中国国贸(600007)公司资料

行业策略: (1)第五次全国金融工作会议之地产行业。a.金融去杠杆会影响房地产行业的资金链。第五次全国金融工作会议上虽未单独讲房地产,但中间讨论的一些核心问题,如金融去杠杆、防风险等正在影响房地产行业的资金链水平、资金来源;b.房地产行业的资金链水平将呈现下降的趋势。目前房地产资金链仍处较高的水平,但随着未来资金来源追随地产投资呈现下降的趋势(调整较慢的投资也源于地产商比较有“钱”),预计房资金链水平(亦是地产投资保障系数)会在四季度降到130:100的水平,行业会出现一定的资金链风险,或倒逼管理层对融资端进行放松 另外,房地产需求端是否会对过往的限售限购、首付提高有新的变化、放松?我们认为会有但一定不是把过去的政策打破。具体来说,可能对特定群体购房有所放松,如学生群体、人才引进等,会出现一些结构上的变化 (2)普洛斯私有化,对万科、房地产行业会有怎样的变化?a.物流用地的稀缺性和甄选难度高是背景;b.反映行业由快速“布局”转为精细“布点”,对价各方各取所需(原有股东应该已充分享受到行业前期快速成长阶段的红利),稳定增长的ebitda保障对价成本;c.收购物流地产不仅仅是因为物流地产本身(土地变性的潜在可能);d.交易定价不算便宜但尚可接受(粗略计算隐含回报率也在6%以上,总报价较NAV溢价35%并不算高);e.助力未来万科的城市配套服务商战略更上一层楼;f.对万科的估值构成支撑,进一步利好低估值蓝筹,也利好国内物流地产商价值重估(潜在二梯队龙头南山、东百等) (3)对地产投资市场认知的新变化。 强调近期地产上游表现出色主因是供需缺口。5月底,我们在房地产行业上游最底部提出重视房地产上游机会,近期上游行业股票表现良好也证实了我们的判断。由于房地产上游表现较好,近期对房地产的热议又开始提高,开始探讨是否新的需求形成,房地产行业是否会出现超预期的变化。我们认为,地产加速调整的时间点始终会到(迟到而已),从短期来看,会有一个季度以上的真空期,地产调整表现较为缓慢。总的来说,地产上游的出色表现是因为上游和地产的供需缺口出现背离导致的,一方面地产上游低估了地产带来的需求,另一方面在供给侧改革的情况下,上游供给侧出现了较大缺口,强调供需缺口才是地产上游表现出色的原因,供给侧权重更大 强调房地产实际投资才是决定上游需求的关键,实际投资已明显回调,4季度往后将会加速调整。a.地产投资调整的加速点可能会在四季度后,往明年出现,整体来说,今年全局投资可能高于5个点;b.要考核房地产对上游的拉动,应当关注的是房地产实际投资;c.在过去的房地产周期的高点,都有着拿地占比提升,这是一个周期滞后的表现,拿地的行为并不意味着随后会加大开工力度。今年剥离拿地的名义投资也是下滑明显的 再次强调,要持续把握房地产上游机会,房地产上下游背离排序:有色à钢铁à水泥à煤炭à下游(家电/家居等),背离越大机会越大。强调地产投资难以出现一个向上的拐点。

