陆家嘴(600663) 营收利润稳健增长，派息比例维持50%，维持“买入”评级 陆家嘴发布2024年报及2025年一季报，公司营收利润保持增长，2024年住宅合同销售同比下降，持有物业出租率整体稳定。受项目结转进度加快影响，我们上调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元（2025-2026年原值为14.3、16.2亿元），对应EPS为0.35、0.38、0.41元，当前股价对应PE为26.5、24.4、22.5倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 营收利润保持增长，结转毛利率大幅下降 公司2024年实现营业收入146.5亿元，同比+33.1%；归母净利润15.1亿元，同比+5.3%；扣非归母净利润14.8亿元，同比+10.4%；基本每股收益0.31元，经营性净现金流13.2亿元，同比-88.4%；销售毛利率和净利率分别同比下降14.4pct和3.2pct至44.0%和12.3%。公司2024年净利率下降主要由于结转毛利率同比-39.4pct至39.2%，投资净收益同比-36%，同时资产减值损失-1.8亿元。公司2025Q1实现营收42.2亿元，同比+40.7%；归母净利润6.3亿元，同比+1.6%。 租赁流入同比下降，出租率整体保持稳定 公司2024年租赁流入41.7亿元，同比-6.5%；其中办公物业流入31.5亿元，同比-10%；商业物业流入4.3亿元，同比基本持平；酒店物业营收5.2亿元，同比+9.3%。截至2024年末，公司持有甲级写字楼总面积236万方，上海成熟甲级写字楼出租率80%；高品质研发楼总面积33万方，出租率87%；商业总面积72万方，12月川沙九六广场开业。公司2024年物管收入21.8亿元，同比+8.2%。 住宅合同销售数据下降，负债压降，融资成本低 公司2024年实现房产销售现金流入95.5亿元，其中住宅物业61.4亿元，商办物业34.2亿元；住宅物业合同销售金额和面积分别为73.0亿元及6.77万方，分别同比下降49%和52%。截至2024年末，公司有息负债706.5亿元，同比减少27.4亿元，平均融资成本3.06%。公司2024年拟每股派发现金红利0.087元，派息比例50%。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 营收增长利润微降，持有物业出租率保持稳定，维持“买入”评级 陆家嘴发布2024年三季报，公司营收保持增长，利润受投资收益影响微降，住宅销售同比下降，持有物业出租率保持稳定。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为39.5、34.6、30.7倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 营收增长利润微降，扣非归母净利润保持增长 公司前三季度实现营业收入69.09亿元，同比增长14.5%；归母净利润10.55亿元，同比下降3.8%；扣非归母净利润10.44亿元，同比增长2.0%；基本每股收益0.22元，经营性净现金流47.1亿元，同比-38.9%；销售毛利率和净利率分别同比下降2.9pct和1.1pct至56.7%和18.6%。公司归母净利润下降主要由于投资收益同比下降，同时资产减值损失有所增加。 租赁流入同比下降，出租率环比基本稳定 公司前三季度租赁流入32.05亿元，同比下降8%。截至三季度末，公司持有在营物业总面积341万方，整体出租率约85%，环比二季度末下降1.0pct；其中甲级写字楼总面积207万方，上海出租率83%；高品质研发楼总面积33万方，出租率86%；商业总面积61万方，上海出租率90%；租赁住宅113.5万方，出租率下降9pct至89%；酒店物业总面积27.4万方，出租率提升至76%。从平均租金来看，公司甲级写字楼、商业和酒店租金环比二季度末均有下滑。 住宅销售数据下降，可售项目充足 公司前三季度住宅物业合同销售面积3.22万平米，同比下降67%；合同销售金额33.88亿元，同比下降67%；实现住宅销售现金流入36.81亿元，同比下降65%。住宅销售世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜和世纪臻邸，去化率分别为98%、81%、56%和37%。公司前三季度销售办公项目面积4.66万方，销售金额27.32亿元，为富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长，维持“买入”评级陆家嘴发布2024年中报，公司上半年实现营业收入45.98亿元，同比增长15.5%；实现归母净利润5.56亿元，同比下降21.2%；基本每股收益0.12元。受地产销售及市场下行影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元（2024-2025年原值为21.4、25.0亿元），对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、23.0倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。 办公租赁收入减少，商业及酒店物业收入微增 2024年上半年公司租赁流入16.76亿元，同比下降10%。截至上半年末，公司持有在营甲级写字楼总面积205.0万方，同比增长13.9万方；持有高品质研发楼总面积32.7万方，同比持平。合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，其中新国博贡献租赁收入3.6亿元，同比增长35.3%。截至上半年末，公司商业物业总建筑面积60.6万方，同比增长13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元，同比增长2%。公司上半年酒店物业表现较好，出租率达73%，同比提升8pct，RevPAR为645元，同比提升103元。 签约销售金额大幅增长 2024年上半年，公司实现房产销售签约流入合计43.08亿元，同比增长583%；实现房地产销售结算收入12.35亿元。