营收同比+23.86%,毛利率同比提升9.36pc2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86%,归母净利润20.47亿元同比+11.34%。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48%、8.9%、47%、7.62%。整体毛利率58.62%,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。 房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22%和-12%。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。 租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9%,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66%,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。 净负债率小幅上行,融资成本优势凸显2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29%,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券“16富贵01”和“15新光01”、“15新光02”、“11新光债”违约纳入考量。 目标价17.12元,上调至“买入”评级考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至“买入”评级。 风险提示:公司推盘有不及预期的可能;结算进度有不及预期的可能。

营收同比+23.86%,毛利率同比提升9.36pc2019年上半年,公司营收81.89亿元同比+23.86%,归母净利润20.47亿元同比+11.34%。分项来看,销售、租赁、金融、物管板块增速分别为27.48%、8.9%、47%、7.62%。整体毛利率58.62%,较2018年同期提升9.36pc,主要系住宅板块高毛利项目结转拉动。 房产销售:天津项目仍有支撑,苏州项目梯度合理2019年上半年签约面积1.17万平米,签约金额6.16亿元,分别同比-22%和-12%。上半年主要销售项目为天津海上花苑(东标段)及上海存量房,下半年主要在售项目仍为天津海上花苑(东标段),同时苏州项目梯度布局合理,下半年有望择机入市。 租赁:写字楼出租率带动租赁业务毛利率回升,新项目持续入市上半年实现租赁收入15.05亿,同比增加8.9%,较一季度增速下降,主要系2019年二季度写字楼租金增速下滑。商业物业收入同比+66%,主要受上海、天津的两个L+Mall影响(2018年下半年开业)。2019年上半年甲级写字楼出租率较2018年回升1pc,带动租赁业务毛利率较2018年提升0.91pc。下半年东方广场一期和陆家嘴滨江中心有望入市,随着租赁面积扩大,租赁板块收入有望持续提升。 净负债率小幅上行,融资成本优势凸显2019年上半年净负债率提升12.58pc至118.29%,主要系发行债券增加,现金短债比上升0.07至0.39。公司的主体长期信用等级为AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至3.88%,融资优势持续凸显。出于谨慎性考虑,我们在业绩预测中将涉债券“16富贵01”和“15新光01”、“15新光02”、“11新光债”违约纳入考量。 目标价17.12元,上调至“买入”评级考虑到上半年SN1办公楼项目交付,2019年高毛利项目步入结转,我们上调公司2019-2021年预测EPS至0.95、1.04、1.19元(原为0.91、1.02、1.16元),当前股价对应2019-2021年预测PE为14.9、13.6、11.9倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调2019年PE至18倍(原为19倍),下调目标价至17.12元。高毛利项目入账,出租率企稳回升,上调至“买入”评级。 风险提示:公司推盘有不及预期的可能;结算进度有不及预期的可能。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入81.89亿元,同比增加23.86%;归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增加11.34%;实现基本每股收益0.51元。 2019年上半年,受房产销售结转和金融业收入增加推动,公司营收增加23.86%;同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入),合计19.47亿元。其中,办公物业方面,2019年上半年度租赁收入15.98亿元,同比增幅5%;商业物业方面,2019年上半年租赁收入为1.99亿元,同比增幅66%。(2)2019年上半年,公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。(3)2019年上半年,合并报表范围内,公司实现7.5亿元物业管理收入(现金流入),比2018年同期增加21.56%。(4)2019年上半年,公司金融业务实现收入10.20亿元,占公司营业收入总额的12.44%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司竣工项目3个,总建筑面积15.88万平方米。新开工项目2个,总建筑面积13.67万平方米。续建项目8个,总建筑面积95.63万平方米。2019年6月30日有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2%,较上年末295.78亿增加20%。 投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“优于大市”评级。公司积极打造“以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019年半年报披露,公司在营物业面积为264万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算(公司2018年总股本为33.62亿股,经2018年度利润分配实施完毕后,2019年6月末总股本为40.34亿股),我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.98元和1.12元,给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的合理价值区间为16.66-20.58元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

