中国国贸(600007) 核心观点 公司坐拥首都核心地段商业地产。随着地产销售量价持续低迷，A股房地产开发商整体进入亏损状态，但房地产经营商业绩表现相对平稳。公司作为最早上市的房地产经营企业之一，基于北京CBD国贸中心开展投资性物业出租管理及酒店经营业务，控股股东持股比例保持80.65%。经过四十余年的发展，国贸中心已建设成为占地面积17万㎡、总建筑规模112万㎡、功能齐全的现代化商务中心。2024年，公司营业收入为39亿元，其中写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入占比分别为39%、33%、5%、13%、10%。 物业定位高端，经营优势明显。自2020年以来，公司各投资性物业可出租面积并未发生增减，但写字楼收入基本平稳，而商城和公寓的收入稳中有升。不同业务的收入变化主要源于各业务租金单价和出租率的趋势差异。写字楼的租金单价和出租率均保持平稳状态，经营表现优于北京甲级写字楼整体，主要得益于优质资产和经营能力的双重加持。商城定位重奢租金单价较高，销售额排名全国前五，且出租率始终保持高位。公寓租金单价虽然略有下降，但出租率自全面改造升级完成后持续改善。酒店此前经营波动主要受到外部环境影响，目前毛利率已转正。其他业务表现与大类趋同。 财务状况良好，分红持续性佳。2019年以来虽有疫情扰动，公司营收和利润规模仍稳中有升。2024年，公司归母净利润12.6亿元，同比+0.3%；毛利率58.1%、归母净利率32.3%，均较2019年提升4.7个百分点。公司资产结构健康，债务负担较轻。截至2024年末，公司总资产中货币资金占比32%，投资性房地产占比49%，固定资产占比11%，三者合计占比92%；资产负债率仅22%，融资成本持续降低，经营性现金流净额常年为正。公司重视股东回报，派息率从2019年的39%提升逐渐至2024年的88%，以当年平均股价计算的股息率从2019年的2.45%逐渐提升至2024年的4.87%。考虑到公司有相对稳定的利润规模和持续性佳的分红政策，属于良好的防御性抗周期标的。 盈利预测与估值：公司经营北京核心地段商业地产国贸中心，盈利稳定穿越周期。在降息背景下，公司股息率具备吸引力。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为22.9-26.8元，较当前股价有5%-23%的空间。预计公司2025-2027年归母净利润分别为12.9/13.2/13.5亿元，对应每股收益分别为1.28/1.31/1.34元，对应当前股价的PE分别为17.0/16.7/16.3倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。 风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。

中国国贸(600007) 业绩简评 2024年4月29日,公司披露2025一季报：实现营收9.50亿元，同比-3.29%；归母净利润3.11亿元，同比-7.45%。 经营分析 各经营业态租金收入均同比下行。25年一季度，写字楼租金收入3.60亿元，同比-4.1%。商城租金收入3.09亿元，同比-2.0%。公寓租金收入0.45亿元，同比-3.8%。 各经营业态出租率同环比均下行。25年一季度，写字楼/商城/公寓的出租率分别为92.7%/94.9%/87.6%，1Q24分别为93.2%/97.5%/89.7%，分别同比下降0.5/2.6/2.1个百分点；4Q24分别为93.1%/96.5%/88.9%，分别环比下降0.4/1.6/1.3个百分点。 各经营业态平均租金同环比承压，商城平均租金同比下降，环比提升。25年一季度，写字楼/商城/公寓的平均租金分别为627/1345/365（元/平方米/月），1Q24分别为649/1351/369（元/平方米/月），分别同比-3.4%/-0.4%/-1.1%；4Q24分别为639/1309/367（元/平方米/月），分别环比-1.9%/+2.8%/-0.5%。仅商城租金环比提升，且同比降幅最小，韧性最强。 盈利预测 在宏观经济及外部环境面临不确定性的大背景下，一季度公司各经营业态均表现承压，需求有所下滑。我们认为后续或有更多支持内需的政策出台，公司或将有针对性地调整经营举措，出租率及租金水平的下滑趋势仍有待观察，暂维持原有盈利预测不变，预计2025-27年公司归母净利润分别为12.8亿元/13.0亿元/13.1亿元，同比+1.4%/+1.3%/+1.0%。维持“买入”评级。 风险提示 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