签约收入主要来自于：（1）住宅物业销售现金流入27.02亿元，主要为：世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜项目。2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 盈利能力有所提升，浦东核心区项目储备充裕，维持“买入”评级 陆家嘴发布2023年三季报，公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司2023-2025年归母净利润为19.22、21.41和24.98亿元，对应EPS为0.48、0.53、0.62元，当前股价对应PE为17.9、16.1、13.8倍，维持“买入”评级。 营收规模下降，盈利能力有所提升 公司前三季度实现营收57.75亿元，同比下降14.48%；归母净利润8.37亿元，同比下降27.75%；经营性现金流量净额77.2亿元，基本每股收益0.17元，毛利率和净利率分别为59.7%和19.7%（2022年全年为41.2%和12.4%）。公司业绩下滑主要受房地产项目结转规模下降和信托业转型及金融市场震荡的影响。 租赁业务稳中有升，在售项目去化良好 至三季度末，公司持有的主要在营物业总建面303万方，其中甲级写字楼200万方，上海甲级写字楼出租率达83%。前三季度公司实现房地产租赁现金流入34.92亿元，同比增长30%；权益租赁现金流入28.56亿元，同比增长29%。公司前三季度实现住宅销售金额与面积分别为104.0亿元和9.67万方，同比增长1339%和428%，在售项目为世纪前滩·天御、锦绣云澜第一批，项目整体去化率分别约为94%、81%。 优质土储充足，重大资产重组注入核心资产 公司4月公告参股公司竞得两家公司项目公司80%股权，获得三林滨江优质资产包，成交对价147.8亿元，公司权益建面13.0万方，预计可售货值超300亿元。公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处优质资产。四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约600亿元，可售权益货值约430亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入7.3亿元。 风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

陆家嘴(600663) 租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级 陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。 公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。 我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 19.22、 21.41和 24.98 亿元，对应 EPS 为 0.48、 0.53、 0.62 元，当前股价对应 PE 为 20.9、 18.8、16.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。 核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑 （1） 公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼， 持有长期在营甲级写字楼总建面 191 万方，高品质研发楼总建面 32.7 万平方米。 2022 年公司办公租赁收入 30.4 亿元，同比下降 5.9%， 其中疫情影响租金减免 4.61 亿元， 截至 2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为 85%。（2） 截止 2022 年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市， 总建筑面积达 45.7 万方， 2022 年商业租赁收入为 2.44 亿元，同比下降 46.3%，上海三个大型商业项目出租率均超过 85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收 2.51 亿元，同比增长 128.2%， 由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。 开发业务深耕浦东新区， 拟并购重组注入优质资产 公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。 2022 年，公司实现合同销售金额 68.79 亿元，同比增加 40%， 在售项目的整体去化率为 100%。 截至 2022 年末，公司目前在建住宅项目 4 个，总建面 41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积 58.8 万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金， 以 133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4 处优质资产， 四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35 万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约 600 亿元，可售权益货值约 430 亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3 亿元。公司发行股份购买资产事项已于6 月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。 风险提示： 写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险