事件。公司公布2019年半年报。报告期内,公司实现营业收入81.89亿元,同比增加23.86%;归属于上市公司股东的净利润20.47亿元,同比增加11.34%;实现基本每股收益0.51元。 2019年上半年,受房产销售结转和金融业收入增加推动,公司营收增加23.86%;同期公司投资收益减少使得净利润增幅收窄至11.34%。根据公司2019年半年报披露:(1)2019年上半年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入),合计19.47亿元。其中,办公物业方面,2019年上半年度租赁收入15.98亿元,同比增幅5%;商业物业方面,2019年上半年租赁收入为1.99亿元,同比增幅66%。(2)2019年上半年,公司实现各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。(3)2019年上半年,合并报表范围内,公司实现7.5亿元物业管理收入(现金流入),比2018年同期增加21.56%。(4)2019年上半年,公司金融业务实现收入10.20亿元,占公司营业收入总额的12.44%。根据公司2019年半年报披露:2019年上半年,公司竣工项目3个,总建筑面积15.88万平方米。新开工项目2个,总建筑面积13.67万平方米。续建项目8个,总建筑面积95.63万平方米。2019年6月30日有息负债余额为354.93亿元,占2019年上半年公司总资产的42.2%,较上年末295.78亿增加20%。 投资建议。“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,“优于大市”评级。公司积极打造“以商业地产为核心,以商业零售和金融服务为两翼,以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”发展格局。根据公司2019年半年报披露,公司在营物业面积为264万平。我们认为,随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。按照公司最新总股本40.34亿股测算(公司2018年总股本为33.62亿股,经2018年度利润分配实施完毕后,2019年6月末总股本为40.34亿股),我们预计公司2019年、2020年EPS分别是0.98元和1.12元,给予公司2019年17-21倍动态PE,对应的合理价值区间为16.66-20.58元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

一季度公司营收+197%,净利润+27%2019年一季度实现营收 38.54亿,归母净利润 8.72亿,分别同比+197.3%和+27.2%。 营收大增主要系结转了浦东金融广场 2号办公楼 22.4亿元,净利润增速低于营收增速原因在于 2018年一季度确认投资收益 13.1亿元。 前滩项目 2019年有望结转并带动毛利率提升。 苏州项目进度或放缓, 租赁板块增速回升,未决诉讼纳入审慎考量2019年一季度签约面积 0.43万平米,合同金额 2.6亿元, 低基数下同比+1047%和+897%。一季度销售主要来自于天津海上花苑二期入市(占比27%),上海前滩东方逸品尾盘去化(占比 22%)及上海存量房去化(占比 51%) 。 19年预计可售资源主要集中于天津和苏州,受苏州超预期地产调控影响,苏州项目开发进度或放缓。 一季度租赁收入 10.17亿元同比+13.5%,季度增速明显回升。 目前出租率低位企稳,平均租金稳步提升,并已成功布局前滩新兴商务区,可有效分散核心商务区分流风险。 目前旗下爱建证券涉及未决诉讼, 分别为富贵鸟和新光集团债务违约,涉及金额分别为 47676万元和 22034万元。出于谨慎性原则考虑,我们在业绩预测中将上述两起诉讼影响纳入考量。 发债利率进一步下行, 管理层增持公司股票的机制已较成熟公司的主体长期信用等级为 AAA,最新一期公司债票面利率进一步下降至 3.88%,融资优势持续凸显。 2019年 6月,公司部分高管及核心团队成员使用 2018年度超额奖励合计增持公司 A 股股票 286500股,占公司总股本的 0.0071%, 2016年起公司已形成管理层利用年度超额奖励增持公司股票的稳定机制。 12个月目标价 17.30元,下调至“增持”评级考虑到苏州地区调控程度超预期趋严,公司苏州项目开发进度有可能受到较大影响;以及爱建证券涉及未决诉讼,出于谨慎性原则,我们将上述影响纳入业绩考量。 综上,我们下调公司 2019-2021年预测 EPS(摊薄)为 0.91、 1.02、 1.16元(原为 1.00、 1.17、 1.36元(摊薄))。 当前股价对应 2019-2021年预测 PE 为 16.9、 15.1、 13.3倍。维持 2019年 19倍PE,对应目标价 17.30元, 下调至“增持”评级。 风险提示公司推盘进度有不及预期的可能;未决诉讼存在一定的不确定性。

