保利发展(600048) 业务以不动产投资开发为主。 公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。 2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。 坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。 2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%； 销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中， 32 个市占率排名前五， 11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。 合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。 2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市， 2024M1-M9 高能级城市拿地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。 持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。 2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。 2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%； 待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。 积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。 2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升， 2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。 2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。 盈利预测及投资评级： 我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、 0.97 和 1.10 元， 11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示： 市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。 公司充电量提升不及预期。

保利发展(600048) 单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。 单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长 2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。 广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成 2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 投资要点： 弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。 短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。 公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。 总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。 但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。 风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。

保利发展(600048) 事件：公司发布2024年三季报，公司前三季度实现营业收入1827.74亿元同比下滑5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%；基本每股收益0.66元/股，同比下降40.79%。 收入略降归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于：1）毛利率：2024年前三季度的毛利率为15.92%，较去年同期下滑3.45pct，当前楼市依旧处于底部修复的阶段，毛利率整体承压；2）权益占比：2024年前三季度公司的少数股东损益为44.29亿元，占净利润的36.18%，去年同期该占比为21.42%，相对的公司权益比例整体下滑14.76pct，下滑幅度明显，归母净利润因此受到影响。费用管控方面2024年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.38%、1.81%，分别较2023年同期略微下降、提高0.03pct，费用率水平基本维持稳定，费用管控成效显著。 销售量减价升：2024年前三季度，公司实现销售面积1349.62万方，同比下降29.66%；销售金额2416.86亿元，同比下降27.89%；对应的销售均价为17908元/平米，同比增长2.51%，销售量减价升。维持高权益比例拿地：公司保持投资，前三季度新增计容建面223万方，对 应拿地总金额415亿元，对应的拿地均价为18610元/平米，对应的前三季度地售比为1.04。由于前三季度拿地主要集中于较高能级城市，38个核心城市的拓展金额占比为99%，因此拿地均价高于销售均价。2024年前三季度，公司共新增24个地块，我们按照经营公告披露信息整理，新增地块的权益地价合计约为360.83亿元，对应的权益比例为86.87%，拿地维持高权益比例。按照总地价计算得到的拿地力度17.17%。截至2024年三季度末，公司在手待开发面积共5286万方，在手土储充裕。开峻工方面，公司前三季度共新开工856万方，峻工2062万方，同比分别下降20%、26.6% 资产负债率下降：2024年前三季度，公司共实现销售回笼2196亿元，回笼率91%；截至2024年三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元。截至2024年三季度末，公司资产负债率为74.89%，较2023年末下降1.66pct。2024年10月25日，公司成功发行5亿元中票，发行利率为2.65%，融资成本较低 投资建议：2024年前三季度公司营收略有下滑，受市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资聚焦核心，拿地权益比例较高。我们维持公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元的预测，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股对应PE为11.43X、10.89X、10.22X，维持“推荐”评级 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险

保利发展(600048) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。基本每股收益0.66元，同比下降40.79%。Q3业绩累计同比降幅扩大，毛利率继续下滑。2024年前三季度，公司实现营业收入1827.74亿元，归母净利润78.13亿元，同比分别下降5.06%、41.23%，同比累计降幅较24年中期有所扩大。第三季度实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；净利润3.93亿元，同比下降63.31%，主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0%，较24H1下降0.1pct，较23年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83%，较23年同期下降0.01pct，财务费率1.59%，较23年同期上升0.05pct，三费管控维持较高水平。 销售维持行业第一，三季度投资力度加大。销售端，2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%，克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一，实现权益比例79%，开发销售能力继领跑行业。投资端，2024年前三季度，新增容积率面积223万平方米，较24H1增加107万方，总获取成本415亿元，较24H1增加289亿元。前三季度中38个核心城市拓展金额占比99%，土地储备结构持续优化。2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。 截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。2024年公司持续加大力度去库存，截至年中土地储备计容建面7140万平方米，较24年初下降8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 现金整体充裕，计划发行可转债。2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%。截至三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元，较23年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44亿元，较23年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23年末下降2.78pct。10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，利好企业现金流继续改善。 投资建议：公司24年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 平安观点： 毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。 销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年（12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复

保利发展(600048) 事件 2024年10月28日，公司发布2024年三季度报告：2024年1-9月实现营业收入1827.7亿元，同比-5.06%；归母净利润78.1亿元，同比-41.23%。第三季度实现营业收入435.3亿元，同比-21.62%；归母净利润3.9亿元，同比-63.31%。 点评 短期业绩承压。由于项目结转规模下降，公司营业收入下降，同时受行业大势影响，项目毛利率下降，导致归母净利润下滑幅度大于营收下滑幅度。 销售规模仍稳居行业第一，紧抓销售回笼。2024年1-9月公司签约销售金额2416.86亿元，同比-27.89%，优于同期TOP10房企同比-32.5%，公司销售韧性明显强于TOP10房企；签约面积1349.62万平方米，同比-29.66%。2024年1-9月公司全口径销售额同位列克而瑞百强房企的第一名，与去年同期排名一致。前三季度公司销售回笼2196亿元，回笼率为91%。 投资聚焦核心38城。2024年1-9月公司共计拓展项目24宗，总拿地金额415亿元，权益拿地金额361亿元，权益比例为86.9%。公司拿地高度聚焦一二线城市，总拿地金额中一线城市占比67%，二线城市占比33%，38个核心城市拓展金额占比99%。前三季度公司位列中指院总权益拿地金额排行榜第1名。 持续压降资产负债率。截至三季度末，公司总资产为13739亿元，较年初下降4.38%，归母净资产为2007亿元，较年初增加1.11%。资产负债率为74.89%，较年初下降1.66个百分点。 投资建议 尽管公司短期业绩承压，但公司作为央企强信用主体，销售投资稳健，有望受益于行业供给侧出清，长期市占率或持续提升。随着高毛利项目进入结转节奏，2025年后业绩或有望企稳，重回增长轨道。我们预计公司2024-2026年归母净利润分别为108.0亿元/112.9亿元/119.3亿元，同比增速分别为-10.5%、+4.5%和+5.7%。公司股票现价对应PE估值为12.1x/11.6x/10.9x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧。

