证券事务代表,上海城投(集团)有限公司战略企划部副总经理,上海城投资产管理(集团)有限公司副总经理等职务。现任上海城投控股股份有限公司党委委员、副总裁、董事会秘书。

张琛,男,汉族,1971年8月出生,湖南籍,本科学历,工学学士,工程师。1993年8月参加工作,2021年6月加入中国民主建国会。历任上海城投新江湾城工程建设指挥部工程主管,上海城投置地(集团)有限公司工程管理部高级业务主管,上海城投悦城置业有限公司副总经理,上海城展置业有限公司总经理,上海新江湾城投资发展有限公司副总经理,上海城投置地(集团)有限公司新江湾城项目部副总经理、项目部总经理,上海城投置地(集团)有限公司总经理助理、副总经理等职务。现任上海城投控股股份有限公司副总裁。

严佳梁,男,汉族,1980年12月出生,上海籍,研究生学历,工学硕士,正高级工程师。2006年7月参加工作,1999年5月加入中国共产党。历任上海市市政工程建设发展有限公司总工程师助理、副总工程师,上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部第二事业部副总工程师、总工程师、第二现场指挥部总工程师,上海城投公路投资(集团)有限公司第二事业部副总经理、常务副总经理等职务。现任上海城投控股股份有限公司党委副书记、副总裁。

范春羚女士:1972年2月出生,汉族,中国国籍,江苏籍,大学学历,工学学士,高级工程师,1994年7月参加工作。历任上海市城市建设投资开发总公司计划部科员、业务主管,上海城投环境投资有限公司部门副总经理,上海市城市建设投资开发总公司项目计划部高级业务主管、总经理助理、副总经理,上海城投(集团)有限公司计划财务部副总经理、项目管理部副总经理、重大工程建设协调推进领导小组办公室副主任、总裁办公室副主任(主持工作)等职。现任上海城投(集团)有限公司资产(投资)管理部总经理、上海城投控股股份有限公司董事。

张列列,本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理,第一营业部公司业务主管总经理,上海分行公司银行产品部总经理、投资银行部总经理等职务。于2015年加入弘毅投资,于2018年1月1日起担任PE业务管理部总监,现任PE投资部总监。