中国国贸(600007) 投资要点 业绩表现平稳，维持高分红比例。2024年中国国贸实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88%。2024年公司物业租赁及管理板块实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿。公司酒店经营板块实现收入5.3亿元，同比下降7.6%。 物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好，写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1%。商城出租率维持高位，平均租金回升，商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5%。公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9%。酒店业务营业收入同比小幅下降7.6%，毛利率小幅下降0.8pp至7.3%，整体经营表现平稳，抗周期韧性强。 成本管控有效，财务情况优化。公司费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3%。现金流充足，2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，公司借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7，公司财务状况不断改善。2018-2023年公司平均融资成本降至3.55%，公司国央企优势明显。 盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级。 风险提示：经济增速放缓的风险，物业出租不及预期的风险，办公楼供给增加的风险。

中国国贸(600007) 业绩简评 2024年3月31日,公司披露2024年年报：2024年实现营收39.12亿元，同比-1.05%；归母净利润12.62亿元，同比+0.25%。第四季度实现营收9.62亿元，同比-4.20%；归母净利润2.44亿元，同比-5.12%。 经营分析 租金收入小幅下行，严控成本下利润率提升。2024年公司各业态维持稳健经营，总租金收入为28.8亿元，同比-1.14%。分业态来看，写字楼/商城/公寓的租金收入分别为14.8/12.2/1.9亿元，同比分别为-3.3%/+1.0%/+2.2%。因公司在折旧摊销、员工成本及维修保养成本上有所节约，公司毛利率同比提升0.13pct至58.14%；因长期借款本金减少，利息费用相应降低，净利率同比提升0.43pct至32.30%，因此公司归母净利增速大于租金及营收增速。 写字楼出租率同环比小幅下行，租金同比提升、环比略降。2024年平均出租率为93.1%，与1-9月相比-0.1pct，较去年同期-2.8pct。2024年平均租金为639元/平/月，较1-9月降低6元/平/月，较去年同期提升1元/平/月。 商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。2024年商城平均出租率为96.5%，较1-9月略降0.1pct，较去年同期降低1.7pct。2024年平均租金为1309元/平/月，较1-9月小幅下降26元/平/月，较去年同期提升30元/平/月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。 公寓出租率有所回落，租金相对稳定。2024年公寓出租率为88.9%，较1-9月下降0.4pct，较去年同期提升3.0pct；2024年平均租金为367元/平/月，与1-9月持平，较去年同期下降3元/平/月。分红比例维持高位，提供安全边际。公司拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税），合计派发11.08亿元，股利支付率为88%，按2024年3月31日收盘价计算，股息率为4.78%。 盈利预测 公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑写字楼、商业及公寓等业态需求复苏相对缓慢，我们小幅下调盈利预测，预计2025-27年公司归母净利润分别为12.8亿元/13.0亿元/13.1亿元（原为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元），同比+1.4%/+1.3%/+1.0%。维持“买入”评级。 风险提示 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

中国国贸(600007) 2024年10月30日,公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营收29.5亿元，同比+0.02%；归母净利润10.19亿元，同比+1.63%。第三季度实现营收9.85亿元，同比-2.61%；归母净利润3.31亿元，同比-5.04%。 经营分析 租金收入微增，利润率提升。24年1-9月，公司各业态维持稳健经营，总租金收入为21.9亿元，同比+0.26%。分业态来看，写字楼/商城/公寓的租金收入分别为11.2/9.3/1.4亿元，同比分别为-2.5%/+3.2%/+4.4%。由于公司毛利率同比提升0.16pct至60.51%，净利率同比提升0.55pct至34.54%，因此公司归母净利增速大于租金及营收增速。 写字楼出租率同比下降、环比持平，租金同比提升、环比略降。1-9月平均出租率为93.2%，与1-6月持平，较去年同期-3.0pct，主因写字楼三期A租户租约到期，平均出租率同比下降6.0pct至91.1%。1-9月平均租金为645元/平/月，较1-6月降低3元/平/月，较去年同期提升8元/平/月。 商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。1-9月商城平均出租率为96.6%，较1-6月略降0.3pct，较去年同期降低2.1pct，主因商城三期A租户租约到期及提前解约，平均出租率同比下降5.3pct至92.9%。1-9月平均租金为1335元/平/月，较1-6月小幅下降6元/平/月，较去年同期提升64元/平/月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。 公寓租金基本稳定，出租率持续提升。1-9月公寓出租率为89.3%，较1-6月上升0.5pct，较去年同期提升4.9pct；1-9月平均租金为367元/平/月，较1-6月小幅下降1元/平/月，较去年同期小幅下降3元/平/月。 盈利预测 公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑短期受租户租约到期影响，三季度业绩略有下滑。我们小幅下调盈利预测，预计2024-26年公司归母净利润分别为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元（原为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元），同比+2.8%/+4.8%/+3.5%。维持“买入”评级。 风险提示 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

