| 2018-06-19 | 安信证券... | 黄守宏 | 不评级 | 事件:6月14日... 事件:6月14日统计局公布地产1-5月数据,1)销售及库存:累计销售面积5.64亿平米,同比增幅2.9%(前值(1-4月)1.3%),累计销售额4.87万亿元,同比增速11.8%(前值9.0%)。待售面积5.60亿平米,同比减少1.19%(前值-1.12%);2)拿地及新开工:累计土地购置面积0.77亿平方米,同比增长2.1%(前值-2.1%),土地成交价款3522亿元,增长16.0%(前值为13.6%)。累计新开工7.22亿平米,同比增长10.8%(前值7.3%),竣工3.05亿平米,同比增速-10.1%(前值为-10.7%);3)投资及资金:累计投资额4.14万亿元,收窄0.1个百分点至10.2%(前值10.3%),其中,住宅投资2.90亿(比重为70.1%)增长14.2%,增速与1-4月增速持平。累计到位资金6.20万亿,同比增长5.1%(前值2.1%),提升3个百分点,其中按揭贷款增速下降3.6%(前值-6.7%)。
5月单月销售增速8.0%、后续销售预期逐步改善:1)单月增速8.0%,为1-5月来最高,预期销售有望改善:1-5月,商品房销售面积5.64亿方,同比增2.9%,增幅收窄提升1.6pct;商品房累计销售额4.87万亿元,同比增速11.8%(前值9.0%),增速提升2.8pct;2)销售均价环比回升、累计增速提升1pct:从销售均价来看,年初至今月销售均价基本以8开头,但每个月均价环比增长不超过1个点,保持相对平稳的趋势;3)待售面积回落,整体去化良好:1-5月待售面积5.60亿平米,较1-4月下降1.19%,待售面积/过去6月平均销售面积为4.24个月,较1-4月待售面积增加0.06个月;当前仍处于低库存+高去化的状态。从我们调研的结果显示,龙头房企的去化率基本在70%-80%之间。
投资增速较为平稳、住宅投资比重提升至70.1%:1)单月投资增速较为平稳,乐观的话全年投资或相对稳定:1-5月,地产开发投资累计4.14万亿元,收窄0.1个百分点至10.2%(前值10.3%),其中,住宅投资2.90亿(比重为70.1%)增长14.2%,与1-4月份增速持平;2)住宅投资投资增速较为平稳、住宅投资占房地产投资比重上升至70.1%:1-5月住宅投资增速14.2%(前值14.2%),办公楼投资增速-7.8%(前值-5.1%),主要为17年办公楼投资基数大;3)投资增速“东平中西回落,东北提升”:1-5月份东部地区房地产开发投资2.3万亿元,同比增长11.3%,增幅持平(前值11.3%);中部地0.89亿元,增长13.3%,增幅回升(前值14.8%);西部0.81万亿元,增长2.8%,增幅回落(前值3.2%);东北地区0.14万亿元,增长19.9%,增速提升(前值10.7%)。
新开工增速提升,“补”大于“销”主要为供给端的控制:1)补货速度提升,“补”大于“销”:1-5月份,累计新开工7.22亿平米,同比增长10.8%,增速提升(前值7.3%);竣工3.05亿平米,同比下降10.1%,较4月提升0.6pct;2)新开工面积与销售面积之差持续扩大、主要为供给端被控制,整体为低库存状态:新开工面积与销售面积之差虽然持续扩大,但相比于16年两者的持续扩大不一样在于,16年库存高位,去库存为紧;当前整体库存低位,高去化率,补大于销更多源于供给端,如预售证的控制。
五月土地成交增速较17年同期增速收窄、到位资金增长5.1%:1)土地市场购置面积及成交价款提升:累计土地购置面积0.77亿平方米,同比增长2.1%,较上月提升4.2pct (前值-2.1%),土地成交价款3522亿元,增长16.0%(前值为13.6%);2)到位资金增长5.1%、主要为自筹资金+定金及预收款的增长带动:1-5月份,到位资金6.20万亿元,同比增长5.1%,增速提升(前值2.1%)。按揭款+定金及预收款占比持续走高,达47.4%,为16年至今最高。
投资建议:本月投资单月增速9.8%,从1-5月单月投资增速来看,投资增速较为平稳,在9.8%-10.8%的区间内,累计同比增速1-5月份为10.2%,较1-4月份累计同比增速回落0.1个点。房地产投资增速的较大贡献者为土地购置费,考虑当前资金紧张+龙头房企已具备足够的土储资源,若未来资金压力并无较大缓解,房企再大幅增加土储资源的意愿其实是下降的,比如近期土地流拍的增多或许对此有所印证;因而我们认为后期土地购置费可能下降。而开工的增加推动施工的改善,施工对投资的贡献存在提升的可能性。乐观的话,全年投资增速或较为稳定。从目前政策的落地来看,名紧实松(如人才新政),预期后续政策在城市间的微调可能扩围,但再大面积出现极为严格的限制性政策的可能性较低。再者,龙头房企推盘节奏提前加快,快周转高回流策略下,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放,地产行业是难得的低估值高增长行业,我们更应该看到其价值性机会。建议积极关注招商蛇口、保利地产、新城控股、万科A等A股龙头房企,以及弹性较大的二线房企,如中南建设、荣盛发展、蓝光发展等。
风险提示:销售回落、政策不及预期。 |
| 2018-06-19 | 申万证券... | Kris... | 不评级 | 国家统计局周... 国家统计局周四上午10点公布了中国1-5月房地产市场数据,显示五月份中国房地产投资增速保持高位,新房销量单月同比增速由负转正。我们维持行业低配评级,财务稳健的行业龙头受到的负面影响较小,继续推荐华润置地和碧桂园。