保利发展(600048) 结算毛利率维持平稳，投资力度有所收缩，维持“买入”评级 保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入、归母净利润同比下降，单三季度实现营收、归母净利润同比下降，整体随行业同步下行，投资拿地力度有所收缩，结算毛利率与2023全年水平基本持平，可结算资源保持充沛。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.7、9.0、8.5倍，维持“买入”评级。 三季度营收规模同比收缩，累计数据同比下降 保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%，实现归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。其中单三季度实现营收435.25亿元，同比下降21.62%；实现归母净利润3.93亿元，同比下降63.31%。 前三季度随行业同步下行，投资力度有所收缩 2024前三季度公司实现签约金额2416.86亿元，同比下降27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比下降29.66%。新增容积率面积223万平方米，同比下降65.9%；总获取成本415亿元，同比下降61.6%；投资强度17.2%，同比下降15pct。其中38个核心城市拓展金额占比99%，同比持平。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比下降20.0%；竣工面积2062万平方米，同比下降26.6%。 结算毛利率维持平稳，合同负债规模环比增长 2024前三季度公司结算毛利率15.9%，同比下降3.5pct，与2023全年水平基本持平；结算净利率6.7%，同比下降2.1pct。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1273.99亿元。2024三季度末合同负债规模3728.90亿元，环比24H1增加154.62亿元，可结算资源充沛。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 投资要点： 保利发展（600048）发布2024年三季报，实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 结转收入及项目毛利率下降，前三季盈利同比下滑。公司2024年前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%；归属上市公司股东净利润78.1亿元，同比下降41.2%；扣非归母净利润74.8亿元，同比下降41.0%；基本每股收益0.66元，同比下降40.8%。其中Q3单季，公司实现营业收入435.3亿元，同比下降21.6%；归母净利润3.9亿元，同比下降63.3%。公司盈利同比下降，主要由于报告期结转收入和项目毛利率下降。 前三季度销售规模行业排名第一。2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。虽然销售同比下降，但整体好于同行。根据克而瑞销售排行榜，公司销售规模行业排位第一位。 项目获取相对谨慎，土地储备充裕。前三季度公司新增容积率面积223万平方米，总获取成本415亿元，其中38个核心城市拓展金额占比99%，拿地金额占整体销售金额约17%，项目获取仍相对谨慎。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米，土地储备充裕。 资产负债率进一步下降。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1274亿元，同比下降10.7%；资产负债率为74.89%，较上年度末下降1.66个百分点。 投资建议：公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，销售持续领跑行业，市场占有率不断提升。同时公司财务管理稳健，融资成本低，竞争力凸出，具备安全性与一定的成长性。短期受结算收入及毛利率下降，业绩有所承压，但整体仍保持盈利状态。而相信存量项目逐步消化完毕，同时政策带动行业销售止跌回稳，公司业绩将逐步得以改善。预计公司2024年基本每股收益1.19元，当前股价对应PE约9.2倍，维持“持有”评级。 风险提示：经济增长放缓带来楼市销售持续不景气；楼市优化政策落地及成效低于预期；公司销售出现超预期下滑，业绩及资金面转差。

保利发展(600048) 国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年9月经营简报，公司销售行业排名保持第一，年内一线城市拿地金额近七成，国庆期间数据表现优异。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售排名保持第一，累计项目均价同比增长 2024年9月，公司签约金额209.16亿元，同比减少41.93%；实现签约面积124.98万平方米，同比减少36.36%。2024年1-9月，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；实现签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。2024年9月，公司项目销售均价16735.48元/平方米，同比下降8.75%；2024年1-9月公司项目累计销售单价17907.71元/平方米，同比增长2.51%。据克而瑞数据显示，2024年1-9月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取四宗地块，年内一线城市拿地金额近七成 2024年9月，公司以招拍挂形式获取4宗地块，拿地总地价137.5亿元，总建筑面积57.55万平方米，平均楼面单价23899元/平方米。第一宗地块位于广州天河区，建筑面积17.56万平方米，拿地成本117.55亿元；第二宗地块位于肇庆市端州区，建筑面积11.20万平方米，拿地成本9.59亿元；第三宗地块位于石家庄市桥西区，建筑面积10.44万平方米，拿地成本9.59亿元；第四宗地块位于长春市和平大街，建筑面积18.35万平方米，拿地成本7.40亿元。公司1-9月拿地24宗，总建筑面积223.0万平方米，对应土地款397.2亿元，分别同比下降65.9%、63.3%，拿地强度18.0%（2023同期为36.2%），一线城市拿地金额占比69.0%。 国庆期间数据表现优异，多条线业务修复顺利 2024年国庆期间，公司实现客户来访量超10万批次，累计成交额260亿元。保利旗下保利商旅在管项目客流同比增长17%，销售同比增长13%；旗下在管酒店项目入住率同比增长5.7%，新入会会员同比增长42%；旗下保利物业国庆期间服务客流量超过200万人次。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。