中国国贸(600007) 核心观点 全年归母净利润同比-8%，派息率同比提升。2025年，公司实现营业收入38亿元，同比-4%，主要受到写字楼和酒店业务拖累；实现归母净利润12亿元，同比-5%；归母净利率为31.9%，同比降低0.4pct，主要因为毛利率57.7%，同比降低0.4pct，此外销售管理财务费率之和为5.7%，同比增加0.1pct。2025年，公司派息率为90%，略高于2024年的88%。 写字楼和酒店经营承压，但商城和公寓相对平稳。拆分业务结构，2025年公司写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入分别为14、13、2、5、4亿元，同比分别为-6%、-1%、+1%、-6%、0%，占比分别为38%、34%、5%、13%11%；平均租金单价分别为609、1300、362元/㎡/月，同比分别为-5%、-1%、-1%。2025年，公司写字楼和商城业态的平均出租率分别为92%和96%，虽然同比均有下滑，但仍好于行业整体水平；公寓的出租率为91%，同比提升2pct。2025年，公司的物业租赁管理业务（包括写字楼、商城、公寓在内）和酒店经营业务的毛利率分别为65.7%和5.3%，同比分别降低0.4pct和2.0pct。有息负债持续减少，财务状况更趋健康。截至2025年末，公司总资产115亿元，同比-7%；净资产98亿元，同比+1%；总负债17亿元，同比-36%；资产负债率15%，同比下降7pct；有息负债2亿元，同比-82%，连续4年显著降低；融资成本3.2%，同比下降35bp；货币资金35亿元，占总资产比重为30%。2025年，公司经营性现金流净额为18亿元，保持合理水平；加权ROE为12.4%，同比下降主要受权益乘数降低影响。 投资建议：考虑到北京商业与酒店行业现状对公司经营的影响，我们略下调此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分别为36.6/36.0亿元（原值为37.9/38.3亿元），归母净利润分别为11.9/11.6亿元（原值为12.5/12.8亿元），对应每股收益分别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为18.3/18.7倍，维持“优于大市”评级。 风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。

中国国贸(600007) 投资要点 事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7%；扣非后归母净利润9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025年Q3实现营收9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润3.1亿元，同比-7.0%；扣非后归母净利润3.1亿元，同比-7.4%。 核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613元/平/月，同比-32元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，租金收入9.0亿元，出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308元/平/月，同比-27元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。 公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，租金收入1.4亿元，出租率为90.4%，同比+1.1pp；平均租金为363元/平/月，同比-4元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。 财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。 风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。

中国国贸(600007) 营收及归母净利润小幅下滑，营销管理费用同比提升。截至2025年三季度，公司实现28.21亿元营收，同比下降4.39%，主要系写字楼和商城平均租金及出租率较2024年同期下降所致；截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69%，主要系营业收入下降、叠加销售费用和管理费用同比提升7.15%和2.11%所致。 投资性物业租金及出租率三季度仍承压，但仍优于北京全市水平。截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均租金分别为613、1308及363元/平方米/月，同比2024年同期的645、1335及367元/平方米/月分别下降4.96%、2.02%及1.09%，写字楼及商城租金承压明显；截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均出租率分别为92.3%、95.5%及90.4%，分别相较于2024年同期下降0.9、1.1和上升1.1个百分点。根据戴德梁行统计，北京市业主继续采取以价换量策略来留住现有租户和招揽新租户，截至2025年三季度末全市写字楼租金环比下降2.90%至人民币215.51元/平方米/月，空置率较2024年年底下降1.8个百分点至16.5%，写字楼市场整体承压。2025年前三季度，北京服务性消费额同比增长4.8%，但社零总额延续降势，同比下降5.1%，由于可选消费和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，截至2025年三季度末环比下降0.6%至30.6元/平方米/天，北京市商场租金整体承压。 酒店行业面临经营压力，《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》为行业带来曙光。公司未公布2025年前三季度酒店经营数据，但根据北京统计局数据，截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9%，酒店行业经营压力加大。商务部等9部门联合印发的《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》于10月17日对外公布，意见提出统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，加快推进住宿业高质量发展，着力提升供给品质、促进业态创新、优化营商环境，推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，为提振消费、扩大内需作出积极贡献，为酒店发展带来曙光。 投资建议：公司持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。我们预测2025-2027年营收分别达39.36亿元/40.07亿元/40.90亿元，同比增长0.6%/1.8%/2.1%；2025-2027年归母净利润分别为12.90亿元/13.47亿元/14.04亿元，同比增长2.2%/4.4%/4.3%；2025-2027年PE倍数为16/15/14倍。维持“推荐”评级。 风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。