中国国贸(600007) 投资逻辑： 坐拥北京CBD区位好、质量优、不可复制的核心资产。公司的核心资产是国贸中心建筑群，核心看点在于：①位于首都北京的核心地段，位置稀缺，绝无仅有。②紧靠国贸地铁站，交通便利，人流量大。③具备写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施，定位高端，云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店。 各业态均处于稳健经营状态。近年来面对宏观经济及外部环境波动，公司总体租金收入及营收仍能稳步上升，租金水平及出租率维持高位。分业态来看，写字楼：楼内世界500强租户众多，租户质量高，支付能力强，2023/24H1平均租金为638/648元每平每月，出租率为96%/93%。商城：规模大、品类多、档次全，具备稀缺的重奢资源，2023/24H1平均租金为1279/1341元每平每月，出租率为98%/97%。公寓：平均租金略有下滑而出租率持续提升，2023/24H1平均租金为370/368元每平每月，出租率为86%/89%。酒店：23年起逐步修复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。 分红稳定且有保障，具备真红利属性。公司商业模式的本质是收租，一方面分红能力有保障，具备①高利润率，利润兑现好；②低负债率，资金充裕；③现金流稳步增长；④经营稳定，目前既不扩张又不出售资产等优秀属性。另一方面分红意愿有保障，公司积极回馈股东，上市以来连续26个财年进行分红，上市以来平均分红率为52%，且近年来逐步提升分红比例，2023年加特殊分红后的股利支付率达104%。综上来看，公司的红利属性有保障。 受益于降息大环境，公司估值或将提升。公司作为经营表现稳定，每年持续分红，分派比例较高的红利属性标的，有望受益于今年以来国内逐步降息的大环境，分母端折现率下降后，公司估值或将得到修复。 盈利预测、估值和评级 公司持有核心资产，经营表现稳定，业绩稳健增长。我们预计2024-26年公司归母净利润分别为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元，同比+4.0%/+4.5%/+4.0%。考虑到公司资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定，兑现度高，未来业绩有望持续稳健增长，我们给予公司2024年25.0x的PE估值，对应目标价为32.5元/股，相较当前（10月25日）23.48元/股的收盘价,上涨空间约38%。首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示 宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

中国国贸(600007) 投资要点 业务收入稳健增长，分红比例大超预期。公司为综合性高档商务服务企业，国贸中心位于北京CBD核心地段，资产优质，经营稳健。2023年中国国贸实现收入39.5亿元，同比增长14.9%，2018-2023年CAGR为4.5%；毛利率同比增加1.5pp至58.0%；归母净利润12.6亿元，同比增长12.8%，2018-2023年CAGR达10.2%；拟向全体股东每10股派发现金红利13元（含税），年度公司现金分红和特别现金分红占比分别为64%和40%，合计现金分红占比为104%。2023年公司物业租赁及管理板块实现收入33.8亿元，同比增长6.8%，毛利率66.4%；其中写字楼增长1.4%至15.6亿商城增长10.0%至12.8亿，公寓增长15.5%至18.3亿。公司酒店经营板块实现收入5.7亿元，同比增长107.4%。 物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强。国贸写字楼业务表现良好，2023年租金收入同比增长1.4%，出租率基本与疫情前持平，2023年写字楼平均租金同比增长1.8%至638元/平方米/月，出租率微降0.4pp至95.9%。商城出租率维持高位，平均租金回升，商城平均租金增长10.4%至1279元/平方米/月，出租率微降0.6pp至98.2%。升级后的国贸公寓出租率快速提升，收入大幅增长，公寓平均租金下降1.6%至370元/平方米/月，出租率提高12.6pp至85.9%。酒店业务随着商旅活动的恢复，营业收入同比增长107.4%，毛利率快速回升至8.1%，超过疫情前水平。整体业绩向好，抗周期韧性强。 成本管控有效，财务情况稳健。公司费用率不断优化，2018-2023年销售、管理及财务费用率总计从10.0%降至6.3%，毛利率和净利率分别从51.6%和24.5%提升至58.0%和31.9%。现金流充足，2023年经营性净现金流净额同比增长5.2%至19.2亿元，公司长期借款同比下降31%至11.4亿元。2018年以来，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率降至24.7%；现金流量利息保障倍数由9.5持续增至27.0，公司财务状况不断改善。2018-2023年公司平均融资成本由4.8%降至3.6%，公司国央企优势明显。 盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润复合增长率为7.6%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营持续向好，首次覆盖给予“持有”评级。 风险提示：经济增速放缓、物业出租不及预期、办公楼供给增加等风险。