今年1-5月,全国新房销售额同比增长12.8%至4.1万亿元,同期销量同比增长2.3%至4.9亿平米,五月份单月同比增速双双创年内新高,分别达23.3%和8.5%(相比4月份单月增速仅为5.2%和-4.4%)。与此同时,房地产投资增速维持在高位的10.2%,其中住宅投资增速维持稳定在14.2%,同期新开工同比增速进一步提升至10.8%(相比1-4月增速为7.3%),土地购置金额同比增长16%(相比1-4月增速为13.6%),面积同比增长2.1%(相比1-4月增速为-2.1%)。今年1-5月房地产开发企业到位资金为6.2万亿元,同比增速创新高为5.1%(相比1-4月增速为2.1%),其中销售预收款同比增长6.3%至3.2万亿元(占总资金比例为52%),自筹资金同比增长8.1%至1.9万亿元(占比31%),国内贷款同比下降2.8%至1.0万亿元(占比17%),而外资则同比大幅下降77%至21亿元(占比仅为0.1%)。
我们跟踪的30家大中型上市房地产开发商今年1-5月平均销售增速达33%(相比1-4月平均增速为30%),其中单月同比增速持续提升,从三月份的10%、四月份的30%进一步上升至五月份的47%。其中,中国金茂,一家专注核心一二线高端住宅市场的开发商,以282%的累计销售同比增速位居第一,表示在执行严格限价的高阶城市中购房者需求仍然强劲。此外,作为中国销售规模第一大房企,碧桂园于今年1-5月实现合约销售金额同比增长37%至3350亿元,其中单月同比增速从三月份的1%、四月份的30%进一步提升至五月份的93%,这也意味着在调控政策相对宽松的三四线城市市场仍维持热度。
我们注意到,自今年三月中旬开始,调控范围逐级扩大,新一批城市开始陆续执行限购限售等政策。根据央行最新公布的五月份信贷数据,五月份单月新增人民币居民贷款同比微增1%至6143亿元,其中以按揭贷款为主的中长期居民贷款同比下降9%至3923亿元,同期短期居民贷款同比增长25%至2220亿元。今年1-5月,新增人民币居民贷款总额同比下降5%至2.9万亿元,其中,中长期居民贷款同比下降13%至2.0万亿元(占新增居民贷款总额比例为70%),其占新增人民币贷款总额比例从2017年的39%下降至1-5月的28%,同期短期居民贷款同比增长25%至8630亿元(占比为30%),其占新增人民币贷款总额比例从2017年的14%下降至1-5月的12%。
年初以来行业基本面超出预期,主要原因在于买房者的热情在限价给予获利空间、贸易战推动降准的大环境下较预期更为强烈。但也因此导致调控范围逐级扩大,且货币政策对于房地产行业的收紧态度没有改变。我们仍然认为行业整体的毛利率受压以及再融资渠道收窄是两个主要的风险点,我们维持行业低配评级,财务稳健的行业龙头受到的负面影响较小,继续推荐华润置地和碧桂园。 |
| 2018-06-19 | 中国银河... | 潘玮 | 增持 | 1、1-5月商品房... 1、1-5月商品房销面及销售额环比前4个月有所回升。1-5月,商品房销售面积及销售金额同比分别增2.9%及11.8%,环比前4个月增长明显。单月销售面积同比增速自4月由负转正为8%,销售金额同比增速比前两个月提高15个百分点至21%,得益于销售面积和销售均价的同时增长。考虑到去年6月份单月销售金额基数有所上升,下个月销售金额增速可能会回落。从我们跟踪的重点城市高频数据来看,38城1-5月新房销量累计降9.3%,降幅比前4个月缩小1.3个百分点,其中一二三线城市分别下降22.8%、12.6%、5.4%。2、土地市场温和回暖。1-5月土地购置面积累计同比增速2.1%,增速相比前4个月由负转正,说明土地市场有温和回暖迹象。我们看好未来一段时间的土地市场,原因在于1)房企对一二线城市长期看好,土地投资需求仍然旺盛;2)随着重点二线城市快速去化,房企有相对较强的补库存动力;3)部分基本面较好的三四线城市也在经历快速去化的进程,这部分城市预计也会有补库存需求。
3、新开工面积增速创12个月新高,投资保持三个月超10%高增速。前五个月新开工面积累计同比增10.8%,创去年5月份至今的12个月的新高,施工面积累计同比增2%,相比前4月略有增长。我们认为从新开工面积创新高的信号可以看出,拿地到新开工的节奏开始加快。2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份下降0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速不变。住宅投资占房地产开发投资的比重为70%。5月单月地产投资同比增9.8%,在累计增速稳定的情况下,单月同比略有下降。结合近期信贷政策,我们认为,投资增速依旧受制于各项投融资渠道的收窄。
4、房企到位资金增速回升。1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提升3个百分点。其中,自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%。虽然央行以房贷为主的居民中长期贷款累计数据表现仍然不佳,同比降低13%,但是个人按揭贷款增速单月同比在连续10个月为负后转为正的8%,这与去年5月基数较低有关。另一方面,随着5月销售增速回升,5月份定金及预收款单月同比增加27个百分点为28%。考虑到去年6月基数较低,资金面数据在6月有继续回暖的可能。
5、投资建议:近期“红五月”的交易态势带来地产公司的高业绩,随着行业内部持续分化,龙头房企将保持融资优势,同时政策调控逐渐平稳,我们看好二季度地产板块的行情,认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线:1)低估值的一二线龙头地产股:招商蛇口、万科A、保利地产、华夏幸福、荣盛发展;2)高成长的优质地产股:新城控股、阳光城、蓝光发展;3)资源优势强劲的地产股:华侨城A。
6、风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。 |