中国国贸(600007) 投资要点 事件：公司发布2025年半年度报告。2025H1，公司实现营业收入18.9亿元，同比下降3.9%；实现归母净利润6.3亿元，同比下降8.0%；扣非后归母净利润6.3亿元，同比下降6.8%。 核心物业经营承压，但彰显较强韧性。面对写字楼市场疲软、零售商业竞争加剧的外部环境，公司核心物业板块短期承压但仍展现出优于市场的经营韧性。写字楼业务实现收入7.3亿元，平均出租率和平均租金分别为92.4%和621.0元/平米/月，核心资产护城河稳固。商城业务实现收入6.4亿元，平均出租率高达95.3%。尽管面临国际精品销售下降等挑战，但凭借其重奢定位和核心区位优势，依然维持了高位的出租率和租金水平。 酒店业务下滑明显，公寓业务保持稳定。2025H1，酒店经营业务受政商活动减少、企业差旅预算缩减等因素影响，经营压力较大。25H1，酒店业务实现收入2.4亿元，同比下降7.2%；毛利率仅为2.2%，较去年同期大幅下滑，成为拖累公司整体业绩的主要因素。相比之下，公寓业务经营基本盘稳固，实现收入0.9亿元，平均出租率维持在88.7%的稳定水平。 财务状况保持稳健，成本管控成效显著。公司持续优化负债结构，财务状况健康。25H1，公司偿还银行长期借款本金5.9亿元，期末长期借款较上年末下降53.9%。得益于债务规模的压降，财务费用同比大幅下降67.8%至246.0万元。公司经营性现金流净额达8.4亿元，现金流依然充裕，为抵御风险和未来发展提供了坚实保障。 盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。 风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。

Teo Nee Chuan(赵汝泉)先生:1970年9月出生,马来西亚国籍,于2025年5月加入香格里拉(亚洲)有限公司(以下简称“香格里拉”)并出任财务高级副总裁(中国新业务开发),并于2025年9月起出任香格里拉的集团投资及资产管理部主管(中国区)。加入香格里拉之前,赵先生曾于山东天岳先进科技股份有限公司(A股证券代码:688234;港股证券代码:02631)、保诺-桑迪亚、华住集团有限公司(纳斯达克证券代码:HTHT;港股证券代码:01179)、瑞迈国际有限公司及DDB大中华集团出任首席财务官之职务。赵先生拥有英国华威大学荣誉学士学位,是美国会计师协会及香港会计师公会的会员,以及英国特许会计师协会的资深会员。现任香格里拉执行董事、首席财务官,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会执行董事、常务董事、饭店政策执行委员会委员,本公司第九届董事会董事长、执行董事、董事会薪酬委员会委员、饭店政策执行委员会委员。

支陆逊先生,1966年出生,研究生学历,工商管理硕士、经济学硕士。历任北京航空工艺研究所、国家机电产品进出口办公室干部,外经贸部机电进出口司副处长、处长,商务部机电科技产业司副司长兼国家机电办副主任,外贸司副司长、商务参赞(正司级)兼国家机电办副主任,产业安全与进出口管制局局长。现任本公司总经理,国贸物业酒店管理有限公司董事长,北京时代网星科技有限公司董事长,北京国贸国际会展有限公司董事长。