2018年营收同比增35%,毛利率提升4.17pc 18年营收126.39亿同比+35.54%,归母净利润33.5亿同比+7.04%。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比+80.95%,占比+27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97%。 地产销售:销售低位放量,SN1办公项目提供结算支撑 结算方面:18年房产结算收入61.07亿元同比+104.04%。受17年销售影响,住宅结算偏弱,SN1办公楼项目结算提供支撑,毛利率提升17.77pc至49.56%。销售方面:18年住宅签约面积12.7万平米同比+5456%,住宅签约金额65.49亿元同比+6449%。18年底预收账款60.41亿同比+125%,19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿,后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18%至5.16万/平米,后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期,上海新增拿地,后续销售资源有支撑。 地产租赁:出租率承压,供给放量,收入仍有支撑 18年房地产租赁收入32.19亿元同比+4.65%,增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座,预计19年新竣工3座,租赁供给放量,后续地产租金收入仍有支撑。 净负债率下行,融资优势持续凸显 18年末净负债率下行18.41pc至121.84%,现金短债比微幅上行0.02。公司主体长期信用等级为AAA,18年以来发债利率持续下行,2019年3月最新一期公司债票面利率3.95%,融资优势持续凸显。 12个月目标价22.71元,上调至“买入”评级 公司销售放量,毛利率提升,地产业务步入新一轮开发周期;租赁业务新项目入市,供给放量情况下租金收入有支撑。净负债率下行,融资成本具备优势。参与设立上海浦东科技创新投资基金,充分受益于长三角一体化及科创发展。上调公司2019-2020年预测EPS为1.20、1.40元(原为1.19/1.38元),引入2021年预测EPS为1.63元。当前股价对应2019-2021年预测PE为15.7、13.5、11.6倍。给予2019年19倍PE,对应目标价22.71元,上调至“买入”评级。 风险提示 公司推盘进度有不及预期的可能;项目结算进度有不及预期的可能。

事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54%;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04%;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54%;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8%;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14%;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41%;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2%;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97%。2018年公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89%。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。 2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。

陆家嘴发布18年年报,实现营收126.39亿元,同比增长35.54%;实现归母净利33.5亿元,同比增长7.04%;EPS0.997元。 租赁市场淡静,业绩稳健增长:期内公司业绩增幅不及规模增幅的主要原因在于:1、结转结构有所变化,毛利水平较低的房产销售业务结转收入同比增幅超100%。而由于租赁市场的寡淡,期内高毛利的租赁业务收入仅同比增长8.6%;2、期内营业税金由17年同期的6.02亿元增长至当期的12.27亿元;3、投资收益大幅滑落。 合约销售突破历史高点,储备丰富力保规模再跨越:报告期内,公司住宅物业合同销售面积12.7万方,合同销售金额65.36亿元,同比分别达到456%和1336%。全年整体在售项目的去化率约62%。其中8月份入市的前滩东方逸品项目带动住宅销售均价由17年的1.99万/平大幅跃升至当期的5.04万/平,这也为锁定和增厚公司未来两年的业绩奠定了坚实基础。土储拓展方面,公司重归上海扩充储备,当前在上海地区的土储建面达约90万方。 租赁收入增速趋缓:持有物业为公司贡献持续而稳定的现金流。报告期内,公司实现房地产租赁收入32.19亿元,同比增加4.66%。我们认为在当前房地产项目资产证券化迎来政策风口的机遇下,公司作为核心地区大体量的持有物业主,同时兼具完备的金融平台,有望在未来赢得更广阔的发展机遇。 投资高峰回落减轻杠杆压力,融资优势显著但仍需拓宽:工程投资高峰已过,短债压力由17年末的约338%回落至约314%,净负债率由17年末的约124%回落至约106%。公司2018年至今共发行三期公司债,今年3月最新发行的一期利率进一步下降至3.95%,18年末综合融资成本4.74%。 因势利导参与设立科创板基金,金融板块蓄力长足发展:公司出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”,我们认为公司在金融板块的蓄力将为公司的长期发展不断注入活力。 盈利预测与投资评级:预计公司19-20年EPS分别为1.18、1.49元,维持“增持评级。

