保利发展(600048)公司资料

保利发展(600048) 业务以不动产投资开发为主。 公司 2023 年实现收入 3468.3 亿元，同比增速为 23.4%。 2023 年房地产业务实现收入 3225 亿元，同比增速为 25.7%。 坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名稳居行业第一。 2024H1 签约销售金额 1733.36 亿元，同比增速为-26.8%； 销售金额市占率从 2021 年的2.94%提升至 2024H1 的 3.68%，销售排名跃居行业第一。公司 2024H1 在核心 38 城中， 32 个市占率排名前五， 11 个排名第一，城市深耕战略效果显著。 合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈。 2024H1，公司拿地强度(新拓项目总地价/签约金额)大幅降至 7.3%。降低拿地强度的同时，新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市， 2024M1-M9 高能级城市拿地权益金额占比高达 95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。 持续压降土储规模，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。从土储结构中，可以看出公司从 2022 年开始更加聚焦“中心城市+城市群”的深耕战略。土储面积自 2021 年开始持续下降；一方面积极拓展和开发优化土储，在建面积中高能级城市占比持续提升。 2024H1 期末，公司未售土储建面13046 万平，同比增速为-9.9%。 2024H1 期末，本年在建面积中高能级城市占比为 68.1%； 待开发面积中高能级城市占比为 53.5%。 积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升。 2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升， 2024H1 期末，高能级城市本年新开工面积占比提升至 67.4%。 2024H1 期末，高能级城市签约未结转面积占比为 68.5%，较 2023 年的 65.4%进一步提升。 盈利预测及投资评级： 我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 110.4、115.5 和 131.7 亿元，对应 EPS 分别为 0.92、 0.97 和 1.10 元， 11 月 7 日收盘价对应 2024-2026 年 PE 分别为 13/12/11 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示： 市场维持低位，销售表现不及预期；竣工节奏放缓，结算规模不及预期；房价超预期下行，资产减值规模超预期。 公司充电量提升不及预期。

保利发展(600048) 单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。 单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长 2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。 广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成 2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 投资要点： 弯道超车，销售稳居行业榜首。公司2021年以来销售排名明显提升。根据克而瑞销售排行榜，公司2014年-2020年全口径销售金额行业排名一直维持在5-6位的水平，2021年销售金额排名上升至行业第4位，2022年大幅提升至行业第2位。而2023年至今公司整体销售规模位列行业第一，实现弯道超车。公司持续实现核心城市深耕，优化区域布局。同时市场占有率也持续提升。根据克而瑞销售排行榜，2024年1-9月公司全口径销售金额为2421亿，继续领跑行业。 短期政策促基本面回稳，中长期稳定需求仍存在。中长期来看，房地产行业仍存在城镇化率提升、旧城改造以及改善升级等带来的持续需求支撑，总量性住房需求仍然存在。中短期来看，近几年行业虽然受周期性下行影响需求受限，但近期持续的房地产救市政策密集出台，并且力度空前，相信将能加速行业销售止跌回稳。 公司业绩韧性高。公司多年来经营业绩稳健，即使在近年行业经历下行周期，行业整体录得亏损背景下，公司仍能实现盈利，业绩领跑同行，可见其强大的经营决策能力及竞争能力。 总结与投资建议。公司作为央企，能在市场过热时保持清醒及战略定力，稳步发展；而在市场下行周期中也能凭借其强大的股东背景、多年积累的经验及形成的竞争优势，在逆市中优化区域布局、进一步提升占有率。公司近几年销售规模排位持续上升，2023年至今销售规模位列行业第一，龙头地位稳固。另一方面，公司多年来业绩稳健增长，在近三年行业经历下行周期背景之下，其仍能维持盈利，业绩韧性高。同时公司整体债务结构持续优化，融资成本低，为后续进一步提升规模及市场占有率奠定基础。近期房地产刺激政策密集出台，行业销售逐步实现止跌回稳；公司前期低毛利项目逐步结算完毕，后续项目利润率水平修复带动业绩增长可期。公司也积极回购分红，慷慨回报投资者，长期投资价值凸显。 但基于整体结算毛利率维持相对低水平以及计提减值准备等，下调公司盈利预测，预测公司2024-2026年EPS分别为0.98元，1.07元和1.22元，对应当前股价PE分别为10.8倍，10倍和8.7倍，建议关注。 风险提示：房地产优化政策出台力度低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售回暖缓慢，不及预期。公司销售不及预期，行业排位下降，资金面转差。房价进一步下降带来利润率下滑。公司市场份额提升及业绩增长低于预期。

保利发展(600048) 事件：公司发布2024年三季报，公司前三季度实现营业收入1827.74亿元同比下滑5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%；基本每股收益0.66元/股，同比下降40.79%。 收入略降归母净利润下滑：公司2024年上半年实现收入1827.74亿元，同比下降5.06%，归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。归母净利润下滑幅度高于收入降幅的原因在于：1）毛利率：2024年前三季度的毛利率为15.92%，较去年同期下滑3.45pct，当前楼市依旧处于底部修复的阶段，毛利率整体承压；2）权益占比：2024年前三季度公司的少数股东损益为44.29亿元，占净利润的36.18%，去年同期该占比为21.42%，相对的公司权益比例整体下滑14.76pct，下滑幅度明显，归母净利润因此受到影响。费用管控方面2024年前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.38%、1.81%，分别较2023年同期略微下降、提高0.03pct，费用率水平基本维持稳定，费用管控成效显著。 销售量减价升：2024年前三季度，公司实现销售面积1349.62万方，同比下降29.66%；销售金额2416.86亿元，同比下降27.89%；对应的销售均价为17908元/平米，同比增长2.51%，销售量减价升。维持高权益比例拿地：公司保持投资，前三季度新增计容建面223万方，对 应拿地总金额415亿元，对应的拿地均价为18610元/平米，对应的前三季度地售比为1.04。由于前三季度拿地主要集中于较高能级城市，38个核心城市的拓展金额占比为99%，因此拿地均价高于销售均价。2024年前三季度，公司共新增24个地块，我们按照经营公告披露信息整理，新增地块的权益地价合计约为360.83亿元，对应的权益比例为86.87%，拿地维持高权益比例。按照总地价计算得到的拿地力度17.17%。截至2024年三季度末，公司在手待开发面积共5286万方，在手土储充裕。开峻工方面，公司前三季度共新开工856万方，峻工2062万方，同比分别下降20%、26.6% 资产负债率下降：2024年前三季度，公司共实现销售回笼2196亿元，回笼率91%；截至2024年三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元。截至2024年三季度末，公司资产负债率为74.89%，较2023年末下降1.66pct。2024年10月25日，公司成功发行5亿元中票，发行利率为2.65%，融资成本较低 投资建议：2024年前三季度公司营收略有下滑，受市场下行、权益比例等因素降低的影响，归母净利润下滑；销售实现量减价升，投资聚焦核心，拿地权益比例较高。我们维持公司2024-2026年归母净利润为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元的预测，对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股对应PE为11.43X、10.89X、10.22X，维持“推荐”评级 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险