中国国贸(600007) 投资要点 核心区域优质资产，区位优势不可复制 公司是全国领先的高端商业综合体开发商及服务商，公司所运营的国贸中心位于首都北京的核心CBD区域，首期始建于1985年9月，于2017年8月整体竣工，经过近30年的开发和运营，国贸中心已经成为北京市地标建筑群之一。国贸中心占地面积17公顷，总建筑规模110万平方米，由写字楼、商城、酒店、公寓和会展中心等商业服务设施组成。公司在品质打造方面持续投入，坚持精品化发展，所运营资产在各自领域均具备一定的影响力和标杆效应。我们认为，公司所运营资产位置得天独厚，区位优势不可复制，产品力与区位优势相适配，有望长期在持有物业市场保持竞争力。 经营稳健，抗周期能力强，2023年各项业务全面向好 2022年公司营业收入34.4亿元，同比减少4.01%；归母净利润11.2亿元，同比上升8.99%。2020-2022年公司营业收入CAGR为5.4%，归母净利润CAGR为16.3%，疫情期间公司收入和利润逆势向好，公司抗周期能力强。写字楼及商场运营为公司主要的营业收入来源，2022年二者收入合计占比约为8成。公司2023Q1写字楼及商场租金较2022年平均租金分别上涨1.9%及10.5%；公司公寓改造后，出租率快速攀升至2023Q1的77.6%，较2022年底再度提升4.3%；随着商旅社交等活动恢复，公司酒店业务有望逐渐回至疫情前水平。我们认为，公司所运营资产在2023Q1均有亮眼表现，写字楼及酒店租金水平的上涨、公寓出租率持续攀升、商旅社交的恢复助力酒店业务回暖均有望带动公司2023年营业收入再度增长。 高分红+强现金流，股息率具备优势 公司经营现金流长期保持为正，2017-2022年公司经营活动产生的现金净流量年均15.33亿元，5年复合增速8.64%。2022年公司分红7.1亿元，每股0.7元，分红比例63%，ROIC为10%，截止2022年12月31日公司股息率4.4%。公司主体竣工完成后，暂无新增建筑计划，折旧摊销费用可能进一步降低，且随着其他费用地有效管控，中国国贸毛利率从2018开始持续增长，2022年毛利率较2018年上涨5个百分点达到58%，我们预计随着2023年酒店业务经营改善，公司2023年毛利率会进一步攀升。我们认为，公司未来收入有望长期保持稳增长，且毛利率逐步增长，未来现金流会持续走强。此外，我们结合公司历史分红比例判断公司未来分红比例会在50%以上，分红比例高，现金流属性强，有望为投资者贡献稳定的股息。 盈利预测与估值 我们预计公司2023-2025年归母净利润为12.9、13.5、14.1亿元，对应EPS分别为1.28、1.34、1.40元/股。综合考虑公司稳健的运营情况、资产质量、高股息率等特点，我们认为公司竞争优势明显，应当享有估值溢价，给予公司2023年17倍PE估值，目标价21.76元。此外，结合我们测算中国国贸DCF估值，公司截止2023年6月15日的收盘价对应DCF估值折价40.95%，显著低估。首次覆盖，我们给予公司“买入”评级。 风险提示 宏观经济增速承压；就业竞争加剧；办公楼供给增加导致招租压力加大。