项目持续入市,销售低位复苏,租金小幅上涨 2018 年三季度公司推盘发力,去化率提升,前三季度公司住宅物业销售签约面积85,342 平方米,住宅销售合同金额32.8 亿元,低基数下同比大幅增长3389%,其中第三季度销售额环比二季度提升283%。 截止2018 年三季度末,公司长期持有物业总建筑面积超过262 万平方米,成熟物业超过175 万平方米,平均租金同比上涨6.48%至8.38 元/平/ 天,房地产租赁收入26.4 亿元,同比增加8.6%。 2018 年前三季度营收增长17.16%,归母净利润增长46.89% 2018 年前三季度,公司实现营业收入85.74 亿元,同比增长17.16%, 归母净利润21.49 亿元,同比增长46.89%。前三季度公司共录得投资收益15.11 亿元,其中出售前滩实业50%股权实现净利润5.6 亿元,出售浦东金融广场1 号办公楼所产生约9 亿元归母净利润。 2019 开年投资积极,获取上海三块土地总建面12.28万平方米 2019 年2 月25 日公司发布公告,以人民币29.45 亿元竞得上海市川沙镇三处地块使用权。其中两处为商办用地,一处为普通商品房用地,总建筑面积12.28 万平方米,土储增加利于公司后续深耕上海持续发展。 净负债率保持稳定,短债压力略有提升 截止2018 年9 月末,公司有息负债296.6 亿元,同口径较2017 年末增长3.7%,净负债率约113%维持稳定;公司有息负债中短期贷款(含一年内到期的长期借款)约124.3 亿元,现金/短债比例约0.45。 12个月目标价17.92元,维持“增持”评级 公司销售放量,拿地投资积极,净负债率维持稳定,我们上调公司2018-2020 年预测归母净利润至34.75、40.03、46.31 亿元(原为33.30、35.47、38.15 亿元),对应三年EPS 分别为1.03、1.19、1.38 元(原为0.99、1.06、1.13 元)。综合考虑给予2018 年17.4 倍PE 估值,12 个月目标价17.92 元,维持“增持”评级。 风险提示 上海和苏州项目进度有不及预期的可能;持有物业出租率持续下降。

公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。 公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。 我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。 公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。 投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。