房地产行业指数上涨0.28%,上证指数上涨0.132%。行业指数跑赢大盘指数。 各区域楼市成交情况:1、环渤海区域:北京房产成交套数据显示,现房套数日均成交套数连续第三周下跌后出现,涨幅为16.92%,同比则下降了44%;成交面积为10,552平方米,环比下降了29.74%,同比减少了77%;可售套数为155,162套,环比了上涨0.87个百分点。济南地区商品房成交套数环比上涨了45.96%,日均成交面积环比上涨了51.28%。青岛地区商品房成交套环比下降了6.89%。 2、华东地区:上海的成交套数为545套,环比下降了10.56%,商品房成交面积为49,501平方米,环比下降5.6%。杭州地区日均成交套数为554套,环比下降40.16%;日均成交面积为51,568平方米,环比下降了50.14%。苏州地区成交套数周环比出现上涨,幅度为9.47个百分点;日均成交面积为33,031平方米,成交面积周均数据涨幅为2.80%。南京的住宅成交套数环比连续上升,幅度18.32%;成交面积为45,687平方米,环比上涨了23.66%。 3、中部地区:上周武汉日均成交量(套)为733套,周环比下降了18%;周均成交面积为70,865平方米,环比减少了16%。 4、华南地区:深圳的成交套数环比上升了4%、同比上涨了8%;周均成交面积为11,712平方米,环比下降了7.50%。广州地区商品房套数环比下降3%,周均成交面积为17,684平方米,环比减少了10%。福州地区日均成交套数为94套,与上周持平。成交面积为9,188平方米,环比上涨了60个百分点。厦门地区日均成交套数为1,350套,环比上涨了13%,日均成交面积为90,021平方米,环比上涨了14%。 房地产行业处于大周期的调整阶段。当下我国房地产行业面临房价过高、库存高企的压力。政策的不断出台旨在遏制房价出现投机性质的上涨,以及降低房地产杠杆,从而使得行业能够良性发展。值得注意的是,每当行业规模达到一定程度后,重组势必会对行业进行重新的梳理,优胜略汰是必然。房地产行业尚在成熟期,且属于“资源型”行业,因此企业多为应对行业调整作了充足的准备。此外,房地产企业属性的变化值得关注。基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断,并结合自身特点和规划,房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化,其中多数公司或多或少地对业务将做出调整和转型。因此,我们继续维持行业“同步大市”评级。 风险提示:政策调控趋严,房产需求出现下滑,市场风险增加。

98年房改以来,中国房地产业一路高速成长,在城镇化率从33.4%到57.4%的进程中,不仅催生了百万亿级的行业,也产生了数以万计的房企。2017年,旧的融资体系和拿地规则同时发生改变,在融资和拿地能力的双重考验下,房地产业将结束“春秋时代”,正式走进“战国时期”。春秋尚崇周礼,战国全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存,行业集中度将大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代,一个前所未有的房地产王者时代。 投资要点: 1.强者恒强,龙头房企走向寡头是大势所趋:(1)龙头房企销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势;融资渠道更丰富、成本更低,在融资收紧背景下优势突显;(2)行业分化加剧,龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企;行业毛利率走低,龙头管理高效、费用控制优,净利润率优势显著;(3)因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化将是长期趋势,龙头房企深耕城市多、布局完善,销售持续性和稳健性优势显著;(4)重点城市土地新规,提高拿地门槛,龙头土储集中度快速提升,地价快速上涨使并购整合成为常态,直接推升行业集中度。本轮小周期,中小房企加速退出,大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势,行业集中度加速提升,2017年出现跳跃式增长。 2.集中度提升前路不远,空间巨大:2016年底美国TOP5和TOP10市占率分别为20%和29%,而中国分别为13%和19%;香港2016年底top3和top4市占率分别为24%和33%,而内地分别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我国具有可比性,其房地产市场均已进入成熟阶段;而我国房地产市场还处于增量房阶段,市场集中度至少还有1倍提升空间。 3.行业集中度提升,显著提升龙头房企的估值:(1)规模增长空间巨大:住宅市场增量空间237.1亿平,181.2万亿,满足至少15年增量市场发展;进入存量房市场后,每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升,龙头销售增长空间非常充足。我们测算,2017年市场规模完全能满足Top20销售目标,未来4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%和13%(未考虑房价上涨)。(2)盈利稳定产生估值溢价:集中度提高,龙头公司市场份额稳定,盈利稳定,可享受估值溢价提升。(3)资源型房企,将在拿地上具备显著优势,控制上游成本。龙头在融资上议价能力强,降低财务成本;在管理上,享受规模经济效益,集中采购,标准化产品,降低管理成本。 4.集中度提升提供确定性机会,建议关注三类地产股:(1)行业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头:金地集团(600383)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、华夏幸福(600340)。(2)项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头:北京城建(600266)、首开股份(600376)。(3)高成长、低估值,有望冲击一线的二线业绩黑马:如旭辉控股集团(0884.hk)、新城控股(601155)。 风险提示: 政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换

盲目进入工业地产领域,很危险【详情】 从工业用地出让的总趋势来看,中央政府是不可能做出让步的,预计今后中央政府将运用更频繁的监管与监察手段,加大对工业用地出让的过程监管与事后监管,这无疑会为工业地产开发商的日后经营带来很大的政策不确定性。