| 2017-06-12 | 国泰君安... | 侯丽科,... | 未知 | 摘要:一手房销... 摘要:
一手房销量:1)环比:整体环比上升20%,其中一线上升20%,二线上升17%,三线上升22%。2)同比:整体同比降8%,其中一线降16%,二线降26%,三线上升21%。3)本周与2016年全年周均比:整体降39%,其中一线降36%,二线降50%,三线降28%。4)二手房销量:本周环比上升12.6%,同比升40.6%。
库存水平:17个典型城市一手房平均可售面积环比降0.3%,同比降19.4%。去化时间:17个城市新房去化时间11.8个月。2017年PE主流公司14.5倍,RNAV3.30%折价。
本周观点:1)五月销售排名前十的房企销售金额环比增幅略有调整,同比增幅超过30%,其中碧桂园前五月销售金额累计增幅155%,业绩目标实现指日可待,在资金面、政策面从紧的背景下,龙头与小型开发商之间的分化将继续加剧。2)粤港澳大湾区是“一带一路”中海上丝绸之路的重要支点,湾区规划将配合“一带一路”规划逐步落地,有望成长为世界级城市群。随香港回归20周年这一具有纪念意义日期的临近,粤港澳大湾区的规划进度有望取得突破,超出市场预期,推荐关注珠、深、广区域布局标的。2017年上半年,在行业政策边际从紧背景下,行业集中度将加速提升,板块投资机会集中在区域主题和“硬业绩”龙头标的。
国君地产个股推荐组合包括招商蛇口、荣盛发展、中天金融和华侨城A,权重占比均为25%。国君地产个股推荐组合指数上周升3.7%,跑赢房地产指数1.6%,跑赢上证指数2.0%。2017年累计涨幅为35.2%,跑赢房地产指数36.7%,跑赢上证指数33.4%。
北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍。二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。部分银行虽然没有明确表态,但是由于额度极为有限,在实际执行中需要议价,北京房贷利率政策进一步收紧,基本面持续向下调整。
维持行业增持评级。2017年房地产板块投资策略是“精选主题,业绩为王”。推荐:1)区域主题:粤港澳大湾区,包括临深区域(天健集团、招商蛇口、华侨城A)、珠海区域(格力地产,受益华发股份)、广州区域(保利地产);大上海(新城控股),西南区域(金科股份,蓝光发展),贵阳区域(中天金融);2)雄安双雄:荣盛发展、华夏幸福;京津冀主题推荐北京城建、首开股份;3)龙头房企受益于竞争优势的增强和集中度的提升,业绩稳健,分红稳定,推荐:万科A、华侨城A、保利地产、招商蛇口。 |
| 2017-06-12 | 中债资信... | 中债资信... | 未知 | 受房地产商品... 受房地产商品特性和监管政策影响,房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点,这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。
本文我们梳理了房企的一般项目开发销售流程,概括为土地获取、开发建设、销售(预售)三个阶段,明确了各个阶段需注意的节点和前提条件,整理了各阶段的会计处理方法,并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化,为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。 |
| 2017-06-05 | 方正证券... | 夏磊,任... | 未知 | 去年底,在市场... 去年底,在市场对2017年房地产投资一片悲观之时,我们旗帜鲜明提出“三四线足以支撑全国销售投资、2017年投资不悲观”(详见深度报告《为什么我们对2017年房地产投资不悲观》)。
促使我们做出判断的核心原因,是我们对棚改货币化持续推进的信心和一二线城市向周边的外溢效应。今年以来,三四线房地产销售持续超预期、房地产投资超预期,均精准验证我们判断。在地产销售投资的强劲增速中,地产上下游持续受益,家电、消费领域牛股辈出。
已到年中,市场对房地产投资、销售能否持续,开始出现分歧。
当前,我们依然对房地产销售、投资保持乐观。核心仍在于对去库存充分后的市场自身补库需求,以及对政府推动的棚户区改造有信心,对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。
在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌,也创造着住房需求、拉动着房地产投资,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。
棚改现状如何、未来空间怎样?对未来五年的房地产销售、投资拉动到底多少?结合具体案例和测算,本文对棚改核心问题进行深入分析。
摘要:1.棚改历程、现状和未来空间。
棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。棚改任务艰巨,在“去库存”的大背景下,2015年起,棚改货币化安置大力推广,2015-2017年棚改任务1800万套,货币化比例从2014年的9%快速提高到2016年48.5%,保守估计2017年50%,2018-2020年达到60%。2017年5月24日的国务院常务会议,提出2018-2020年三年1500万套的棚改计划。在中央政策的持续激励之下,全国各省市棚改完成进度推进顺利,实现了对房地产行业稳消费、拉投资的目的。
2.棚改具有一石三鸟的经济意义。
1)拉动近20%商品住房销售:2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。
2)创造13万亿投资:棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。我们测算,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。
3)投放2万亿基础货币:央行运用PSL向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。
3.投资建议:棚改货币化持续推动三四线去库存,利好布局三四线的龙头碧桂园、中国恒大,区域三四线龙头华夏幸福、荣盛发展;棚改拉动投资13万亿,利好棚改优势显著的北京城建。
风险提示:棚改政策不及预期、楼市超预期降温、货币政策超预期收紧 |