事件：统计局发布2020年1-8月全国房地产开发投资和销售情况：1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%；商品房销售面积98486万平方米，同比-3.3%，降幅比1至7月份收窄2.5PCT；商品房销售额96943亿元，同比+1.6%，为年内首次回正。 点评：商品房单月销售增速创三年新高，东西部区域销售修复良好。1-8月全国商品房销售面积同比-3.3%，降幅持续收窄；全国商品房销售额同比+1.6%，年内首次回正。尽管7月多城出台楼市抑制政策，但经济复苏承压下房地产作为压舱石其韧性较强；考虑到传统旺季“金九银十”期间房企将集中推盘追赶业绩，预计三季度商品房销售面积跌幅将持续收窄，或迎来转正。8月单月商品房销售面积及金额同比分别为+13.7%和27.1%，创三年新高，增幅分别走宽4.2PCT和8.5PCT。分区域来看，东部地区增速仍领跑，继上月其累计销售面积同比回正后，1-8月东部累计销售面积同比增速达6.6%。此外，8月西部地区累计销售面积同比回正。 一线城市新房、二手房价增速微扩。8月一线城市新房住宅价格环比+0.6%，增速+0.1PCT，其中北京+0.6%、上海+0.6%，广州+0.9%、深圳+0.5%，深圳涨幅最低；二手住宅价格环比+1%，增速+0.3PCT，其中北京+0.7%、上海+0.8%、广州1.7%、深圳+1.1%，其中仅深圳增速微幅回落。 住宅投资拉动房地产开发投资稳中有升。1-8月，全国房地产开发投资同比+4.6%，增速有所放缓，较7月增速收窄0.3PCT，其中住宅投资额65454亿元，同比+5.3%，增幅拉大1.2PCT，带动房产开发投资稳中有升。8月单月房地产开发投资额同比+11.8%，较上月微增0.1PCT。1-8月房地产新开工面积同比-3.6%，降幅收窄0.9PCT，持续向好；8月单月新开工同比+2.4%，增速同比-8.9PCT。土地购置下滑或因融资端监管预期。1-8月，房企土地购置面积同比-2.4%，降幅走宽1.4PCT；8月单月土地购置面积同比-7.6%，较7月跌幅扩大5.8PCT。我们认为于820房企“三道红线”负债管理政策下，房企土地投资更趋理性，叠加7月以来大部分城市推地节奏放缓，一定程度上带来土地购置规模持续回落。从土地成交价格来看，1-8月土地成交价款同比+11.2%，较前值下滑1PCT；单月同比+8.0%，较前值回落28.8PCT，政策指导下土地市场热度下降。具体来看，8月一线/二线/三四线成交土地溢价率分别为14.1%/13.8%/19.1%，同比分别-2.2PCT/+1.1PCT/+1.1PCT，除一线城市因北京、广州、深圳出让土地溢价率较低导致整体溢价率下降外，二线/三四线城市热度上升，个别地块溢价率过百。 竣工修复放缓，8月同比降幅回落。1-8月，竣工面积同比-10.8%，降幅收窄0.1PCT；8月单月同比-9.8%，较7月单月同比降幅回落4.2PCT。竣工修复放缓。在疫情影响淡化、营收结转压力下，房企加速赶工有利于竣工修复。 金融层面流动性维持宽松，优质房企将持续收益。1-8月，房地产开发企业到位资金同比+3.0%，增长扩大2.2PCT。其中，国内贷款同比+4%；利用外资同比+24.5%；自筹资金同比+3.6%；定金及预收款同比+1.2%；个人按揭贷款同比+8.6%。整体来看，房企资金来源相对充裕，在销售快速恢复，融资政策微缩的环境下，定金预收款和个人按揭贷款增长迅速，国内银行贷款增长乏力。我们认为具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。 投资建议：于疫情影响逐渐淡化下，房地产市场持续回暖，8月单月商品房销售增速创三年新高。政策层面来看，政府坚持“房住不炒”主基调，不将房地产作为短期刺激经济的手段，近期热点城市调控政策及房企融资端规管预警接踵而来。我们认为当前房地产投资、销售增速一定程度放缓，但长期来看房地产市场将保持总体稳定，稳健发展，而优质房企将长期受益。1）整体来看，1-8月全国商品房累计销售额首回正，单月商品房销售增速创三年新高；区域来看，外东部地区增速仍领跑，此外8月西部地区累计销售面积同比回正。 2）一线城市新房、二手房价增速微扩。8月一线城市新房住宅价格深圳涨幅最低、二手住宅价格仅深圳增速微幅回落。3）住宅投资拉动下房地产开发投资稳中有升。4）土地购置下滑或因融资端监管预于期。于820房企“三道红线”负债管理政策下，房企土地投资更趋加理性，叠加7月以来大部分城市推地节奏放缓，一定程度上带来土地购置规模持续回落。 疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），以及稳财务健、有序拓展的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。 风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。

8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，各部门广泛征求意见，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 根据每日经济新闻报道，三条红线是： 1）剔除预收款后的资产负债率大于70%； 2）净负债率大于100%； 3）现金短债比小于1倍。 除了三条红线，拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。 如果踩线： 1）若上述三项指标全部“踩线”，红色，有息负债不得增加2）若指标中两项“踩线”，橙色，有息负债规模年增速不得超过5%3）若只有一项“踩线”，黄色，有息负债规模年增速可放宽至10%4）若全部指标符合监管层要求，绿色，则有息负债规模年增速可放宽至15%