王志华先生,1969年出生,中国社会科学院国际贸易学专业经济学博士,1995年8月参加工作,长期从事国际经贸合作工作,历任商务部谈判办处长、驻外经商参赞、服贸司副司长、财务司司长、外贸司司长兼国家机电产品进出口办公室副主任等职务。

余元堂先生:1967年出生,毕业于对外经贸大学金融学专业,拥有经济学博士学位。历任经贸部、外经贸部交际司干部,外经贸部欧洲司干部、副处长,外经贸部、商务部欧洲司四处处长,商务部欧洲司商务参赞(副司级)、商务部欧洲司副司长、商务部欧洲司司长。现任中国世贸投资有限公司董事总经理,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会执行董事、常务董事、饭店政策执行委员会委员,本公司第九届董事会副董事长、执行董事、董事会薪酬委员会委员、饭店政策执行委员会委员。

蔡宁玲女士,1974年出生,香港大学房地产管理学硕士,注册测量师。曾服务于香港及英国大型地产集团,负责香港及内地的地产投资组合管理。历任嘉里建设有限公司租赁总监,九龙仓中国置业董事、零售租赁及营运负责人,香港置地商业地产资产管理董事及负责人、中国区投资物业总裁,K11集团董事会成员、租赁及营运高级副总裁。现任中国国际贸易中心有限公司第十届董事会董事,本公司副总经理,国贸物业酒店管理有限公司副董事长,北京国贸国际会展有限公司董事。

胡燕敏女士,1978年出生,中国人民大学经济学学士学位。2007年至2013年于百事中国担任多个财务相关之高级职务;2013年至2019年任凯德置地中国商业管理事业部财务总经理;2019年至2024年4月任香格里拉(亚洲)有限公司财务副总裁;曾任中国国际贸易中心股份有限公司第九届监事会监事及中国国际贸易中心有限公司第九届董事会董事。现任中国国际贸易中心有限公司第一届监事会监事,本公司副总经理,财务负责人。国贸物业酒店管理有限公司董事,北京国贸国际会展有限公司副董事长。

黄小抗先生,大学学历。黄先生于1991年加入郭氏集团,并自1996年起出任嘉里建设有限公司执行董事。现任嘉里集团(中国)有限公司董事长及董事总经理,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会董事,本公司第九届董事会董事。

阮忠奎先生:1966年7月出生,中国国籍,毕业于中欧国际工商学院,研究生学历,工商管理硕士学位。曾任北京京城机电控股有限责任公司党委常委、董事、副总经理,北京一轻控股有限责任公司党委副书记、董事、总经理职务。2019年7月,任北京京城机电控股有限责任公司党委书记、董事长。现兼任中国世贸投资有限公司董事,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会董事,本公司第九届董事会董事。

郭惠光女士:1977年出生,毕业于美国哈佛大学,为上海市第十四届港区政协委员。现任香格里拉(亚洲)有限公司之主席兼集团首席执行官(为香港联合交易所上市公司),嘉里兴业有限公司之董事长,嘉里控股有限公司之董事及嘉里集团郭氏基金会(香港)有限公司之理事,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会副董事长、执行董事、常务董事,本公司第九届董事会执行董事。

盛秋平先生:1968年出生,中国共产党,中国国籍,浙江新昌人,1989年8月参加工作,香港理工大学品质管理硕士,美国肯恩大学公共管理硕士。历任嵊州市市长、市委书记,永嘉县县委书记,金华市副市长、义乌市市长,金华市委常委、义乌市委书记,浙江省商务厅厅长、党组书记,商务部党组成员、部长助理。2022年4月,任商务部党组成员、副部长。现兼任中国世贸投资有限公司董事长,中国国际贸易中心有限公司第十届董事会董事长、执行董事、常务董事,本公司第九届董事会执行董事。