8月全国楼市景气维持高位，需求短期仍存惯性，供给驱动逐渐增强 8月新房销售增速进一步提升，全国商品房销售金额单月同比+27.1%（+10.6pc），其中销售面积同比+13.7%（+4.2pc），销售均价同比+11.8%（+5.3pc）。二手房市场情绪总体趋稳，但部分热点城市短期惯性较强。贝壳数据显示，8月17个重点城市二手房成交量环比-7%，累计同比收窄至-1%；17城中10城业主涨价占比下降，上海、广州、杭州等城业主涨价占比提升。 展望后续，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化，预计楼市需求端情绪将逐步趋稳，短期内或仍存一定惯性。另一方面，主流房企进入集中推盘期，融资收紧进一步提升周转积极性，供给放量将成为主要驱动因素。预计下半年新房销售整体处于“需求趋稳，供给提升”的组合下，成交量大概率保持稳中有增，价格端上涨压力有所缓解。 土地市场热度如期回落，成交累计同比基本见顶 8月全国土地购置面积单月降幅扩大5.8pc至-7.6%，成交价款单月增速回落28.8pc至8%。8月百城中一线保持高热度，成交量价继续高增；二线成交量增价降，成交金额仅同比+2%；三线成交量价齐降，成交金额同比-30%。预计后续融资收紧对于土地端的抑制效果将会继续显现，叠加一线城市优质地块可供应总量有限，土地市场总体热度将持续回落，成交累计同比已基本见顶。 8月房地产投资单月同比维持高位，全年竣工斜率重点观察Q4表现 8月新开工单月同比回落至+2.4%，或与融资收紧下经营节奏短期调整、以及Q1土地购置偏弱有关。8月竣工面积单月同比-9.8%，我们在前期报告中提示气候因素可能会造成拖累，全年竣工斜率需重点观察Q4表现。8月单月房地产投资同比+11.8%，继续维持高位，推测主要系施工面积回升叠加施工单价提升下，建筑工程投资维持较高增长。展望后续，预计短期内房地产投资累计增速继续保持改善态势，后续随着融资调控的影响逐渐从链条前端的土地投资向后端的开工、施工传导，房地产投资增速将进入平稳态势。 到位资金单月同比大概率见顶，来源分化销售回款重要性提升 8月到位资金增速进一步提升至+18.3%，但来源结构明显分化：国内贷款单月同比转负至-3%，自筹资金增速回落13.1pc，按揭贷款增速高位略降2.9pc，仅有定金及预收款增速大幅提升21.4pc至+36.6%。融资收紧下，行业到位资金单月同比大概率见顶，累计同比短期内或继续回升，房企流动性将更加依赖于自身销售回款。 投资建议 房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。

政策环境综述：房企融资边际收紧，热点城市四限收紧。住建部及央行召开房企座谈会，对房企融资提出“三道红线”考核标准，通过资产负债率（扣除预收账款）、净负债率、现金短债比来控制房企有息负债规模的提高。地方层面，沈阳、无锡、常州、银川、成都等地相继收紧了四限政策，热点城市因城施策重点防范市场上行风险。另一方面，广州市白云、荔湾、番禺三区放松人才限购，桂林降低商办首付。 成交市场综述：推盘持续放量，销售增速创新高。8月全国商品房销售面积同比增长13.7%，创近两年单月增速新高，销售金额累计增速年内首度转正，市场仍处上升通道。销售持续改善一定程度上与推盘力度提升有关，8月26城市商品房推盘面积同比上升4.4%。价格方面，8月中指院百城中房价环比上涨城市数量达到89个，但整体环比增长0.50%，控制在较低水平，价格提升一方面反应市场成交热度，另一方面价格增幅较小也表明政策调控颗粒度较小，市场运行平稳。 土地市场综述：市场热度稳定，供销比小幅上行。8月300城住宅用地供给建面同比增长10%，成交建面同比增长15%，出让金同比增长29%，溢价率维持18%左右上下浮动，单月供销比为1.26，环比略有上升，但整体供销景气度仍处于合理水平，市场热度维持稳定。8月全类型用地流拍率下滑至3.6%，创18年以来历史最低，核心一线城市及三大都市圈仍是市场最活跃的区域。 开发投资综述：新开工进度加快，投资力度提升。根据统计局数据，20年1-8月全国房屋新开工面积同比下降3.6%，降幅环比收窄0.9pct，其中8月单月新开工面积同比增长2.4%，新开工进度加快，与历史同期差距不断收窄。投资方面，8月房企投资同比增长11.8%，1-8月同比增长4.6%，增速环比扩大1.2pct，投资力度持续提升。 资金环境综述：到位资金持续增长，资金面仍较宽松。20年8月到位资金同比增长18.3%，其中定金预收款同比增长36.6%，按揭贷同比增长22.5%，市场景气度上行，销售情况恢复在资金端也有所体现。按揭利率方面，8月全国首套房贷款平均利率为5.25%，环比下降1bp。投资方面，一线A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。

2020年8月，全国房地产销售面积为1.49亿平方米，YOY+13.7%；销售金额为1.55万亿元，YOY+27.1%。单月销售面积和销售金额同比增速分别较7月扩大4.2个百分点和10.5个百分点。8月房地产销售均价为为1.04万元/平方米，MOM+2.33%,YOY+11.8%。随着经济逐渐企稳，房地产市场供需双方的活跃度明显提升，加之往年8月为销售淡季，基数较低，使得本月销售增速继续向好。 由于近期央行着手管理房企负债规模，接下来负债率较高的房企预计会加速推盘来回笼资金，9月销售数据预计将继续保持较好的增速。 1-8月，全国房地产销售面积和销售金额分别为9.85亿平方米和9.69万亿元，YOY 分别为-3.3%和+1.6%，累计销售金额同比增速转正；销售均价为9843.3元/平方米，YOY+5.12%。

8月房地产销售累计同比跌幅收窄至-3.3%，较6月回升2.5个百分点。随着户籍制度逐步松绑以及房企加速降价促销，商品房销售状况进一步好转。8月全国商品房销售额累计同比增长1.6%，较7月回升3.7个百分点，不仅年内首次实现正增长，也是自2018年11月以来最高。 商品房去库存进行时，尤其是住宅面积已经与去年同期水平相当。工程方面，新开工增速略有放缓，而施工段增速保持两位数，竣工增速小幅反弹，这意味着建筑业保持活力。 8月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.7%，二手住宅价格指数同比增长2.2%，与7月基本持平。一线城市房价上行压力较大，二手房价增速较前月扩大1.2个百分点；二线城市新建房价增速微降，三线城市房价增速企稳。自9月份以来包括成都、沈阳、南京、武汉、东莞等多地出台购房收紧政策，坚持“房住不炒”基调不变。

销额累计同比转升，销面单月同比升幅创2017年6月以来新高：前8月商品房销面及销额同比分别降3.3%及升1.6%，销额同比转升，销面降幅继续收窄，单月同比升13.7%，升幅创2017年6月以来新高，单月销面绝对量也为历史同期最高水平，销售表现亮眼。分区域看，前8月东部、中部、西部及东北部销面累计同比分别为0.8%/-8.5%/-2.7%/-10.2%，东部率先转正，其他区域降幅也均有收窄，从销额来看，继7月东部销额累计同比转正后8月西部区域紧随其后，由前7月的降2.5%变为升0.3%。 地产投资升幅继续扩大，拿地新开工略有回落：前8月土地购置面积及成交价款同比分别为-2.4%/11.2%，购置面积降幅扩大1.4pct，成交价款升幅收窄1.0pct，单月购置面积同比降幅由7月的1.8%扩大到7.6%，可能受前端融资收紧的影响土地市场表现转冷。开竣工方面，前8月新开工及竣工面积同比分别降3.6%/10.8%，相比前7月分别收窄0.9pct 及0.1pct，新开工单月同比升幅回落至2.4%，而竣工单月同比降幅收窄至9.8%，考虑到上半年疫情拖累竣工进度的影响，预计四季度竣工节奏将逐步加快。前8月施工同比升3.3%，施工升幅持续扩大。受益施工及投资单价提升的拉动，地产投资累计增速升幅再度扩大至4.6%，单月投资增速11.8%，基本与7月持平，分区域看，前8月东部、中部、西部及东北部投资增速分别为5.5%/-1.1%/7.9%/4.0%，除西部区域外均有改善。 资金面继续改善，8月定金预收款同比跳升：前8月房企到位资金累计同比增速提高2.2pct 至3.0%，单月同比升幅继续扩大至18.3%，升幅连续扩大4个月。按来源看，定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭累计同比分别为1.2%/3.6%/4.0%/8.6%，除国内贷款外均有改善，定金预收款转正，单月同比定金预收款升幅跳升至36.6%，而国内贷款同比转负至降3.0%。此外近期央行发布了8月新增贷款情况，居民中长期贷款占全部新增贷款比重43.5%，维持较高的水平。 维持推荐评级：8月行业需求端表现强劲，销售额累计同比转升，销售面积单月同比创2017年6月以来新高，单月销售面积的绝对量也为历史同期最高水平。投资方面，拿地及新开工略有回落，但受益施工及投资单价提升的拉动，地产投资增速继续提升。此外资金面持续改善，其中定金预收款8月表现突出。尽管受到政策面及行业天花板的压制，我们认为随着三季报的临近，业绩释放的实质利好可能会催化板块有一波更持久的行情，建议精选业绩有保障的优质个股，1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的（合规要求部分公司无法覆盖）。